Дело № 2-6705/2022
УИД 10RS0011-01-2022-013160-40
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 ноября 2022 года г. Петрозаводск
Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Сосновской О.Э.,
при секретаре Сачук М.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи по тем основаниям, что между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о продаже ответчиком истцу земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу <адрес> и жилое строение, с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> В подтверждение добросовестности заключения сделки купли-продажи между сторонами подписано соглашение о задатке в размере 100 000 руб., которые ответчик получила в момент подписания соглашения о задатке. Истец указывает, что согласно п. 2 соглашения договор купли-продажи объекта должен был быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ, но по вине ответчика договор купли-продажи не мог быть заключен, так как ответчиком не были представлены все документы на недвижимость. На ДД.ММ.ГГГГ у нотариуса ФИО12 было запланировано подписание договора купли-продажи недвижимого имущества и передача денежных средств. По прибытии к нотариусу во время согласования окончательного варианта договора купли-продажи, ответчик и сопровождающие её лица отказались подписывать договор купли-продажи. Подтверждением того, что ответчик не собирался продавать истцу объект недвижимости, свидетельствует и то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ в день подписания договора купли-продажи у нотариуса на «Авито» ответчик выставил на продажу недвижимость, которая указана в соглашении о задатке, по цене 4 700 000 руб., вместо 3 900 000 руб. Ссылаясь на данные обстоятельства, истец просит обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи, на условиях, указанных в соглашении сторон от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: земельного участка, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес> общей стоимостью 3 900 000 руб.; взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.
Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО11, нотариус ФИО12
Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о судебном заседании.
Представитель истца адвокат ФИО6, действующий на основании ордера, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик ФИО3, представитель ответчика ФИО7, действующий на основании ордера, в судебном заседании исковые требования не признали.
Третье лицо ФИО11 в судебном заседании полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Третье лицо нотариус ФИО12 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о судебном заседании.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в деле, исследовав письменные материалы настоящего гражданского дела, материалы гражданского дела №, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В силу п. 1, п. 2, п. 3 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 3, п. 4 ст. 429 ГК РФ).
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
На основании п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключено соглашение о задатке, по условиям которого покупатель при подписании соглашения передает продавцу путем наличного расчета денежную сумму в размере 100000 руб. в качестве задатка за приобретаемый земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу <адрес> и жилое строение, кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>
Согласно п. 2 соглашения о задатке договор купли-продажи объекта должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Стоимость объекта по согласованию сторон составляет денежную сумму в размере 3900000 руб. Задаток включается в общую стоимость объекта. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Оставшаяся часть стоимости объекта в размере 3800000 руб. оплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств (п. 3 соглашения о задатке).
Ссылаясь на то, что заключенное между сторонами соглашение о задатке является предварительным договором купли-продажи объектов недвижимости, указывая, что заключение основного договора в предусмотренный соглашении срок не состоялось в связи с действиями ответчика, ФИО2 инициировала настоящий судебный спор о возложении на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи объектов недвижимости на условиях соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.
Из характера настоящего спора следует, что к юридически значимым обстоятельствам, подлежащим установлению при его разрешении, относится определение наличия между сторонами предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости, основания, по которым не был заключен основной договор, уклонение сторон от заключения основного договора купли-продажи.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).
В силу положений ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу приведенной нормы для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Подвергнув анализу условия соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что данный договор является предварительным договором купли-продажи объектов недвижимости - земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый №, расположенного по адресу <адрес> принадлежащих на праве собственности ФИО3
Условия соглашения позволяют установить предмет основного договора, цену приобретения объектов недвижимости.
Как указано выше, в п. 2 соглашения о задатке договор стороны определили, что договор купли-продажи объекта должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
В срок до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи объектов недвижимости между сторонами заключен не был.
По утверждению стороны истца, в указанный срок договор купли-продажи не заключен в связи с непредставлением продавцом документов, необходимых для оформления договора купли-продажи.
Из пояснений свидетеля ФИО8 следует, что им осуществлялась запись к нотариусу для оформления сделки, документы были им предоставлены нотариусу, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в распоряжении нотариуса имелись необходимые документы. По просьбе нотариуса свидетель звонил ответчику с просьбой предоставить справку о том, что в доме нет зарегистрированных лиц.
Из пояснений свидетеля Свидетель №1 следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обращалась в администрацию <данные изъяты> о предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако данный документ не предусмотрен для жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в администрацию о предоставлении справки о зарегистрированных лицах, ей также было отказано в предоставлении справки, поскольку учет зарегистрированных лиц по частному сектору администрация не ведет.
Оснований не доверять показаниям свидетелей, предупрежденных об уголовной ответственности, не имеется.
Условия соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ не содержат указания на какие-либо обязательства продавца по предоставлению документов, отсутствует перечень документов, необходимых для оформления договора купли-продажи.
При этом суд отмечает, что соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено ФИО2, содержит описание предмета договора купли-продажи, позволяющее его идентифицировать.
На протяжении судебного разбирательства стороной истца не приведен перечень документов, отсутствие которых лишило стороны возможности заключить договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ.
На иные обстоятельства, по которым стороны не заключили договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, стороной истца не указано.
Вместе с тем, несмотря на то, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ стороны не заключили договор купли-продажи объектов недвижимости на условиях, определенных соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ стороны обратились к нотариусу ФИО12 за нотариальным удостоверением договора купли-продажи объектов недвижимости, однако в нотариальной форме договор также заключен не был.
По запросу суда нотариусом ФИО12 представлена видеозапись обстоятельств посещения ФИО3, ФИО9, ФИО2 нотариальной конторы для удостоверения договора купли-продажи недвижимости, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ в 12 часов.
Из представленной видеозаписи следует, что нотариусом составлен договор купли-продажи объектов недвижимости, цена в договоре определена в размере 2100000 руб. ФИО2 предложено передать денежные средства ФИО3
ФИО2 в присутствии нотариуса переданы ФИО3 денежные средства в сумме 2100000 руб., размер данной денежной суммы не устроил ФИО3, стороной продавца сообщено нотариусу о соглашении сторон о продаже объектов недвижимости по цене 3900000 руб.
Нотариусом обращено внимание участников сделки на недопустимость введения нотариуса в заблуждение относительно согласованных сторонами условий сделки.
В связи с возникновением между сторонами разногласий относительно цены договора купли-продажи объектов недвижимости ДД.ММ.ГГГГ договор в нотариальной форме сторонами заключен не был, стороны покинули помещение нотариальной конторы.
Из пояснений стороны истца следует, что передача денежной суммы в указанном размере была обусловлена договоренностями сторон о том, что цена договора купли-продажи объектов недвижимости будет определена в сумме 2100000 руб., а денежные средства в сумме 1700000 руб. будут переданы покупателем продавцу на основании расписки, проект которой направлен ФИО2 ФИО3 посредством электронной почты.
Сторона ответчика наличие подобных договоренностей в ходе судебного разбирательства отрицала, пояснила, что на протяжении периода знакомства с ФИО2 с момента ее первого посещения спорных объектов недвижимости ФИО2 предлагала разные условия оформления правоотношений сторон, в том числе, от истца исходило предложение о заключении между сторонами договора дарения, указания в договоре купли-продажи иной цены договора.
Из пояснений свидетеля ФИО10 следует, что он присутствовал при первом посещении истцом спорных объектов недвижимости, сторонами обсуждались условия о цене договора, достигнута договоренность о цене договора 3900000 руб. Со слов истца свидетелю известно, что сделка не состоялась по причине отказа стороны ответчика от написания расписки.
Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия этих отношений, а также заключать договоры, и предусмотренные, и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, сторона данного договора тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ, именно на тех условиях, которые определены предварительным договором, в том числе, о цене объектов недвижимости.
Оценивая представленные доказательства в их совокупности, с учетом установленных конкретных обстоятельств настоящего спора, принимая во внимание, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ между сторонами не был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, при этом при обращении к нотариусу ДД.ММ.ГГГГ представленный нотариусом договор купли-продажи объектов недвижимости имел иные условия, чем определены в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ, в части стоимости объектов недвижимости, заключение сделки не состоялось в связи с разногласиями сторон по данному условию договора, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о возложении на ответчика обязанности по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости на условиях, предусмотренных соглашением от ДД.ММ.ГГГГ.
Обстоятельств уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи на условиях соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, а именно, о его заключении до ДД.ММ.ГГГГ по цене объектов недвижимости в размере 3900000 руб. судом не установлено, доказательств этому стороной ответчика не представлено.
С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 12, 56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Петрозаводский городской суд Республики Карелия.
Судья О.Э. Сосновская
Мотивированное решение изготовлено 16.12.2022