РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 июня 2025 года ....
Иркутский районный суд .... в составе председательствующего судьи Столповской Д.И., при секретаре ФИО4,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО7,
ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № (УИД 38RS0№-53) по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительной сделки с земельным участком,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, в обоснование требований указав, что **/**/**** между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец (Продавец) передала в собственность ответчика (Покупателя) земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, общей площадью 623 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, Иркутский .... Согласно п.3 договора купли-продажи стоимость земельного участка составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) руб. Денежные средства по договору истцом не были получены.
Согласно расписке от **/**/**** истец получила от ответчика 2 000 000 (два миллиона) рублей, под проценты из расчета 4% в месяц, проценты уплачиваются ежемесячно, срок возврата займа до **/**/****. В обеспечение займа Займодавцу в собственность передан земельный участок по адресу: ...., кадастровый №.
Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указывает на то, что договор купли-продажи земельного участка от **/**/****, заключен сторонами с целью прикрыть другую сделку (договор залога), а следовательно ничтожен.
Истец просит: признать недействительным Договор купли-продажи от **/**/****, государственную регистрацию права собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, общей площадью 623 кв.м., расположенного по адресу: ...., кадастровый № на имя ФИО2, аннулировать запись о регистрации права собственности на указанный земельный участок на имя ответчика в ЕГРН;признать за истцом право собственности на спорный земельный участок.
Истец ФИО1, представитель истца ФИО7 в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить требования. После перерыва в судебное заседание не явились.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме, о чем представила суду письменное заявление, указав, что основания и последствия признания иска ей разъяснены и понятны. После перерыва в судебное заседание не явился.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5 позицию своего доверителя поддержал.
Третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... в судебное заседание не явилось, о рассмотрении дела был извещено надлежащим образом, согласно представленному заявлению просило рассматривать дело в его отсутствие.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о рассмотрении дела надлежащим образом.
Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности с точки зрения их относимости и допустимости, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данных требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Исходя из пункта 5 названной статьи о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в процессе лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.
Таким образом, из основных начал гражданского законодательства следует, что разумность действий, добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются, пока не доказано иного.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
Как предусмотрено статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно абзаца 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с разъяснениями п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или специальными законами.
Судом установлено и из материалов гражданского дела следует, что земельный участок с кадастровым номером ...., поставлен на государственный кадастровый учет **/**/****, как ранее учтенный объект недвижимого имущества.
Указанный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, предназначен для ведения садоводства, имеет уточненную площадь 623 кв.м., сведения об описании границ земельного участка содержатся в ЕГРН.
**/**/**** в ЕГРН в отношении данного земельного участка было зарегистрировано право собственности ФИО1
Установлено, что **/**/**** между ФИО2 (именуемая по договору покупатель) и ФИО1 (именуемой по договору продавец) заключен договор купли-продажи.
Согласно п. 1 договора, продавец продает, а покупатель покупает земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, общей площадью 623 кв.м., адрес: ...., кадастровый №.
В соответствии с п. 4 договора стороны установили следующий порядок расчета: покупатель передал продавцу сумму в размере 1 500 000 руб. в момент подписания договора.
Указанный договор подписан сторонами и передан для государственной регистрации в ГАО «МФЦ ИО».
Согласно полученной судом выписки из ЕГРН, ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ...., ....
В материалы дела представлена расписка от **/**/****, из содержания которой следует, что ФИО1 взяла в долг у ФИО2 сумму в размере 2 000 000 руб., под проценты из расчета 4 % в месяц. Проценты уплачиваются ежемесячно, путем перечисления на счет ФИО2 или наличными, по соглашению сторон.
В обеспечение данного займа на займодавца по договору купли-продажи от **/**/**** в собственность передан земельный участок, адрес: ...., ...., кадастровый №. При возращении денежных средств, по данной расписке займодавец переписывает земельный участок обратно на заемщика путем оформления договора купли-продажи. На время действия данной расписки займодавец не имеет права пользоваться данным земельным участком, продавать, передавать, дарить данный земельный участок третьим лицам, а также накладывать обременения на данный земельный участок.
Указанная расписка представлена стороной истца, факт ее подписания лицами, указанными в расписке - сторонами по делу, не оспаривался, давность совершения указанной расписки допустимыми и относимыми доказательствами не опровергалась.
Согласно позиции стороны истца, у сторон не было намерения заключать договор купли-продажи от **/**/****, поскольку он был заключен в обеспечение договора займа от **/**/****, под залог недвижимого имущества, в связи с чем, данный договор является притворной сделкой, прикрывающей между сторонами правоотношения по договору займа с залогом.
Указанные обстоятельства ответчиком ФИО2 не оспаривались, в материалы дела представлено письменное признание исковых требований.
Анализируя обстоятельства дела, учитывая, в том числе, содержание указанной расписки, признание ответчиком исковых требований, а также пояснения сторон относительно того, что фактическая передача объекта не произошла, суд приходит к выводу, что обстоятельства дела свидетельствуют о намерении сторон заключить именно договор займа на сумму 2 000 000 рублей под залог спорного недвижимого имущества.
Таким образом, поскольку совокупность представленных сторонами доказательств свидетельствует об исключительном намерении сторон заключить договор займа под залог недвижимого имущества, а, следовательно, о притворности договора купли-продажи спорной недвижимости, соответственно данная сделка является недействительной как ничтожная.
Как указано ранее, согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.
В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязательство, обеспечиваемое залогом, включая будущее обязательство, может быть описано способом, позволяющим определить обязательство в качестве обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на обеспечение всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы (п. 2 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залог (п. 3 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общим правилам п. 1 - 3 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Из толкования приведенных правовых норм следует, что несоблюдение правил о государственной регистрации кредитного или иного договора, содержащего соглашение об ипотеке, влечет недействительность только условий, касающихся залога недвижимого имущества, и не свидетельствует о недействительности договора в целом, и само по себе не может служить основанием для признания его незаключенным. Действующее законодательство предусматривает обязательное требование о государственной регистрации такого договора только при отсутствии самостоятельного договора ипотеки имущества, обеспечивающего обязательство по основному договору.
По делу следует, что названные условия к форме сделке займа под залог недвижимости, а также к ее содержанию, сторонами не соблюдены. Соответственно договор о залоге недвижимости является ничтожным, не влечет юридических последствий. Соответственно оснований для регистрации обременений недвижимого имущества истца в пользу ответчика в целях применения правил, относящихся к данной сделке, которую стороны действительно имели в виду, не имеется.
Поскольку по делу установлено, что право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРН за ответчиком ФИО2, то при признании договора купли-продажи притворной сделкой, следует признать отсутствующим право собственности ФИО2 в отношении спорного имущества. Данное не является выходом за пределы исковых требований, поскольку суд при разрешении дела с учетом сути заявленных требований должен применить закон, подлежащий применению к данным правоотношениям (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от **/**/**** N 23 "О судебном решении").
Суд отмечает, что признание договора купли-продажи недействительной сделкой, признание отсутствующим права собственности ответчика на спорное недвижимое имущество, тем не менее, не влечет обязанности истца по выплате ответчику стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи, так как денежные средства ответчиком передавались истцу по договору займа. При наличии неисполненных обязательств ФИО1 по возврату займа ФИО2, последняя не лишена возможности ставить вопрос о взыскании долга по договору займа в судебном порядке.
По смыслу разъяснений п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от **/**/**** "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.
Как указано выше, согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка является таковой с момента ее совершения. В связи с этим требование истца о признании за ней права собственности на спорное имущество является излишним, поскольку признание права ответчика на данное имущество отсутствующим, свидетельствует о том, что право собственности ФИО1 не прекращалось совершением притворной сделки.
Соответственно решение о признании права ФИО2 на спорное имущество отсутствующим является основанием для восстановлении записи в ЕГРН о регистрации права собственности на указанный земельный участок за ФИО6, что обеспечивает судебную защиту по заявленному иску в полной мере.
Оснований для удовлетворения требования ФИО1 об аннулировании сведений из ЕГРН, у суда не имеется.
Согласно п. 12 Приказа Росреестра от **/**/**** N П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» в реестре прав на недвижимость:
статус «актуальная» присваивается записи, содержащей актуальные сведения о характеристиках объекта недвижимости на любой текущий момент времени, при принятии решения об осуществлении государственного кадастрового учета и внесении в кадастр недвижимости таких сведений, сведений о правопритязаниях;
статус «архивная» присваивается неактуальной на любой текущий момент времени записи о характеристиках объекта недвижимости в связи со снятием с государственного кадастрового учета объекта недвижимости.
При присвоении сведениям, записям ЕГРН статусов «погашенные» или «архивные» такие сведения, записи не аннулируются из кадастра недвижимости и реестра прав на недвижимость и доступны для работы с ними, в том числе для выдачи сведений, содержащихся в таких записях ЕГРН (п. 17).
С учетом изложенного исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительной сделки с земельным участком, – удовлетворить частично.
Признать недействительным в силу притворности договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ...., заключенный **/**/**** между ФИО2 и ФИО1.
Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок кадастровым номером №, расположенный по адресу: ...., .....
Данное решение является основанием для восстановления записи в ЕГРН о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: .... за ФИО1.
В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на земельный участок, аннулировании записи в ЕГРН - отказать.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд .... в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья: Д.И. Столповская
В окончательной форме решение принято **/**/****.