Дело № 2-311/2023

УИД 03RS0064-01 -2022-000739-40

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

город Уфа 20 февраля 2023 года

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Вахитовой Д.М.,

при секретаре Семенове А.С.,

с участием:

ответчика – ФИО1, её представителя - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 ФИО9 к ФИО3 (Галиной) ФИО4 о взыскании задатка в двойном размере, судебных расходов,

установил:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО6 о взыскании задатка в двойном размере в сумме 200 000 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб., суммы государственной пошлины в размере 5 200 руб., почтовых расходов в размере 502,88 руб., расходов по оплате подключения газа в размере 3 600 руб., мотивируя требования тем, что 28.10.2021 г. между ФИО6 и ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры с условием о передаче задатка.

Из п.1.1 договора следует, что стороны в срок до 30.11.2021 г. включительно обязуются заключить и подписать договор купли-продажи квартиры, по которому продавец обязан передать, а покупатель принять и оплатить стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 64,7 кв.м., находящейся на 5-6 этаже, кадастровый №.

В соответствии с п.2.1. Договора следует, что при подписании настоящего договора покупатель передает продавцу в счет причитающихся платежей денежные средства в сумме 100 000 руб. Передаваемая сумма признается сторонами задатком и в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи квартиры он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.

Во исполнение договора, в тот же день, между истцом и ответчиком заключено соглашение о задатке, п.4. которого установлено, что в случае не совершения сделки по приобретению покупателем у продавца квартиры и не сдачи полного комплекта документов для государственной регистрации договора купли – продажи квартиры по вине продавца в срок до 30.11.2021 г. включительно, продавец передает покупателю задаток в двойном размере, то есть в сумме 200 000 рублей.

Вместе с тем, в указанный в договоре срок - 30.11.2021 г. сделка купли-продажи названной квартиры не совершена, пакет документов для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры не сдан, так же продавцом не направлено в адрес покупателя письмо о заключении основного договора купли-продажи.

24.01.2022 г. истец обратилась к ответчику с претензионным письмом, в котором просила вернуть сумму задатка в двойном размере, то есть в сумме 200 000 руб. Указанное письмо оставлено ответчиком без ответа.

Также истец по просьбе ответчика оплатила стоимость подключения газоснабжения квартиры, расположенной по адресу: д<адрес>, общей площадью 64,7 кв.м., кадастровый № в размере 3 600 руб.

Заочным решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 26 мая 2022 года исковые требования ФИО5 к ФИО6 о взыскании задатка в двойном размере, судебных расходов, удовлетворены.

Суд

постановил:

«Взыскать с Галиной ФИО10 в пользу ФИО5 ФИО11 задаток в двойном размере в сумме 200 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей, на оплату госпошлины в сумме 5 200 рублей, почтовые расходы в сумме 502,88 рублей, расходы по подключению газа 3 600 рублей».

Не согласившись с вышеуказанным решением ФИО1 обратилась в суд с заявлением об отмене заочного решения.

Определением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 14 октября 2022 года, заочное решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 26 мая 2022 года отменено, производство по делу возобновлено.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия. В судебном заседании 26 января 2023 года пояснила суду, что в установленный договором срок основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине ответчика, поскольку как выяснилось после внесения задатка, в квартире имелась неузаконенная перепланировка.

В судебном заседании ответчик ФИО1, её представитель - ФИО2, исковые требования не признали, просили в иске отказать, по доводам, изложенным в письменном отзыве. Указали на то, что истец не представила доказательств направления Ответчику предложения заключить основной договор в предусмотренные предварительным договором сроки, не доказала предъявление каких-либо иных требований к ответчику по исполнению предварительного договора купли-продажи, не представила доказательств направления ответчику на согласование проекта основного договора купли-продажи, уведомления о необходимости явиться в Управление Росреестра по РБ или филиал МФЦ в определенную дату и время для заключения основного договора купли-продажи. Таким образом, ответчик от заключения основного договора купли- продажи не отказывался, а истец выразила указанное решение своим бездействием. Крое того действующее гражданское и жилищное законодательство не содержит запретов на заключение договоров купли-продажи объектов недвижимости, в которых имеется неоформленная перепланировка. Дополнительное соглашение к предварительному договору, предусматривающее выполнение ответчиком действий по оформлению перепланировки в срок до 30.11.2021 года между сторонами не заключалось. Ответчик, по собственной инициативе предприняла все необходимые меры, направленные на оформление выполненной перепланировки, в результате которой 24.12.2021г. приемочной комиссией <адрес> был подписан акт о согласовании выполненной перепланировки. Однако, несмотря на оформление Ответчиком перепланировки, от заключения основного договора купли-продажи Истец все равно отказалась

Выслушав ответчика, его представителя, изучив и оценив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ст. 380 ГК РФ предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Пункт 2 ст. 381 ГК РФ гласит, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом установлено, что между истцом ФИО5 и ФИО6 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры находящейся по адресу: <адрес>

Согласно п. 1.1 договора стороны договорились, что в срок до 30.11.2021 г. включительно обязуются заключить и подписать договор купли-продажи квартиры, по которому продавец обязан передать, а покупатель принять и оплатить стоимость квартиры, расположенной по адресу: РБ, <адрес>, общей площадью 64,7 кв.м., находящейся на 5-6 этаже, кадастровый №.

В соответствии с п.2.1. Договора следует, что покупная цена за квартиру составляет 4 790 000 руб. и является окончательной.

Денежная сумма в размере 100 000 руб. оплачивается в день подписания настоящего договора и является задатком.

Денежная сумма в размере 4 690 000 руб. оплачивается за счет денежных средств, так и за счет кредитных денежных средств.

В соответствии с п.2.2 договора, при подписании договора Покупатель передает Продавцу в счет причитающихся платежей денежные средства в сумме 100 000 руб. Передаваемая сумма признается сторонами задатком и в случае отказа Продавца от заключения договора купли-продажи Квартиры он обязан вернуть Покупателю двойную сумму задатка. В случае отказа Покупателя от заключения договора купли-продажи Квартиры, задаток остается у Продавца.

28.10.2021 г. между сторонами заключено соглашение о задатке, согласно которому продавец намерен продать Покупателю квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, а покупатель намерен приобрести у Продавца вышеуказанный Объект.

Согласно п. 2 Соглашения покупатель передал Продавцу денежную сумму в размере 100 000 руб. в качестве задатка, в счет причитающихся с него по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п.4 в случае не совершения сделки по приобретению Покупателем у Продавца Объекта и не сдачи полного пакета документов для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры по вине Продавца в срок до 30.11.2021 г. включительно, Продавец передает Покупателю задаток в двойном размере, т.е. в сумме 200 000 руб.

Указанная денежная сумма получена ФИО6, что не было оспорено ответчиком.

Однако в установленный в дополнительном соглашении к предварительному договору срок основной договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был.

Как следует из пояснений истца, данных в судебном заседании, на дату заключения предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке, в квартире имелась неузаконенная перепланировка, о которой покупатель уведомлена не была.

Согласно отчету № 1783-21 от 08.11.2021 г. об оценке квартиры по адресу: <адрес>, фактическая планировка Объекта оценки не соответствует поэтажному плану БТИ. В квартире демонтирован оконно-подоконный блок и часть стены между помещениями кухни и лоджии, помещения объединены; произведен перенос нагревательных приборов на площадь летних помещений, что требует узаконения в судебном порядке; демонтирована ненесущая стена между помещениями коридора и гардеробной, помещения объединены.

Таким образом, в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по причине наличия неузаконенной перепланировки в продаваемой квартире, о которой ответчик знал в момент заключения предварительного договора купли-продажи, однако покупателю не сообщил.

Доказательств, подтверждающих уведомление истца о наличии неузаконенной перепланировки в квартире и согласие истца на приобретение квартиры в таком состоянии, материалы дела не содержат.

10 ноября 2021 г. ФИО6 заключен договор на оказание услуг, согласно которому исполнитель обязуется узаконить перепланировку <адрес> по ул. <адрес>

Пунктом 1.3 договора установлен срок выполнения работ с 10.11.2021 года по 01.02.2022 года.

Анализируя условия договора на оказание услуг от 10 ноября 2021 года, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО6 подписывая указанный договор на узаконение перепланировки осознавала, что до 30 ноября 2021 г. сделка по купле-продаже квартиры не состоится, однако при этом не предприняла действий по продлению сроков предварительного договора купли-продажи квартиры.

Также, истцом оплачена стоимость подключения газоснабжения в <адрес> по ул. <адрес>, что подтверждается чеком по операции от 02.12.2021 г., о переводе суммы в размере 3 600 руб. на счет ФИО6

24.01.2022 г. истец направил ответчику претензию с требованием возврата двойной суммы задатка в размере 200 000 руб. Ответа на нее и возврата денежных средств не последовало.

Таким образом, суд приходит к выводу, что невозможность заключения основного договора купли-продажи квартиры была связана с виновными действиями продавца, который не поставил в известность покупателя о наличии неузаконенной перепланировки в квартире, в связи с чем за невозможность исполнения договора ответственна сторона, получившая задаток, то есть ответчик.

Поскольку основной договор купли-продажи не был заключен по вине ФИО6, согласно пункту 4 соглашения о задатке, последняя обязана выплатить истцу двойную сумму задатка в размере 200 000 руб.

Учитывая вышеизложенное, ответчик должна возвратить истцу стоимость подключения газоснабжения, а также возместить судебные расходы, понесенные в связи с вынужденным обращением в суд.

В подтверждение несения расходов на оплату услуг представителя в заявленной сумме в размере 20 000 руб. ФИО5 представлен договор об оказании юридических услуг от 19.01.2022 г., а также акт приема-передач денежных средств на сумму 20 000 руб.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины в сумме 5200 рублей, почтовые расходы – в сумме 502,88 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО5 ФИО12 к Галиной ФИО13 о взыскании задатка в двойном размере, судебных расходов, удовлетворить.

Взыскать с Галиной ФИО15 в пользу ФИО5 ФИО14 задаток в двойном размере в сумме 200 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей, на оплату госпошлины в сумме 5 200 рублей, почтовые расходы в сумме 502,88 рублей, расходы по подключению газа 3 600 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Уфимский районный суд Республики Башкортостан.

Судья Вахитова Д.М.