Решение по делу № 02-0067/2023(02-0883/2022)~М-4979/2021 от 13.06.2023

77RS0013-02-2021-009866-24

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июня 2023 г. адрес

Кунцевский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Шеровой И.Г.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-67/23 по иску ООО «Вин-Вин КИДС» к ФИО1, фио о возмещении убытков по договору аренды недвижимого имущества, встречному иску фио к ООО «Вин-Вин КИДС» о возмещении ущерба и упущенной выгоды,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Вин-Вин КИДС» обратилось в суд с иском к ФИО1, фио, в котором просит взыскать солидарно понесенные убытки при исполнении договора аренды нежилого помещения № КХ28-НЕЖ от 19.12.2017г. в сумме сумма; судебные расходы по оплате госпошлины в размере сумма.

Иск мотивирован тем обстоятельством, что между Обществом с ограниченной ответственностью «Вин-Вин Кидс» (Арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендодатель) 19.12.2017 г. был заключен договор аренды нежилого помещения № КХ28-НЕЖ.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора аренды Арендодатель передал Арендатору в срочное возмездное пользование следующие нежилые помещения:

• помещение-1, площадь 100,7 кв.м, кадастровый номер 77:07:0001002:32446;

• помещение-2, площадь 177,9 кв.м, кадастровый номер 77:07:0001002:32445;

• помещение-3, площадь 84,9 кв.м, кадастровый номер 77:07:0001002:32449;

общей площадью всех помещений 363,5 кв.м., расположенных по адресу: адрес (далее по тексту - Помещения). Данный договор был заключен сторонами сроком на 5 лет, что следует из пункта 2.2. договора.

03 апреля 2018 года между Арендатором, Арендодателем и ИП фио заключено дополнительное соглашение № 2 о перемене стороны в договоре на стороне делателя.

В соответствии с пунктом 1 Дополнительного соглашения стороны договорились, что права и внести Арендодателя по Договору аренды переходят к новому лицу - ИП фио Основанием для перевода прав и обязанностей по Договору аренды, послужил когченный между Арендодателем и ИП фио договор на сдачу в аренду недвижимости и управления недвижимостью от 28.02.2018 г. № 28\02 (далее по тексту - Договор 28\02).

Согласно предмету Договора № 28\02 между ИП ФИО1 и ИП фио возникли правоотношения в области агентирования по правилам, предусмотренным статьей 1005 Гражданского кодекса РФ, где одна сторона (ИП фио) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (ИП ФИО1) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1.10 Договора аренды определено, что цель использования Арендатором объекта - осуществление уставной деятельности Арендатора, а именно присмотр и уход за детьми, связанной с проведением мероприятий по организации досуга, воспитанию и обучению детей дошкольного и школьного возраста, (включая, но не ограничиваясь, организацию детского сада, досугового центра 1тя детей, группы продленного дня).

В пункте 1.11. Договора аренды стороны предусмотрели, что Арендатор производит ремонт Объекта за счет собственных средств по предварительному согласованию с Арендодателем. Ремонт направлен на приведение Объекта в состояние, оптимальное для использования по целевому назначению, согласно пункта Д.10. настоящего Договора, и представляет собой строительные и отделочные работы, работы по демонтажу/монтажу оборудования в соответствии с разделом 8 Договора аренды.

При расторжении договора, согласно пункту 1.12. Договора, после совершения ремонта объект возвращается Арендатором Арендодателю «как есть» и не приводится в состояние «под офис», в котором Объект был до заключения настоящего Договора.

Учитывая положения пунктов 1.11 и 8.1. Договора аренды, а также пункта 2 статьи 623 ГК РФ, все ремонтные работы и капитальные затраты на их проведение доводились Арендатором согласованно с Арендодателем.

15 января 2018 года по передаточному акту Арендодатель передал, а Арендатор принял помещения по передаточному акту, в котором указано, что помещения находятся в состоянии, непригодном для использования в целях, предусмотренных Договором аренды (п.1.10).

Одновременно стороны предусмотрели в Договоре аренды положения о том, что Арендатор обязуется провести ремонт помещений за счет собственных средств, которые подлежат компенсации арендодателем в случае досрочного прекращения Договора аренды по вине Арендодателя (п. 6.1.5).

В процессе осуществления Арендатором уставной деятельности в арендуемых у арендодателя помещениях контролирующими органами было установлено, что данные помещения могут быть использованы Арендатором по его целевому назначению, указанному в пункте 1.10. Договора аренды.

11 августа 2020 года постановлением Кунцевского суда адрес (дело № 5-924/20) установлено, что Помещения не могут быть использованы в целях, установленных Договором аренды, в связи с нарушением законодательства в области обеспечения санитарно- эпидемиологического благополучия, в части несоответствия Помещений санитарным нормам и илам (пункт 3.5 СанПиН 2.1.2.2645-10 - Санитарно-эпидемиологические требования к условиям кивания в жилых зданиях и помещениях).

В данном пункте СанПиН указано, что при размещении под жилыми зданиями гаражей-необходимо отделять их от жилой части здания этажом нежилого назначения. Размещение гаражами помещений для работы с детьми, помещений лечебно-профилактического назначения допускается.

На момент заключения договора аренды Арендодатель ИП ФИО1 скрыла факт наличия в здании - 1 этажа, предназначенного для использования в качестве гаражей - стоянки, что впоследствии стало основанием для прекращения деятельности Арендатора в данных помещениях в связи с невозможностью использовать арендуемые помещения по целевому назначению и по уставному виду деятельности Арендатора.

Таким образом, Арендодатель передал Арендатору Помещение с явными скрытыми недостатками, которые являются существенными настолько, что при должной осведомлённости, Договор аренды вообще бы не был заключен.

Под недостатками понимается отсутствие правовой возможности использовать Помещение по целевому назначению, указанному в договоре, по причинам, имеющим место быть на момент заключения Договора аренды. Причины неиспользования помещения Арендатором по целевому назначению не могли быть устранены непосредственно Арендатором.

Пунктом 6.1.5. Договора аренды установлено, что в случае досрочного расторжения договора аренды по вине Арендодателя ранее, чем через 5 лет с даты внесения Арендатором первой арендной платы, по причине того, что значительно ухудшилось положение Арендатора в результате действия/бездействия Арендодателя, последний обязуется компенсировать Арендатору стоимость ремонта на Объекте.

Учитывая то, что Арендодатель на момент заключения Договора аренды осознавал о наличии ограничений в использовании Помещений по указанным в Договоре аренды целям, тем не менее, не предпринял каких-либо действий, направленных на осведомление Арендатора о данных, а равно безразлично относился к наступлению вредных последствий, что по сути следует расценивать как бездействие Арендодателя.

Однако, по имеющемся документам, являющихся приложениями к Договору аренды, а также документов, представленных Арендодателем, не усматривается обстоятельств, которые в будущем послужили основанием для запрета использовать Помещения в целях, установленных 1вором аренды.

В соответствии с положениями пункта 6.1.10 Договора аренды, стороны определили, что виновными действиями Арендодателя считаются действия, которые послужили основанием для досрочного прекращения Договора аренды, в связи с наличием препятствий в пользовании помещениями.

Пунктом 6.1.12 стороны определи, что под препятствием понимают существенное изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы Арендатор мог разумно их предвидеть, з вор аренды вообще бы не был заключен.

Факт препятствия установлен постановлением Кунцевского суда адрес (дело № 5-924/20) 11.08.2020 г., о чем Арендатор письменно сообщил Арендодателю письмом от 13.08.2020 года ( направлено Арендодателю через уполномоченного представителя-Гольнева фио, по адресу электронной почты, указанной в пункте 11.9 Договора аренды).

Таким образом, фактическое пользование арендуемыми Помещениями прекратилось с момента вынесения постановления Кунцевского суда адрес (дело № 5-924/20) от 11.08.2020 г. о приостановлении деятельности Арендатора в связи с выявлением неустранимого нарушения санитарных норм и правил (пункт 3.5СанПиН 2.1.2.2645-10), при котором невозможно использовать помещения в целях, предусмотренных Договором аренды, а также опечатыванием входных дверей службы судебных приставов.

Учитывая изложенное, а также положения пунктов 1.10, 6.1.5, 6.1.10, 6.1.12 Договора аренды, настоящее время между Арендатором и Арендодателем возникли обязательства в части возмещения убытков, связанных с досрочным прекращением Договора аренды по вине Арендодателя.

Вина Арендодателя обусловлена теми обстоятельствами, что он скрыл от Арендатора наличие препятствий в пользовании арендуемыми помещениями согласно целям аренды и уставной деятельности Арендатора и передал Помещения с недостатками, которые не позволяют использовать помещения в целях, предусмотренных Договором.

фио, с учетом уточнений, предъявила встречный иск, в котором просит взыскать с ООО «Вин-Вин КИДС» задолженность по арендной плате в размере сумма, сумму ущерба в размере сумма, сумму упущенной выгоды в размере сумма

Встречный иск мотивирован тем обстоятельством, что между сторонами был заключен договор аренды № КК 28-НЕЖ от 19.12.2017г.

Согласно п. 3.1. Договора аренды № КХ 28-НЕЖ от 19.12.2017 г. арендатор ООО «ВВК» оплачивает арендодателю фио ежемесячную арендную плату в размере сумма. Договор аренды расторгнут в одностороннем порядке Обществом с ограниченной ответственностью 09.11.2020 г., о чем 09.11.2020 г.в Едином государственном реестре недвижимости произведена регистрационная запись о прекращении договора аренды № КХ 28-НЕЖ от 19.12.2017 г.

В соответствии с п. 11.5 Договора аренды № КХ 28-НЕЖ от 19.12.2017 г. изменения и дополнения к Договору оформляются Дополнительным соглашением к Договору, подписывается обеими сторонами и подлежит государственной регистрации. Дополнительное соглашение об изменении цены в рамках Договора аренды № КХ 28-НЕЖ от 19.12.2017 г. не подписано сторонами.

В соответствии с п.4 Договора аренды страховой депозит не подлежит возврату, в случае, если арендатор нарушил условия Договора ( досрочно расторгнул договор) и не может быть засчитан в счет арендной платы за месяц.

В связи с чем, у ответчика имеется задолженность по арендной плате в заявленном размере.

В целях восстановления нежилых помещений после эксплуатации их арендатором, фио ( арендодатель) заключен договор на выполнение проектных работ от 16.12.2020г.. На основании составленной данной организацией дефектной ведомости и локальной сметы от 16.12.2020г. стоимость работ и затрат по восстановлению нежилых помещений в первозданный вид составляет сумма, которые истец просит взыскать с ответчика.

Упущенная выгода арендодателя в связи с неиспользованием указанных нежилых помещений за период с 04.09.2002г. по 04.09.2021г. – 12 месяцев из расчета стоимости арендной платы сумма в месяц в рамках договора аренды № КХ 28-НЕЖ от 19.12.2017г., что составляет сумма.

В судебном заседании представители истца по первоначальному иску, иск поддержал по основаниям, изложенным в нем, встречный иск не признал.

В судебном заседании представители ответчиков первоначальный иск не признали по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, встречный иск поддержали по основаниям, изложенным в иске.

Суд, выслушав представителей сторон, исследова материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статьей 671 ГК РФ установлено, что по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю ) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Статья 678 ГК РФ определяет обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно ст.682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается соглашением сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре , не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.

Из материалов дела следует, что между Обществом с ограниченной ответственностью «Вин-Вин Кидс» (Арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендодатель) 19.12.2017 г. был заключен договор аренды нежилого помещения № КХ28-НЕЖ.

• помещение-1, площадь 100,7 кв.м, кадастровый номер 77:07:0001002:32446;

• помещение-2, площадь 177,9 кв.м, кадастровый номер 77:07:0001002:32445;

• помещение-3, площадь 84,9 кв.м, кадастровый номер 77:07:0001002:32449;

общей площадью всех помещений 363,5 кв.м., расположенных по адресу: адрес. Данный договор был заключен сторонами сроком на 5 лет, что следует из пункта 2.2. договора.

В данном пункте СанПиН указано, что при размещении под жилыми зданиями гаражей необходимо отделять их от жилой части здания этажом нежилого назначения. Размещение гаражами помещений для работы с детьми, помещений лечебно-профилактического назначения допускается.

Обсуждая первоначальные исковые требования, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, Договор аренды был заключен 19.12.2017 г., а в январе 2018 г. Арендатор в предоставленных нежилых помещениях осуществлял деятельность по уходу за детьми и одновременно вел ремонт помещений. В этой связи, Арендодатель 22 января 2018 г. в адрес арендатора направил письмо с просьбой привести помещения в соответствие с п. 6.3.3. Договора от 19.12.2017г. и нормативно-правовыми актами - нежилые помещения, получить все необходимые согласования. Арендатор не представил никаких документов.

Таким образом, Истец ООО «ВВК» нарушил п. 1.13, п. 6.3.3 Договора, не согласовав деятельность по уходу за детьми в помещениях по адресу: адрес, Крылатские холмы, д. 28 с соответствующими городскими структурами, а равно Роспотребнадзором, СЭС, Мосжилинспекцией. Согласование проекта помещения организации по уходу за детьми в соответствующих городских службах контроля и надзора осуществляется до проведения ремонтных работ в помещении.

Арендатор самовольно, без согласования проекта с соответствующими службами, сделал ремонт в помещении и расположил там детей. Постановлением Кунцевского районного суда от 11 августа 2020 г. № 5-924/20 по исковому и заявлению Управления федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по адрес истец ООО «ВВК» признан виновным в совершении правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 6.3 КоАП РФ назначено наказание в виде административного приостановления деятельности всех занимаемых им помещений. Истец в этой связи направил в адрес арендодателя (Ответчика) Уведомление от 04.09.2020 г. об одностороннем расторжении Договора аренды № КХ 28-НЕЖ от 19.12.2017 г.

Таким образом, досрочное расторжение Договора № КХ 28-НЕЖ от 19.12.2017 г. произошло по вине Истца ООО «ВИН-ВИН КИДС».

Вина ООО «ВИН-ВИН КИДС» (как субъекта административного правонарушения) была подтверждена исследованными в суде материалами административного дела, а именно: нарушениями ООО «ВИН-ВИН КИДС» требований раздела 3 п. 3.5 СанПиН, 2.1.2.2645-10, раздела 5 п. 5.6, раздела 6 п. 6.3 СанПиН 2.4.4.3172-14, а также экспертного заключения № 77.04.05.М.001100.04.20 от 03.04.2020 о несоответствии вида деятельности, работы, услуги государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам; копией санитарно-эпидемиологического заключения № 77.04.16.000.М.001958.04.20 от 14.04.2020 г.

Истец нарушил и условия Договора п. 1.13, п. 6.3.3.

В связи с чем, суд не находит предусмотренных законом оснований для удовлетворения первоначального иска.

Встречные исковые требования также не подлежат удовлетворению, так как заявленная сумма ущерба, указанная в дефектной ведомости и представленная в материалы дела истцом по встречному иску, является предположительной, фактические работы по восстановлению помещений в первоначальный вид, не выполнялись.

Заявленная сумма упущенной выгоды, равно как и сама упущенная выгода, истцом в нарушении требований ст.56 ГПК РФ не доказана.

Таким образом, первоначальные исковые требования и встречные подлежат отклонению.

На основании изложенного, в соответствии со ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Вин-Вин КИДС» к ФИО1, фио о возмещении убытков по договору аренды недвижимого имущества отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления фио к ООО «Вин-Вин КИДС» о возмещении ущерба и упущенной выгоды отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Кунцевский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья фио

Мотивированное решение изготовлено судом 20 июня 2023