Решение по делу № 2-10277/2025 от 29.12.2025 - о признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Мотивированное решение составлено 29.12.2025 года

Дело №

50RS0№-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Подольский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Гулуа А.Л.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, и применении последствий недействительности сделки - признании за истцом права собственности на указанную долю. В обоснование заявленных требований указал, что при заключении договора он находился в существенном заблуждении относительно стоимости отчуждаемого имущества, поскольку рыночная стоимость доли, по его мнению, значительно превышает кадастровую стоимость, на которую он ориентировался при согласовании цены в размере 2000000 руб. В подтверждение истец представил отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры составляет 5 095 000 рублей. При таких обстоятельствах истец вынужден обратиться в суд.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о дате судебного заседания.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен о дате судебного заседания надлежаще, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее в судебных заседаниях поддерживал исковые требования и просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 и ее представитель по доверенности ФИО7 в судебное заседание не явились, извещены о дате судебного заседания надлежаще, просили о рассмотрении дела в их отсутствие. Ранее иск не признали, представили письменные возражения, в которых указала на отсутствие доказательств введения истца в заблуждение, на надлежащее исполнение договора и поставила под сомнение представленный истцом отчет об оценке.

Третье лицо - нотариус ФИО8 в судебное заседание не явилась, извещена о дате судебного заседания надлежаще,

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание представителя не направило, письменных объяснений не представило, что в силу ст. 167 ГПК РФ не препятствует рассмотрению дела.

Суд, изучив и исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что на праве собственности ФИО1 принадлежала 1/2 доли в <адрес> расположенной по адресу: <адрес>, полученной им по наследству. Право собственности было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в указанной квартире. Цена договора составила 2000000 руб. Данный договор был исполнен сторонами: ФИО3 уплатила согласованную цену по договору, а право собственности на 1/2 долю было зарегистрировано за ней в ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ по заказу ФИО1 был составлен очет об оценке №, определяющий рыночную стоимость 1/2 доли в спорной квартире в размере 5 095 000 рублей по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ.

Исковые требования основаны на положениях ст. 178 ГК РФ.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п. 1).

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п.2).

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (п.3).

Суд, оценив доводы истца и представленные доказательства, не находит оснований для удовлетворения иска по следующим причинам.

Истец ссылается на заблуждение относительно стоимости имущества. Однако цена в договоре купли-продажи является предметом свободного соглашения сторон (п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Заблуждение относительно выгодности или невыгодности условий сделки, в том числе ее цены, относится к мотиву и по прямому указанию закона (п. 2 ст. 178 ГК РФ) не является основанием для признания сделки недействительной.

Истец не представил суду каких-либо доказательств того, что на момент заключения договора он заблуждался относительно самого предмета сделки (стоимости 1/2 доли в конкретной квартире), ее правовой природы (возмездное отчуждение) или таких качеств имущества, которые бы радикально снижали возможность его использования (например, непригодность для проживания, отсутствие права собственности у продавца). Напротив, из материалов дела следует, что истец, как собственник, осознавал, что отчуждает, и добровольно согласился на предложенные условия договора купли-продажи доли квартиры.

Для применения ст. 178 ГК РФ заблуждение должно возникнуть по обстоятельствам, зависящим от контрагента, или при таких условиях, когда контрагент знал или должен был знать о заблуждении. Истец не доказал и даже не утверждал, что ФИО3 каким-либо образом вводила его в заблуждение относительно стоимости, скрывала информацию или предоставляла недостоверные сведения. Ответчик является добросовестным приобретателем, который оплатил согласованную цену. Бремя доказывания обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 56 ГПК РФ, лежит на истце, и оно не выполнено.

Таким образом, для признания сделки недействительной по основанию, предусмотренному статьей 178 ГК РФ, заблуждавшаяся сторона должна вести себя разумно и объективно оценивать ситуацию. Нереалистичные представления и ожидания сторон сделки не могут быть квалифицированы как существенное заблуждение, порочащее сделку, даже в том случае, если сторона, имевшая такие ожидания и представления, не совершила бы сделку в отсутствие заблуждения. Признание сделки недействительной по правилам статьи 178 ГК РФ возможно только тогда, когда ошибка извинительна. При определении извинительности заблуждения следует принимать во внимание стандарт разумного участника оборота, обладающего сходными характеристиками с заблуждавшейся стороной. Пункт 5 статьи 178 ГК РФ возлагает на заблуждавшуюся сторону риск собственного заблуждения и не может толковаться как легализирующий умышленный обман.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что представленный отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ представленный истцом не может служить надлежащим доказательством по следующим основаниям:

Отчет составлен спустя почти год после совершения сделки (06.06.2025г. на дату 09.07.2024г.), что делает его малозначимым для установления рыночной стоимости на момент согласования цены сторонами.

Оценщиком нарушены требования Федеральных стандартов оценки (ФСО): при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.

В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Таким образом для определения рыночной стоимости применен только сравнительный подход, без использования затратного и доходного подходов и без убедительного обоснования их неприменения, что противоречит требованиям ФСО №.

В отчете содержатся внутренние противоречия: с одной стороны, указано на отсутствие следов протечек, с другой - констатируется неудовлетворительное состояние сантехники и необходимость капитального ремонта, что не могло не повлиять на стоимость, но, судя по результату оценки, не было учтено должным образом.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, не может признать данный отчет бесспорным и достоверным доказательством, на котором можно было бы основывать вывод о «существенном заблуждении» истца. Отчет не отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности.

Договор был добровольно заключен дееспособными сторонами, надлежащим образом оформлен и полностью исполнен: продавец получил денежные средства, покупатель - право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРН. Признание такой сделки недействительной по мотиву ее «невыгодности» для одной из сторон спустя значительное время после ее исполнения противоречило бы принципу стабильности гражданского оборота и добросовестности участников гражданских правоотношений, где также добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (ст. 1, ст. 10 ГК РФ).

Суд также учитывает следующее обстоятельство. В порядке обеспечения полноты и всесторонности рассмотрения дела, учитывая, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был удостоверен нотариусом Подольского нотариального округа <адрес> ФИО8, суд на основании ходатайства представителя истца направил нотариусу, в чью компетенцию в настоящее время входит ведение наследственных дел нотариуса, удостоверившего сделку (в связи с прекращением его деятельности/перераспределением участков), нотариусу Подольского нотариального округа <адрес> ФИО2 соответствующее судебное поручение с требованием представить в суд материалы наследственного дела, касающиеся спорной доли, а также пояснения относительно обстоятельств удостоверения оспариваемого договора.

Из материалов дела следует, что судом были надлежащим образом направлены и вручены судебные извещения нотариусу ФИО2 о времени и месте судебного заседания, а также судебное поручение.

Однако, в нарушение требований ст. 168 ГПК РФ, нотариус ФИО2 в судебные заседания не явилась, своего представителя не направила, письменных объяснений и затребованных судом документов не представила.

Согласно ч. 3 ст. 57 ГПК РФ, в случае, если лица, участвующие в деле, не имеют возможности самостоятельно получить необходимое доказательство, суд выдает им запрос для получения доказательства или запрашивает доказательство непосредственно. Часть 1 ст. 167 ГПК РФ устанавливает, что неявка лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению дела.

В данном случае, учитывая, что истцом не заявлено требований, связанных с оспариванием нотариального удостоверения (пороков воли, давления, недееспособности на момент подписания), а его доводы касаются исключительно мотивов сделки (цены), непредставление нотариусом дополнительных материалов не лишает суд возможности разрешить спор по существу на основании имеющихся доказательств.

Более того, факт нотариального удостоверения сделки в отсутствие каких-либо доказательств со стороны истца о нарушении процедуры или оказании на него давления, свидетельствует в пользу добровольности и осознанности волеизъявления истца на момент заключения договора.

Таким образом, неявка и непредставление пояснений нотариусом ФИО2 не влияет на установленные судом обстоятельства и выводы по делу.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт: №) к ФИО3 (паспорт: №) о признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца с подачей жалобы через Подольский городской суд.

Председательствующий подпись А.Л. Гулуа