Дело № г. Дзержинск
№
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
27 марта 2025 года Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Юровой О.Н.,
при секретаре Нефедове Н.В.,
с участием истца ФИО6, представителей ответчика – адвоката ФИО5 и по доверенности ФИО4, представителя третьего лица по доверенности – ФИО1,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ООО «Ковчег» о признании недействительным условий соглашения, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО6 обратилась в суд с иском к ООО "Ковчег", мотивируя тем, что
16.07.2024 между ней и ООО "Ковчег" было заключено соглашение о продаже недвижимости. Она считает, что в соглашение включены несправедливые условия и имеет место злоупотребление правом со стороны ответчика по следующим основаниям: У нее отсутствовал опыт в заключении аналогичных соглашений и участия в электронных аукционах. Ответчик являлся профессионалом в сфере закупок на электронных площадках и в силу своего статуса должен был приложить необходимые и достаточные усилия для того, чтобы условия сделки были ясными, недвусмысленными и понятными истцу. Истец считает, что недобросовестность ответчика проявлялось в предложении и навязывании ей под видом оказания содействия в продаже квартиры невыгодной для нее сделки, занижение реальной стоимости недвижимости. Ответчик не раскрыл связанные со сделкой риски, неверно описал механизм исполнения обязательств, а также о возможности продажи квартиры на более выгодных условиях. В результате исполнения соглашения истец выплатила ответчику сумму в размере 489479 руб., что более чем в 100 раз превысило рыночную стоимость аналогичных услуг, это сверхприбыль ответчика. Согласно п. 3 соглашения стоимость объекта недвижимости составляет 2450000 руб. и не может быть изменена. 31.07.2024 между КУМИ администрации города г. Дзержинска и ООО «Ковчег», действующим на основании доверенности от 16.07.2024 от имени и в интересах истца, как собственника жилого помещения, в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, для обеспечения государственных и муниципальных нужд» и на основании протокола от 19.07.2024 был заключен контракт №-с на поставку жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, стоимость квартиры составила 2989479 руб. Таким образом, истец могла рассчитывать на большую сумму при продаже квартиры. 22.09.2024 истец направила в адрес ответчика претензию, в котором указывала на несогласие с условиями соглашения и качеством оказанной услуги по продаже квартиры. Ответ истцом по настоящее время от ответчика не получен. 30.09.2024 истец направила требование о предоставлении акта выполненных работ, с указанием, что именно и на какую сумму произведена услуга. Ответ от ответчика на требование истца также не поступил. Ответчик в соглашении ввел истца в заблуждение, а именно в п. 4.8 соглашения истец будет обязан, в случае отказа от продажи квартиры, выплатить ответчику 157000 руб., уплаченные им в качестве обеспечения заявки в электронном аукционе. Ответчик намерено утаил и не довел до истца информацию о том, что в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ обеспечение заявки в электронном аукционе возвращается на счет стороны, производившей оплату, только по определенным основаниям. В пункте 4.9 соглашения истец обязан при отказе от продажи вернуть ответчику 200000 руб., уплаченные им в качестве обеспечения контракта. Однако возврат обеспечения контракта по Федеральному закону от 05.04.2013 №44-ФЗ осуществляется в сроки, указанные в договоре, на счет, с которого производилась оплата. Согласно вышеуказанным пунктам соглашения, истец не мог отказаться от продажи квартиры, так как обязан будет произвести выплату ответчику сумму в размере 357000 руб. Ответчик включил в соглашение обязанность истца о возмещении расходов по ремонту (п. 4.7, 4.9 соглашения). Истец считает навязыванием ненужной ему услуги по ремонту, ответчиком не были согласованы суммы и ремонтные работы в квартире истца. Никакие акты выполненных работ по ремонту не были предоставлены. Истец сомневается, что какие либо ремонтные работы проводились в квартире. Пунктом 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» установлен запрет обуславливать приобретение товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Ответчик включил в соглашение п. 6, который полностью ущемляет права истца на защиту. Согласно п. 6 соглашения все разногласия, возникающие в связи с исполнением сторонами настоящего договора, урегулируются путем переговоров сторон, а при невозможности достижения соглашения в судебном порядке, по месту нахождения исполнителя (в данном случае, по месту нахождения ответчика). По п. 4.7 соглашения истец обязуется передать ответчику в качестве комиссионного вознаграждения, а также расходы на ремонт, осуществленный ответчиком в квартире, и расходы на обеспечение аукционной процедуры - сумму, превышающую стоимость объекта недвижимости, определенную п. 3 соглашения. Все обеспечительные взносы по Федеральному закону от 05.04.2013 №44-ФЗ возвращаются на счет, с которого производился взнос, ответчик не может требовать с истца повторной выплаты обеспечительного взноса по контракту, то есть в размере 200000 руб. ФИО6 просила суд признать недействительными условия соглашения от 10.07.2024, взыскать с ООО «Ковчег» в ее пользу 200000 руб., штраф.
В ходе рассмотрения дела истец в своем заявлении в порядке ст. 39 ГПК РФ указала, что в начале июня 2024 года она обратилась в <данные изъяты>, для получения услуги по продаже квартиры по адресу: <адрес>, с желаемой стоимостью 2800000 руб. Компания <данные изъяты> опубликовала на площадках Авито и Циан объявление о продаже квартиры, при этом заключить договор об оказании услуг истцу не было предложено. 14.06.2024 риелтор <данные изъяты> предоставил истцу отчет по продаваемой квартирес указанием средней рыночной стоимости. В соответствии с предоставленным отчетом цену пришлось снизить до 2746435 руб., но в дальнейшем сотрудник <данные изъяты> начала снижать цену квартиры, мотивируя это тем, что звонков на просмотр нет, цены на рынке падают, но отчеты по рыночной стоимости не предоставляла. Истец ранее никогда не сталкивалась с продажей квартиры и полностью доверяла риелтору. Риелтор <данные изъяты> в середине июля позвонила истцу и сообщила, что ее знакомая хочет посмотреть квартиру. После просмотра квартиры риелтор <данные изъяты> позвонила истцу, истец не участвовал в показе квартиры, так как проживает в городе <адрес> и воспитывает грудного ребенка, с предложением заключить договор с другой компанией - с ООО «Ковчег», так как у них имеется покупатель, и гарантирован выход на сделку в течение месяца при условии снижения стоимости квартиры до 2450000 руб., так как данная цена предельная стоимость квартиры, якобы, за большую стоимость ее не продать. 16.07.2024 истец подъехал к зданию по адресу: <адрес>, со своим ребенком, где ее встретил риелтор <данные изъяты> и сопровождал в офис компании ООО «Ковчег», а в дальнейшем к нотариусу для выдачи доверенности на ответчика. Ответчик в лице двух его сотрудников, а также риелтора <данные изъяты> уверили истца, что предлагаемая цена в размере 2450000 руб. за квартиру максимальная, за большую цену ее не продать, а условия сделки выгодные, так как в течение месяца истец получит денежные средства за квартиру. Истец поинтересовалась у ответчика, что за электронный аукцион, так как впервые с этим столкнулась. Ответчик продемонстрировал какие-то документы, якобы, ранее аналогично заключенные контракты, и указал, что имеет большой опыт по заключению договоров на электронной площадке, при этом ознакомиться истцу с ними не дал. Ответчик заверил, что это госзакупка и обмана здесь нет, а согласно условиям истец не несет никаких штрафных санкций, что очень выгодно для истца. Ответчик перед подписанием соглашения пояснил, что согласно п. 3 соглашения истец 100% получит указанную сумму, то есть стоимость квартиры снижена не будет. О том, что квартиру можно продать на более выгодных условиях и за более высокую цену, а тем более о том, что комиссия ответчика будет составлять свыше 500000 руб., истец просто не мог знать, с учетом условий соглашения, которое составлено так, что дословно понять его невозможно. Если бы истцу была предоставлена полная и достоверная информация, то она никогда бы не заключила данное соглашение. На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью распространяется действие Закона о защите прав потребителей. В нарушение требований гражданского законодательства о допустимости незаконного недобросовестного поведения и устоявшихся стандартов поведения ответчик не раскрыл истцу полно, достоверно и ясно информацию об условиях заключаемого соглашения и механизма его исполнения, чрезмерно упростив до степени искажения сути информацию о предлагаемой сделке; не раскрыл истцу полно, достоверно и ясно информацию о всех, связанных с ней рисках, предложил истцу заключить сделку на несбалансированных условиях, не отвечающую целям истца и создающую неоправданные преимущества на стороне ответчика. С момента заключения соглашения с 16.07.2024 ответчик не выходил на связь с истцом, не предоставлял никакой информации о ходе электронной закупки. 14.08.2024 истец обратилась к ответчику с требованием предоставить информацию, однако ответчик начал вводить истца в заблуждение, ссылаясь на срок, указанный в соглашении от 16.07.2024, то есть на 10.10.2024, что возмутило истца, так как изначально ей был озвучен срок месяц. При дальнейших переговорах с ответчиком выяснилось, что контракт был уже заключен 31.07.2024, ответчик утаивал данную информацию, сам контракт был предоставлен ответчиком по требованию истца лишь 20.08.2024 путем отправления на электронную почту. Истец считает, что соглашение от 16.07.2024 никак не обусловлено и невзаимосвязано с контрактом №-с, заключенным от лица истца с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Дзержинска Нижегородской области. Все требования истца о предоставлении актов выполненных ответчиком работ, о формировании на портале ЕИС закупки, жалобы о нарушении условий контракта ответчиком были проигнорированы. 20.08.2024 ответчик представил истцу контракт от 31.07.2024 по электронной почте, изучив который, истец обнаружила нарушение условий, что привело к значительному увеличению сроков его исполнения. Ответчик не проинформировал истца о том, что выиграл закупку, о том, что был заключен контракт, о нарушении сроков передачи квартиры - по контракту до 07.08.2024, представил противоречивую информацию по приемке квартиры и по документации. Ответчик направил истцу на электронную почту акт № от 22.09.2024 о выполненной работе с указанием суммы. Акт был представлен в зеркальном отображении, о чем истец сообщила ответчику, что ответчик проигнорировал. 30.09.2024 истец направила ответчику письмо с требованием предоставить корректный акт выполненных работ, что ответчиком было проигнорировано. Согласно п. 4.7 соглашения ответчик обязуется передать истцу в качестве комиссионного вознаграждения, а также расходов на ремонт, осуществленный в квартире, и расходов на обеспечение аукционной процедуры -сумму, превышающую стоимость объекта недвижимости, определенную п. 3 соглашения. Все обеспечительные взносы по Федеральному закону от 05.04.2013 №44-ФЗ возвращаются на счет, с которого производился взнос, то есть ответчик не может требовать с истца повторной выплаты обеспечительного взноса по контракту в размере 200000 руб., как указано в соглашении от 16.07.2024, а согласно условиям контракта данная сумма составляет 157341 руб. (п. 9.1 контракта). Согласно условиям контракта п. 9.4 денежные средства, внесенные продавцом в качестве обеспечения исполнения контракта, возвращаются продавцу в течение 15 дней. Ответчик ввел истца в заблуждение о понесенных им расходах по обеспечению аукционной процедуры и незаконно требует возврата суммы, внесенной на обеспечение аукционной процедуры, так как данная сумма возвращается ему на счет. Ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства, данный факт подтверждается ответом на жалобу, направленную в УФАС по Нижегородской области от Администрации города Дзержинска Нижегородской области. Ответчик не предпринял никаких действий, а именно не открыл/подал на электронной площадке жалобу, для защиты интересов и соблюдения условий соглашения и контракта, а только водил истца в заблуждения. Для восстановления нарушенных прав по нарушению условий контракта истец обратился с иском на судебный участок № Дзержинского судебного района Нижегородской области (дело №), где ответчиком является Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области, что повлекло убытки со стороны истца в виде заключения договора на оказание юридических услуг, оплаты госпошлины для подачи искового заявления, почтовых расходов и т.д. Денежные средства по контракту на счет истца поступили 20.09.2024, с этого дня на номер телефона истца начали поступать требования и угрозы о выплате денежных средств по соглашению от 16.07.2024. Ответчик воспользовался персональными данными истца и передал их третьим лицам. Истцу пришлось обратиться в <данные изъяты> суд для восстановления нарушенного права по незаконному использованию и передаче третьим лицам персональных данных, где ответчиком является ООО «Ковчег» (№). Учитывая тот факт, что ответчик уклоняется от предоставления акта выполненных работ с указанием по каждому пункту его стоимости, истец обратился с заявлением в <данные изъяты> для проведения экспертизы. Согласно предоставленному заключению средняя рыночная стоимость услуг по содействию продажи недвижимости через электронную площадку составляет 48433 руб., что значительно ниже стоимости требуемой ответчиком по соглашению. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 441046 руб. из расчета: 489479 руб. (перечисленная сумма 22.09.2024 истцом на счет ответчика) -48433 руб. -рыночная стоимость услуги согласно экспертному заключению) = 441046 руб. Ответчик включил в соглашение обязанность истца о возмещении расходов по ремонту (п. 4.7, 4.9 соглашения). Истец считает навязыванием ненужной ей услуги по ремонту, ответчиком не были согласованы суммы и ремонтные работы в квартире истца. Никакие акты выполненных работ по ремонту не были предоставлены ответчиком. Истец не намеривался делать ремонт в квартире перед продажей, ремонт не требовался. В квартире были установлены пластиковые окна, поклеены хорошие обои, стояла хорошая газовая колонка, на полу постелен линолеум, санузел был полностью выложен современным кафелем, металлическая входная дверь, счетчик на электричество, счетчик на газ, что подтверждается фотографиями, сделанными сотрудников <данные изъяты>. Истец сомневается, что какие либо ремонтные работы проводились в квартире. Истец и ответчик заключили соглашение от 16.07.2024 о продаже объекта недвижимости, иных договоров об оказании услуг ремонта, подрядных работ истец с ответчиком не заключал. Истец не уполномочивал ответчика на заключение от его имени договоров с третьими лицами на оказание каких-либо услуг, в том числе и по ремонту квартиры. Вышеуказанные действия ответчика причинили истцу нравственные и душевные страдания, у истца возник страх, истерики, бессонница, тревога. Истец, передав 27.07.2024 ключи от своей квартиры ответчику, не имела доступ к своей собственности, не имела информации о том, что с квартирой, ответчик, ведя себя нравственно и цинично, не предоставлял достоверной информации, а когда 04.09.2024 истец перестала быть собственником единственного своего жилья, испытала сильное нервозное сотрясение, так как денежные средства за квартиру на счет не поступили. У истца возникали периодически истерики, мысли, что она связалась с мошенниками и ее обманули, отобрали квартиру. Ответчиком нанесен психологический ущерб семье истца, так как истец находится в декрете и воспитывает грудного ребенка, что отразилось на здоровье ребенка.
ФИО6 окончательно просит суд признать недействительными пункты 3, 4.8, 4.9 соглашения от 16.07.2024, заключенного между ней и ООО «Ковчег», взыскать с ООО «Ковчег» разницу в стоимости предоставленных услуг в размере 441046 руб., расходы по проведению экспертизы в размере 20000 руб., расходы по отправке почтовых отправлений - 973,53 руб., моральный вред - 100000 руб. (л.д. 219, том 1).
Истец ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержала.
Представители ответчика ООО "Ковчег" по доверенности ФИО4 и адвокат ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признали, указали, что стоимость квартиры, которую должна была получить ФИО6, указана в соглашении от 16.07.2024, - 2450000 руб. В подтверждение исполнения условий соглашения от 16.07.2024 истец передала доверенность на представление ее интересов и заключения сделки, часть документов по квартире и ключи от нее, а также перечислила ООО "Ковчег" его вознаграждение. Истцу было известно о необходимости проведения ремонта в квартире, с чем она была согласна. Денежную сумму в размере 2450000 руб. за проданную квартиру истец получила. То обстоятельство, что вознаграждение ООО "Ковчег" будет составлять разницу между ценой продажи квартиры и 2450000 руб., было отражено в соглашении. Истец не доказала факт введения ее в заблуждение и заключение соглашения на невыгодных для себя условиях. Квартира истца требовала ремонта, и продать ее по цене выше 2450000 руб. до заключения соглашения не получилось. Для продажи квартиры путем аукциона необходимо было обеспечить соответствие квартиры определенным требованиям. ФИО6 совершала действия, направленные на исполнение соглашения, и ее поведение давало ООО "Ковчег" полагаться на действительность сделки. Тот довод истца, что услуги ООО "Ковчег" не могут стоить больше 50000 руб., несостоятельны, поскольку ответчиком истцу оказаны услуги не только по выставлению квартиры на аукцион, но и услуги, и работы по ремонту квартиры, включая как косметический ремонт, так и ремонт сантехнического оборудования, подыскание работников для ремонта, взаимодействие с организациями ЖКХ и иными органами и организациями, услуги по сбору и предоставлению документов на аукцион, услуги по приемке-сдаче квартиры покупателю -КУМИ, во всем этом истец участия не принимала, она передала ключи ООО "Ковчег" и получила на свой счет деньги. При этом, ООО "Ковчег" не могло заранее знать продажную стоимость квартиры на аукционе и точную сумму расходов на ремонт, поскольку квартира должна соответствовать определенным требованиям и принимается комиссией КУМИ Администрации г. Дзержинска. ООО "Ковчег" несло определенные риски финансовых потерь и расходы на участие в аукционе. Расходы ООО "Ковчег" на обеспечение заявки на участие и обеспечение исполнения контракта – это не только денежные средства, которые не подлежат возврату в случае отказа от продажи квартиры, но и невозвратные средства, которые понесены на получение банковской гарантии, на оплату услуг электронной площадки, на информационно-консультационное сопровождение электронных торгов, иные услуги. Поскольку ООО «Ковчег» оказывает услуги по продаже недвижимости по муниципальным контрактам, то у него уже имелись необходимые строительные материалы для ремонта, какая-то часть материалов докупалась уже по необходимости, поэтому в настоящее время невозможно представить ряд документов, подтверждающих затраты на ремонт.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, КУМИ Администрации г. Дзержинска Нижегородской области по доверенности ФИО1 в судебном заседании указала, что исковые требования удовлетворению не подлежат. К квартирам, приобретаемым КУМИ Администрации г. Дзержинска на аукционе, предъявляются определенные требования по их состоянию, при этом физический износ внутренней отделки не допускается, все требования к приобретаемым по муниципальному контракту жилым помещениям изложены в аукционной документации.
Выслушав стороны и их представителей, представителя третьего лица, свидетеля, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
В силу статьи 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора (пункт 1).
Статьей 12 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что, если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков (пункт 1).
В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя.
Ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").
Согласно пункту 1 статьи 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Аналогичное правило содержится в статье 32 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".
В соответствии с пунктом 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Указанные правила применяются к двусторонним (многосторонним) сделкам (договорам), если иное не установлено ГК РФ (пункт 2 статьи 420 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 1 статьи 990 ГК РФ по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.
По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Согласно пункту 1 статьи 991 ГК РФ комитент обязан уплатить комиссионеру вознаграждение, а в случае, когда комиссионер принял на себя ручательство за исполнение сделки третьим лицом (делькредере), также дополнительное вознаграждение в размере и в порядке, установленных в договоре комиссии. Если договором размер вознаграждения или порядок его уплаты не предусмотрен и размер вознаграждения не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение уплачивается после исполнения договора комиссии в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.
Согласно статье 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала (пункт 1).
Частью 1 статьи 1006 ГК РФ предусмотрена обязанность принципала уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.
Из содержания указанных норм права следует, что сбыт товара через посредника реализуется путем заключения договора комиссии с комиссионером или агентского договора с агентом, и по своей природе характерен и для комиссионного договора и для агентского договора.
Между тем, агентский договор заключается для совершения по поручению другой стороны (принципала) юридических и иных действий. Целью агентского договора является не выполнение работы как таковой, а совершение действий, за которые принципалом выплачивается вознаграждение.
Так, из материалов дела следует, что 16.07.2024 между ФИО6 и ООО "Ковчег" заключено соглашение о продаже принадлежащей ей на праве собственности квартиры по адресу: <адрес>, согласно которому его предметом является взаимное сотрудничество сторон для проведения сделки по купле-продаже квартиры путем участия в электронном аукционе; стоимость квартиры - 2450000 руб. и не может быть изменена (п. 3); в рамках соглашения продавец обязуется предоставить исполнителю необходимые документы, и согласен с тем, что исполнитель направит заявку для участия в электронном аукционе и полученные от него копии документов на объект недвижимости; продавец обязуется принять участие в сдаче-приемке объекта заказчику; продавец обязуется передать исполнителю в качестве комиссионного вознаграждения, расходов на ремонт, осуществленный исполнителем в вышеуказанной квартире, и расходов на обеспечение аукционной процедуры, - сумму, превышающую стоимость объекта недвижимости, определенную пунктом 3 настоящего соглашения (п.4.7); в случае одностороннего отказа от продажи квартиры в течение срока действия условий данного соглашения, продавец обязуется вернуть исполнителю средства, уплаченные в качестве обеспечения заявки на участие в аукционе в сумме 157000 руб. (п. 4.8) и в случае одностороннего отказа от продажи квартиры в течение срока действия условий данного соглашения после заключения контракта вернуть исполнителю средства, уплаченные им в качестве обеспечения контракта в объеме 200000 руб. и средства, затраченные на ремонт согласно представленным исполнителем чекам (п. 4.9); исполнитель обязуется сформировать и подать заявку на участие в аукционе, обеспечить исполнение контракта в вышеуказанном объеме (п. 4.9); исполнитель обязуется за собственный счет нести расходы по участию в электронном аукционе, а именно – средства на обеспечение заявки на участие в электронном аукционе в вышеуказанном объеме (п. 4.8), обеспечение исполнение контракта в вышеуказанном объеме (п. 4.9). Срок действия соглашения - до 10.10.2024.
ФИО6 16.07.2024 выдана нотариально удостоверенная доверенность, которой она уполномочила ООО "Ковчег" представлять ее интересы по продаже квартиры путем участия в аукционе в электронной форме, для чего предоставила право заявлять предложения по цене контракта по ее усмотрению, о перечислении всей суммы контракта на счет ФИО6, с правом участия в качестве участника размещения заказа на электронных площадках, внесения денежных средств в качестве обеспечения заявки, подписывать муниципальный контракт, акт приема-передачи, заключать и подписывать муниципальный контракт, подписать акт приема-передачи и иные полномочия.
11.07.2024 Администрацией г. Дзержинска размещено объявление о проведении электронного аукциона о закупке жилого помещения. Начальная цена контракта определена в размере 3146820 руб., заявки принимаются с 11.07.2024 по 19.07.2024, дата проведения процедуры подачи предложений о цене контракта -19.07.2024.
23.07.2024 подведены итоги определения поставщика: с ценой контракта 2989479 руб. победителем признано ООО "Ковчег", действующее по доверенности от 16.07.2024 от ФИО6
31.07.2024 между КУМИ Администрации г. Дзержинска и ООО "Ковчег", действующим по доверенности от 16.07.2024 от ФИО6, заключен муниципальный контракт, по которому ООО "Ковчег" приняло обязательства по отчуждению в муниципальную собственность квартиры по адресу: <адрес>.
19.08.2024 комиссия Комитета осуществила осмотр указанного помещения, которое было признано соответствующим заявленным требованиям.
20.08.2024 КУМИ Администрацией г. Дзержинска и ООО "Ковчег" на основании доверенности от 16.07.2024 подписан акт приема-передачи квартиры.
20.09.2024 ФИО6 из бюджета перечислены денежные средства за поставку квартиры.
22.09.2024 ФИО6 перечислила ООО "Ковчег" 489479 руб. - разницу между определенной соглашением ценой квартиры 2450000 руб. и ее стоимостью по контракту.
ФИО6 просит суд признать недействительными пункты 3, 4.8, 4.9 соглашения от 16.07.2024. В обоснование заявленных исковых требований истец со ссылкой на положения ст. 178, 179 ГК РФ, ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" указала, что она не могла знать, что квартиру можно продать на болеее выгодных условиях и за болеее высокую цену, что размер комиссии ответчика будет составлять около 500000 руб., в соглашении отсутствует стоимость услуг ответчика, заключение соглашения в этой части совершено ей под влиянием заблуждения, обмана, на невыгодных для нее условиях, условия о ремонте квартиры были ей навязаны, ремонт в квартире не требовался, ответчик не сообщил ей, что денежные средства, уплаченные ООО "Ковчег" в счет обеспечения участия в аукционе, возвращаются продавцу, ответчиком ей не была представлена полная и достоверна информация. Эти условия соглашения ущемляют ее права потребителя и являются недействительными в силу п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (абзац четвертый пункта 2).
Пунктом 5 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Аналогичное правило "эстоппеля" содержится в пункте 3 статьи 432 ГК РФ.
В силу части 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
В части 2 указанной статьи перечислены основания существенности заблуждения, в том числе, если сторона заблуждается в отношении предмета и природы сделки, лица, с которым вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой.
При этом согласно части 3 статьи 178 настоящего Кодекса заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
По смыслу указанной нормы права сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду
При этом, не является существенным заблуждение относительно мотивов сделки, то есть побудительных представлений в отношении выгодности и целесообразности состоявшейся сделки. Равным образом не может признаваться существенным заблуждением неправильное представление о правах и обязанностях по сделке.
В свою очередь, в силу пункта 2 статьи 179 ГК РФ и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.
На основании пункта 3 статьи 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. При этом по мотиву кабальности не может быть оспорена сделка, заключенная вследствие неосмотрительного поведения потерпевшего, незнания рыночной конъюнктуры либо экономического просчета потерпевшего.
Так, осуждая требования ФИО6 о признании недействительным п. 3 соглашения о стоимости квартиры в 2450000 руб. и неизменности ее стоимости на том основании, что квартира могла быть продана по более высокой стоимости, то истец, действуя осмотрительно на момент совершения сделки, могла узнать рыночную стоимость квартиры и отказаться от ее продажи по указанной в соглашении цене. Иное представление истца о стоимости квартиры на момент совершения сделки не может быть квалифицировано как существенное заблуждение, обман.
Из соглашения следует, что ФИО6 обязалась передать исполнителю в качестве комиссионного вознаграждения, расходов на ремонт, осуществленный исполнителем в вышеуказанной квартире, и расходов на обеспечение аукционной процедуры, - сумму, превышающую стоимость объекта недвижимости, определенную пунктом 3 настоящего соглашения (п. 4.7).
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Таким образом, из данного соглашения однозначным образом определяется, что истец получит за квартиру только 2450000 руб.
Свидетель ФИО2, опрошенная в судебном заседании 10.03.2025, указала, что сотрудничала с <данные изъяты> и оказывала услуги ФИО6 по подысканию покупателей ее квартиры в <адрес>, она выложила объявление о продаже квартиры истца на 15 площадках в сети Интернет, за 2-3 месяца после дачи объявления звонков по нему не было, от ООО "Ковчег" поступило предложение о продаже квартиры на торгах. Истец, она, свидетель, встречались с руководителем ООО "Ковчег", которая все истцу объясняла, обсуждали также и то, что нужен ремонт в квартире и что на это уйдут деньги, о чем истцу было известно.
При этом, заключая соглашение с истцом о продаже квартиры путем участия в электронном аукционе, окончательная цена покупки квартиры КУМИ Администрации г. Дзержинска, что влияло на разницу полученных ООО "Ковчег" средств, не могла быть известна.
Доводы о том, что ответчик не сообщил ей, что начальная стоимость квартиры на аукционе установлена в размере 3146820 руб., какими-либо доказательствами не подтверждены, кроме того, истец не была лишена возможности узнать эту стоимость из объявления о проведении электронного аукциона о закупке жилого помещения. В доверенности от 16.07.2024 ФИО6 предоставила ООО "Ковчег" право заявлять предложения по цене контракта по его усмотрению, а данное условие влияло на разницу, которую получило бы ООО "Ковчег". ФИО6 должна была действовать осмотрительно, разумно и объективно оценивать ситуацию, знакомиться со всеми документами, необходимыми для совершения сделки, и при возникновении сомнений относительно стоимости квартиры была вправе отказаться от участия в аукционе.
Указание истца о том, что она не поручала ответчику производить в ее квартире ремонтные работы, они ей были не нужны, судом принято быть не может, поскольку в разделе "Описание объекта закупки. Требования к товару" условий контракта определены требования к жилого помещению, среди прочего отмечено, что физический износ внутренней отделки квартиры не допускается (л.д. 83 оборот, том 2). ООО "Ковчег", исполняя условия соглашения от 16.07.2024, выполнило ремонтные работы в квартире истца, что подтверждается представленным ответчиком фотоматериалом, а также отчетом от 25.03.2025 оценщика ФИО3 о рыночной стоимости ремонта квартиры на сумму 213218 руб. (л.д.43-168).
Оснований для признания недействительным п. 4.8 соглашения о том, что, в случае одностороннего отказа от продажи квартиры в течение срока действия условий данного соглашения, продавец обязуется вернуть исполнителю средства, уплаченные в качестве обеспечения заявки на участие в аукционе в сумме 157000 руб., не имеется, поскольку условие, при котором бы данный пункт действовал, - отказ продавца от продажи, не наступило, кроме того, п. 9.1, 9.3 контракта предусмотрено, что размер обеспечения исполнения контракта составляет 157341 руб. и в случае неисполнения продавцом обязательств по контракту заказчик вправе взыскать с продавца обеспечение исполнения контракта.
Также не может быть признан недействительным и п. 4.9 соглашения о том, что в случае одностороннего отказа от продажи квартиры в течение срока действия условий данного соглашения после заключения контракта продавец обязан вернуть исполнителю средства, уплаченные им в качестве обеспечения контракта в объеме 200000 руб., и средства, затраченные на ремонт согласно представленным исполнителем чекам, поскольку условие о ремонте квартиры было сторонами, как полагает суд, согласовано. При этом, также заслуживает внимание и то обстоятельство, что кроме обеспечения исполнения контракта, указанного в самом контракте, представители ответчика указали, что ООО "Ковчег" понесены расходы на оплату участия в электронной процедуре, оплату комиссии за предоставление банковской гарантии, расходы на технический паспорт квартиры.
В данном случае, факт нарушения имущественных прав истца вследствие включения в соглашение условий пунктов 4.8 и 4.9 отсутствует, поскольку данные условия для реализации этих пунктов соглашения не наступили, истец от продажи квартиры не отказывалась.
Оснований полагать, что оспариваемые пункты соглашения заключены истцом под влиянием заблуждения, обмана со стороны ответчика либо в связи с отсутствием у истца необходимой информации, располагая которой она не заключила бы соглашение с учетом оспариваемых положений, у суда не имеется, таких доказательств суду не представлено.
Оснований для признания недействительным соглашения в части указанных истцом пунктов не имеется.
Начиная со дня заключения оспариваемого в части соглашения от 16.07.2024 и до перечисления денежных средств -20.09.2024, истец своего несогласия с условиями соглашения не выражала, доверенность, выданную ООО «Ковчег», не отзывала, действий, в силу которых ООО «Ковчег» могло бы усомниться в намерении истца исполнять соглашение, не совершала, а заявила об этом после того, как был заключен муниципальный контракт, в квартире был произведен ремонт, квартира была принята покупателем и истцу перечислены деньги, посчитав, что размер вознаграждения ООО «Ковчег» составляет необоснованно большую сумму. При этом отказ истца от исполнения соглашения, которое уже исполнено ООО «Ковчег», не прекращает обязательства истца оплатить оказанные услуги (работы).
При таких обстоятельствах, исковые требования истца о взыскании с ООО «Ковчег» разницы в размере 441046 руб., компенсации морального вреда не имеется.
В силу положений ст. 98 ГПК РФ расходы по проведению экспертизы в размере 20000 руб., расходы по отправке почтовых отправлений - 973,53 руб. взысканию в пользу ФИО6 с ООО «Ковчег» не подлежат.
Руководствуясь ст. 12, 56, 67, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО6 (<данные изъяты>) к ООО «Ковчег» (<данные изъяты>) о признании недействительным условий соглашения, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов – оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Дзержинский городской суд.
Решение изготовлено в окончательной форме 10 апреля 2025 года.
Судья: п/п О.Н. Юрова
Копия верна.
Судья: О.Н. Юрова