РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 января 2023 г. Черемушкинский районный суд г. Москвы в составе судьи Иваховой Е.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1286/23 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Розмарин» о понуждении к восстановлению учета хозяйственных операций, понуждении восстановить в учете денежные средства, взыскании судебной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истцы, ФИО2 и ФИО1, обратились в суд с иском к ответчику, указывая на то, что они являются собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, и потребителями услуг ответчика (управляющей многоквартирным домом организации). Ответчик без согласия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме производит расходование денежных средств, получаемых от передачи в аренду общего имущества в многоквартирном доме. Отдельный учет хозяйственных операций по многоквартирному дому в нарушение законодательства не осуществляет.

Согласно уточненным исковым требованиям истцы просят:

- обязать ООО «Розмарин» восстановить учет хозяйственных операций за отчетные периоды 2019 г., 2020 г. и 2021 г. по договору № кв – РХ от 1 мая 2019 г. управления многоквартирным домом по адресу: адрес, на отдельном лицевом счете;

- обязать ООО «Розмарин» восстановить в учете денежные средства собственников помещений в многоквартирным домом по адресу: адрес, в размере в сумма, полученные в течение 2019 г., 2020 г. и 2021 г. от сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома по адресу: адрес;

- в порядке ст. 308.3 ГК РФ взыскать с ООО «Розмарин» в пользу каждого из истцов судебный штраф за просрочку исполнения судебного акта в части восстановления в учете денежных средств, полученных в течение 2019 г., 2020 г. и 2021 г. от сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома по адресу: адрес сумме сумма, и восстановления учета хозяйственных операций ООО «Розмарин» по договору № кв – РХ от 1 мая 2019 г. управления многоквартирным домом по адресу: адрес, на отдельном лицевом счете за отчетные периоды 2019 г., 2020 г. и 2021 г., исходя из суммы сумма за каждый день просрочки в пользу каждого из истцов. Штраф взыскивать по истечении трех дней, со дня вступления судебного акта в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

В судебном заседании представитель истцов поддержал уточненные исковые требования по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, иск не признал, ссылаясь на несоответствие исковых требований положениям законодательства Российской Федерации, получение в течение 2019 г., 2020 г. и 2021 г. доходов от сдачи общего имущества в аренду в размере меньшем, чем указано в отчетности управляющей компании (сумма вместо сумма), непредставление истцами доказательств расходования ООО «Розмарин» доходов, полученных от использования общего имущества многоквартирного дома.

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, относятся к потребителям услуг, оказываемых управляющей организацией (исполнителем) по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем, на данные правоотношения распространяется Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (п. 11 Обзора практики рассмотрения судами дел по спорам о защите прав потребителей, связанным с реализацией товаров и услуг, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 17 октября 2018 г.).

В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» и п. 2 ст. 168 ГК РФ условия договоров, ущемляющие права потребителей по сравнению с действующим законодательством, являются ничтожными.

В соответствии с ч. 1 ст. 209, ст. 136 ГК РФ собственнику принадлежат права пользования, владения и распоряжения имуществом; плоды, продукция и доходы от его использования.

Согласно ст. 36 ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Определение круга лиц, уполномоченных от имени собственников на заключение договоров на пользование общим имуществом, в том числе условий аренды общего имущества, порядка расходования получаемой арендной платы, в силу п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как отмечено в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 24 декабря 2019 г. № 44959-ОГ/06 «О принятии решения об использовании денежных средств, полученных от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме», решение общего собрания собственников о распоряжении денежными средствами, полученными от использования общего имущества в многоквартирном доме, принимается квалифицированным большинством – не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Согласно разъяснениям письма Департамента налоговой политики Минфина России от 22 декабря 2020 г. № 03-03-07/112352 «О налогообложении доходов от сдачи в аренду общего имущества в многоквартирном доме» арендные платежи являются доходом собственников общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, необходимым условием для расходования управляющей организацией денежных средств, вырученных от сдачи в аренду общего имущества, является наличие принятого по этому поводу решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Отсутствие такого решения препятствует распоряжению денежными средствами собственников со стороны управляющей организации.

Нормативными актами Российской Федерации также установлен порядок учета доходов и расходов управляющей организации, связанных с использованием общего имущества собственников, и иных хозяйственных операций, направленных на исполнение договора управления многоквартирным домом.

Пунктом 3.18 ГОСТ Р 51929-2014 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения», утвержденного и введенного в действие Приказом Росстандарта от 11 июня 2014 г. № 543-ст, предусмотрена необходимость для исполнителя услуг ведения лицевого счета многоквартирного дома, то есть учетного регистра, предназначенного для формирования персонифицированных данных об объектах и источниках финансирования, а также для учета операций, связанных с начислениями, заимствованиями, поступлением и расходованием денежных средств, в соответствии с договорными обязательствами, взятыми в процессе эксплуатации, управления и содержания многоквартирного дома.

Оплата (списание денежных средств с лицевого счета многоквартирного дома) производится на основании и при наличии у исполнителя оформленных и подписанных актов выполненных работ (п. 4.11 ГОСТ Р 56192-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования», утвержденного Приказом Росстандарта от 27 октября 2014 № 1444-ст, п. 10.2 ГОСТ Р 56195-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания придомовой территории, сбор и вывоз бытовых отходов. Общие требования», утвержденного Приказом Росстандарта от 27 октября 2014 г. № 1447-ст, п. 5.12 ГОСТ Р 56038-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования», утвержденного Приказом Росстандарта от 11 июня 2014 г. № 546-ст).

Приказом Минстроя России от 26 октября 2015 г. № 761/пр, принятым на основании п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290, и зарегистрированным в Минюсте России 2 февраля 2016 г. № 40928, утверждена форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, являющегося основанием для списания денежных средств с лицевого счета многоквартирного дома. Со стороны заказчика (собственников) акт должен подписываться председателем совета многоквартирного дома (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

В соответствии с определением понятия «недостаток товара (работы, услуги)», приведенным в абз. 8 преамбулы Закона о защите прав потребителей, под ним понимается несоответствие товара (работы, услуги) обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

По смыслу п. 1 ст. 26 Федерального закона «О стандартизации», п. 4 ст. 16.1 Федерального закона «О техническом регулировании», преамбулы Закона о защите прав потребителей, в целях соблюдения прав более слабой стороны правоотношений положения национальных стандартов о ведении лицевого счета многоквартирного дома должны применяться субъектами предпринимательской деятельности в качестве обычно предъявляемых требований, в случае, если в соглашении с потребителем не конкретизированы другие правила.

Иное означало бы нарушение заперта на включение в договор условий, ущемляющих права потребителей по сравнению с положениями законодательства, в том числе право на информацию. Согласно п. 1 ст. 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Как предусмотрено п. 1 с. 308.3 ГК РФ, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, истцы являются собственниками жилых помещений (квартир) в многоквартирном доме по адресу: адрес, которые, используются для проживания истцов и членов их семей.

В соответствии с договором № кв-РХ от 1 мая 2019 г. на управление многоквартирным домом, утвержденным протоколом общего собрания собственников помещений № 1-19 от 17 апреля 2019 г., и лицензией Мосжилинспекции 077001757 от 26 июня 2018 г. ООО «Розмарин» является обсуживающей многоквартирный дом организацией.

Как установлено в судебном заседании, ответчик в рамках реализации функций по управлению многоквартирным домом сдает часть общего имущества в аренду и получает от этой деятельности доходы. Данное обстоятельство подтверждается сведениями об использовании общего имущества с официального портала «Дома Москвы», размещенными в сети Интернет, а также копиями договоров о передаче общего имущества во владение и пользование арендаторов.

Из ежегодных отчетов ООО «Розмарин» об исполнении договора управления, представленных исполнителем собственникам в порядке ч. 11 ст. 162 ЖК РФ и опубликованных на государственном информационном ресурсе «ГИС ЖКХ», следует, что доходы от рекламы и сдачи общего имущества в аренду за спорный период составили сумма, в том числе:

- за 2019 г. – сумма;

- за 2020 г. – сумма;

- за 2021 г. – сумма.

Согласно содержанию проанализированных судом отчетов, доходы от использования общего имущества были зачтены ответчиком в счет погашения задолженности собственников отдельных помещений перед управляющей компанией в одностороннем порядке. Из ответа ООО «Розмарин» № 2 от 11 января 2022 г. на обращение председателя Совета дома следует, что вся, подлежащая раскрытию информация, размещена управляющей компаний на портале «ГИС ЖКХ», что в силу правого принципа заперта противоречивого поведения, закрепленного в п. 4 ст. 1 ГК РФ, свидетельствует о достаточности ежегодных отчетов для установления характера действий ответчика по исполнению обязательств по договору.

Факт принятия управляющей организацией арендных платежей в зачет иных обязательств по договору дополнительно подтверждается оборотно-сальдовыми ведомостями по счету 62.01 (расчеты с покупателями заказчиками) за 2019 г., 2020 г. и 2021 г., приобщенными ответчиком.

В соответствии с ними по контрагентам «собственники МКД Херсонская, 43» и «собственники машино-мест Херсонская, 43» на начало и конец отчетных периодов учтены исключительно обязательства по дебету, то есть задолженность собственников перед управляющей компанией. Обязательства по кредиту, то есть задолженность управляющей компании перед собственниками помещений в многоквартирном доме, отсутствует. В ходе судебного разбирательства, иных документов, которые позволяли бы установить факт отражения в учете ООО «Розмарин» обязательств перед собственниками помещений в многоквартирном доме, связанных с получением доходов от аренды общего имущества на начало и конец отчетных периодов, ответчиком в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Права управляющей организации на самостоятельное распоряжение доходами от использования общего имущества договор № кв-РХ от 1 мая 2019 г. не содержит, дополнительных решений общих собраний по данному поводу собственниками помещений в многоквартирном доме за время действия договора с ООО «Розмарин» не принималось. Общие собрания собственников от 12 мая 2022 г. и 15 сентября 2022 г. по вопросу об определении порядка распоряжения доходами от аренды, инициированные управляющей компанией в период производства по делу, признаны несостоявшимися по причине отсутствия кворума.

Ответчик также не отрицает, что раздельного учета доходов и расходов от аренды общего имущества, а также иных хозяйственных операций, связанных с исполнением договора на управление многоквартирным домом по адресу: адрес, ООО «Розмарин» не ведет, не смотря на то, что на обслуживании общества находится иной многоквартирный дом. Согласно данным с портала «ГИС ЖКХ» и оборотно-сальдовым ведомостям по счету 62.01 за 2019 г., 2020 г. и 2021 г. помимо объекта по адресу: адрес, ООО «Розмарин» обслуживает ещё один многоквартирный дом: адрес.

Отсутствие учета хозяйственных операций по договору № кв-РХ от 1 мая 2019 г. на отдельном лицевом счете подтверждается также электронным письмом ООО «Розмарин» от 18 января 2022 г. на запрос Совета дома. В соответствии с ним на вопрос (имеется ли у многоквартирного дома по адресу: адрес, отдельный лицевой счёт и соответствующий ему расчётный счёт в банке) было сообщено, что расчетный счёт ООО «Розмарин» указан в ежемесячных платежных документах, иных счетов не имеется.

Каких-либо особых условий (отличных от положений п. 3.18 ГОСТ Р 51929-2014), касающихся порядка учета доходов и расходов, связанных с исполнением ответчиком обязательств по управлению многоквартирным домом: адрес, договор № кв-РХ от 1 мая 2019 г. не содержит.

Исследовав в совокупности представленные доказательства, суд на ходит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При этом, к доводам ответчика о том, что от использования общего имущества управляющей организацией был получен доход в меньшем, чем указано в отчетах за 2019 г., 2020 г. и 2021 г., размере, который ООО «Розмарин» не расходовался и представленным в его обоснование доказательствам (отчетам в иной редакции, актам сверки по договорам аренды и односторонним справкам ООО «Розмарин» о доходах по договорам аренды), суд относится критически. Они противоречат совокупности иных доказательств по делу, в том числе представленным обществом оборотно-сальдовым ведомостям по счету 62.01 за 2019 г., 2020 г. и 2021 г.

Справка из АКБ «Форабанк» от 8 декабря 2022 г. об остатках денежных средств на расчетном счете ООО «Розмарин» по состоянию на 1 января 2020 г., 1 января 2021 г. и 1 января 2022 г. факт зачета денежных средств, вырученных от сдачи общего имуществ в аренду, не опровергает. Она указывает на достаточность денежных средств для исполнения обязательств ответчика перед собственниками помещений в многоквартирном доме: адрес, при восстановлении сумма на лицевом счете дома.

При этом ответчик в любом случае не лишен возможности самостоятельно взыскать с арендаторов задолженность за пользование общим имуществом многоквартирного дома (при ее наличии), в рамках правоотношений участниками которых истцы не являются.

Ссылку ООО «Розмарин» на Положение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: адрес, утвержденное протоколом общего собрания собственников № 2 от 29 января 2015 г., суд находит не состоятельной, поскольку в нем право управляющей организации на самостоятельное расходование вырученных денежных средств не предусмотрено. Кроме того, в соответствии с текстом данного Положения права на передачу общего имущества в пользование и заключение соответствующих договоров предоставлены не ООО «Розмарин», а иной организации – ООО «Сити-Менеджмент».

По изложенным основаниям объективное право истцов на заявление данного иска предусмотрено п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которым потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать, в том числе, безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги). В связи с этим не соответствует закону позиция ответчика, связанная с отрицанием наличия у истцов права на судебную защиту по мотиву непринятия решения общего собрания собственников об обращении в суд. Согласно п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 7 апреля 2021 г., предъявить иск, направленный на защиту прав на общее имущество в многоквартирном доме, может любой собственник помещений в нем.

Рассматривая вопрос о присуждении в пользу истцов неустойки за неисполнение требований судебного акта, с учетом необходимости обеспечения баланса интересов сторон, суд считает возможным установить ее из расчета по сумма за день просрочки исполнения в пользу каждого из истцов. Установить срок для начала начисления неустойки – по истечении 10 дней со дня вступления решения в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать ООО «Розмарин» восстановить учет хозяйственных операций за отчетные периоды 2019 г., 2020 г. и 2021 г. по договору № кв - РХ от 1 мая 2019 г. управления многоквартирным домом по адресу: адрес, на отдельном лицевом счете.

Обязать ООО «Розмарин» восстановить в учете денежные средства собственников помещений в многоквартирным домом по адресу: адрес, в размере в сумма, полученные в течение 2019 г., 2020 г. и 2021 г. от сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома по адресу: адрес.

Взыскать с ООО «Розмарин» в пользу ФИО1 судебный штраф за просрочку исполнения судебного акта в части восстановления в учете денежных средств, полученных в течение 2019 г., 2020 г. и 2021 г. от сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома по адресу: адрес сумме сумма, и восстановления учета хозяйственных операций ООО «Розмарин» по договору № кв - РХ от 1 мая 2019 г. управления многоквартирным домом по адресу: адрес, на отдельном лицевом счете за отчетные периоды 2019 г., 2020 г. и 2021 г., исходя из суммы сумма за каждый день просрочки, по истечении десяти дней со дня вступления судебного акта в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

Взыскать с ООО «Розмарин» в пользу ФИО2 судебный штраф за просрочку исполнения судебного акта в части восстановления в учете денежных средств, полученных в течение 2019 г., 2020 г. и 2021 г. от сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома по адресу: адрес сумме сумма, и восстановления учета хозяйственных операций ООО «Розмарин» по договору № кв - РХ от 1 мая 2019 г. управления многоквартирным домом по адресу: адрес, на отдельном лицевом счете за отчетные периоды 2019 г., 2020 г. и 2021 г., исходя из суммы сумма за каждый день просрочки, по истечении десяти дней со дня вступления судебного акта в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца через Черемушкинский районный суд г. Москвы.

Судья: