Дело №
73RS0№-66
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
<адрес> 30 января 2025 года
Засвияжский районный суд <адрес> в составе судьи ФИО7,
при секретаре ФИО8,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МН СЕРВИС» в защиту прав и законных интересов группы лиц к ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «ЗАПАД», обществу с ограниченной ответственностью «АМАЛЬ», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес>, акционерному обществу «КОШЕЛЕВ-БАНК», обществу с ограниченной ответственностью «АГРОМИР», Управлению Федеральной службы судебных приставов по <адрес>, судебному приставу-исполнителю отделения судебных приставов № по <адрес> Федеральной службы судебных приставов по <адрес> ФИО2, судебному приставу-исполнителю отделения судебных приставов № по <адрес> Федеральной службы судебных приставов по <адрес> ФИО3 о признании недействительными публичных торгов, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «МН СЕРВИС», действуя в защиту прав и законных интересов группы лиц, обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «ЗАПАД» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности сделки. В обоснование требований указано, что ООО «МН СЕРВИС» является управляющей компанией многоквартирных жилых домов № по <адрес>, №№, 133, 135 по <адрес> в <адрес>. В соответствии с извещением № от ДД.ММ.ГГГГ на публичных торгах в форме аукциона (с открытой формой подачи предложений по цене и по составу участников в электронном виде) в состав лота № подлежал реализации земельный участок, площадью 11 516 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 73:19:073201:7571. Указанный земельный участок принадлежал ООО «ЗАПАД», был реализован на торгах в качестве залогового имущества. Согласно протоколу о результатах аукциона указанный земельный участок был продан ФИО4 за 2 038 400 руб. 00 коп. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АМАЛЬ» и ФИО4, подписан договор купли-продажи имущества №, по условиям которого в собственность ФИО4 перешел земельный участок, площадью 11 516,00 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 73:19:073201:7571. ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО4 на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН. Истец указывает, что на смежных земельных участках расположены многоквартирные жилые дома. На спорном земельном участке расположены детские и спортивные площадки, проезды и дороги, элементы благоустройства комфортной среды проживания, которые принадлежат и используются жителями многоквартирных жилых домов №, 133, 135, 139 по <адрес> в <адрес>, №, 52, 46, 42, 38, 34 по <адрес> в <адрес>. Дороги и проезды также используются иными лицами, не являющимися собственниками жилых помещений в указанных многоквартирных домах, так как по своей сути такие дороги и проезды относятся к дорогам местного значения (территории общего пользования) и предназначены для использования неопределенного круга лиц, а жители используют их для доступа к своим дома ввиду отсутствия альтернативных путей проезда. Также, предыдущий собственник земельного участка ООО «ЗАПАД» ДД.ММ.ГГГГ дал согласие на использование спорного земельного участка в качестве территории под размещение парковочных мест, элементов благоустройства для обеспечения объектов многоквартирных жилых домов в 3 квартале малоэтажной застройки жилого микрорайона «ЗАПАД-1». В силу пункта 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Пункт 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации относит к территориям общего пользования территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары). Продажа земельный участок должна осуществляться с учетом ранее сложившегося единого землепользования, с определением, в том числе, и мест общего пользования. Нахождение детских и спортивных площадок, элементов благоустройства подъездной или пешеходной дороги, проезда на земельном участке, изначально находившегося в пользовании неограниченного круга лиц, а впоследствии переданного в собственность владельца одного из земельных участков подразумевает оставление в общем пользовании собственников смежных земельных участков и неограниченного круга лиц подъездов к образованным земельным участкам, а также детских и спортивных площадок, элементов благоустройства. В результате приобретения земельного участка, территория которого отвечает признакам земель общего пользования, жители многоквартирных жилых домов и иные лица лишаются проезда к принадлежащим им на праве собственности жилым помещения, а также комфортной среды проживания, поскольку лишаются доступа к детским и спортивным площадкам и элементам благоустройства. Запрет на приватизацию земель общего пользования установлен в силу закона.
Истец просит признать недействительным договор купли-продажи имущества №-у от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности сделки в виде возложения обязанности на ФИО4 передать в собственность Российской Федерации земельного участка, площадью 11 516,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: многоквартирные жилые дома до 4-х этажей, кадастровый №, расположенный в <адрес>. Прекратить право собственности ФИО4 на указанный земельный участок.
В ходе судебного разбирательства исковые требования были уточнены, уточненные исковые требования приняты к производству суда. Истец просит признать недействительными торги по реализации арестованного имущества: земельного участка, площадью 11 516,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома до 4-х этажей, кадастровый №, расположенного в <адрес>, проведенные Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> в лице общества с ограниченной ответственностью «АМАЛЬ» ДД.ММ.ГГГГ. Признать недействительным договор купли-продажи имущества №-у от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный по результатам торгов между обществом с ограниченной ответственностью «АМАЛЬ» и ФИО4. Применить последствия недействительности сделки в виде возложения обязанности на ФИО4 передать в собственность Российской Федерации земельный участок, площадью 11 516,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома до 4-х этажей, кадастровый №, расположенный в <адрес>. Прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок, площадью 11 516,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома до 4-х этажей, кадастровый №, расположенного в <адрес>.
Судом к участию в деле в качестве ответчиков по делу привлечены общество с ограниченной ответственностью «АМАЛЬ», Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес>, акционерное общество «КОШЕЛЕВ-БАНК», общество с ограниченной ответственностью «АГРОМИР», Управление Федеральной службы судебных приставов по <адрес>, судебный пристав-исполнитель отделения судебных приставов № по <адрес> Федеральной службы судебных приставов по <адрес> ФИО2, судебный пристав-исполнитель отделения судебных приставов № по <адрес> Федеральной службы судебных приставов по <адрес> ФИО3
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, Федеральная служба судебных приставов, Управление Федеральной службы судебных приставов по <адрес>, Главное межрегиональное управление Федеральной службы судебных приставов, судебный пристав-исполнитель отделения судебных приставов № по <адрес> Федеральной службы судебных приставов по <адрес> ФИО9, судебный пристав-исполнитель отделения судебных приставов № по <адрес> Федеральной службы судебных приставов по <адрес> ФИО10, администрация <адрес>, Управление муниципальной собственностью администрации <адрес>, публично-правовая компания «РОСКАДАСТР», акционерное общество «Имущественная <адрес>, Управление архитектуры и градостроительства администрации <адрес>, общество с ограниченной ответственностью «СЗ «ЮГО-ЗАПАДНЫЙ», общество с ограниченной ответственностью «ФИО5 ЗАСТРОЙЩИК «ЦЕНТРАЛЬНЫЙ», акционерное общество БАНК «ВЕНЕЦ», общество с ограниченной ответственностью «ФИО5 ЗАСТРОЙЩИК «ЮЗ 43».
В судебном заседании представитель истца ООО «МН СЕРВИС» ФИО11 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, изложив доводы, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении, в заявлении об уточнении исковых требований. Указал, что в извещениях о проведении торгов, размещенных в газете «УЛЬЯНОВСКАЯ ФИО6», на сайтах https://auctiontorgi.ru, www.torgi.gov.ru, не указаны вид разрешенного использования земельного участка и категория земель. Нормы действующего законодательства возлагают обязанность на организатора торгов по размещению полной и достоверной информации о предмете торгов именно в извещении. Существенные характеристики земельного участка, а именно сведения о расположении на нем строений, детских и спортивных площадок, проездов и дорог, элементов благоустройства комфортной среды проживания, также не отражены в извещении. Более того, в постановлении администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден проект межевания территории <адрес> муниципального образования «<адрес>» в части территории земельного участка площадью 52,3 га, расположенного по адресу: <адрес>. В данном постановлении имеется указание на спорный земельный участок с видом разрешенного использования объектов недвижимости: объект транспортной и инженерной инфраструктуры. В сведениях, содержащихся в ЕГРН, указан иной вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома до 4-х этажей. Наличие функционирующих объектов транспортной и инженерной инфраструктуры на земельном участке предполагает наличие определенных ограничений, охранных зон, и с очевидностью оказывает влияние на цену земельного участка и вероятность привлечения потенциальных покупателей. В данном случае, торги проведены на основании неполных сведений об объекте продажи, не раскрыта полная информация о земельном участке и находящихся на нем объектах. Также на спорном земельном участке расположены детские и спортивные площадки, проезды, дороги, парковочные места, в том числе для инвалидов, элементы благоустройства комфортной среды проживания, что подтверждается проектной документацией «Схема планировочной организации земельного участка» в части многоквартирных жилых домов № по <адрес>, №,133, 135, 139 по <адрес>, а также схемой расположения границ мест общего пользования на спорном участке. В частности, между домами № и №, № и №, а также вдоль <адрес> в <адрес>, расположены проезды и парковочные места. Возле домов №, 123, 127, 133, 135 по <адрес> в <адрес> расположен дублер указанной улицы с парковочными местами, то есть автомобильная дорога. Вдоль <адрес> расположен проезд, а с восточной стороны указанного дома расположена спортивная площадка. Вдоль <адрес> в <адрес> и № по <адрес> в <адрес> расположен проезд с парковочными местами. Между домами №, № по <адрес> в <адрес> и № по <адрес> в <адрес> расположены детские площадки в количестве 3 штук. <адрес>ы, парковочные места, автомобильная дорога, спортивные и детские площадки расположены на спорном земельном участке. Нахождение детских и спортивных площадок, элементов благоустройства подъездной или пешеходной дороги, проезда на земельном участке, изначально находившегося в пользовании неограниченного круга лиц, а впоследствии переданного в собственность владельца одного из земельных участков подразумевает оставление в общем пользовании собственников смежных земельных участков и неограниченного круга лиц подъездов к образованным земельным участкам, а также детских и спортивных площадок, элементов благоустройства. При рассмотрении гражданского дела № о взыскании задолженности и обращении взыскания на спорный земельный участок не было учтено расположение вышеуказанных объектов на спорном земельном участке. Отсутствие правоустанавливающих документов на объекты недвижимости в данном случае не имеют правового значения, поскольку приобретение ответчиком спорного земельного участка собственность с целью последующего извлечения прибыли, нарушает права и законные интересы группы лиц на благоприятную окружающую среду и на комфортную среду обитания, которые проживают в расположенных рядом многоквартирных домах. Также указал, что институт группового судопроизводства позволяет соблюсти коллективные интересы, путем подачи в суд одного группового иска. Граждане и юридические лица, таким образом, получают возможность отстаивать свои интересы в суде через уполномоченное ими лицо, не оформляя нотариальной доверенности, а суда освобождаются от необходимости рассматривать большое количество идентичных исков, что способствует качественному и быстрому рассмотрению дел. Таким образом, рассматриваемое исковое заявление соответствует положениям главы 22.3 ГПК РФ, поскольку подано в интересах группы лиц с соблюдением норм процессуального права. В целях защиты прав и законных интересов как группы лиц, так и неопределенного круга лиц по беспрепятственному доступу к многоквартирным жилым домам, проездам, дорогам, проковочным местам, детским и спортивным площадкам и элементам благоустройства, необходимо применить последствия недействительности сделки виде передачи в собственность Российской Федерации спорного земельного участка. Указанные последствия позволят избежать последующей продажи земельного участка на новых торгах, а следовательно, вновь не возникнет нарушение прав и законных интересов жителей и дополнительных судебных споров.
Представитель ответчика ФИО4 – ФИО12 в судебном заседании исковые требования не признала. Указала, что право собственности ФИО4 на спорный земельный участок зарегистрировано на основании договора купли-продажи имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на основании протокола о результатах торгов на электронной торговой площадке «ОНЛАЙН ТОРГИ», проведенных ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с процедурой, предусмотренной действующим законодательством, вся информация о лоте была размещена на сайте, а также информация о проведении торгов в отношении спорного земельного участка была опубликована в газете «УЛЬЯНОВСКАЯ ФИО6» № от ДД.ММ.ГГГГ. Так, согласно информации, размещенной на сайте torgi.gov.ru в информационно-коммуникационной сети Интернет, в отношении лота № по извещению №, были завалены следующие характеристики земельного участка: земельный участок, площадью 11 516,00 кв.м., кадастровый №. <адрес>. Начальная цена – 2 038 400,00 руб. (457-у (I), ООО «ЗАПАД»). Собственник имущества ООО «ЗАПАД». Вид разрешенного использования земельного участка – Жилая застройка. Категория земли – населенных пунктов. Установленное разрешенное использование земельного участка – многоквартирные жилые дома до 4-х этажей. Также указано, что для ознакомления с имуществом и все соответствующей документацией, а также с характеристиками лота следует направить запрос по электронной почте организатору торгов в период приема заявок. Также указала, что территориями общего пользования являются территории, находящиеся в государственной или муниципальной собственности с особым статусом – видом разрешенного использования такого земельного участка. В данном случае земельный участок находится в частной собственности и видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 73:19:073201:7571 является жилая застройка, многоквартирные жилые дома до 4-х этажей. Наличие согласия предыдущего собственника на размещение на земельном участке элементов благоустройства не является основанием для признания торгов и договора купли-продажи недействительными. Данное согласие указывает на то, что ранее истец использовал спорный земельный участок не в силу закона и прямого отнесения земельного участка к территориям общего пользования, а в силу договора, соглашения с предыдущим собственником о возможности использования его земельного участка в интересах истца. Пояснила, что предложение использования части земельного участка за плату не противоречит нормам действующего законодательства, в том числе положениям ст. 264 ГК РФ. Указала, что никаких законных интересов и прав истца и других лиц - граждан, ответчиком ФИО4 не было нарушено, никаких препятствий и ограничений в использовании проездов, площадок и прочего, ответчик не чинит. Никаких обращений, претензий по вопросу невозможности использования данных территорий в адрес ответчика от граждан не поступало. При отсутствии нарушенных прав, свобод и интересов, отсутствуют основания для обращения в суд с настоящим исковым заявлением. Также пояснила, что в соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Спорный земельный участок был реализован на торгах на основании вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда <адрес>. В силу ст. 61 ГПК РФ данные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным решением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда и не нуждаются в доказывании. Также указала, что в проекте межевания, утвержденном Постановление администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок ответчика не обозначен. Пояснила, что заявителями не соблюдены условия для присоединения с соответствующими заявлениями к исковому заявлению, поскольку данные заявления не являются самостоятельными исковыми заявлениями, в которых имеется общий по отношению к каждому участнику ответчик, статус заявителей по рассматриваемому делу в данных заявлениях не указан и не определен.
Помощник прокурора <адрес> ФИО13 в судебном заседании указал, что исковые требования заявлены обоснованно.
Представитель ответчика Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> (далее по тексту – МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес>) в судебном заседании не участвовал, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил дело рассмотреть в свое отсутствие. Также в отзыве указано, что с исковыми требованиями ответчик не согласен, их не признает в полном объеме по следующим основаниям. МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес> на основании своего Положения, утвержденного приказом Росимущества от ДД.ММ.ГГГГ №, осуществляет функции по реализации которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество. Соглашение ФССП России и Росимущества от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден Порядок взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество. Согласно п. 1.2 данного порядка реализацию арестованного имущества осуществляет Росимущество (его территориальные органы) и привлекаемые им в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок физические и юридические лица (ФИО5 организации). В соответствии с п. 2.1 данного Порядка до вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель обеспечивает сбор и подготовку необходимого пакета правоустанавливающих документов и подтверждающих право документов, предусмотренных законодательством Российской Федерации для отдельных видов имущества, и необходимых для последующей регистрации права собственности. Согласно п. 2.2 данного Порядка постановление о передаче арестованного имущества на реализацию является основанием для реализации арестованного имущества. Пунктом 2.3 Порядка установлено, что передача Росимуществу (его территориальному органу, ФИО5 организации) арестованного имущества (в случае невозможности передачи арестованного имущества в натуре, когда такое имущество передано судебным приставом-исполнителем под охрану или на хранение должнику либо иному лицу согласно акту о наложении ареста – правоустанавливающих и подтверждающих право документов) для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи с приложением оригиналов (а в случае их отсутствия – дубликатов, заверенных копий) правоустанавливающих и подтверждающих право документов и заверенных копий процессуальных документов. К акту передачи в случае передачи на реализацию соответствующего вида имущества прилагаются документы, предусмотренные ч.ч. 8-10 ст. 89 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в том числе надлежащим образом оформленные документы, предусмотренные Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходимые для последующей регистрации права собственности. К Акту передачи могут прилагаться и другие документы, характеризующие соответствующее имущество. В МТУ от врио заместителя руководителя УФССП России по <адрес> поступило уведомление о готовности к реализации арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ с приложенным к нему постановлением о передаче имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным судебным приставом-исполнителем ФИО3 с приложением на 41 листе. Во исполнение государственного контракта от ДД.ММ.ГГГГ №А МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес> было выдано поручение ФИО5 организации ООО «АМАЛЬ» от ДД.ММ.ГГГГ №-у на реализацию арестованного имущества: земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 73:19:073201:7571, площадью 11 516 кв.м. Все дальнейшие действия с арестованным имуществом ООО «ЗАПАД» осуществлялись ООО «АМАЛЬ» как ФИО5 организацией. ДД.ММ.ГГГГ на основании акта передачи арестованного имущества на торги судебный пристав-исполнитель ОСП № по <адрес> УФССП России по <адрес> передал, а ООО «АМАЛЬ» принял на реализацию вышеуказанное арестованное имущество. Организатором торгов ООО «АМАЛЬ» было опубликовано извещение о проведении торгов в электронной форме (с открытой формой подачи предложений по цене и по составу участников) назначено ФИО5 организацией ООО «АМАЛЬ» на ДД.ММ.ГГГГ в 09:00 час. (время московское) на электронной торговой площадке: https://auctiontorgi.ru с начальной ценой: - 2038 400 руб. ДД.ММ.ГГГГ согласно протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества победителем торгов признана ФИО4. В этой связи между ООО «АМАЛЬ» и ФИО4 заключен договор купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Вышеуказанные торги по реализации имущества должника ООО «ЗАПАД» проведены в соответствии с законодательством Российской Федерации, оснований для их отмены не имеется. Более того, нарушения в ходе исполнительских действий не являются нарушением порядка проведения торгов.
Представитель ответчика акционерного общества «КОШЕЛЕВ-БАНК» в судебном заседании не участвовал, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил дело рассмотреть в свое отсутствие. В письменном отзыве также указано, что АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» исковые требования не признает по следующим основаниям. ДД.ММ.ГГГГ между АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» и ООО «ЗАПАД-2» (в последующем ООО «СЗ «ЦЕНТРАЛЬНЫЙ») был заключен кредитный договор <***>. В обеспечение надлежащего исполнения кредитного договора на основании договора о залоге недвижимости (ипотеки) № ДЗ-17-131-09 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» и ООО «ЗАПАД», в залог АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» был передан земельный участок, площадью 11 516 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 73:19:073201:7571. В связи с ненадлежащим исполнением ООО «СЗ «ЦЕНТРАЛЬНЫЙ» кредитных обязательств, АО «КОШЕЛЕНВ-БАН»» обратился в Ленинский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ООО «СЗ «ЦЕНТРАЛЬНЫЙ», ООО «ЗАПАД» и другим поручителям/залогодателям о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. ДД.ММ.ГГГГ Ленинским районным судом <адрес> было вынесено решение по гражданскому делу № по вышеуказанному исковому заявлению об удовлетворении исковых требований в полном объеме, а именно о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. На основании данного решения ДД.ММ.ГГГГ Ленинским районным судом <адрес> был выдан исполнительный лист сери ФС № об обращении взыскания на заложенное имущество по договору о залоге недвижимости (ипотеки) № ДЗ-17-131-09 от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащее ООО «ЗАПАД», в том числе и земельный участок, площадью 11 516 кв..м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 73:19:073201:7571, путем реализации с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость – 2 038 400 руб. 0 0коп. Исполнительный лист был предъявлен для исполнения в ОСП № по <адрес>. На основании данного листа было возбуждено исполнительное производство №-ИП. ДД.ММ.ГГГГ АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» уступил права требования по кредитному договору и обеспечительным договорам АО «БАНК ВЕНЕЦ» в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ Ленинским районным судом <адрес> была произведена замена стороны взыскателя с АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» на АО «БАНК-ВЕНЕЦ». Также ДД.ММ.ГГГГ Ленинский районный суд <адрес> вынес определение о замене стороны взыскателя с АО «БАНК ВЕНЕЦ» на ООО «АГРОМИР». Таким образом, взыскателем по исполнительному производству и получателем денежных средств, полученных от реализации земельного участка в рамках исполнительного производства №-ИП, является ООО «АГРОМИР». Земельный участок на момент проведения торгов принадлежал на праве собственности ООО «ЗАПАД», право собственности не оспаривалось, вид разрешенного использования не изменялся и на момент проведения торгов имел вид «многоквартирные жилые дома до 4-х этажей». Оснований, предусмотренных ст. 449 ГК РФ для признания торгов недействительными в данном случае не имеется.
Представитель ответчика общества с ограниченной ответственностью «АГРОМИР» в судебном заседании не участвовал, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил дело рассмотреть в отсутствие представителя. Также в письменном отзыве указано, что ответчик не признает исковые требования по следующим основаниям. На основании решения Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № был выдан исполнительный лист сери ФС № об обращении взыскания на заложенное имущество по договору о залоге недвижимости (ипотеки) № ДЗ-17-131-09 от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащее ООО «ЗАПАД», в том числе и земельный участок, площадью 11 516 кв..м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 73:19:073201:7571, путем реализации с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость – 2 038 400 руб. 0 0 коп. Исполнительный лист был предъявлен для исполнения в ОСП № по <адрес>. На основании данного листа было возбуждено исполнительное производство №-ИП. ДД.ММ.ГГГГ АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» уступил права требования по кредитному договору и обеспечительным договорам АО «БАНК ВЕНЕЦ» в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ Ленинским районным судом <адрес> была произведена замена стороны взыскателя с АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» на АО «БАНК-ВЕНЕЦ». Также ДД.ММ.ГГГГ Ленинский районный суд <адрес> вынес определение о замене стороны взыскателя с АО «БАНК ВЕНЕЦ» на ООО «АГРОМИР». Таким образом, взыскателем по исполнительному производству и получателем денежных средств, полученных от реализации земельного участка в рамках исполнительного производства №-ИП, является ООО «АГРОМИР». Земельный участок на момент проведения торгов принадлежал на праве собственности ООО «ЗАПАД», право собственности не оспаривалось, вид разрешенного использования не изменялся и на момент проведения торгов имел вид «многоквартирные жилые дома до 4-х этажей». Оснований, предусмотренных ст. 449 ГК РФ для признания торгов недействительными в данном случае не имеется.
Иные лица, участвующие в деле, в судебном заседании не участвовали, извещались судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Суд, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), определил рассмотреть настоящее гражданское дело при данной явке.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы настоящего гражданского дела, копии материалов исполнительного производства, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Сторонам была разъяснена ст.56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, судом были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами.
Согласно ст. 57 ГПК РФ в случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
Стороны ходатайств об оказании содействия в представлении каких либо доказательств не заявляли.
Учитывая, что стороны не предоставили доказательств иных, помимо имеющихся в материалах дела, суд полагает возможным оценивать спорные правоотношения по имеющимся доказательствам.
На основании ст.196 ГПК РФ суд рассматривает гражданское дело по заявленным исковым требованиям на основании представленных сторонами доказательств.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации – далее по тексту ГК РФ).
Права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами (п. 1 ст. 341 ГК РФ).
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 348 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 349 ГК РФ установлено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
Нормой ст. 51 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на заложенное недвижимое имущество по решению суда, за исключением случаев, предусмотренных ст. 55 настоящего закона.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей, в том числе, право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
В соответствии со ст. 87 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" при отсутствии спора о стоимости имущества должника, которая не превышает 30 000 рублей, должник вправе реализовать такое имущество самостоятельно. Принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи ФИО5 организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. ФИО5 организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.
Судебный пристав-исполнитель обязан передать ФИО5 организации, а ФИО5 организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача ФИО5 организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи.
В соответствии со ст. 89 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).
В статье 93 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (пункт 1 статьи 449, часть 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), в частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены статьями 447 и 448 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В силу пункта 2 статьи 447 ГК РФ в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, ФИО5 организация и др.).
Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (пункт 4 статьи 447 ГК РФ).
Как установлено пунктом 1 статьи 448 ГК РФ, аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.
Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ).
Под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством (пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ).
Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом (пункт 2 статьи 449.1 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 4 статьи 449.1 ГК РФ извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа.
Извещение должно содержать наряду со сведениями, указанными в пункте 2 статьи 448 настоящего Кодекса, указание на собственника (правообладателя) имущества.
Согласно пункту 6 статьи 449.1 ГК РФ в протоколе о результатах публичных торгов должны быть указаны все участники торгов, а также предложения о цене, которые они вносили.
В соответствии со статьей 56 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
В соответствии со статьей 57 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.
Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.
Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии со ст. 62 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
В силу пункт 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 3 статьи 449 ГК РФ расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.
Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона об исполнительном производстве), при этом, приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» и ООО «ЗАПАД» был заключен договор о залоге недвижимости (ипотеки) № ДЗ-17-052-05.
В соответствии с п. 1.1 данного договора залогом обеспечивается полное исполнение ООО «ЗАПАД» обязательств по кредитному договору <***> (в режиме кредитной линии с лимитом задолженности) от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 1.22 данного договора срок действия лимита задолженности (день, не позднее которого должно быть произведено полное погашение всей задолженности) ДД.ММ.ГГГГ включительно.
В соответствии с п. 2.1.3 указанного договора в обеспечение своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору залогодатель передаёт, а залогодержатель принимает в залог следующее недвижимое имущество: земельный участок, принадлежащий залогодержателю, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, площадью 11 516 кв.м., с назначение земли населённых пунктов, многоквартирные жилые дома до 4-х этажей, с кадастровым номером 73:19:073201:7571, расположенный по адресу: <адрес>. Объект оценен по соглашению сторон в сумме 2 038 400 руб. 00 коп.
В соответствии с п. 1.4 кредитного договора <***> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» и ООО «ЗАПАД» цель кредитования в рамках настоящего договора – финансирование текущей деятельности (строительство микрорайона Юго-Западный <адрес>).
Также, ДД.ММ.ГГГГ между АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» и ООО «ЗАПАД-2» (в последующем ООО «СЗ «ЦЕНТРАЛЬНЫЙ») был заключен кредитный договор <***>.
В соответствии с п. 1.3 срок действия лимита выдачи (день, не позднее которого должно быть произведено полное погашение задолженности) ДД.ММ.ГГГГ включительно.
В соответствии с п. 1.4 данного договора цель кредитования – погашение ссудной задолженности ООО «ЗАПАД-2» по кредитным договорам №-ULV-104-00014 от 03.112.2016, №- ULV-104-00013 от ДД.ММ.ГГГГ, ранее заключенным между заемщиком и ПАО «БИНБАНК».
В обеспечение надлежащего исполнения кредитного договора на основании договора о залоге недвижимости (ипотеки) № ДЗ-17-131-09 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» и ООО «ЗАПАД», в залог АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» был передан земельный участок, площадью 11 516 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 73:19:073201:7571.
В соответствии с п. 1.1 данного договора залогом обеспечивается полное исполнение ООО «СЗ «ЦЕНТРАЛЬНЫЙ» обязательств по кредитному договору <***> (в режиме кредитной линии с лимитом выдачи) от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 2.1.3 данного договора в обеспечение своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договора залогодатель передает, а залогодержатель принимает в залог следующее недвижимое имущество: земельный участок, принадлежащий залогодержателю, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, площадью 11 516 кв.м., с назначение земли населённых пунктов, многоквартирные жилые дома до 4-х этажей, с кадастровым номером 73:19:073201:7571, расположенный по адресу: <адрес>. Объект оценен по соглашению сторон в сумме 2 038 400 руб. 00 коп.
В связи с ненадлежащим исполнением ООО «СЗ «ЦЕНТРАЛЬНЫЙ» кредитных обязательств, АО «КОШЕЛЕНВ-БАНК»» обратился в Ленинский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ООО «СЗ «ЦЕНТРАЛЬНЫЙ», ООО «ЗАПАД» и другим поручителям/залогодателям о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
ДД.ММ.ГГГГ Ленинским районным судом <адрес> вынесено решение по гражданскому делу № по вышеуказанному исковому заявлению об удовлетворении исковых требований в полном объеме, а именно о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
На основании данного решения ДД.ММ.ГГГГ Ленинским районным судом <адрес> был выдан исполнительный лист сери ФС № об обращении взыскания на заложенное имущество по договору о залоге недвижимости (ипотеки) № ДЗ-17-131-09 от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащее ООО «ЗАПАД», в том числе и земельный участок, площадью 11 516 кв..м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 73:19:073201:7571, путем реализации с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость – 2 038 400 руб. 0 0коп.
Исполнительный лист предъявлен для исполнения в ОСП № по <адрес> УФССП России по <адрес>.
На основании данного листа возбуждено исполнительное производство №-ИП.
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП № по <адрес> УФССП России по <адрес> ФИО2 составлен акт о наложении ареста (описи имущества).
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП № по <адрес> УФССП России по <адрес> ФИО3 вынесено постановление о передаче на реализацию на торгах.
В данном постановлении указано, что во исполнение исполнительного документа, выданного по гражданскому делу №, арестовано имущество, которое подлежит дальнейшей реализации путем проведения торгов.
Также согласно данному постановлению судебный пристав-исполнитель постановил передать в Территориальное управление Федерального Агентства по управлению государственным имуществом на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона следующее имущество: земельный участок, площадью 11 516 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для объектов жилой застройки, с кадастровым номером 73:19:073201:7571. Цена по оценке – 2 038 400 руб. 00 коп.
Также ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем составлена заявка на торги арестованного имущества.
В МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес> от врио заместителя руководителя УФССП России по <адрес> поступило уведомление о готовности к реализации арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ с приложенным к нему постановлением о передаче имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным судебным приставом-исполнителем ФИО3 с приложением на 41 листе.
Во исполнение государственного контракта от ДД.ММ.ГГГГ №А МТУ Росимущества в <адрес> и <адрес> было выдано поручение ФИО5 организации ООО «АМАЛЬ» от ДД.ММ.ГГГГ №-у на реализацию арестованного имущества: земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 73:19:073201:7571, площадью 11 516 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ на основании акта передачи арестованного имущества на торги судебный пристав-исполнитель ОСП № по <адрес> УФССП России по <адрес> передал, а ООО «АМАЛЬ» принял на реализацию вышеуказанное арестованное имущество.
Организатором торгов ООО «АМАЛЬ» было опубликовано извещение о проведении торгов в электронной форме (с открытой формой подачи предложений по цене и по составу участников) назначено ФИО5 организацией ООО «АМАЛЬ» на ДД.ММ.ГГГГ в 09:00 час. (время московское) на электронной торговой площадке: https://auctiontorgi.ru с начальной ценой: - 2038 400 руб.
ДД.ММ.ГГГГ согласно протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества победителем торгов признана ФИО4.
В этой связи между ООО «АМАЛЬ» и ФИО4 заключен договор купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно платежным поручениям от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 произведена оплата земельного участка в размере 101 920 руб. 00 коп., 1 946 480 руб. 00 коп.
ДД.ММ.ГГГГ между АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» и АО «БАНК ВЕНЕЦ» заключено соглашение об уступке права требования № СУ-24-001.
В соответствии с п. 1.1 данного соглашения цедент за вознаграждение уступает цессионарию в полном объеме права требования к должнику – ООО 2СЗ «ЦЕНТРАЛЬНЫЙ», в том числе по кредитному договору <***> от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании определения от ДД.ММ.ГГГГ Ленинским районным судом <адрес> произведена замена стороны взыскателя с АО «КОШЕЛЕВ-БАНК» на АО «БАНК-ВЕНЕЦ».
Также на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ Ленинским районным судом <адрес> произведена замена стороны взыскателя с АО «БАНК ВЕНЕЦ» на ООО «АГРОМИР».
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП № по <адрес> УФССП России по <адрес> ФИО10 вынесено постановление о замене стороны исполнительного производства.
Также ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП № по <адрес> УФССП России по <адрес> ФИО9 вынесено постановление о распределении денежных средств по сводном исполнительному производству №-СД.
ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство ; 416186/23/73043-ИП окончено в связи с погашением задолженности.
Из материалов дела следует, что земельный участок, площадью 11 516,00 кв.м., расположенный в <адрес>, с кадастровым номером 73:19:073201:7571, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома до 4-х этажей, принадлежит ФИО4 (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ).
Из выписки из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости следует, что в пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 73:00:000000:2495.
Также из выписки из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости следует, что для данного земельного участка обеспечен доступ посредством земельных участков с кадастровыми номерами: 73:19:073201:403, 73:19:073201:7568, 73:19:073201:7569. Посредством данного земельного участка обеспечен доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами: 73:19:073201:7558, 73:19:073201:7559, 73:19:073201:7560, 73:19:073201:7561, 73:19:073201:7563, 73:19:073201:7564, 73:19:073201:7565, 73:19:073201:7566, 73:19:073201:7567, 73:19:073201:7570, 73:19:073201:7573.
Рассматривая исковые требования о признании торгов недействительными суд приходит к следующим выводам.
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
На то, что предусмотренный пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 год N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.
В силу приведенных выше положений закона и их разъяснений основанием для признания торгов недействительными может являться нарушение правил их проведения, при этом не просто формальное, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов, и если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах. Изложенное отвечает принципам добросовестности, запрета на злоупотребление правом в гражданском праве (статьи 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), направлено на обеспечение баланса интересов всех участников гражданских правоотношений.
Согласно пункту 2 статьи 448 ГК РФ одним из условий надлежащего проведения торгов является наличие в извещении полной и достоверной информации о предмете торгов.
Сообщение о проведении торгов призвано информировать потенциальных участников о том, какое имущество выставляется на торги, соответственно в нем должно быть в общем виде полно, объективно и подлинно описано имущество, выставляемое на торги. Информация должна соответствовать правоустанавливающим документам на данное имущество. При этом, извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц в приобретении имущества, с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены).
Как указывалось выше, в соответствии с ч. 3 ст. 57 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Суд полагает необходимым отметить, что в извещении о проведении торгов, размещенном в периодическом издании сведения о виде разрешенного использования земельного участка не указаны.
Также, согласно сведениям из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка, площадью 11 516,00 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 73:19:073201:7571 – многоквартирные жилые дома до 4-х этажей.
Согласно сведениям, представленным по запросу суда Управлением архитектуры и градостроительства администрации <адрес>, постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждался проект межевания территории <адрес> муниципального образования «<адрес>» в части территории земельного участка, площадью 52,3 га, расположенного по адресу: <адрес>, 3 строительный квартал, микрорайон «ЗАПАД-1» (кадастровые номера 73:19:073201:6002, :6003, :6005, :6023, :5419, :5420, :5421, :5423, :5424, :5425, :5426, :5636, :5637, :5638, :5639, :5640, :5641, :5642, :5643, :5644, :5645, :5646, :5647, :5648, :5649, :5650, :5651, :5652, :5653, :5654, :5655, :5656, :6006, :6007, :6008, :6009, :6010, :6011, :6012, :6013, :6014, :6015, :6016, :6017, :6018, :6019, :6020, :6021, :6022, :829, :831, :832, :833, :837, :839).
Согласно проекту межевания территории образовывался земельный участок ЗУ75 (73:19:073201:7571) с видом разрешенного использования – объект транспортной и инженерной инфраструктуры.
Исходный земельный участок с кадастровым номером 73:19:073201:6002 на праве собственности принадлежал ООО «ЗАПАД», который, в свою очередь, застраивал домами малоэтажной жилой застройки вышеуказанную территорию, а также являлся инициатором подготовки проекта межевания территории.
В отношении земельного участка ЗУ 75 (73:19:073201:7571) в проект межевания территории изменения не вносились.
Также на основании вышеуказанного проекта межевания территории из земельного участка с кадастровым номером 73:19:073201:6002 предлагались к образованию земельные участки ЗУ62 (73:19:073201:7547), ЗУ63 (73:19:073201:7548), ЗУ64 (73:19:073201:7549), ЗУ65 (73:19:073201:7535), ЗУ76 (73:19:073201:7567), ЗУ77 (73:19:073201:7568), ЗУ78 (73:19:073201:7569) с видом разрешенного использования земельного участка – объект транспортной и инженерной инфраструктуры.
Согласно сведениям из ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами 73:19:073201:7548, 73:19:073201:7549, 73:19:073201:7535, 73:19:073201:7569 находятся в собственности муниципального образования «<адрес>».
Собственником (ООО «ЗАПАД») земельный участок с кадастровым номером 73:19:073201:7571 в муниципальную собственность передан не был.
Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № на основании заявления ООО «ЗАПАД» утвержден проект внесения изменений в проект планировки территории <адрес> муниципального образования «<адрес>», утверждённый Постановлением мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, в части территории земельных участков, общей площадью 83,88 га, расположенных на части кадастрового квартала 73:19:073201 в <адрес>.
Согласно схеме организации движения транспорта и пешеходов, схеме, отображающей местоположения существующих объектов капитального строительства, в том числе линейных объектов, материалов обоснования вышеуказанного проекта планировки территории на вышеуказанных земельных участках предусмотрено размещение проездов, парковок, линейных инженерных объектов инженерной инфраструктуры (водоснабжение и т.д.) для многоквартирных домов сформированного квартала.
<адрес> в <адрес>, строящиеся на впоследствии разделенном земельном участке с кадастровым номером 73:19:073201:6002, введены в эксплуатацию на основании заявлений ООО «ЗАПАД» в период с 2017 года по 2021 год.
Также выданы разрешения на строительство многоквартирных жилых домов № (в настоящее время <адрес> в <адрес>), № (в настоящее время <адрес> в <адрес>), № (в настоящее время <адрес> в <адрес>), № (в настоящее время <адрес> в <адрес>), № (в настоящее время <адрес> в <адрес>), № (в настоящее время <адрес> в <адрес>), № (в настоящее время <адрес> в <адрес>). В настоящий момент строятся также следующие многоквартирные жилые дома: многоквартирный жилой <адрес> восьмом квартале малоэтажной застройки жилого микрорайона «ЗАПАД-1» на участке с кадастровым номером 73:19:073201:7564; многоквартирный жилой <адрес> восьмом квартале малоэтажной застройки жилого микрорайона «ЗАПАД-1» на участке с кадастровым номером 73:19:073201:7565 (застройщик ООО «СЗ «ЮЗ 43»).
Проектные документации объектов подготавливались с учетом вышеуказанных проекта планировки и проекта межевания территории, ввиду чего и проезды, парковочные места для автомобилей располагаются на территории, предусмотренной проектом межевания территории.
В связи с тем, что за разрешениями на строительство обращались новые собственники земельных участков, собственником земельного участка с кадастровым номером 73:19:073201:7571 (ООО «ЗАПАД») была дано согласие им на размещение полностью или частично парковочных мест, МАФ и элементов благоустройства, проездов и подъездов, строительной площадки, прокладки инженерных сетей для обеспечения объектов.
Так, из материалов дела следует, что ООО «ЗАПАД», как собственником земельного участка с кадастровым номером 73:19:073201:7571, выданы согласие (от ДД.ММ.ГГГГ) посредством данного земельного участка осуществлять полностью или частично размещение парковочных мест, МАФ и элементов благоустройства для обеспечения объектов «многоквартирных жилых домов №, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, в 3-м квартале малоэтажной застройки микрорайона «ЗАПАД-1», согласие (от ДД.ММ.ГГГГ) посредством данного земельного участка осуществлять полностью или частично размещение строительной площадки, прокладки инженерных сетей для обеспечения объектов «многоквартирных жилых домов №, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, в 3-м квартале малоэтажной застройки микрорайона «ЗАПАД-1», согласие (от ДД.ММ.ГГГГ) посредством данного земельного участка осуществлять полностью или частично размещение парковочных мест, площадок ТБО, МАФ и элементов благоустройства, инженерных сетей, проездов и подъездов для обеспечения объектов «многоквартирных жилых домов №, 65, 66, 70, в 8-м квартале малоэтажной застройки микрорайона «ЗАПАД-1».
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Из представленных Управлением архитектуры и градостроительства администрации <адрес> документации, сведений усматривается, что при разработке проектной документации, выдаче разрешения на строительство, в том числе многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: <адрес>, гУльяновск, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 73:19:073201:7571 предусматривалось размещение объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, в том числе парковочных мест, площадок ТБО, МАФ и элементов благоустройства, инженерных сетей, проездов и подъездов.
В соответствии со ст. 66 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что при проведении торгов не учитывалось наличие на спорном земельном участке объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, в том числе парковочных мест, площадок ТБО, МАФ и элементов благоустройства, инженерных сетей, проездов и подъездов. Наличие функциональных объектов транспортной и инженерной инфраструктуры предполагает наличие определенных ограничений, и с очевидностью оказывает влияние на цену земельного участка, а также затрагивает права и законные интересы собственников жилых помещений многоквартирных жилых домов, расположенных на смежных со спорным земельным участком земельных участках.
Неполная информация о предмете торгов не позволяет оценить потенциальным покупателям возможность своего участия в торгах.
Таким образом, установленные по делу обстоятельства являются достаточными для вывода о существенном нарушении, допущенном организатором торгов, выразившимся в указании ненадлежащей информации о выставленном на торги земельном участке. Допущенные существенные нарушения являются основанием для признания недействительными как самих торгов, так и заключённой по их результатам сделки.
При этом, суд полагает необходимым отметить, что организатор торгов, как продавец, действующий от собственного имени и независимо от наличия у него права собственности на имущество, выставленное на торги, должен возместить покупателю понесенные им убытки в том случае, если основания, по которым изымается товар, возникли до исполнения договора, то есть до передачи товара покупателя, который не знал и не должен был знать о наличии этих оснований.
При этом, суд не усматривает при применении последствий недействительности сделки оснований для передачи спорного земельного участка в собственность Российской Федерации.
Также суд полагает необходимым отметить, что стороной истца представлены в материалы дела доказательства, подтверждающие право на обращение с заявленными исковыми требованиями в интересах группы лиц.
В том числе из материалов дела усматривается, что между обществом с ограниченной ответственностью «МН СЕРВИС» и председателем Совета многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО14, действующим в интересах и от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор управления многоквартирным по адресу: <адрес>.
Также между обществом с ограниченной ответственностью «МН СЕРВИС» и председателем Совета многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО15, действующей в интересах и от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор управления многоквартирным по адресу: <адрес>.
Из материалов дела следует, что между обществом с ограниченной ответственностью «МН СЕРВИС» и председателем Совета многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> дивизии, <адрес>, ФИО16, действующим в интересах и от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> дивизии, <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор управления многоквартирным по адресу: <адрес> дивизии, <адрес>.
В материалах дела имеется инициативное заявление, подписанное собственниками помещений в многоквартирных домах, расположенных по адресам: <адрес> дивизии, <адрес>, на поручение обществу с ограниченной ответственностью «МН СЕРВИС» обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи по приобретению земельного участка, площадью 11 516 кв.м., недействительным.
Так, в соответствии со ст. 244.20 ГПК РФ гражданин или организация вправе обратиться в суд в защиту прав и законных интересов группы лиц при наличии совокупности следующих условий:
1) имеется общий по отношению к каждому члену группы лиц ответчик;
2) предметом спора являются общие либо однородные права и законные интересы членов группы лиц;
3) в основании прав членов группы лиц и обязанностей ответчика лежат схожие фактические обстоятельства;
4) использование всеми членами группы лиц одинакового способа защиты своих прав.
Под членами группы лиц в настоящей главе понимаются граждане и организации, отвечающие совокупности условий, указанных в части первой настоящей статьи, независимо от присоединения их к требованию о защите прав и законных интересов группы лиц.
В связи с вышеизложенным, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
В силу конституционного положения об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон (ст. 123 Конституции РФ) суд по данному делу обеспечил равенство прав участников процесса по представлению, исследованию и заявлению ходатайств.
При рассмотрении дела суд исходил из представленных сторонами доказательств, иных доказательств сторонами не представлено.
Руководствуясь ст. 194 – 199, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью «МН СЕРВИС» в защиту прав и законных интересов группы лиц к ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «АМАЛЬ», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес>, о признании недействительными публичных торгов, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности сделки удовлетворить частично.
Признать недействительными торги по реализации арестованного имущества: земельного участка, площадью 11 516,00 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 73:19:073201:7571, проведенные Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> в лице общества с ограниченной ответственностью «АМАЛЬ» ДД.ММ.ГГГГ.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №-у от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный по результатам торгов между обществом с ограниченной ответственностью «АМАЛЬ» и ФИО4.
Возложить на ФИО4 обязанность передать Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> земельный участок, площадью 11 516,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 73:19:073201:7571.
Возложить на Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес> обязанность возвратить ФИО4 денежную сумму 2 048 400 руб. 00коп., уплаченную по недействительной сделке.
Решение суда является основание для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО4 на земельный участок, площадью 11 516,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 73:19:073201:7571
В удовлетворении остальных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «МН СЕРВИС» в защиту прав и законных интересов группы лиц отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Засвияжский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья О.А. Кезина
Дата изготовления мотивированного решения суда – ДД.ММ.ГГГГ.