УИД 69RS0031-01-2024-000539-92
Дело № 2-17/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Город Старица 4 февраля 2025 г.
Старицкий районный суд Тверской области
в составе председательствующего судьи Шалыгина А.А.,
при секретаре судебного заседания Лисичкиной А.В.,
с участием: помощника прокурора Старицкого района Тверской области Широковой А.В.,
ответчика ФИО1, его представителя по доверенности ФИО2,
ответчика ФИО3 от своего имени и в качестве представителя ответчика ФИО4 по доверенности,
представителя третьего лица нотариуса ФИО5 – адвоката Дрик Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Старицкого района Тверской области в интересах Тверской области в лице Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области к ФИО3, ФИО4, ФИО1 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок,
установил:
Прокурор Старицкого района Тверской области обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО3, ФИО4, ФИО1, в котором, с учетом уточнений в порядке статьи 39 ГПК РФ, просил:
Признать недействительным договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности, заключенный 14.12.2017 между ФИО4 и ФИО1, в отношении земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 55 500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;
Признать недействительным договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности, заключенный 02.09.2020 между ФИО4 и ФИО1, в отношении земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 55 550 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;
Признать недействительным договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности, заключенный 22.06.2017 между ФИО3 и ФИО1, в отношении земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 55 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;
Признать недействительным договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности, заключенный 14.12.2017 между ФИО3 и ФИО1, в отношении земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 55 500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Применить последствия недействительности сделок:
обязать ФИО1 возвратить ФИО4 земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 55 500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;
обязать ФИО1 возвратить ФИО3 земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 55 500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;
обязать ФИО4 и ФИО3 возвратить ФИО1 денежные средства, полученные по договорам купли-продажи долей в праве долевой собственности на указанные земельные участки.
Указать, что решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО1 на вышеуказанные земельные участки с кадастровыми номерами № и № и восстановления права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № и права собственности ФИО3 земельный участок с кадастровым номером №.
Исковые требования обоснованы тем, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 55 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (далее - земельный участок с кадастровым номером №) и земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 55 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (далее - земельный участок с кадастровым номером №). Данные земельные участки получены при разделе земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности ФИО4 и ФИО3, на два самостоятельных участка. Согласно выпискам из ЕГРН о переходе прав на объекты недвижимости, ФИО1 приобрел по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № у ФИО4 и по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № у ФИО3 на основании договоров купли-продажи. Прокурор полагает, что договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности, заключенные между ФИО1 и ФИО4 и между ФИО1 и ФИО3, являются недействительными сделками, поскольку при их совершении были нарушены требования статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статей 8, 9 Закона Тверской области от 09.04.2008 № 49-30 «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» о преимущественном праве субъекта Российской Федерации на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. На момент заключения договоров купли-продажи ФИО4 имел в собственности весь земельный участок с кадастровым номером №, а ФИО3 весь земельный участок с кадастровым номером №, а не доли в праве собственности на них. В результате последовательных сделок по продаже долей в праве общей долевой собственности на спорные участки, которые в совокупности составляли целый земельный участок, собственником земельных участков с кадастровыми номерами № и № стал ФИО1 При этом в Правительство Тверской области не поступало извещений от ФИО4 и ФИО3 о намерении продать указанные земельные участки с кадастровыми номерами № и № в порядке, предусмотренном ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ. Таким образом, прокурор считает, что договоры купли-продажи долей в праве собственности на земельные участки являются взаимосвязанными сделками, направленными на достижение одной цели - продажу всего земельного участка в обход требований Федерального закона № 101-ФЗ о соблюдении преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации (том 1 л.д. 8-14, 192-195, 227-229).
В качестве третьего лица в исковом заявлении прокурора указано Правительство Тверской области.
Определениями суда от 28.11.2024 и от 13.01.2025, занесенными в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Тверской области, нотариус Старицкого нотариального округа Тверской области ФИО5, удостоверившая оспариваемые сделки.
В письменном отзыве на исковое заявление от 26.11.2024 представитель Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО6 полагала исковые требования прокурора подлежащими удовлетворению, указала, что в Правительство Тверской области не поступало извещений от ФИО4 и ФИО3 о намерении продать земельные участки в с кадастровыми номерами № и №. В письменном ходатайстве от 03.02.2025 указала, что Министерство поддерживает заявленные требования и просит их удовлетворить (том 1 л.д. 185-186, том 2 л.д. 203).
В письменном отзыве на исковое заявление ответчик ФИО1 выразил несогласие с исковыми требованиями, просил поменять его статус на третье лицо. Указал, что на него как на покупателя закон не возлагает обязанности уведомлять кого-либо о намерении купить земельный участок. Он не нарушал закон, является добросовестным приобретателем, потерпевшей стороной, третьим лицом по делу, а не ответчиком. Договоры купли-продажи содержат положения о том, что продаваемая земля правами третьих лиц не обременена и ограничений в пользовании не имеется (пункты 3.1, 3.2 Договора купли-продажи). Сами Договоры перед их государственной регистрацией проходили тщательную проверку соответствия Законам РФ. Он не является специалистом в юриспруденции, поэтому оформление сделок поручил нотариусу ФИО5, которая проверила все необходимые обстоятельства и условия сделки, составила тексты договоров купли-продажи земельных участков с отметкой об отсутствии обременений со стороны третьих лиц и организовала государственную регистрацию указанных договоров. Считал, что нотариус обязана была направить запрос в органы местного самоуправления и только после получения или неполучения ответа могла завизировать подготовленные договоры купли-продажи своей нотариальной подписью и отправить их на государственную регистрацию. В чем заключаются его нарушения, в иске не указано. Земельные участки он использовал по их прямому назначению. Сделки были совершены 7 лет назад, он был официальным собственником земельных участков, на основании этого вложил в благоустройство и культивацию земельных участков большую сумму денег, построил небольшой домик для жилья и ферму для домашнего скота и птицы. Строительные работы не завершены, но близятся к завершению. В случае отъема у него земельных участков, он понесет большие финансовые, трудовые и материальные потери (том 2 л.д. 45-47).
В письменных возражениях на исковое заявление третье лицо нотариус Старицкого нотариального округа Тверской области ФИО5 просила применить срок исковой давности, в удовлетворении исковых требований отказать. Указала, что удостоверяя оспариваемые сделки, она действовала в соответствии с полномочиями, установленными Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, утвержденным приказом Минюста РФ от 30.08.2017 № 156. В соответствии с указаниями данного Регламента нотариус обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, не несет. Данная обязанность в соответствии с требованиями закона возлагается на продавца. В соответствии с пунктом 39 Регламента нотариус устанавливает информацию о соблюдении продавцом обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, по документам, предоставленным продавцом. В данном случае нотариусу сведения от продавца об извещении лиц, имеющих преимущественное право покупки, не предоставлялись, нотариусом данная информация от продавца не испрашивалась по причине отсутствия такого требования в законе. Как следует из текста статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки имеется только в случае продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. В настоящем случае предметами сделок являлись доли земельных участков, а не земельный участок, в связи с чем отсутствовало преимущественное право покупки, установленное пунктом 1 статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» только на весь земельный участок. Самостоятельно как-то иначе толковать норму закона и истребовать у продавца какие-либо документы, не соответствующие закону нотариус полномочиями не наделен. Каких-либо нарушений закона при заключении оспариваемых сделок и их удостоверении не было, нотариальные действия совершены в соответствии с установленными требованиями, оснований для признания сделок недействительными не имеется. Считала, что истец, требуя признания сделок недействительными и применении последствий их недействительности путем приведения сторон в первоначальное положение, никоим образом не защищает свои права на преимущественную покупку (перевод права собственности на истца), что дает основания усматривать отсутствие какого-либо интереса в предметах сделок у самого истца и его требования носят только формальный характер, без каких-либо последствий для истца. Также полагала, что имеется пропуск срока исковой давности, установленный статьей 181 ГК РФ, так как с момента заключения сделок и их исполнения прошло более трех лет. Полагала, что при наличии интереса истца в предметах сделок у него имелись возможности контролировать как действующие права, так и переход прав на спорные земельные участки и своевременно заявлять свои претензии, чего истцом делано не было (том 2 л.д. 93-94).
В судебном заседании помощник прокурора Старицкого района Тверской области Широкова А.В. исковые требования поддержала в полном объеме, с учетом уточнений, полагала, что срок исковой давности по делу не пропущен, так как прокурору стало известно об оспариваемых сделках в ходе проведения проверки по заданию Прокуратуры Тверской области от 08.08.2024.
Ответчик ФИО3, действуя от своего имени и от имени ответчика ФИО4, исковые требования признал, вместе с тем, пояснил, что не знал о необходимости уведомлять о сделках Правительство Тверской области. Оспариваемые сделки совершал за себя и от имени ФИО4 по доверенности. Сделки с долями земельных участков совершали в связи с тем, что вначале хотели продать по 1/2 доли участков ФИО1 и его компаньону В. однако тот впоследствии не появился, поэтому земельные участки по предложению ФИО1 оформили на него. На земельном участке с кадастровым номером №, до его продажи ФИО1, была возведена разборная теплица, выкопан колодец. На земельном участке ФИО4 с кадастровым номером № были построен коровник, помещение для птицы, выкопан колодец, установлена трансформаторная подстанция. Он и ФИО4 не являются индивидуальными предпринимателями, в состав имущества какого-либо крестьянского (фермерского) хозяйства земельные участки и находящиеся на них постройки не передавались. На кадастровый учет постройки не ставились, разрешение на их строительство не оформлялось. После продажи участков ФИО1, находящийся на земельном участке № коровник был увеличен и было возведено двухэтажное здание, которое к настоящему времени недостроено.
Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО2 иск не признали, поддержали доводы своего письменного отзыва, просили применить к требованиям прокурора срок исковой давности. Полагали, что доводы прокурора о взаимосвязанности сделок основаны на предположениях. Поддержали доводы ответчика ФИО3 о том, что земельные участки планировалось продать разным лицам, поэтому первоначальные сделки были заключены в отношении 1/2 долей. Полагали, что нормы частей 2 и 4 Федерального закона № 101-ФЗ не могут быть применены в настоящем деле, так как не регламентируют правила продажи долей земельного участка. Считали, что при продаже долей земельных участков нарушений закона допущено не было. Сделки проверялись нотариусом, при приеме документов в МФЦ и регистратором Росреестра. Полагали, что настоящий иск об оспаривании сделок заявлен прокурором формально, так как истец Министерство имущественных и земельных отношений не высказал своего интереса к приобретению земельных участков. Со стороны покупателя ФИО1 не было нарушений закона, он является добросовестным приобретателем, земельные участки использовал согласно их целевому назначению, в случае удовлетворения исковых требований, понесет финансовые потери.
Представитель третьего лица нотариуса Старицкого нотариального округа Тверской области ФИО5 – адвокат Дрик Л.В. исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать, поддержала доводы письменных возражений, пояснила, что нормами Основ законодательства о нотариате, Регламентом совершения нотариальных действий не предусмотрена обязанность нотариуса уведомлять заинтересованных лиц о преимущественном праве покупки, данная обязанность лежит на продавце. Считала, что при совершении оспариваемых сделок не было допущено нарушений закона. Сделки совершались с долями земельных участков. Необходимость уведомлять органы государственной власти о сделках, совершенных с долями земельного участка, нормами Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не предусмотрена. Самостоятельно толковать закон у нотариуса нет полномочий. Считала, что срок давности должен исчисляться с момента исполнения сделок и по настоящему делу пропущен, так как сведения о сделках носят открытый характер, могли быть получены Министерством имущественных и земельных отношений при наличии интереса к приобретению земельных участков. Полагала, что такой интерес у Министерства отсутствует, требование о переводе права собственности на истца не заявлено, предъявленный прокурором иск о возврате сторон сделок в первоначальное положение фактически защищает интересы недобросовестного продавца.
Представитель материального истца Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, ответчик ФИО4, представители третьих лиц – Правительства Тверской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Тверской области в судебное заседание не явились при надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания.
Представители Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области в письменных заявлениях, ответчик ФИО4 в адресованной суду телефонограмме ходатайствовали о рассмотрении дела без своего участия. Правительство Тверской области о причинах неявки представителя не сообщило, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявило.
При таких обстоятельствах, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление своих гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии со статьями 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно положениям статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В статье 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее также – Федеральный закон № 101-ФЗ) установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
Подпунктом 3 пункта 3 статьи 1 Федерального закона № 101-ФЗ предусмотрено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе, на принципе преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Согласно пункту 2 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ, продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
На основании пункта 3 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
Согласно пунктам 1-3 статьи 9 Закона Тверской области № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» извещение о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (далее - извещение) направляется продавцом в Правительство Тверской области.
В извещении указывается цена, размер, местоположение земельного участка (с указанием кадастрового номера) и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.
Извещение, поступившее в Правительство Тверской области, направляется в уполномоченный орган в день его поступления.
В соответствии с постановлением администрации Тверской области от 06.05.2006 № 93-па «О реализации отдельных полномочий в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения» полномочия субъекта Российской Федерации, предусмотренные Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», возложены на Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области.
Таким образом, Тверская область в лице уполномоченного органа - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области имеет преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
На основании пункта 4 статьи 8 Федерального закона 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В пункте 1 статьи 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно статье 12 ГК РФ к способам защиты нарушенных прав относится, в том числе: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно правовой позиции, приведенной в определениях Конституционного Суда Российской Федерации № 289-О-О от 15.04.2008 и № 738-О от 16.07.2009, заинтересованным по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.
Судом установлено и подтверждается материалами реестрового дела, выписками из Единого государственного реестра недвижимости, что ФИО4 и ФИО3 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому) принадлежал земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № общей площадью 111 000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, который, на основании соглашения от 03.09.2015 был разделен собственниками на два земельных участка с кадастровыми номерами № и № площадью по 55 500 кв.м. каждый. При этом, земельный участок с кадастровым номером № перешел в собственность ФИО4, земельный участок с кадастровым номером № - в собственность ФИО3 (том 1 л.д. 73-76). Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 15.09.2015 (том 1 л.д. 31-37, 55-57).
Как следует из материалов реестрового дела, по договору купли-продажи от 14.12.2017 ФИО1 приобрел у ФИО4, интересы которого при совершении сделки представлял ФИО3 по доверенности от 01.12.2017, за 50 000,00 рублей 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 55 500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 82-83).
Впоследствии, по договору купли-продажи от 02.09.2020 ФИО7 приобрел у ФИО4, интересы которого при совершении сделки также представлял ФИО3 по доверенности от 01.12.2017, за 50 000,00 рублей другую 1/2 долю в праве общей долевой собственности на тот же земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 114-115).
Кроме того, по договору купли-продажи от 22.06.2017 ФИО1 приобрел у ФИО3 за 20 000,00 рублей 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 55 500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 133-134), а также по договору купли-продажи от 14.12.2017 приобрел за 50 000,00 рублей другую 1/2 долю в праве общей долевой собственности на тот же земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 142-143).
Из содержания п. 2.4 договоров следует, что расчет между сторонами был произведен до подписания договоров, что в ходе судебного разбирательства не оспаривалось ответчиками.
Таким образом, в настоящее время ответчик ФИО1 является собственником всего земельного участка с кадастровым номером № и всего земельного участка с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается соответствующими выписками от 05.10.2024 и от 29.10.2024 (том 1 л.д. 38-43, 44-54).
Исходя из положений части 1 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», право субъекта Российской Федерации преимущественной покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения возникает при продаже целого земельного участка.
Указание на распространение такого права на случаи продажи долей в праве собственности на земельные участки земель сельскохозяйственного назначения, в нормах Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» отсутствует.
Вместе с тем, суд считает необходимым учесть, что на момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи ответчики ФИО4 и ФИО3 имели в собственности целиком земельные участи из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами № и №, а не доли в праве собственности на них.
В результате последовательных сделок по продаже долей в праве общей долевой собственности на спорные участки, которые в совокупности составили целый земельный участок, собственником земельных участков с кадастровыми номерами № и № стал ФИО1 При этом в Правительство Тверской области извещений от продавцов ФИО4 и ФИО3 о намерении продать земельные участки с кадастровыми номерами № и № в порядке, предусмотренном статьей 8 Федерального закона № 101-ФЗ и статьей 9 Закона Тверской области № 49-ЗО, не поступало, что следует из имеющихся в материалах дела сообщений Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области и не оспаривалось ответчиками (том 1 л.д. 65, 159).
Таким образом, суд приходит к выводу, что договоры купли-продажи долей в праве собственности на земельные участки являются взаимосвязанными сделками, направленными на достижение одной цели - продажу всего земельного участка ответчику ФИО1 в обход требований Федерального закона № 101-ФЗ о соблюдении преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации - Тверская область.
При таких обстоятельствах, вышеуказанные договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности от 14.12.2017 и от 02.09.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, заключенные между ФИО4 и ФИО1, и договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности от 22.06.2017 и от 14.12.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, заключенные между ФИО3 и ФИО1, в силу прямого указания пункта 4 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ являются недействительными (ничтожными) сделками, поскольку совершены с нарушением требований статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ о преимущественном праве покупки Тверской области.
Доводы ответчиков о том, что положения статьи 8 Федерального закона 3 101-ФЗ применяются лишь при продаже земельного участка в целом, а не его долей, основаны на неверном токовании указанных положений, касающихся оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поскольку отчуждение спорных земельных участков, каждый раз оформленное двумя договорами купли-продажи, не меняет их правового статуса, при том, что в результате заключения ответчиками между собой двух договоров купли-продажи по долям каждого из спорных земельных участков произошла продажа данных участков в целом одному лицу – ФИО1
Доводы ответчика ФИО3 и показания предоставленного им свидетеля В. о том, что сделки с долями земельных участков совершались ввиду намерения продать вторые доли иному лицу - В. отклоняются судом, поскольку единственным собственником земельных участков путем совершения последовательных сделок является ФИО1
При этом суд принимает во внимание, что до предъявления прокурором настоящего иска в суд, право собственности ФИО1 на земельные участки никем, в том числе В.., не оспаривалось.
Доводы ответчика ФИО3, заключившего оспариваемые договоры с ФИО1 от своего имени и от имени ФИО4, о том, что он не знал о необходимости известить Правительство Тверской области о совершаемых сделках, не имеют правового значения, поскольку такая обязанность продавца земельного участка прямо установлена нормами Федерального закона № 101-ФЗ, которые он обязан был соблюдать в силу статьи 15 Конституции РФ.
То обстоятельство, что оспариваемые сделки были удостоверены нотариусом данную обязанность продавца не исключает и не отменяет, поскольку нормы правовых актов, регламентирующие деятельность нотариусов, в частности, Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Регламент совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержденный приказом Минюста РФ от 30.08.2017 № 156, такой обязанности на нотариуса не возлагают.
Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, сама по себе о законности сделки не свидетельствует.
Доводы ответчика ФИО1 о том, что он является добросовестным приобретателем отклоняются судом как необоснованные, поскольку он, действуя с достаточной степенью осмотрительности, должен был проверить и удостовериться в совершении продавцами действий, предписанных частью 2 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ, однако наличие извещений, направленных продавцом до заключения сделок в адрес Правительства Тверской области и отсутствие на них ответа в 30-дневный срок с момента их получения, наличие отказов уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в использовании права преимущественной покупки участков, при заключении сделок не проверил.
Указание в текстах договоров купли-продажи в пунктах 3.1 и 3.2 сведения о том, что отчуждаемые доли в праве общей долевой собственности на земельные участки не обременены правами других лиц, ограничений в пользовании земельными участками не имеется, не исключало необходимости для совершения покупателем ФИО1 действий по проверке соблюдения условий продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренных Федеральным законом № 101-ФЗ.
Статья 302 ГК РФ признает добросовестным такого приобретателя, который заведомо не должен был знать о том, что продавец не мог отчуждать имущество.
В данном случае, ответчик ФИО1 мог и должен был узнать об этом до подписания договоров купли-продажи, вместе с тем, совершил сделки по купле-продаже долей земельных участков, понимая, что таким образом станет собственником всего земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, в связи с чем, не является добросовестным приобретателем.
Доводы ответчика ФИО1 о том, что его статус по делу должен быть определен как третье лицо отклоняются судом, поскольку иски о признании сделок недействительными направлены против обоих сторон этих сделок, применение последствий недействительности сделки также производится между сторонами в сделке, поэтому ответчиком по иску о признании сделки недействительной является как продавец имущества, так и его покупатель.
То обстоятельство, что на земельном участке с кадастровым номером № имеются объекты капитального строительства, в том числе, животноводческая ферма, недостроенное двухэтажное строение (том 2 л.д. 30-40), не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска, поскольку оспариваемые сделки купли-продажи земельного участка совершены с нарушением требований закона.
Кроме того, данные объекты не поставлены на кадастровый учет, законность их возведения ничем не доказана.
Представленная ответчиком ФИО3 проектная документация от 2015 года № 15013 и № 15014 законность возведения объектов не подтверждает. Кроме того, составлена на строительство пруда-копани, проектирование хозяйственных построек в ней не предусмотрено (пункт 4.5.6 проектной документации).
В свою очередь, представленные прокурором материалы проверки, проведенной государственным инспектором Управления Росреестра по Тверской области, указывают на нарушение земельного законодательства при использовании земельного участка с кадастровым номером №, выразившееся в возведении объектов капитального строительства на сельскохозяйственных угодьях (сенокос), не предназначенных для этих целей (том 2 л.д. 31-32).
Доводы ответчика ФИО1 о том, что после приобретения земельных участков он вложил денежные средства в благоустройство земельных участков не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора.
Вместе с тем, ФИО1 не лишен возможности предъявить самостоятельные требования о взыскании убытков либо неосновательного обогащения к лицам, причинившим ему такие убытки, либо обогатившихся неосновательно за его счет в результате оспариваемых сделок.
Доводы стороны ответчика об отсутствии у истца интереса к приобретению спорных земельных участков отклоняются судом, поскольку истец Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, будучи уполномоченным органом Тверской области в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, поддержав в письменном отзыве исковые требования прокурора, обозначил свой интерес в рамках заявленных требований, при том, что охраняемое законом право Тверской области на преимущественную покупку земельных участков при совершении оспариваемых сделок было нарушено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Вопреки доводам стороны ответчика, по настоящему делу трехгодичный срок исковой давности прокурором Старицкого района Тверской области, не являющимся стороной сделок, не пропущен, поскольку, как следует из материалов дела, о совершенных сделках прокурор Старицкого района Тверской области узнал при проведении проверки по заданию прокуратуры Тверской области от 08.08.2024 (л.д. 15-23), с иском прокурор обратился в суд 08.11.2024, то есть в пределах срока исковой давности.
То обстоятельство, что сведения о сделках были внесены в ЕГРН течение срока исковой давности по настоящему делу не изменяет с учетом того, что в обязанности прокурора Старицкого района Тверской области и Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области не входит контроль за реализацией прав собственников земельных участков.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
При таких обстоятельствах, исковые требования прокурора Старицкого района Тверской области в интересах Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области подлежат удовлетворению в полном объеме.
В силу статьи 167 ГК РФ признание сделок недействительными влечет применение последствий их недействительности в виде возврата сторонами всего полученного по сделкам (двусторонняя реституция).
Применительно к рассматриваемому спору, такая реституция будет предполагать возврат покупателем ФИО1 земельных участков с кадастровыми номерами № и № продавцам этих участков – ФИО4 и ФИО3 с возложением на них обязанности возвратить покупателю ФИО1 денежные средства, полученные ими по договорам купли-продажи долей земельных участков:
ФИО4 – 50 000,00 рублей по договору купли-продажи от 14.12.2017 и 50 000,00 рублей по договору купли-продажи от 02.09.2020;
ФИО3 – 20 000,00 рублей по договору купли-продажи от 22.06.2017 и 50 000,00 рублей по договору купли-продажи от 14.12.2017.
В соответствии с подп. 6 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации прокурор, обратившийся в защиту интересов субъекта Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины.
Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Согласно подп. 15 пункта 1 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче исковых заявлений, содержащих требование о применении последствий недействительности сделок, уплачивается государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, в зависимости от стоимости имущества, подлежащего возврату.
В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на день подачи искового заявления, государственная пошлина при цене иска до 100 000 рублей составляет 4 000 рублей.
Учитывая, что цена оспариваемых договоров купли-продажи от 14.12.2017 и от 02.09.2020, заключенных между ФИО4 и ФИО1, в общей сумме составляет 100 000,00 рублей (50 000,00 + 50 000,00 = 100 000,00); цена оспариваемых договоров купли-продажи от 22.06.2017 и от 14.12.2017, заключенных между ФИО3 и ФИО1, в общей сумме составляет 70 000,00 рублей (20 000,00 + 50 000,00 = 70 000,00), с ответчиков ФИО4 и ФИО3 в доход бюджета муниципального образования «Старицкий муниципальный округ» Тверской области подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере по 2 000,00 рублей с каждого, с ФИО1 - 4 000,00 рублей, так как он является стороной двух оспариваемых сделок.
Определением судьи Старицкого районного суда Тверской области от 11 ноября 2024 г. по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области регистрировать любые сделки и действия, направленные на отчуждение и переход права собственности на спорные земельные участники с кадастровыми номерами № и № из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенные по адресу: <адрес>, которые подлежат сохранению до исполнения решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования прокурора Старицкого района Тверской области в интересах Тверской области в лице Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области к ФИО3, ФИО4, ФИО1 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок, удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности, заключенный 14.12.2017 между ФИО4 и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 55 500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Признать недействительным договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности, заключенный 02.09.2020 между ФИО4 и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 55 550 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Признать недействительным договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности, заключенный 22.06.2017 между ФИО3 и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 55 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>,
признать недействительным договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности, заключенный 14.12.2017 между ФИО3 и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 55 500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Применить последствия недействительности сделок:
обязать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, возвратить ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 55 500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>
обязать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, возвратить ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 55 500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;
обязать ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, возвратить ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, денежные средства в общем размере 100 000 рублей, полученные по договорам купли-продажи от 14.12.2017 и от 02.09.2020 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №;
обязать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, возвратить ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, денежные средства в общем размере 70 000 рублей, полученные по договорам купли-продажи от 22.06.2017 и от 14.12.2017 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.
Настоящее решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 55 500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и восстановления права собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на данный земельный участок с кадастровым номером № и основанием для прекращения права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 55 500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и восстановления права собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на данный земельный участок с кадастровым номером №.
Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «Старицкий муниципальный округ» Тверской области в размере по 2 000 рублей 00 копеек с каждого.
Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «Старицкий муниципальный округ» Тверской области в размере 4 000 рублей 00 копеек.
Принятые по настоящему делу определением судьи Старицкого районного суда Тверской области от 11 ноября 2024 г. меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области регистрировать любые сделки и действия, направленные на отчуждение и переход права собственности на объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 55 500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 55 500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, сохранить до исполнения решения суда.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Старицкий районный суд Тверской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий
Решение в окончательной форме принято 7 февраля 2025 г.
Председательствующий