Решение по делу № 2-8318/2023 от 19.09.2023

город Казань РЕШЕНИЕ Дело № 2-8318/2023

Именем Российской Федерации

19.09.2023 Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи А.Ф. Сунгатуллина

при секретаре судебного заседания А.Р. Питеркиной,

с участием ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (далее – истец) к ФИО1, ФИО2, ФИО3 (далее – ответчики) о взыскании в солидарном порядке 994099 рублей 23 копеек текущей задолженности по платежам по состоянию на <дата изъята>, 156581 рубль 57 копеек процентов в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по состоянию на <дата изъята>, 13953 рубля 40 копеек расходов по уплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование иска указывается на то, что <дата изъята> между истцом и ответчиками был заключен договор социальной ипотеки № <дата изъята>, по условиям которого истец предоставляет ответчикам право выбора, а затем использования и получения в собственность проинвестированной истцом квартиры после выплаты ответчиками пая путем зачисления на расчетный счет истца 100 % платежей за эту квартиру, а ответчики обязуются вносить предусмотренные договором суммы с целью участия в выборе квартиры, а затем и определяемые истцом в прилагаемом к протоколу участия, выбора и передачи квартиры примерном графике внесения денежных средств на основании нормативных актов Республики Татарстан суммы в целях оплаты права пользования неоплаченной площади квартиры и паенакопления для последующего приобретения квартиры в собственность.

<дата изъята> между сторонами договора подписан являющийся неотъемлемой частью договора протокол участия, выбора и передачи квартиры, по которому истец передал ответчикам квартиру <номер изъят> в доме <адрес изъят> площадью <данные изъяты> кв. м. Согласно примерному графику внесения денежных средств, являющегося приложением к указанному протоколу, невыкупленная ответчиками площадь составила 44,19376893 кв. м, срок внесения сумм, обеспечивающих право пользования неоплаченной площади квартиры и паенакопления для последующего приобретения квартиры в собственность, определен в 156 месяцев из расчета стоимости 0,28329339 кв. м квартиры в соответствии с графиком платежей, начальная стоимость кв. м составляет 23110 рублей и эта стоимость ежемесячно увеличивается на 7 % годовых, поделенных на 12.

Однако ответчики ненадлежащим образом исполняют свои обязанности по договору. По состоянию на <дата изъята> ответчики должны были выкупить 50,40047931 кв. м, однако выкупили лишь 31,90406977 кв. м, то есть планово невыкупленными остаются 18,49640954 кв. м, что свидетельствует об образовании за ответчиками задолженности в требуемом истцом размере 993483 рубля 97 копеек из следующего расчета: 18,49640954 кв. м х 53712,26 рублей (стоимость 1 кв. м по состоянию на <дата изъята>).

Кроме того, по условиям договора ответчики обязаны вносить сумму задатков на приобретение прав использования неоплаченных квадратных метров (наем), которая рассчитывается как произведение невыкупленных квадратных метров на ставку найма, действовавшую в период использования невыкупленных квадратных метров. Приказом Фонда от 10.12.2009 № 100 утверждена ставка оплаты права пользования (найма) «неоплаченных квадратных метров» «будущей собственной квартиры» в месяц в размере 5 рублей, дата начала внесения суммы задатка, обеспечивающего приобретение «права оформления будущей собственной квартиры в собственность» согласно примерному графику внесения денежных средств, в связи с чем ответчикам начислены платежи, обеспечивающие право использования квартиры за период с <дата изъята> и по <дата изъята> в размере 22653 рубля 66 копеек, ответчиками из этой суммы оплачено 22038 рублей 40 копеек, следовательно задолженность по этим платежам составляет 615 рублей 26 копеек (22653,66 – 22038,4).

В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте судебного заседания истец извещен, в исковом заявлении в соответствии с частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) просит рассмотреть исковое заявление в отсутствие представителя истца.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании иск признал частично, признал наличие просрочек во внесении сумм, но выразил сомнение в обоснованности всей требуемой истцом суммы задолженности.

Ответчик ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания им были направлены извещения.

Выслушав ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с абзацем вторым статьи 3 Закона Республики Татарстан от 27.12.2004 N 69-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан" социальная ипотека - предоставление гражданам жилья в рассрочку в соответствии с основными требованиями, предъявляемыми к государственной поддержке развития жилищного строительства.

Порядок предоставления гражданам жилых помещений по социальной ипотеке и Порядок определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке утверждены Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 02.08.2007 N 366 "О дальнейших мерах по реализации Закона Республики Татарстан от 27 декабря 2004 г. N 69-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан" и совершенствованию порядка предоставления жилья в рамках республиканской государственной поддержки".

В пункте 2 Порядка определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке (далее – Порядок) содержатся следующие понятия:

наем - передача жилого помещения в соответствии с гражданским и жилищным законодательствами за плату во владение и пользование для проживания в нем. Размер платы определяется в соответствии с действующим законодательством;

срок рассрочки платежа по выкупу жилого помещения - срок, рассчитанный специализированной организацией (Государственным жилищным фондом при Президенте Республики Татарстан) в зависимости от сроков предварительного накопления, размера первоначального взноса и среднемесячного совокупного дохода на одного члена семьи Заявителя.

Пунктами 3-5 Порядка установлено, что начальная стоимость 1 кв. метра приобретаемого жилого помещения устанавливается специализированной организацией (Государственным жилищным фондом при Президенте Республики Татарстан). Стоимость неоплаченной части жилого помещения увеличивается из расчета 7% годовых ежемесячно (7/12 процента в месяц) со дня утверждения акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией.

Ежемесячные платежи по рассрочке рассчитываются исходя из стоимости 1 кв. метра жилого помещения, помноженной на невыкупленную площадь жилого помещения на момент платежа и поделенной на срок рассрочки платежа в месяцах.

Заявитель с момента оформления протокола выбора квартиры оплачивает наем за неоплаченную часть общей площади жилого помещения.

Судом установлено, что <дата изъята> между истцом и ответчиками был заключен договор социальной ипотеки № <номер изъят>, по условиям которого истец предоставляет ответчикам право выбора, а затем использования и получения в собственность проинвестированной истцом квартиры после выплаты ответчиками пая путем зачисления на расчетный счет истца 100 % платежей за эту квартиру, а ответчики обязуются вносить предусмотренные договором суммы с целью участия в выборе квартиры, а затем и определяемые истцом в прилагаемом к протоколу участия, выбора и передачи квартиры примерном графике внесения денежных средств на основании нормативных актов Республики Татарстан суммы в целях оплаты права пользования неоплаченной площади квартиры и паенакопления для последующего приобретения квартиры в собственность.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Пункт 1 статьи 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Оценивая условия подписанного между сторонами договора и протокола участия, выбора и передачи квартиры, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор представляет собой смешанный договор, содержащий условия как договора купли-продажи товара в кредит с оплатой товара в рассрочку, так и такой разновидности договора аренды как договора найма жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пункт 1 статьи 555 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Пункты 1 и 4 статьи 488 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 1 статьи 671 ГК РФ устанавливает, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Ответчики с января 2018 года ненадлежащим образом исполняли свои обязанности по договору, что привело к просрочке внесения ими платежей по графику и образованию задолженности на день предъявления рассматриваемого иска.

Однако при определении подлежащей взысканию с ответчиков в пользу истца задолженности за невыкупленные квадратные метры суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом, иными нормативными актами и договором оснований для исчисления этой задолженности путем произведения количества невыкупленных квадратных метров на их стоимость на день предъявления иска, поскольку это противоречит как приведенным выше положениям пункта 1 статьи 489 ГК РФ, так и утвержденному Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 02.08.2007 N 366 Порядку определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке и условиям заключенного между сторонами договора социальной ипотеки, которые вопреки выраженной истцом в исковом заявлении позиции не предусматривают положения о том, что в случае несвоевременного внесения предусмотренного графиком платежа в счет оплаты невыкупленных квадратных метров их выкуп осуществляется по цене на день фактического внесения этого платежа. То есть из взаимосвязанных положений пункта 1 статьи 454, пунктов 1 и 4 статьи 488 и пунктов 1 и 3 статьи 489 ГК РФ следует единственное последствие, когда покупатель по договору о продаже товара в кредит с оплатой товара в рассрочку не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок –это обязанность уплатить проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ на просроченную сумму со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Иного, в том числе положения о том, что в случае несвоевременного внесения покупателем по такому рода договору предусмотренного договором (графиком) очередного платежа размер этого платежа определяется стоимостью товара на день фактического внесения этого платежа, ГК РФ и заключенный между сторонами по делу договор не предусматривают.

Увеличение стоимости невыкупленных квадратных метров учтено как пунктами 3 и 4 Порядка, так и оформленным в соответствии с ним условиями договора социальной ипотеки. Например, в рассматриваемом случае в соответствии с примерным графиком третий платеж по договору должен был быть осуществлен в период с 16.07.2011 и по 15.08.2011 исходя из стоимости 1 кв. м 23516 рублей 79 копейка, то есть 6662 рубля 15 копеек из расчета 23516,79 х 0,28329339. Четвертый платеж в счет выкупа площади исходя из увеличенной в соответствии с пунктом 3 Порядка стоимости 1 кв. м 23653 рубля 97 копеек уже должен был составить 6701 рубль 01 копейка из расчета 23653,97 х 0,28329339, и стоимость кв. м уже увеличилась на 7 % / 12, то есть на 137 рублей 18 копеек больше предыдущей в размере 23516 рублей 79 копеек (23516,79 / 100 х 7 / 12 + 23516,79). Определение же размера этих двух платежей (6662,15 и 6701,01), которые согласно графику являются соответственно 3-м и 4-м из 156-и, полностью соответствует приведенным выше требованиям пункта 4 Порядка, согласно которым ежемесячные платежи по рассрочке рассчитываются исходя из стоимости 1 кв. метра жилого помещения, помноженной на невыкупленную площадь жилого помещения на момент платежа и поделенной на срок рассрочки платежа в месяцах. Так, стоимость 1 кв. метра на момент 3-го платежа составляет 23516 рублей 79 копеек, невыкупленная площадь жилого помещения на этот момент составляет 43,34388876, срок рассрочки платежа в месяцах 153 (156-3), отсюда 23516,79 х 43,34388876 / 153 = 6662,1511748. Аналогично: 23653,97 х 43,06059537 / 152 = 6701,0133622.

Таким образом, по мнению суда, размер подлежащей взысканию с ответчиков задолженности по выкупу жилого помещения подлежит определению как сумма просроченных предусмотренных примерным графиком платежей и эта сумма по состоянию на <дата изъята> составляет 810770 рублей 69 копеек (соответствующая графа в расчете процентов на л.д. 10-11).

Требования истца о взыскании с ответчиков задолженности по сумме задатков на приобретение прав использования неоплаченных квадратных метров (наем) в размере 615 рублей 26 копеек и о взыскании процентов по статье 395 ГК РФ в размере 156581 рубль 57 копеек, начисленных на указанную выше сумму задолженности по выкупу жилого помещения, являются обоснованными в свете приведенных выше положений соответственно статей 606, 614, 671 и пункта 4 статьи 488 ГК РФ.

Таким образом, размер подлежащей взысканию с ответчиков в пользу истца задолженности составляет 967967 рубля 52 копейки (810770,69 + 615,26 + 156581,57).

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) с ответчиков в равных долях подлежит взысканию частично уплаченная истцом государственная пошлина.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (паспорт <номер изъят>), ФИО2 (паспорт <номер изъят>), ФИО3 (паспорт <номер изъят>) в солидарном порядке в пользу некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (ИНН <***>):

810770 рублей 69 копеек задолженности по платежам по договору;

156581 рубль 57 копеек процентов по статье 395 ГК РФ;

12879 рублей 67 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через районный суд.

Судья А.Ф. Сунгатуллин

Решение в окончательной форме принято 26.09.2023.