РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Геленджик 23 декабря 2022 года

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

судьи Соловьяновой С.В.,

при секретаре Мозымове В.В.,

с участием:

представителя истца по первоначальному исковому заявлению и представителя ответчика по встречному исковому заявлению ООО «Виктория» на основании доверенности ФИО1,

представителя ответчика по первоначальному исковому заявлению и представителя истца по встречному исковому заявлению ФИО2 на основании доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Виктория» к ФИО2 чу о расторжении договора, по встречному исковому заявлению ФИО2 ча к ООО «Виктория» о взыскании неустойки и компенсации морального вреда,

установил:

ООО «Виктория» обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора, в котором просил:

-расторгнуть договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО2 чем, зарегистрированный в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись № от ДД.ММ.ГГГГ;

-указать, что решение суда является основанием для погашения записи вышеуказанной записи в ЕГРП.

Требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость договора определена 3 357 600 руб., срок передачи объекта установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, согласно заключенному сторонами дополнительному соглашению к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно достигнутым договоренностям ООО «Виктория» приняло на себя обязательство по возведению объекта капитального строительства на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного во исполнение решения Геленджикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу 2-2000/14. Объект был возведен на земельном участке с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес>, находящемся в собственности ООО «Виктория».

По объективным причинам, не зависящим от воли застройщика, объект долевого участия не был сдан в эксплуатацию, указанное решение Геленджикского городского суда было отменено постановлением Президиума Краснодарского края от 29.06.2016, вследствие чего разрешение на строительство отозвано.

Все процессуальные возможности защиты своих прав как застройщика, предоставленные стороне гражданским процессуальным законодательством, ООО «Виктория» безуспешно исчерпало, вынуждено было возведенный объект капитального строительства снести, что подтверждается постановлением об окончании исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП.

В адрес ФИО2 было направлено уведомление с предложением расторгнуть заключенный договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ с выплатой участнику долевого строительства стоимости договора.

Однако ФИО2 на связь не выходит, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

ООО «Виктория» обязуется выплатить стоимость договора ФИО2 в размере 3 357 600 любым удобным для участника долевого строительства способом или перечислить денежные средства на депозитный счет нотариуса.

Ответчик ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Виктория», в котором просил суд:

- указать в решении суда об обязанности ООО «Виктория» выплатить цену договора № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 путём перечисления на банковский счёт;

- взыскать с ответчика (истца по первоначальному иску) в пользу истца (ответчика по первоначальному иску) неустойку в размере 2 600 685 (два миллиона шестьсот тысяч шестьсот восемьдесят пять) рублей; компенсацию морального вреда в размере 400 000 (четыреста тысяч) рублей; судебные расходы: уплаченную государственную пошлину в размере 8 003 (восемь тысяч три) рубля.

С учетом положений ст. 196 ГК РФ, ч. 2 ст. 9, ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, ФИО2 произведен расчет процентов в размере 2 600 685 (два миллиона шестьсот тысяч шестьсот восемьдесят пять) рублей. Расчёт неустойки произведён за периоды: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Также представлена справка (исх. № от 01.11.2022г.) независимого оценщика о средней стоимости 1 кв.м, квартир и апартаментов площадью 100 кв.м, в г. Геленджике, аналогичных объекту недвижимости, который не получил ФИО2, вследствие ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком (ООО «Виктория») по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данная справка доказывает, какие последствия имеют для ФИО2 нарушения обязательства застройщиком (ООО «Виктория).

ФИО2 надлежащим образом исполнены обязательства по договору долевого участия № от 28.01.2015г., а именно оплачена стоимость апартамента единовременным платежом. ФИО2 не несёт ответственность за действия застройщика, повлекшие отзыв разрешения на строительство.

Учитывая, что неустойка носит компенсационный характер, направленный на восстановление прав, считает, что снижение неустойки не в полной мере восстановит права ФИО2, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком (ООО «Виктория»),

При заключении договора участия в долевом строительстве ФИО2 не был уведомлен истцом о наличии судебных споров об отзыве разрешения на строительства. Зная о наличии судебных споров об отзыве разрешения на строительство здания гостиницы на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №, ФИО2 не заключил бы договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

На протяжении всего периода судебных процессов по вопросу оспаривания действии администрации по отзыву разрешения на строительства (апелляционная, кассационная инстанции) в адрес ФИО2 от застройщика (ООО «Виктория») поступило только одно уведомление от 30.06.2016г. о приостановке строительства. ФИО2 неоднократно пытался прояснить сложившуюся ситуацию с объектом долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, путём направления писем на юридический адрес ООО «Виктория». Данные письма оставались без ответа.

При постановлении решения по данному делу, просит суд учесть недобросовестное поведение ООО «Виктория».

Компенсацию морального вреда, причиненного в результате ненадлежащего исполнения обязательств застройщика, ФИО2 оценивает в 400 000 (четыреста тысяч) рублей.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО «Виктория» по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Встречные исковые требования признала частично, с требованиями об указании в решении суда обязать ООО «Виктория» выплатить цену договора ФИО2 путем перечисления на банковский счет согласна, в остальной части встречных исковых требований просила отказать. В случае удовлетворения встречных исковых требований просила суд снизить размер заявленной неустойки, применив ст. 333 ГК РФ и снизить размер компенсации морального вреда.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явился, воспользовался правом на ведение дела через представителя.

Представитель ответчика (представитель истца по встречному иску) ФИО2 на основании доверенности ФИО3 не возражал против удовлетворения исковых требований ООО «Виктория» о расторжении договора участия в долевом строительстве, поддержал заявленные встречные исковые требования в полном объеме, просил удовлетворить их.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частями 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (участник долевого строительства) и ООО «Виктория» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве №, зарегистрированный в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым застройщик должен передать ФИО2 объект долевого строительства – гостиницу, имеющую строительный адрес: <адрес>; строительство должно завершиться не позднее ДД.ММ.ГГГГ, когда и должен состояться ввод объекта в эксплуатацию; срок передачи объекта - не позднее 2 месяцев с даты выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию. Цена договора 3 357 600 рублей ФИО2 оплачена.

Строительство объекта долевого строительства осуществлялось ООО «Виктория» на основании выданного ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик разрешения на строительство № во исполнение решения Геленджикского городского суда от 28.08.2014 к делу № 2-2000/2014.

Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 29.06.2016 решение Геленджикского городского суда от 14.07.2014 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28.08.2014 по делу по иску ФИО4, ООО «Виктория» к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик об оспаривании отказа в выдаче разрешения на строительство отменены.

Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя Геленджикского ГОСП об окончании исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Виктория» осуществлен снос объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

Направленным ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 уведомлением о расторжении договора долевого участия ООО «Виктория» предложило ФИО2 расторгнуть договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № по соглашению сторон.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрены основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 1 статьи 9 данного Федерального закона, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных пунктом 2 статьи 7 данного Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по требованию участника долевого строительства, договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Исковые требования ООО «Виктория» мотивированы обстоятельствами, предусмотренными подпунктом 1 пункта 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» - прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, - относительно которых установлен только судебный порядок расторжения договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, с учетом фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд приходит к выводу о том, что в силу не зависящих от застройщика причин в настоящее время он лишен возможности передать ФИО2 согласованный в договоре объект долевого строительства, в связи с чем, подлежит расторжению договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении договора.

Учитывая, что судом принято решение о расторжении договора участия в долевом строительстве, в силу пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ООО «Виктория» обязано перечислить сумму в размере 3 357 600 рублей в пользу ФИО2

Рассматривая встречные исковые требования ФИО2, суд приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

ФИО2, ссылаясь на часть 2 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», просил взыскать с ООО «Виктория» проценты за пользование денежными средствами в размере 2 600 685 рублей.

Суд признает расчет, представленный ФИО2, арифметически верным.

Из пункта 33 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, следует, что размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Учитывая заявление ответчика по встречному иску о применении ст. 333 ГК РФ, исходя из фактических обстоятельств дела, оценивая поведение сторон, соотношение размера процентов и цены договора, с учетом принципов соразмерности и эквивалентности применяемой к нарушителю меры ответственности, суд приходит к выводу о несоразмерности размера процентов последствиям нарушения обязательства, и считает возможным применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить проценты за пользование денежными средствами до 1 000 000 рублей.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика по встречному иску компенсации морального вреда, с учетом моральных страданий истца, определяет его размер в сумме 10 000 рублей.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии с положениями п.46 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом РФ «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п.6 ст.13 Закона).

Суд находит, что для определения размера штрафа необходимо учитывать размер подлежащих взысканию процентов за пользование денежными средствами 1 000 000 рублей, компенсацию морального вреда 10 000 рублей, поскольку данные требования связаны с нарушением прав ФИО2, как потребителя. В соответствии с положением закона сумма штрафа составляет 505 000 рублей.

На основании положений ст. 98 ГПК РФ с ООО «Виктория» в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 8000,03 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

решил:

Исковые требования ООО «Виктория» к ФИО2 чу о расторжении договора - удовлетворить.

Расторгнуть договор № участия в долевом строительстве гостиницы от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Виктория» и ФИО2 чем.

Обязать ООО «Виктория» перечислить сумму в размере 3 357 600 рублей в пользу ФИО2 ча по реквизитам: <данные изъяты>.

Встречные исковые требования ФИО2 ча к ООО «Виктория» о взыскании неустойки и компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Виктория» в пользу ФИО2 ча проценты за пользование денежными средствами в размере 1 000 000 рублей, компенсацию морального вреда 10 000 рублей, штраф в размере 505 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины 8000,03 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении договора № участия в долевом строительстве гостиницы от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Виктория» и ФИО2 чем.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Геленджикский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение суда принято в окончательной форме 27.12.2022г.