Решение по делу № 2-2081/2022 от 21.09.2022 | Железнодорожный районный суд г. Самары (Самарская область)

Дело №

УИД: 63RS0№-43

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 сентября 2022 года г. Самара

Железнодорожный районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи Зеленина С.Ю., при секретаре Лаптевой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО4 о взыскании денежных средств по соглашению о задатке,

ОПРЕДЕЛЕНИЕ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО8 о взыскании денежных средств по соглашению о задатке, в обосновании заявленных требований указав, что между сторонами заключено соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым он передал ответчику денежные средства в размере 100 000 руб. в качестве задатка при приобретении квартиры у ответчика по договору купли-продажи, что подтверждается п. № Соглашения.

Указывает на то, что ответчик свои обязательства не выполнил, ввиду того, что в квартире была перепланировка и она не узаконена, что нарушает п. № Соглашения. При этом данную информацию ответчик ему не сообщила. Срок соглашения был установлен до ДД.ММ.ГГГГ, однако, договор купли-продажи между сторонами таки не был заключен. Задаток ответчик добровольно не возвращает.

На основании изложенного, с учетом последующих уточнений, ФИО2 просил взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 100 000 руб., внесенные в качестве задатка по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать денежные средства в размере 100 000 руб. в качестве компенсации за нарушение условий соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ и расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 400 руб.

В ходе рассмотрения дела в связи с заключение брака ответчик изменила фамилию с <данные изъяты>, в связи с чем данные ответчика были уточены.

В судебном заседании истец ФИО5 не явился о дне и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил. В материалах дела имеется ходатайство, в котором ФИО2 просил рассмотреть дело в его отсутствие по имеющимся в деле доказательствам. Ранее в судебном заседании истец и его представитель ФИО6, действующий на основании п. 6 ст. 53 ГПК РФ, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, подтвердили обстоятельства, изложенные в иске, просили уточненные исковые требования удовлетворить полностью.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования не признала, указав, что срок действия соглашения от ДД.ММ.ГГГГ истек, следовательно, и прекратились, предусмотренные соглашением обязательства, так как между сторонами не был заключен основной договор купли - продажи отчуждаемой квартиры, в связи с чем, полагает, что сумму в размере 100 000 рублей следует расценивать, как авансовый платеж (аванс), в силу того, что основная сделка по отчуждению объекта недвижимости не состоялась, соответственно данная сумма не подлежит возврату. Предварительный договор/соглашение по правовой природе является договором организационного характера и поэтому не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Заключение предварительного договора само по себе не свидетельствует о наступлении условий, при которых у покупателя возникает обязанность по оплате в пользу продавца стоимости квартиры. Таким образом, договор/соглашение задатка должен быть заключен вместе с основным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности. Основной договор купли-продажи между истцом и ответчиком заключен не был, в связи с чем, у истца, как у покупателя не возникло право на получение от ответчика, как от продавца переданных денежных средств в двойном размере.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО7 пояснил, что является мужем ФИО1, в ДД.ММ.ГГГГ году они продавали квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, через риелтора ФИО9, который сделал фотографии квартиры и выложил их на Авито. В объявлении указали, что продается 3-х комнатная квартира, переделанная под двухкомнатную, район, план квартиры, который без перепланировки, также указано, что квартира находится в залоге у банка, и что сначала нужно будет погасить задолженность по кредиту. В объявлении не указывали, что перепланировка неузаконенная. В середине июля ДД.ММ.ГГГГ первый раз, квартиру приехал смотреть ФИО2 с супругой, без риелтора, они пробыли около часа в квартире, осмотрели её, все обсудили, видно, что человек грамотный в стройке, задавал вопросы. Он пояснил, что в квартире произведена перепланировка- № метра стены перенесены в другое место, между кухней и комнатой, № метра убрали вход в кухню, загородили этой же доской, также объединили санузел. ФИО2 был согласен купить квартиру с перепланировкой. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 с женой и риелтором пришли второй раз осмотреть квартиру. Они с ФИО2, прошли все комнаты, он объяснил, где что убрали, где что поставили, каждый кран, им всё полностью понравилось. Риелтор сказал, что если все согласны то надо оставить задаток, ФИО2, согласился, риелтор достал договора о задатке, жена и ФИО2 их подписал. Задаток приняли 100 000 руб. Текст договора не читали, речь шла только о задатке. Через какое - то время жене позвонил ФИО2 сказал, что у нас нет документов на перепланировку, о чем ему не сообщили, в связи с чем, он начал требовать от жены 200 000 руб., которые предусмотрены условиями договора.

Выслушав пояснения явившихся участников процесса, показания свидетеля, изучив материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1 - 4 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Статьей 381 ГК РФ установлено, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (пункт 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 ст. 416 ГК РФ).

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В судебном заседании на основании представленных документов установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 (продавец) и ФИО2 (покупатель)заключено Соглашение о задатке, в соответствии с которым стороны обязуются в течение срока действия Соглашения заключить договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по цене эквивалентной 4 000 000 руб. До подписания настоящего Соглашения, покупатель передал продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 100 000 руб. срок действия соглашения определен сторонами – до ДД.ММ.ГГГГ, что сторонами не оспаривалось.

Согласно п. 1 соглашения о задатке, основной договор должен быть заключен в срок действия соглашения о задатке, т.к. до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.7 соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в случае предоставленная продавцом недостоверной информации об объекте сумма задатка возвращается покупателю в двойном размере в течение одного рабочего дня с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования.

В случае невозможности совершения сделки купли-продажи объекта по вине покупателя сумма задатка остается у продавца (п.№ соглашения).

Так, из соглашения о задатке, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, следует, что сумма в размере 100 000 руб. в данном случае обеспечивала возникшее обязательство покупателя ФИО2 перед продавцом ФИО1 заключить основной договор купли-продажи квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения, то есть спорная сумма выполняла и платежную функцию.

Следовательно, суд приходит к выводу о том, что заключенное между сторонами соглашение содержит элементы предварительного договора и включает в себя все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (статьи 549, 554, 555, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из соглашения обязательство сторон, то есть продавца ФИО1 и покупателя ФИО2 заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок.

Судом установлено, что договор купли-продажи сторонами в установленный срок заключен не был по причине наличия в продаваемой квартире перепланировки, неузаконенной в установленном законом порядке.

Суд приходит к выводу о том, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине продавца квартиры, которая не представила необходимые для заключения договора купли-продажи, надлежаще оформленные документы, касающиеся технических характеристик квартиры, ее перепланировки. Доказательств не заключения основного договора купли-продажи в результате виновных действий покупателя, ответчиком представлено не было.

Обязательства, предусмотренные Соглашением о задатке, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Истец, данным правом на обращение в суд по указанным обстоятельствам - не воспользовался.

Напротив, обратился в суд иском о взыскании с ответчика денежных средств в размере 100 000 руб., внесенных в качестве задатка по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно положениям статьи 380 ГК РФ, задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения не только платежной, но и удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако, в отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции.

Таким образом, по смыслу закона соглашение о задатке должно содержать все перечисленные в статье 380 ГК РФ условия.

Кроме того, при заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, а также стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 ГК РФ.

Согласно п. 3 соглашения о задатке, до подписания настоящего соглашения покупатель переда продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 100 000 руб., в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объектов. Сумма задатка входит в цену объекта.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Как следует из приведенных выше норм ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, договор задатка должен быть заключен вместе с основным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Между тем доказательств того, что между сторонами заключен какой-либо основанной договор, в соответствии с которым написано соглашение о задатке в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности, не представлено.

Суд исходя из буквального толкования условий соглашения о задатке, а также из того, что назначением платежа, предусмотренного пунктами № соглашения, является обеспечение исполнения будущего обязательства ФИО2 по оплате недвижимости, денежная сумма в размере 100 000 рублей входит в цену объекта, следовательно не является задатком, а является суммой предварительной оплаты - авансом.

В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть

Учитывая наличие сомнений в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, исходя из положений пункта 3 статьи 380 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что переданная истцом ответчику сумма должна быть расценена как аванс, который в связи с не заключением основанного договора купли-продажи подлежит возвращению продавцом покупателю независимо от наличия или отсутствия виновных действий какой-либо из сторон, поскольку в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились, а законных оснований для удержания ответчиком переданной суммы аванса не имеется.

Ввиду отсутствия правовых оснований для удержания ответчиком ФИО1 указанной суммы, а также ввиду того, что правовых оснований для взыскания с ответчика двойной суммы, не имеется, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца ФИО2 о взыскании денежных средств в части, а именно в размере 100 000 руб., как суммы аванса, поскольку фактически основной договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был.

Довод ответчика о том, что заключение основного договора не состоялось по вине покупателя, не имеет правового значения для разрешения данного спора с учетом того, что уплаченная сумма является авансом, который подлежит возвращению в любом случае.

В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 400 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о взыскании денежных средств по соглашению о задатке, - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт <данные изъяты> № в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <данные изъяты> № денежные средства в размере 100 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 6 400 руб., а всего взыскать 106 400 руб.

В остальной части исковые требования ФИО3 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд <адрес> в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 28.09.2022 года.

Председательствующий судья . С.Ю. Зеленина