Решение по делу № 2-415/2025 от 15.04.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-415/2025

...

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

15 апреля 2025 года г. Апшеронск

Апшеронский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Коломийцева И.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сиволаповой Т.С., помощником судьи Суворовым М.Ю.,

с участием: представителя истца ООО «СК «Согласие» - ФИО1, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО2 - Франка А.А., действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Страхования компания «Согласие» к ФИО3, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ООО «СК «Согласие» обратилось в суд с иском к ФИО3 и ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки.

Требования обоснованы тем, что решением <адрес> городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 в пользу ООО «СК «Согласие» взыскано неосновательное обогащение в размере 547 500 рублей, расходы по оплате государственной пошлины - 8 675 рублей. На основании исполнительного документа, выданного судом, судебным приставом-исполнителем <адрес> ГОСП ГУФССП России по <адрес> возбуждено исполнительное производство. ДД.ММ.ГГГГ страховой компании стало известно о том, что ФИО3 на праве собственности принадлежали земельные участки с кадастровыми номерами №, №, а также жилой дом с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 произвела отчуждение указанного недвижимого имущества за 350 000 рублей. Таким образом, ФИО3, имея в собственности имущество, на которое может быть обращено взыскание в рамках исполнительного производства, реализовала его, не погасив за счет полученных денежных средств задолженность по исполнительному производству. Заключая договор купли-продажи с ФИО2, ФИО3 преследовала цель совершения мнимой сделки, направленной лишь на формальную смену собственника недвижимого имущества для сокрытия его от последующей реализации в рамках исполнительного производства, поскольку доказательства передачи денежных средств по сделке отсутствуют. У ФИО2 также отсутствовала финансовая возможность для приобретения земельных участков и жилого дома, а объявление о продаже объектов недвижимости не было размещено в общем доступе. Более того, в настоящее время хозяйственная деятельность на земельном участке не ведется, инженерные коммуникации новым собственником не подведены, строительство нового жилого дома не осуществляется. Сотрудниками страховой компании также установлено, что жилой дом, расположенный на земельном участке, в настоящее время снесен, однако сведения о данном объекте недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не погашены. Таким образом, после заключения сделки земельный участок ФИО2 не используется, что свидетельствует о мнимости сделки. Кроме того, на данные обстоятельства также указывает то, что в силу сложившихся обычаев гражданского оборота ФИО3, реализовав принадлежащее ей имущество, должна была направить денежные средства на погашение задолженности по исполнительному производству, однако этого сделано не было. Сделка, заключенная ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками, нарушает права и законные интересы ООО «СК «Согласие» и влечет неблагоприятные последствия, поскольку лишает возможности получить с ФИО3 денежные средства, взысканные на основании вступившего в законную силу судебного постановления.

Учитывая изложенное, с учетом уточненных исковых требований, ООО «СК «Согласие» просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2; признать за ФИО3 право собственности на указанные объекты недвижимости, указав, что настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ФИО3 на недвижимое имущество.

Решением <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение районного суда оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ судебные постановления отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Представитель истца - ООО «СК «Согласие» ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные уточненные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО4, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения, представил в суд письменные возражения на уточненные исковое заявление и пояснил, что доводы ООО «СК «Согласие» о существовании обычая гражданского оборота, предусматривающего перечисление денежных средств в счет погашения задолженности по исполнительному производству и уведомление о намерении продать объекты недвижимого имущества, не основано ни на законе, ни на сложившейся судебной практике. Источники указанного обычая гражданского оборота и его примеры истцом не представлены. В соответствии с п. 3 договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ расчет между сторонами произведен полностью перед подписанием договора, финансовых и имущественных претензий у сторон сделки друг к другу не имеется. Таким образом, стороны, поставив подпись в договоре, подтвердили факт передачи денежных средств во исполнение обязательств по сделке. Стоимость продаваемого недвижимого имущества в размере 350 000 рублей не является чрезмерно завышенной или заниженной, в связи с чем, происхождение указанной суммы у ФИО2 не требует дополнительного подтверждения. Ответчик занимается подсобным хозяйством на принадлежащем ей земельном участке, в связи с чем, денежные средства заработаны ею личным трудом. О продаже объектов недвижимости ФИО2 узнала из объявления, размещенного в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Необоснованным являются доводы истца о том, что спорный жилой дом снесен после инициирования настоящего судебного спора, поскольку о наличии в производстве суда гражданского дела ФИО2 стало известно 13 апреля 2024 года. Между тем, строение было снесено 11 апреля 2024 года в связи с его ветхостью. С кадастрового учета жилой дом не снят по причине наличия обеспечительных мер, принятых в рамках рассмотрения дела.

Ответчики ФИО3 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - <адрес> ГОСП ГУФССП России по <адрес> и управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, письменных возражений не представили.

На основании ч. 3 - 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, выслушав доводы участников процесса, допросив свидетеля, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

С учетом указанных норм материального права и разъяснений по их применению, истец, предъявляя требование о признании сделки недействительной, должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, в том числе, то обстоятельство, что он является лицом, заинтересованным в признании оспариваемого договора недействительным, и что в результате признания данного договора недействительным будут непосредственно восстановлены нарушенные этим договором его права и законные интересы.

Из материалов дела следует, что решением <адрес> городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 в пользу ООО «СК «Согласие» взыскано неосновательное обогащение в размере 547 500 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 675 рублей.

Постановлением судебного пристава-исполнителя <адрес> ГОСП ГУФСС России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО3 возбуждено исполнительное производство №.

Из копии исполнительного производства следует, что по состоянию на 24 февраля 2025 года в пользу ООО «СК «Согласие» перечислены денежные средства в размере 252 209,36 рублей.

Между тем, согласно содержащейся в материалах исполнительного производства выписке из Единого государственного реестра недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ в собственности ФИО3 до ДД.ММ.ГГГГ находились земельные участки с кадастровыми номерами №, № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Сведений об обращении взыскания на указанное имущество материалы исполнительного производства не содержат.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого вышеуказанные объекты недвижимости перешли в собственность покупателя.

Переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован в установленном законом порядке. В настоящее время собственником спорных объектов недвижимости является ФИО2

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю. Согласно

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Одновременно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче; обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу положений п. 1 ст. 166 и п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Таким образом, для констатации мнимости совершенной сделки необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием мнимого характера сделки является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

По смыслу указанных норм материального права и разъяснений по их применению, для установления мнимости сделки необходимо доказать отсутствие у сторон, ее совершивших, намерений исполнять сделку. Обязательным условием в таком случае является порок воли каждой из сторон сделки. Формально выражая волеизъявление на заключение мнимой сделки, фактически ее стороны не желают установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей по отношению друг к другу.

При этом следует учитывать, что характерной особенностью мнимой сделки является стремление сторон правильно оформить все документы без намерения создать реальные правовые последствия. У них отсутствует цель в достижении заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей, сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих сторон. Установление несовпадения воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий является достаточным для квалификации ее в качестве ничтожной.

Указанная правовая позиция изложена Верховным Судом РФ в определении от 25 июля 2016 года по делу №, №.

Учитывая изложенное, юридически значимыми обстоятельствами по настоящему делу является установление факта исполнения продавцом основной обязанности по договору купли-продажи, а также состоялась ли передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» было размещено объявление о продаже земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

С целью приобретения указанного имущества ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи.

Согласно п. 1 указанного договора, стороны пришли к соглашению о продаже и приобретении земельных участков с кадастровыми номерами №, № и жилого дом с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Стоимость недвижимого имущества определена сторонами в размере 350 000 рублей. При подписании предварительного договора в качестве задатка покупатель передал продавцу денежные средства в размере 60 000 рублей. Оставшаяся сумма в размере 290 000 рублей будет передана продавцу при подписании основного договора (п. 2 предварительного договора).

Стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 4 предварительного договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ - основной договор купли-продажи.

Согласно п. 2 и 3 договора купли-продажи, стоимость продаваемого имущества определена в размере 350 000 рублей. Денежные средствам переданы перед подписанием договора.

Кроме того, факт передачи денежных средств во исполнение обязательств по сделке подтверждается распиской о передаче денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ и отрывным талоном к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

После приобретения земельного участка ФИО2 осуществлены действия по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о регистрации права собственности.

Согласно акту технического состояния земельного участка на наличие объектов капитального строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ... ККК, а также представленным суду фотоматериалам, в настоящее время жилой дом на спорном земельном участке отсутствует.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО2 приобрела в собственность недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировала в Едином государственном реестре недвижимости. Расчет между сторонами сделки осуществлен до подписания договора купли-продажи.

Статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доводы представителя ООО «СК «Согласие» о том, что расчет между сторонами сделки не произведен, а у ФИО2 отсутствовала финансовая возможность приобрести спорное недвижимое имущество признаны судом несостоятельными. Факт передачи денежных средств по договору подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме того, установление имущественного положения ФИО2 не входит в предмет доказывания по настоящему делу, однако представленными в материалы дела доказательствами, а именно справками о личном подсобном хозяйстве, выданными администрацией <адрес> городского поселения <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается факт того, что супруг ФИО2 имеет личное подсобное хозяйство, на доходы от которого возможно приобрети спорные объекты недвижимости.

Доводы представителя ООО «СК «Согласие» об отсутствии у ФИО3 намерения реализовать недвижимое имущество путем размещения объявления о его продаже в открытом доступе, также признаны судом несостоятельными.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 55 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 2019 года № 10 «О применении части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации» необходимые для дела доказательства могут быть обеспечены нотариусом, если имеются основания полагать, что представление доказательств впоследствии станет невозможным или затруднительным (ст. 102, 103 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1), в том числе посредством удостоверения содержания сайта в сети «Интернет» по состоянию на определенный момент.

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом <адрес> нотариального округа <адрес> составлен протокол осмотра доказательств, зарегистрированный в реестре под №, согласно которому в социальной сети в информационной-телекоммуникационной сети «Интернет» ДД.ММ.ГГГГ размещено объявление о продаже недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>.

Указанное доказательство принимается судом в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку оно подтверждает обстоятельства, на которых ответчик основывает свою позицию и получено в соответствии с требования процессуального закона.

При таких обстоятельствах, судом установлено, что спорное недвижимое имущество было выставлено на продажу посредством размещения объявления в открытом доступе, что привело к его приобретено ФИО2

Согласно справке квартального комитета от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, снесен супругом ФИО2 после приобретения объектов недвижимости. Также непосредственно после приобретения указанных объектов земельный участок стал облагораживаться.

В ходе судебного разбирательства допрошена свидетель ППП, которая пояснила, что с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес>. Смежный земельный участок, принадлежащий в настоящее время ФИО2, долгое время находился в неухоженном состоянии, на нем прорастала сорная растительность. В настоящее время земельный участок ухожен, расчищен, приведен в надлежащее состояние, а ветхое строение, расположенное на нем, снесено.

Показания свидетеля суд принимает в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку данный свидетель дал логичные и последовательные показания об обстоятельствах дела, сомневаться в которых у суда оснований не имеется.

При таких обстоятельствах, доводы представителя истца о формальном переходе права собственности на спорные объекты недвижимого имущества к ФИО2 не нашли своего подтверждения.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Доводы представителя истца о том, что стоимость имущества, указанная в оспариваемом договоре существенно занижена, не могут быть признаны обоснованным, поскольку стороны, будучи свободными в определении цены договора, вправе указать любую стоимость, согласованную между ними. При этом стоимость имущества может быть ниже его среднерыночной цены, при этом данное обстоятельство не свидетельствует о мнимости сделки.

Оценив доказательства по делу в их совокупности, исходя из установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной по мотиву ее мнимости, поскольку судом не установлено обстоятельств, указывающих на то, что обе стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

Согласно ч. 1 и 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Как следует из материалов дела, определением <адрес> городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу приняты меры по обеспечению иска в виде запрета управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю совершать регистрационные действия по переходу прав в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, № и жилого дом с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Принимая решение по делу, суд полагает возможным отменить принятые в рамках рассмотрения дела обеспечительные меры.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Страхования компания «Согласие» к ФИО3, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки - отказать.

Обеспечительные мер, принятые в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела определением <адрес> городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ - отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Апшеронский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 21 апреля 2025 года.

Судья Апшеронского районного суда И.И. Коломийцев