К делу №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Геленджик 19 сентября 2022 г.

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Попова П.А.,

при секретаре Рыдзевской О.А.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

представителя «Банка «Первомайский» (ПАО) по доверенности

ФИО2,

представителя АО «КЭШ/ДОМ» по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ПАО «Банк «Первомайский», АО «КЭШ/ДОМ» о признании недействительными договора купли-продажи и договора найма жилого помещения, применения последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к ПАО «Банк «Первомайский» и АО «КЭШ/ДОМ» о признании недействительными сделок купли-продажи квартиры и найма жилого помещения, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления права на спорную квартиру за ФИО4, а также об аннулировании записи о праве собственности АО «КЭШ/ДОМ» в ЕГРН и признании отсутствующим зарегистрированного обременения.

В обоснование своих требований указал, что ему на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: . В начале 2014 года он обратился в ПАО Банк «Первомайский» с заявлением о предоставлении кредита на ремонт в вышеозначенной квартире в размере 1 800 000 рублей. Сотрудник банка ему сообщил, что банк предоставит кредит, однако, это необходимо оформить посредством заключения ряда договоров, в том числе с аффилированным с банком юридическим лицом ООО «1М-Эстейт». При этом ему разъяснили, что это будет кредит под залог его квартиры и, что если он выплатит кредит, то с его квартирой все будет хорошо. Между ним, Акционерным банком «Первомайский» и ООО «1М-Эстейт» был подписан ряд договоров, направленных на получение кредита под залог квартиры, после чего ему был выдан кредит в размере 1 800 000 рублей. Он исправно платил платежи по кредиту в течение более 5 лет до мая 2019 г. В мае 2019 года он посчитал, что им уже выплачено 3 402 000 рублей, т.е. вся сумма кредита и процентов и даже больше, в связи с чем, полагая что он полностью исполнил свои обязательства перед банком по оплате кредита, прекратил платежи. В течении нескольких лет он спокойно пользовался своей квартирой, однако 20.10.2021 года он узнал, что к нему предъявлен иск в Ленинский районный суд г.Краснодара о выселении из квартиры. Ознакомившись с материалами дела и заказав выписку из ЕГРН, он обнаружил, что квартира зарегистрирована не на него, а на АО «КЭШ/ДОМ» и в отношении квартиры зарегистрирована ипотека. Как только он выяснил данное обстоятельство, им сразу же были написаны претензии в АО «КЭШ/ДОМ» и ПАО «Банк «Первомайский» с указанием на то, что все обязательства по кредиту давно были им исполнены, а также с требованием прекратить нарушение его прав и немедленно переоформить квартиру на его имя и снять с квартиры все неправомерно наложенные обременения. Кроме того, он обратился в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела и на основании постановления следователя 14.04.2022 г. было возбуждено уголовное дело по факту совершения мошеннических действий в отношении него. Считает оспариваемые сделки недействительными, так как он совершал их под влиянием заблуждения. Намерений отчуждать недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности у него не было, никаких действий, указывающих на желание продать свою квартиру, он не предпринимал. После совершения сделки он и его семья продолжали проживать и пользоваться указанной недвижимостью и пользуются ей до настоящего момента.

Представитель ФИО4 по доверенности в судебном заседании, поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ПАО «Банк «Первомайский» иск не признала, пояснив, что истец оформлял не кредит, а заключил договор купли-продажи, по которому продал спорную квартиру АО «КЭШ/ДОМ», которое получило кредит в Банке «Первомайский» на приобретение квартиры. Заявила о пропуске срока исковой давности.

Представитель АО «КЭШ/ДОМ» иск не признал по тем же основаниям. Заявил о пропуске срока исковой давности. На вопрос, для чего АО «КЭШ/ДОМ» (ранее «1М-Эстейт») покупало спорную квартиру на заемные средства, пояснить ничего не смог.

Относительно пропуска срока исковой давности представитель истца пояснил, что о нарушении своего права истец узнал в октябре 2021г., ознакомившись с делом по иску АО «КЭШ/ДОМ» к ФИО4 о выселении.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и не отрицается сторонами, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: .

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и Банком «Первомайский» (ЗАО) был подписан договор банковского счета физического лица №. Позднее, ДД.ММ.ГГГГ к данному договору было заключено дополнительное соглашение.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, Банком «Первомайский» (ЗАО) и обществом с ограниченной ответственностью «1М-Эстейт» был подписан договор купли-продажи и ипотеки недвижимости №, согласно условиям которого, покупатель (ООО «1М-Эстейт»), за счет кредитных средств Кредитора Банка «Первомайский» (ЗАО) покупает у Продавца (ФИО4) квартиру, расположенную по адресу: , кадастровый №.

В п.2.1.1. договора купли-продажи и ипотеки недвижимости указывается, что выплата денежных средств Продавцу (ФИО4) в размере 1 800 000 руб. производится за счет кредитных средств путем перечисления кредитных средств на банковский счет Покупателя в банке «Первомайский» (ЗАО), с последующем зачислением на банковский счет Продавца в банке «Первомайский» (ЗАО).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и обществом с ограниченной ответственностью «1М-Эстейт» бы подписан договор найма жилого помещения (квартиры) №, согласно условиям которого, наймодатель (ООО «1М-Эстейт») передает во временное владение и пользование нанимателю (ФИО4) квартиру, расположенную по адресу: , кадастровый №.

В Пункте 1.10. данного договора указывается, что наниматель в течение срока действия настоящего договора имеет преимущественное право выкупить жилое помещение, указанное в п.1.1. настоящего договора при условии внесения полной стоимости Жилого помещения, установленной в размере 1 824 000 рублей. Выкуп осуществляется по отдельному договору купли-продажи. Платежи за пользование переданным в наем жилым помещением осуществляются в соответствии с п. 4.1. настоящего договора не являются одновременно выкупными и не могут засчитываться в стоимость выкупной цены Жилого помещения.

Пунктом 4.1. договора найма установлена плата за пользование квартирой, которая составляет 1 800 руб. в сутки, что составляет 54 000 руб. в месяц.

Согласно п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

По договору купли-продажи и ипотеки недвижимости от 13.02.2014г. ООО «1М-Эстейт» за счет кредитных средств Кредитора Банка «Первомайский» (закрытое акционерное общество) покупает у Продавца (ФИО4) квартиру, расположенную по адресу: , не ясно для каких целей.

ДД.ММ.ГГГГг. ООО «1М-Эстейт» уже распоряжается своим правом владения и пользования купленной квартирой, заключая договор найма с ФИО4.

Также не логичны действия ФИО4, если бы он намеревался продать принадлежащую ему квартиру, заключая договор купли-продажи и ипотеки недвижимости 13.02.2014г., истец распорядился своим правом владения и пользования спорной квартирой, а по договору найма от 21.02.2014г. уже приобрел право владения и пользования спорной квартирой.

Анализируя заключенные взаимосвязанные сделки, их последовательность, цели, а также условия, порядок исполнения сторонами, поведения сторон при исполнении сделок, суд приходит в к выводу, что истец не желал достичь присущего данным сделкам правового результата, а заключал их исключительно под влиянием заблуждения с целью заключения простого договора займа, однако, посредством схемы, привлекающей еще одно юридическое лицо, а также одновременном заключении сделок, которые при соблюдении закона и подписании договора о кредитовании лица, не имели бы места быть.

Как указано в ч.1 ст.178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (ч. 1 ст. 178 ГК РФ).

По смыслу пп. 3 п. 2 ст. 178 ГК РФ, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть, совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела исходя из того, насколько заблуждение существенно для данного участника сделки.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию по данному спору, является выяснение вопроса о понимании истцом сущности сделки на момент ее заключения. В этой связи суду надлежит выяснить: сформировалась ли выраженная в сделке воля истца вследствие заблуждения, на которое он ссылается, и является ли оно существенным применительно к части 1 ст. 178 ГК РФ.

На необходимость выяснения таких обстоятельств указывает Верховный Суд Российской Федерации в определениях от 25.06.2002 № 5-В01-355 и от 25.03.2014 № 4-КГ-13-40, в которых разъяснено, что при решении вопроса о существенности заблуждения по поводу обстоятельств, указанных в ч. 1 ст. 178 ГК РФ, необходимо исходить из существенности данного обстоятельства для конкретного лица с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, характера деятельности, значения оспариваемой сделки.

Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, чем те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

В данном случае, исходя из действий сторон по заключению и исполнению договоров, очевидно, что истец оформлял кредитные отношения и не намеревался продавать принадлежащее ему недвижимое имущество. В результате введения истца в заблуждение он лишился единственного жилья. Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что истец заблуждался относительно природы сделки, полагая, что заключает кредитный договор под залог принадлежащей ему квартиры.

Заблуждение истца является существенным, поскольку, при разумной и объективной оценке им ситуации, в соответствии с которой он, отчуждал квартиру, являющуюся единственным местом его жительства и местом жительства его жены и матери, он бы не заключал указанную сделку, если бы знал о действительном положении дел.

Ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям о признании договоров недействительными.

Согласно разъяснений, данных в пункте 102 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Следовательно, исходя из положений статьи 181 ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, юридически значимым обстоятельством для исчисления срока исковой давности является установление момента, с которого истцы узнали о нарушении своих прав.

Из расчета задолженности по договору найма жилого помещения следует, что до мая 2019 года ФИО4 вносил платежи в пользу АО «КЭШ/ДОМ» (ООО «1М-Эстейт»), которые считал кредитными. После этого, посчитав сумму внесенных платежей, он решил, что им полностью оплачен кредит и проценты по данному кредиту, в связи с чем прекратил оплату и продолжил проживать в квартире со своей семьёй.

Никаких претензий со стороны АО «КЭШ/ДОМ» или ПАО «Банк «Первомайский» в течение нескольких лет не поступало.

Согласно копии первого листа искового заявления АО «КЭШ/ДОМ» обратилось в Ленинский районный суд г.Краснодара с иском к ФИО4 о выселении 19 августа 2021г..

Таким образом, о нарушении своего права истец узнал в августе-сентябре 2021г..

В Геленджикский городской суд ФИО4 обратился с исковым заявлением о признании недействительными договора купли-продажи и договора найма жилого помещения, применения последствий недействительности сделок, поданном в электронном виде, 27 апреля 2022г., т.е. в пределах годичного срока исковой давности.

Руководствуясь ст.ст.194, 198, 199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Иск ФИО4 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи и ипотеки недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ФИО4, Акционерным банком «Первомайский» (закрытое акционерное общество) и Обществом с ограниченной ответственностью «1М-Эстейт».

Признать договор найма жилого помещения (квартиры) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4, и Обществом с ограниченной ответственностью «1М-Эстейт» недействительным.

Применить к договору купли-продажи и ипотеки недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному между ФИО4, Акционерным банком «Первомайский» (закрытое акционерное общество) и Обществом с ограниченной ответственностью «1М-Эстейт», последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение – восстановить право собственности ФИО4, паспорт 03 12 №, на квартиру, назначение жилое, общей площадью 61,3 кв.м, этаж – 3, расположенную по адресу: , кадастровый №

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО4 на квартиру, назначение жилое, общей площадью 61,3 кв.м, этаж – 3, расположенную по адресу: , кадастровый №, с исключением из числа собственников на данную квартиру АО «КЭШ/ДОМ» (ИНН -<***>), с прекращением обременения в виде ипотеки на данную квартиру, зарегистрированного в пользу ПАО «Банк «Первомайский» (ИНН <***>).

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение 1 месяца, со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: