Дело № 2- 1683 /23
07RS0001-02-2023-000418-37
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 февраля 2023 года город Нальчик
Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе: председательствующего Шапкиной Е.В., при секретаре Кодзевой Л.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании ее застройщиком многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> «Б», в <адрес>, считать стороной «Застройщик» договора от ДД.ММ.ГГГГ № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> «Б», в <адрес> в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 62,34 кв. м. ФИО2 вместо ООО «Строй-Проект», о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> «Б», в <адрес> в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 62,34 кв. м., заключенным в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», о возложении обязанности произвести государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> «Б», в <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 62,34 кв.м., расположенную на 6 этаже данного объекта,-
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании ее застройщиком многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> «Б», в <адрес>, считать стороной «Застройщик» договора от ДД.ММ.ГГГГ № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> «Б», в <адрес> в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 62,34 кв. м. ФИО3 вместо ООО «Строй-Проект», о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> «Б», в <адрес> в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 62,34 кв. м., заключенным в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», о возложении обязанности произвести государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> «Б», в <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 62,34 кв.м., расположенную на 6 этаже данного объекта, мотивируя следующим.
Между ним и ООО "Строй-Проект" ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес> «Б». Он в свою очередь исполнила свои обязательства по договору и оплатил стоимость приобретаемой квартиры, однако ООО "Строй-Проект" не исполнило своей обязанности передать ему приобретенную квартиру в предусмотренный срок, а также уклоняется от государственной регистрации договора. В последующем ему стало известно, что между ООО "Строй-Проект" и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> «Б», согласно которому она предоставила этот земельный участок под строительство. ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение, по которому вместо покупной цены ООО "Строй-Проект" обязалось передать в собственность ФИО3 250 квартир. Однако, впоследствии этот договор был расторгнут. Он обращался к ФИО2 с предложением о регистрации названного выше договора о чем свидетельствует ею собственноручно написанное объяснение от ДД.ММ.ГГГГ, однако от регистрации ответчик уклонялся, до настоящего времени договор не зарегистрирован в установленном законом порядке. Имеются правовые основания для регистрации сделки на основании решения суда, поскольку договор участия в долевом строительстве совершен в письменной форме, обязательство по оплате объекта долевого строительства (квартиры) истцом исполнено, единственным препятствием для государственной регистрации указанного договора являются действия (бездействие) ФИО3, в собственности которой находится земельный участок и построенный на нем многоквартирный дом.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, что подтверждается поступившим от него заявлением.
Ответчик ФИО3, будучи надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не известила.
При этом суд отмечает, что, будучи надлежаще извещенным о явке в судебное заседание и не явившись в день разрешения спора по существу, ответчик получается, не проявила интереса к заявленным требованиям, а значит, отказалась от защиты своего субъективного права.
Третьи лица ООО «Строй-Проект» и Управление Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике были надлежаще извещены, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили.
Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон и третьих лиц в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.
Изучив доводы иска, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что 16 апреля 2019 года между ООО «Строй-Проект» в лице генерального директора ФИО4 (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> «Б» в <адрес>, №.
Как следует из содержания договора, застройщик должен построить многоэтажный многоквартирный жилой дом общей площадью здания 6737,4 кв.м, со встроенными помещениями с сетями инженерно-технического обеспечения на земельном участке площадью 1108 кв.м., с кадастровым номером №, расположенном по адресу: КБР, <адрес> «Б», и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать ФИО1, как участнику долевого строительства квартиру (жилого помещения) со строительным номером №, общей площадью 62,34кв.м., расположенную на 6 этаже данного объекта, построенного в соответствии с проектной документации (пункт 2.1).
В пункте 4.5 договора указано, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером № зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР за №, пунктом 4.7 договора застройщик гарантирует, что проектная декларация размещена в открытом доступе в порядке, установленном Законом об участии в долевом строительстве, а само строительство многоквартирного дома и привлечение денежных средств граждан осуществляется в соответствии с указанным законом.
Из представленных материалов следует, что ФИО1 свое обязательство по оплате застройщику строительства объекта недвижимости, предусмотренное главой 5 договора, выполнил, что подтверждается квитанций к приходному кассовому ордеру от 16 апреля 2019 года.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Правовой статус объектов незавершенного строительства аналогичен правовому статусу всех недвижимых вещей. Право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в силу ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации прав на такое имущество возникает право собственности на такой объект. Наличие договора участия в долевом строительстве, исполнение стороной условий договора в полном объеме, передача квартиры во владение являются правовым основанием для признания за истцом права собственности на квартиру, как незавершенный строительством объект.
Ранее при рассмотрении гражданского дела по иску местной Администрации г.о.Нальчик к ФИО3 о возложении обязанности за свой счёт снести самовольно возведенный объект капитального строительства на земельном участке, расположенном по адресу: КБР, <адрес> «Б», встречному исковому заявлению ФИО3 к Местной Администрации г.о.Нальчик о признании за права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: КБР, <адрес> «Б», было установлено, что собственником земельного участка является ФИО3, целевое назначение земельного участка - «многоквартирные многоэтажные жилые дома», заявленный объект недвижимого имущества возведен с соблюдением целевого назначения земельного участка, соблюдены пределы границ соответствующей территориальной зоны и видов разрешенного использования, строение отвечает требованиям безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, но признание за ней права собственности на объект незавершенного строительства может повлиять на объем прав лиц, заключивших с ООО «Строй-Проект» договоры долевого участия в строительстве, не зарегистрированные в установленном порядке, которые вправе претендовать на получение квартир в собственность, как доли объекта строительства, при доказанности факта оплаты их стоимости.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, учитывая, что истцы надлежащим образом исполнили свои обязательства по договорам долевого участия путем внесения платы по инвестированию строительства квартир, то они вправе были рассчитывать на их получение, а при неисполнении обязательств вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования к застройщику о государственной регистрации договоров.
Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения.
В ходе рассмотрения Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 23 марта 2022 года по гражданскому делу по искам ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 к ФИО2 о государственной регистрации договоров с указанными лицами об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по КБР, <адрес>Б в отношении квартир со строительными номерами №, №, в жилом доме, строящемся на земельном участке с кадастровым номером №, были установлены следующие обстоятельства.
ООО «Строй-Проект» было создано 26 мая 2015 года, его единственным учредителем была ФИО3, которая обладала 100% долей участия в уставном капитале ООО «Строй-Проект». Она же с 07 июля 2016 года является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1108+/- 12 кв.м., с разрешенным использованием «многоквартирные многоэтажные дома», расположенным в <адрес> «Б». Между ФИО3 и ООО «Строй-Проект» 20 февраля 2017 года заключен договор аренды этого земельного участка, который предоставлялся под строительство многоэтажного многоквартирного дома. 24 февраля 2017 года к договору аренды было заключено дополнительное соглашение, согласно которому ООО «Строй-Проект» в счет выкупной цены земельного участка обязалось передать в собственность ФИО3 250 квартир в построенном на этом участке многоквартирном жилом доме. Однако, позднее, договор аренды был расторгнут. 31 июля 2018 года ФИО3 вышла из состава ООО «Строй-Проект», передав часть доли в размере 50% ФИО10, а 50 % - ФИО4 Также ФИО3 с марта 2017 года неоднократно обращалась в администрацию <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на строительство.
То есть в период заключения договора 16 апреля 2019 года, начала его исполнения, собственником земельного участка и единственным участником ООО «Строй-Проект» являлась ФИО3. Ей же принадлежал и земельный участок, она обращалась в местную администрацию г.о. Нальчик с заявлением о выдаче разрешения на строительство, узаконении строительства. Именно ФИО3 и является фактическим застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного в <адрес>
Аналогичные фактические обстоятельства установлены и при рассмотрении настоящего гражданского дела.
При изложенных выше обстоятельствах суд полагает, что имеются правовые и фактические основания для регистрации договора участия в долевом строительстве ФИО1, поскольку договор совершен в письменной форме, содержит все существенные условия, обязательство по оплате объекта долевого строительства (квартиры) истцом исполнено, единственным препятствием для государственной регистрации указанных договора является бездействие ответчика - фактического застройщика ФИО3, которое подлежит преодолению путем возложения на нее обязанности по регистрации названного договора долевого участия.
Суд полагает, что совокупность представленных по делу доказательств достоверно подтверждает те доводы, о которых указано истцом ФИО1, то есть имеются основания для удовлетворения заявленных требований, принятие положительного решения является единственным способом для восстановления его нарушенных прав и интересов.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, Украина (паспорт № выдан МВД по КБР ДД.ММ.ГГГГ.) удовлетворить.
Признать ФИО3 застройщиком многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> «Б», в <адрес>.
Признать ФИО3 стороной «Застройщик» договора от ДД.ММ.ГГГГ № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> «Б», в <адрес> в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 62,34 кв. м., вместо ООО «Строй-Проект».
Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> «Б», в <адрес> в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 62,34 кв. м., заключенным в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Обязать ФИО3 произвести государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ № об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес> «Б», в <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, в отношении квартиры со строительным номером №, общей площадью 62,34 кв. м., расположенную на 6 этаже данного объекта.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда КБР в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд.
Председательствующий – Е.В. Шапкина