25RS0<номер>-77
Дело № 2-657/22
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 ноября 2022 года г. Владивосток
Советский районный суд г.Владивостока в составе:
председательствующего: судьи Махониной Е.А.,
при секретаре: Лукьяновой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора, возложении обязанности, признании права собственности отсутствующим,
установил:
обратившись в суд с настоящим иском, ФИО1 указала, что <дата> между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны обязались заключить договор купли-продажи жилого помещения. Объектом договора является жилое помещение (квартира), строительный номер «Тип 9», расположенное на третьем этаже в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>. Цена квартиры установлена в размере 5 550 000 рублей. Согласно договору от <дата>, расчет за квартиру должен производиться в следующем порядке: 1) авансовый платеж в размере 1 000 000 рублей после подписания договора от <дата>; 2) второй платеж в размере 1 200 000 рублей при заключении договора купли-продажи доли в праве, регистрации права и подписания сторонами акта сдачи-приемки выполненных работ; 3) оставшаяся сумма в размере 3 350 000 рублей при переходе права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю. <дата> между ней и ФИО2 был составлен акт сдачи-приемки выполненных работ. В этот же день ею была составлена расписка о получении от ФИО2 денежных средств в размере 2 200 000 рублей по договору купли-продажи недвижимого имущества от <дата>. Указанный договор от <дата> является предварительным, так как ровно через месяц, выполняя свои обязательства, она и ФИО2 договорились изменить предмет договора и заключили договор купли-продажи доли в праве собственности на объект незавершенного строительства. Оплата по договору от <дата> перешла в счет причитающихся с ФИО2 платежей по договору купли-продажи доли в праве собственности на объект незавершенного строительства. <дата> между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на объект незавершенного строительства. Объектом по данному договору от <дата> является <данные изъяты> долей в праве собственности на объект незавершенного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., степенью готовности 99%, проектируемое назначение: многоквартирный дом, расположенный по адресу <адрес> с кадастровым номером <номер>. Также, между ней и ФИО2 <дата> было заключено соглашение о выделе доли в натуре. <дата> Управлением Росреестра по Приморскому краю была произведена государственная регистрация права общей долевой собственности. <дата> она и ФИО2 оформили акт приема-передачи доли в праве собственности на многоквартирный дом. Согласно договору от <дата>, оставшаяся денежная сумма в размере 3 350 000 рублей должна была быть оплачена ФИО2 после регистрации права собственности на жилое помещение (квартиру) в течении 30 календарных дней с даты получения ФИО2 документов, подтверждающих регистрацию, а именно <дата>. Однако оплата по договору от <дата> от ответчика не поступила. В связи с чем, <дата> ею в адрес ФИО2 было направлено письмо с просьбой исполнить свое обязательство по уплате оставшейся денежной суммы 3 350 000 рублей. Ответ на письмо не последовал, <дата> в адрес ответчика была направлена претензия. В ответе на претензию ФИО2 отказалась оплатить оставшуюся сумму, указав, что в договоре от <дата> идет речь о регистрации перехода права собственности на квартиру, а не на долю в ней. Вместе с ответом на претензию, ФИО2 направила ей свою претензию, в которой просила ее передать ей (ФИО2) в собственность квартиру, указав, что является потребителем, а она занимается предпринимательской деятельностью. Однако данное утверждение является неверным. Она не является индивидуальным предпринимателем, при этом договоры от <дата> и <дата> были заключены не с целью осуществления предпринимательской деятельности и получения систематической прибыли. Ответчик не оплатила большую часть стоимости имущества (более 60%) и просрочка составила длительный период времени, что является существенным нарушением условий договора от <дата>. Просит расторгнуть договор купли-продажи доли в праве собственности на объект незавершенного строительства от <дата>, обязать ФИО2 вернуть ей помещение, которое было передано ФИО2 по акту приема-передачи доли в праве собственности на многоквартирный дом от <дата> в том состоянии, которое было на момент составления акта приема-передачи, признать право собственности ФИО2 на <данные изъяты> доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., степенью готовности 99%, проектируемое назначение: многоквартирный дом, расположенный по адресу <адрес> с кадастровым номером <номер>, отсутствующим.
В судебном заседании ФИО1 и ее представитель ФИО3 настаивали на удовлетворении исковых требований.
ФИО2 и ее представитель ФИО4 возражали против удовлетворения иска. Пояснили, что изначально ФИО2 приобрела данную квартиру в строящемся доме по <адрес> в 2016 году. <дата> между ФИО2 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры), общей стоимостью 5 550 000 рублей за квартиру. Предъявленный к осмотру объект был в высокой степени готовности, были полностью готовы стены, кровля. Не было осуществлено благоустройство, подъездная дорога, не выполнена отделка мест общего пользования. В счет договора от <дата> ФИО2 внесла <дата> - 1 000 000 рублей, <дата> – 1 200 000 рублей. В июне 2021 года ФИО5 сообщил ей, что собственник дома поменялся, он продал дом ФИО1 еще в 2019 году и потребовал перезаключить договор купли-продажи квартиры с ФИО1 на тех же условиях. <дата> между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор, по которому стороны обязуются заключить договор купли-продажи объекта недвижимости – квартиры. <дата> был заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на объект незавершенного строительства. Фактически за приобретение квартиры она оплатила ФИО5 по договору 1 000 000 рублей и 1 200 000 рублей, эти суммы она переоформила на расписки от ФИО1 в 2021 году. Оставшуюся сумму 3 350 000 рублей она оплатит продавцу в соответствии с условиями договора – в течение 30 календарных дней с даты получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности на жилое помещение – квартиру. Исходя из условий договора от <дата>, срок оплаты оставшейся суммы в размере 3 350 000 рублей не наступил, право собственности на жилое помещение – квартиру за ней не зарегистрировано. Продавец сама нарушает условия договора, так как до настоящего времени многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, сроки оформления права собственности неизвестны. Требование истца признать право отсутствующим является ненадлежащим способом защиты.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что <дата> между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка <номер>, в соответствии с которым ФИО5 поучил в аренду на срок 49 лет земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью <данные изъяты> кв.м., в районе <адрес>, для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома.
<дата> между ФИО6 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались заключить договор купли-продажи, то есть продавец (ФИО5) обязуется продать (передать в собственность), а покупатель (ФИО2) купить (оплатить и принять) объект недвижимости – жилое помещение (квартиру), приблизительно общей площадью 63,67 кв.м, строительный номер «<данные изъяты>», в объекте: жилой дом по адресу <адрес> назначение жилое, <данные изъяты> этажный, что соответствует жилому помещению в строительных осях «<данные изъяты>» и «<данные изъяты>» (площадью 48,54 кв.м.) с увеличением площади по оси «<данные изъяты>» на 9,3 кв.м. (лоджия) и по оси «<данные изъяты>» на 5,83 кв.м. <данные изъяты>-го жилого этажа на отм. <данные изъяты>. Объект - жилой дом, свидетельство <номер>, расположен на земельном участке с кадастровым номером <номер>, находящегося по адресу <адрес>
В соответствии с разделом 2 договора купли-продажи от <дата>, цена квартиры составляет 5 550 000 рублей. Стороны договорились осуществить расчет в следующем порядке: покупатель выплачивает продавцу авансовый платеж в размере 1 000 000 рублей после подписания договора; покупатель выплачивает продавцу второй платеж в размере 1 000 000 рублей при заключении договора купли-продажи доли в праве, регистрации права и подписания сторонами акта сдачи-приемки выполненных работ; покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму от стоимости жилого помещения (квартиры) в размере 3 550 000 рублей при переходе права собственности на жилое помещение (квартиру) от продавца к покупателю.
<дата> ФИО2 передала ФИО5 1 000 000 рублей в счеи оплаты за покупаемую квартиру согласно договору купли-продажи квартиры от <дата>, о чем составлена расписка.
<дата> ФИО2 передала ФИО5 1 200 000 рублей по договору купли-продажи квартиры от <дата>, согласно расписки о получении денежных средств.
<дата> ФИО5 и ФИО1 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <номер> от <дата>, с кадастровым номером <номер>, площадью <данные изъяты> кв.м.
<дата> ФИО5 обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом).
<дата> между УМС г. Владивостока и ФИО1 было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды. По условиям соглашения от <дата> ФИО1 предоставлен земельный участок с видом разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная застройка, для использования в целях: для дальнейшей эксплуатации жилого дома.
Одновременно с этим, <дата> между ФИО5 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома, <данные изъяты>-х этажного, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
<дата> в ЕГРН была внесена запись о праве собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства – многоквартирный дом, готовностью 99%, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>
В связи со сменой собственника объекта недвижимости, а также в связи с изменениями паспортных данных покупателя между ФИО1 и ФИО2 <дата> было заключено соглашение об изменении договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, по условиям которого: продавец ФИО1 обязалась заключить договор купли-продажи в отношении объекта недвижимости – жилого помещения (квартиры), строительный номер «Тип 9», расположенного на <данные изъяты>м этаже в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером <номер>, по адресу: <адрес>, что соответствует жилому помещению в строительных осях «<данные изъяты>» и «<данные изъяты>», площадью 63,1 кв.м., на отметке <данные изъяты>, общая площадь квартиры уточняется после выполнения работ, указанных в п. 3.2.1 договора.
Также, дополнительным соглашением от <дата> были внесены изменения в п.п. 2.4 и 2.5 договора, а именно: покупатель выплачивает продавцу второй платеж в сумме 1 200 000 рублей при заключении договора купли-продажи доли в праве, регистрации права и подписании сторонами акта приема-сдачи выполненных работ; покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму от стоимости жилого помещение (квартиры) в размере 3 350 000 рублей при переходе права собственности на жилое помещение (квартиру) от продавца покупателю.
В этот же день, <дата>, между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны обязуются заключить договор купли-продажи, то есть продавец обязуется продать (передать в собственность), а покупатель купить (оплатить и принять) объект недвижимости, указанный в п. 1.2 договора.
В соответствии с п. 1.2 договора купли-продажи от <дата>, предметом дговора является объект недвижимости - жилое помещение (квартира), строительный номер «Тип 9», расположенное на <данные изъяты> этаже в многоквартирном доме с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>, что соответствует жилому помещению в строительных осях «<данные изъяты>» и «<данные изъяты><данные изъяты>» (площадью 63,1 кв.м.) на отметке <данные изъяты> Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером <номер>, находящемся по адресу <адрес>. Цена объекта составляет 5 550 000 рублей. Расчет производился в следующем порядке: 1) авансовый платеж в размере 1 000 000 рублей после подписания договора от <дата>; 2) второй платеж в размере 1 200 000 рублей при заключении договора купли-продажи доли в праве, регистрации права и подписания сторонами акта сдачи-приемки выполненных работ; 3) оставшаяся сумма в размере 3 350 000 рублей при переходе права собственности на жилое помещение (квартиру) от продавца к покупателю.
Согласно представленной расписки от <дата>, ФИО1 получила от ФИО2 денежную сумму в размере 2 200 000 рублей.
<дата> между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи доли в праве собственности, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил <данные изъяты> доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., степенью готовности 99%, проектируемое назначение: многоквартирный дом, расположенный по адресу <адрес> с кадастровым номером <номер>
Продаваемая доля, в соответствии с п.4 договора купли-продажи от <дата>, оценена сторонами в 5 550 000 рублей.
Согласно п.5 договора купли-продажи от <дата>, расчет по настоящему договору производится в следующем порядке: 1 000 000 рублей оплачен покупателем продавцу до подписания настоящего договора; 1 200 000 рублей будет получена продавцом после государственной регистрации права собственности на имя покупателя в день получения покупателем выписки из ЕГРН и настоящего договора с отметкой регистрирующего органа о регистрации права собственности на указанные доли на имя покупателя и подписания между сторонами акта сдачи-приемки; оставшаяся сумма в размере 3 350 000 рублей будет оплачена покупателем продавцу после регистрации права собственности на жилое помещение (квартиру) на имя покупателя в течение 30 календарных дней с даты получения им документов, подтверждающих регистрацию.
<дата> между ФИО1 и ФИО2 было подписано соглашение о выделении доли в натуре, в соответствии с которым <данные изъяты> доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., степенью готовности 99%, проектируемое назначение: многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> соответствует 72,11 кв.м., из которых 63,10 кв.м. – это общая площадь жилого помещения (квартиры), строительный номер «Тип 9». Жилое помещение (квартира) расположено в строительных осях «<данные изъяты>» и «<данные изъяты>» на <данные изъяты> этаже на отметке <данные изъяты>, в состав которого входят помещения: прихожая с гардеробом, коридор, гостиная с кухонной зоной, жилая комната, шкаф, совмещенный санузел.
Согласно выпискам от <дата>, <дата> из Единого государственного реестра недвижимости, <дата> ФИО2 была произведена государственная регистрация права собственности на <данные изъяты> доли в праве на объект незавершенного строительства: многоквартирный дом, расположенный по адресу <адрес>, с кадастровым номером <номер>
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В ч.1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ч.2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В обоснование своих требований, ФИО1 ссылается на п.14 договора купли-продажи от <дата>, в соответствии с которым в случае неоплаты, неполной оплаты стоимости объекта или нарушения сроков его оплаты продавец вправе потребовать от покупателя расторжения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке с возвратом фактически уплаченных денежных средств, уведомив покупателя за 30 календарных дней до расторжения.
Давая оценку требованиям истца, суд принимает во внимание положения ст. 431 ГК РФ, в соответствии с которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Сторонами в материалы дела представлены: договор купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, заключенный между ФИО5 и ФИО2, и дополнительное соглашение к нему; договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО2 и ФИО1; договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО2
Содержание договора купли-продажи от <дата> в редакции дополнительного соглашения от <дата>, и договора купли-продажи от <дата>, совпадает.
Из буквального содержания договоров от <дата> и от <дата> следует, что они являлись предварительными договорами купли-продажи объекта недвижимости – квартиры в строящемся многоквартирном доме по <адрес>
В предварительных договорах от <дата> (в редакции соглашения от <дата>) и от <дата> указаны конкретные характеристики приобретаемого жилого помещения – площадь квартиры, строительный номер, этаж, ее расположение в технических осях строящегося здания.
Из содержания предварительных договоров следует, что стороны договорились о купле-продаже именно квартиры как отдельного, обособленного, самостоятельного объекта недвижимости. Договоренности о продаже доли в праве собственности на весь жилой дом по <адрес> в предварительных договорах купли-продажи не содержится.
Через месяц, <дата>, между сторонами был заключен основной договор купли-продажи, который поименован как договор купли-продажи доли в праве собственности.
Как следует из выписки из ЕГРН на многоквартирный жилой дом по <адрес>, на момент заключения основного договора купли-продажи многоквартирный дом не был достроен и введен в эксплуатацию. До настоящего времени многоквартирный жилой дом по <адрес> продолжает числиться как объект незавершенного строительства. Доказательств того, что по состоянию на <дата> квартиры в спорном доме были поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости, суду не представлено.
В связи с этим, указание в названии договора, заключенного сторонами <дата>, на то, что это договор купли-продажи доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, соответствовало действительности.
Вместе с тем, из содержания пунктов 5.1, 5.2, 5.3 основного договора купли-продажи от <дата> следует, что стороны различали для себя понятия «доля в праве собственности на объект незавершенного строительства» и «жилое помещение (квартира)».
Из буквального толкования содержания пунктов 5.1, 5.2, 5.3 основного договора купли-продажи от <дата> следует, что оставшаяся сумма 3 350 000 рублей должна была быть внесена ФИО2 в течение 30 дней после регистрации на ее имя права собственности на квартиру.
Как следует из п. 5.2 основного договора от <дата>, регистрация права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства являлась основанием для ФИО2 для внесения промежуточного платежа в размере 1 200 000 рублей.
В настоящее время право собственности ФИО2 на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано, промежуточный платеж в размере 1 200 000 рублей ответчиком внесен. Положения п. 5.2 основного договора сторонами исполнены.
Суд соглашается с доводами ФИО2, что как при заключении предварительных договоров, так и при заключении основного договора стороны достаточно и определенно выразили свою волю относительно порядка расчета, указав на то, что окончательный (третий) платеж в размере 3 350 000 рублей подлежит внесению после регистрации за ФИО2 права собственности именно на квартиру как на отдельный объект недвижимости.
Намерение истца построить и реализовать именно квартиры, а не доли в праве собственности на здание, подтверждается и указанным при оформлении договора аренды земельного участка его видом разрешенного использования – для строительства и дальнейшей эксплуатации малоэтажного жилого комплекса.
В соответствии с ч.3 ст. 16 ЖК РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Последующее заключение сторонами соглашения о выделе доли в объекте незавершенного строительства в натуре не свидетельствует о выполнении ФИО1 ее обязанности по передаче ФИО2 законченного строительством объекта – квартиры.
В соответствии с ч.1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Поскольку по условиям как предварительных договоров, так и основного договора купли-продажи обязанность по внесению окончательного (третьего) платежа связана с передачей квартиры ФИО2, однако на момент рассмотрения спора это обстоятельство не наступило, требования истца о расторжении договора и возврате помещения являются необоснованными.
Истец не лишен возможности завершить строительство и передать ФИО2, квартиру, после чего получить от ответчика причитающуюся ему по договору плату.
Обстоятельств, предусмотренных ч.2 ст. 450 ГК РФ, а именно: существенного нарушения условий договора ответчиком, в судебном заседании не установлено.
Какие-либо дополнительные соглашения, изменяющие права и обязанности сторон по договору купли-продажи, и возлагающие на ФИО2 обязанность оплатить окончательный (третий) платеж после выделения в натуре ее доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, суду не представлены.
В соглашении о выделении доли в натуре от <дата> не указано на то, что оно прекращает дальнейшее исполнение обязательства ФИО1 по передаче ответчику квартиры.
Как разъяснено в п.52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Поскольку право собственности на <данные изъяты> доли в праве собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ФИО2 на законном основании в соответствии с условиями договора купли-продажи, суд соглашается с доводами ответчика об отсутствии оснований для признания права собственности ответчика отсутствующим.
Руководствуясь ст.ст. 13, 194-199 ГПК РФ, суд
решил :
в удовлетворении исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи доли в праве собственности на объект незавершенного строительства от <дата>, возложении обязанности на ФИО2 возвратить помещение, которое было ей передано по акту приема-передачи доли в праве собственности на многоквартирный дом от <дата> в том состоянии, которое было на момент составления акта приема-передачи, признании права собственности ФИО2 на <данные изъяты> доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., степенью готовности 99% проектируемое назначение: многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером <номер>, отсутствующим – отказать.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в апелляционном порядке через Советский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено <дата>.
Судья Е.А. Махонина