Дело № 2-2029/2023 25 мая 2023 года
29RS0014-01-2023-000381-26
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе
председательствующего судьи Каркавцевой А.А.,
при секретаре Крыловой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ФинансНедвижимость» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, процентов и встречному иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ФинансНедвижимость» о взыскании компенсации морального вреда,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «ФинансНедвижимость» (далее – ООО «ФинансНедвижимость») обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, процентов.
В обоснование иска указано, что 25 мая 2020 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве <№>. Во исполнение данного договора 22 ноября 2022 года ответчикам передана квартира, фактическая площадь которой превышает проектную на 5,25 кв.м, что по условиям договора является основанием для доплаты ответчиками 1 166 299 рублей 10 копеек не позднее даты подписания акта приема-передачи помещения. Доплата до настоящего времени не произведена.
В связи с изложенным истец просил взыскать с ФИО1, ФИО2 в солидарном порядке задолженность по договору долевого участия в строительстве в сумме 1 166 299 рублей 10 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23 ноября 2022 года по 16 января 2023 года в размере 13 180 рублей 78 копеек, проценты по дату фактического исполнения обязательства, а также расходы на уплату государственной пошлины.
В письменных возражениях ФИО1, ФИО2 с иском не согласились. Не оспаривая свою обязанность доплатить застройщику стоимость превышения площади объекта в пределах 5% от проектной, полагали, что превышение в остальной части свидетельствует о недостатках объекта долевого строительства и оплате не подлежит.
Также ответчики обратились к ООО «ФинансНедвижимость» со встречным иском. Ссылаясь на передачу им квартиры с нарушением предусмотренного договором срока, нарушение застройщиком срока исправления недостатков объекта, просили взыскать с ООО «ФинансНедвижимость» в пользу каждого компенсацию морального вреда в размере 200 000 рублей.
В судебном заседании ФИО1, ФИО2 поддержали позицию, изложенную в возражениях на исковое заявление, и встречные исковые требования. Выразили согласие на зачет встречных требований в случае взыскания денежных сумм в пользу каждой из сторон.
Истец ООО «ФинансНедвижимость», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в своего представителя в суд не направил.
По определению суда дело рассмотрено при данной явке.
Заслушав ответчиков (истцов по встречному иску), исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
25 мая 2020 года между ООО «ФинансНедвижимость» и ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве <№>.
В соответствии с договором застройщик обязался в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом со встроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом по строительному адресу: ..., и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщикам объект помещение в объекте: 2-комнатную квартиру, расположенную ..., а дольщики обязались уплатить обусловленную договором цену и принять помещение.
Пунктом 1.1 договора определены технические характеристики помещения в соответствии с проектной документацией, в том числе его общая площадь 72,55 кв.м (пункт 1.1.1).
Согласно пункту 1.1 договора стоимость помещения на момент заключения договора составила 16 117 143 рубля. При этом цена договора определена сторонами из расчета 222 152 рубля 21 копейка за один квадратный метр общей площади помещения (пункт 2.2).
22 ноября 2022 года между застройщиком и участниками долевого строительства подписан акт приема-передачи помещения к договору участия в долевом строительстве <№> от 25 мая 2020 года, из которого следует, что ФИО1 и ФИО2 передана квартира по адресу: ..., общей площадью 77,80 кв.м, то есть на 5,25 кв.м (7,24%) больше предусмотренной по проекту.
14 декабря 2022 года ответчикам (истцам по встречному иску) направлена претензия ООО «ФинансНедвижимость», в которой застройщик требовал произвести оплату задолженности по договору участия в долевом строительстве <№> в размере 1 166 299 рублей 10 копеек в связи с увеличением площади готового помещения.
На дату рассмотрения дела указанная денежная сумма ФИО1 и ФИО2 не внесена, доказательств обратного суду не представлено.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Таким образом, в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Как установлено пунктом 2 статьи 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. При этом цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. ...
Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.
Согласно пункту 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
По смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
Пунктом 2.5 договора участия в долевом строительстве <№> предусмотрено, что цена договора подлежит изменению в соответствии с пунктом 2.11 договора.
Согласно пункту 2.11 договора между сторонами в случае отклонения общей площади помещения по данным государственного кадастрового учета и/или технической инвентаризации от соответствующей площади, указанной в пункте 1.1.1, более чем на 1 квадратный метр в сторону увеличения, дольщики обязаны в течение 30 дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи помещения с застройщиком, произвести оплату за указанную разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в пункте 2.2 договора.
Таким образом, информация о возможности изменения площади объекта долевого строительства в результате строительства доведена до сведения участников долевого строительства, что очевидно следует из содержания договора.
Доказательством передачи ответчикам (истцам по встречному иску) объекта именно указываемой площади является акт приема-передачи, который не оспорен и подтверждает объем исполненных застройщиком обязательств, в том числе в части площади переданной квартиры.
Принимая во внимание установленную договором обязанность по оплате разницы между предусмотренной договором и фактической площадью квартиры, несогласие ФИО1, ФИО2 с необходимостью доплаты денежных средств расценивается как уклонение от исполнения ранее принятых обязательств в соответствии с договором участия в долевом строительстве.
Ссылку ответчиков (истцов по встречному иску) на ненадлежащее качество переданного им объекта, выразившееся в значительном изменении площади квартиры, суд полагает несостоятельной применительно к настоящему спору.
Действительно, в пункте 4.7 договора участия в долевом строительстве <№> стороны согласовали, что существенным изменением размера передаваемого дольщикам помещения признается изменение общей площади помещения более чем на 5% от общей площади помещения, указанной в пункте 1.1 договора.
Фактическая площадь переданной ФИО1, ФИО2 квартиры превышает проектную на 7,4%.
Указанное превышение площади о ненадлежащем качестве квартиры не свидетельствует.
Такая разница дает участникам долевого строительства право требовать расторжения договора по мотиву существенного изменения проектной документации на основании пункта 2 части 1.1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ. Между тем такого требования ФИО1 и ФИО2 застройщику не предъявляли. Несмотря на превышение площади, объект ими принят и используется по назначению, что следует из счета на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Ни договором между сторонами, ни действующим законодательством не предусмотрено освобождение участника долевого строительства от обязанности в полном объеме оплатить стоимость принятого объекта при существенном изменении его площади по сравнению с проектной.
Учитывая изложенное, требование ООО «ФинансНедвижимость» о взыскании с ФИО1, ФИО2 задолженности по договору долевого участия в строительстве в сумме 1 166 299 рублей 10 копеек является обоснованным и подлежит удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
Срок доплаты был определен договором <№> не позднее даты составления акта приема-передачи помещения. Поскольку 22 ноября 2022 года такой акт был подписан сторонами, однако доплата спорной суммы не произведена, истец вправе требовать уплаты ответчиками (истцами по встречному иску) процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23 ноября 2022 года по дату фактического исполнения обязательства.
Согласно представленному ООО «ФинансНедвижимость» расчету размер процентов за период с 23 ноября 2022 года по 16 января 2023 года составляет 13 180 рублей 78 копеек. Данный расчет проверен судом и признан правильным. Контррасчет ответчиками (истцами по встречному иску) не представлен.
Размер процентов за период с 17 января 2023 года по дату вынесения судом решения составляет 30 914 рублей 91 копейку, исходя из расчета: 1 166 299 рублей 10 копеек * 7,5% / 365 дней в году * 129 дней просрочки.
Таким образом, с ФИО1, ФИО2 в солидарном порядке в пользу ООО «ФинансНедвижимость» взыскиваются проценты за период с 23 ноября 2022 года по 25 мая 2023 года включительно в размере 44 095 рублей 69 копеек (13 180 рублей 78 копеек + 30 914 рублей 91 копейка), а также проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму остатка задолженности по договору долевого участия в строительстве с 26 мая 2023 года по дату фактического исполнения обязательства.
Относительно встречного иска ФИО1 и ФИО2 суд приходит к следующему.
Согласно статье 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
По правилам статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со статьей 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Согласно части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства (часть 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).
Договором участия в долевом строительстве <№> был установлен срок передачи дольщикам помещения – 31 марта 2022 года (пункт 3.1.4). Квартира была передана 22 ноября 2022 года. При этом, как следует из акта приема-передачи, при осмотре помещения был выявлен ряд недостатков помещения, которые не являются существенным нарушением требований к его качеству. Согласно гарантийному письму ООО «ФинансНедвижимость» от 22 ноября 2022 года, составленному с участием дольщиков, застройщик обязался устранить данные недостатки в течение 60-ти дней, то есть до 20 февраля 2023 года. Фактически недостатки помещения устранены 6 апреля 2023 года, о чем свидетельствует подпись ФИО1 на гарантийном письме.
Таким образом, застройщиком допущено нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и устранения его недостатков.
Статья 15 Закона о защите прав потребителей предусматривает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Поскольку доводы ФИО1 и ФИО2 о нарушении застройщиком прав потребителей, выразившемся в нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и устранения его недостатков, нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела, требование истцов по встречному иску о компенсации морального вреда подлежит удовлетворению.
В соответствии с абзацем 2 статьи 151 ГК РФ при определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.
Учитывая обстоятельства дела, характер и объем нарушенного права, продолжительность нарушений, с учетом требований разумности и справедливости суд полагает возможным взыскать с ООО «ФинансНедвижимость» в пользу ФИО1 и ФИО2 компенсацию морального вреда по 10 000 рублей каждому.
Поскольку требования о компенсации морального вреда не были удовлетворены ООО «ФинансНедвижимость» в добровольном порядке, на основании пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей с ответчика по встречному иску подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Размер штрафа, определенный в соответствии с законом, для каждого из ответчиков (истцов по встречному иску) составляет 5000 рублей.
По правилам части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
ООО «ФинансНедвижимость» по первоначальному иску уплачена государственная пошлина в размере 14 097 рублей.
Таким образом, с ФИО1, ФИО2 в пользу ООО «ФинансНедвижимость» подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины в сумме 14 097 рублей.
В соответствии со статьей 103 ГПК РФ государственная пошлина в сумме 300 рублей, от уплаты которой истцы по встречному иску были освобождены, взыскивается с ООО «ФинансНедвижимость» в доход местного бюджета.
Поскольку в результате рассмотрения дела в пользу каждой из сторон подлежат взысканию денежные средства, суд полагает возможным зачесть встречные требования и окончательно взыскать с ФИО1 и ФИО2 в пользу ООО «ФинансНедвижимость» задолженность по договору долевого участия в строительстве в сумме 1 136 299 рублей 10 копеек (1 166 299 рублей 10 копеек – 10 000 рублей – 10 000 рублей – 5000 рублей – 5000 рублей), проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23 ноября 2022 года по 25 мая 2023 года включительно в размере 44 095 рублей 69 копеек, расходы на уплату государственной пошлины в размере 14 097 рублей, а также проценты до даты исполнения обязательства по уплате основного долга.
При этом денежные суммы, присужденные в пользу ФИО1 и ФИО2 в качестве компенсации морального вреда и штрафа, фактическому взысканию с ООО «ФинансНедвижимость» не подлежат.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ФинансНедвижимость» (ИНН <***>) к ФИО1 (паспорт ...), ФИО2 (паспорт ...) о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, процентов удовлетворить.
Взыскать с ФИО1, ФИО2 в солидарном порядке в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФинансНедвижимость» задолженность по договору долевого участия в строительстве в сумме 1 166 299 рублей 10 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23 ноября 2022 года по 25 мая 2023 года включительно в размере 44 095 рублей 69 копеек, расходы на уплату государственной пошлины в размере 14 097 рублей.
Встречные исковые требования ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ФинансНедвижимость» о взыскании компенсации морального вреда удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФинансНедвижимость» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 5000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФинансНедвижимость» в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 5000 рублей.
Зачесть встречные однородные требования сторон и окончательно взыскать с ФИО1, ФИО2 в солидарном порядке в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФинансНедвижимость» задолженность по договору долевого участия в строительстве в сумме 1 136 299 рублей 10 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23 ноября 2022 года по 25 мая 2023 года включительно в размере 44 095 рублей 69 копеек, расходы на уплату государственной пошлины в размере 14 097 рублей, всего взыскать 1 194 491 (один миллион сто девяносто четыре тысячи четыреста девяносто один) рубль 79 копеек.
Взыскать с ФИО1, ФИО2 в солидарном порядке в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФинансНедвижимость» проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму остатка задолженности по договору долевого участия в строительстве с 26 мая 2023 года по дату фактического исполнения обязательства.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФинансНедвижимость» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий А.А. Каркавцева
Мотивированное решение изготовлено 1 июня 2023 года.
Председательствующий А.А. Каркавцева