Дело № 2-1263/2025
УИД 25RS0003-01-2024-006572-97
в мотивированном виде
решение изготовлено 16.05.2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 мая 2025 года г.Владивосток
Первореченский районный суд г. Владивостока в составе председательствующего судьи Ершова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевой В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Катрина Инвест» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным исковым заявления к ООО «Катрина Инвест», указав в обоснование исковых требований, что между ФИО1 и ООО «Катрина Инвест» 26 февраля 2021 года заключен договор № № участия в долевом строительстве – квартиры по адресу: <адрес>. Согласно п. 2.1 договора застройщик обязался передать участнику объект долевого строительства – двухкомнатную <адрес> на 9 этаже общей приведенной проектной площадью 74,37 кв.м., общей жилой проектной площадью 68,77 кв.м., проектной приведенной площадью 71,57 кв.м. Стоимость одного квадратного метра составляет 179000 рублей. Пунктом 3.2 договора указано, что цена договора будет определяться проектной площадью приведенной площади объекта долевого строительства, и составляет 12811030 рублей. Пунктом 3.3 договора установлено, что окончательная цена договора будет определяться после проведения обмеров и уточнения фактической приведенной площади объекта долевого строительства. Стороны производят полный перерасчет цены договора, производя доплату ли возврат за всю разницу между фактической приведенной площадью и проектной приведенной площади объекта долевого строительства. ФИО1 произведена оплата в размере 12811030 рублей. Требований о доплате по договору долевого строительства не поступали. Согласно сведений из ЕГРН площадь квартиры составляет 68,8 кв.м., что меньше оплаченный истцом на 2,77 кв.м. Истец обратился к ответчику с претензий о возврате денежных средств, которая оставлена без удовлетворения. Просил суд взыскать с ответчика в пользу истца разницу между оплаченной проектной площади квартиры и фактической площади в размере 495830 рублей, штраф в размере 247915 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей, неустойку в размере 495830 рублей.
Истец в судебное заседание не явилась, извещена о дате слушания дела должным образом.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика в судебное заседании просил исковые требования оставить без удовлетворения по основаниям, изложенным в письменных возражения на исковое заявление.
Выслушав пояснения представителя истца и представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Содержание указанного договора предусмотрено ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.
Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается его цена, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Как следует из материалов дела, 26 февраля 2021 года между ФИО1 и ООО «Катрина Инвест» заключен договор № № участия в долевом строительстве – квартиры по адресу: <адрес>
Согласно п. 2.1 договора застройщик обязался передать участнику объект долевого строительства – двухкомнатную <адрес> на 9 этаже общей проектной площадью 74,37 кв.м., общей жилой проектной площадью 68,77 кв.м., проектной приведенной площадью 71,57 кв.м.
Согласно п. 3.1 договора, стоимость одного квадратного метра составляет 179000 рублей.
Пунктом 3.2 договора указано, что цена договора будет определяться проектной площадью приведенной площади объекта долевого строительства, и составляет 12811030 рублей.
Пунктом 3.3 договора установлено, что окончательная цена договора будет определяться после проведения обмеров и уточнения фактической приведенной площади объекта долевого строительства. Стороны производят полный перерасчет цены договора, производя доплату или возврат за всю площадь между фактической приведенной и проектной площадью объекта долевого строительства.
В судебном заседании установлено, что истцом произведена оплата по договору участия в долевом строительстве от 26 февраля 2021 года в размере 12811030 рублей, что сторонами не оспаривается.
Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 15 декабря 2021 года ФИО1 приняла в собственность на основании разрешения на ввод в эксплуатацию 15 октября 2021 года двухкомнатную <адрес> на 9 этаже общей проектной площадью 74,37 кв.м., общей жилой проектной площадью 68,77 кв.м., проектной приведенной площадью 71,57 кв.м.
Согласно сведениям ЕГРН, площадь помещения, расположенного по адресу: <адрес> составляет 68,8 кв.м. При этом плана расположения помещения, следует, что указанная площадь не включает в себя площади лоджии 5,6 кв.м.
Из технического плана здания, с планом этажа и внемасштабного чертежа следует, что в площадь квартиры, расположенной по адресу: <адрес> размере 68,8 кв.м., включены передняя 14,2 кв.м, кухня-ниша – 9,1 кв.м., жилая комната – 21,9 кв.м., жилая комната – 18,1 кв.м., санузел – 3,9 кв.м. и туалет – 1,6 кв.м., также имеется лоджия – 5,6 кв.м., которая не включена в общую площадь помещения.
В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Исходя из положений п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Письмом Минэкономразвития России от 27 апреля 2017 года N ОГ-Д23-4932 разъяснено, что для целей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в силу ч. 13 ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" площадь здания, помещения определяется в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01 марта 2016 года N 90 (далее - Требования N 90).
В соответствии с п. 12 Требований N 90 площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
В этой связи при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.
Таким образом, в ЕГРН содержится сведения о площади помещения, расположенного по адресу: <адрес> без учета лоджии 5,6 кв.м.
Приказ Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" принят в соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Согласно п. 3.37 приказа Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балкона и террас - 0,3 и холодных кладовых -1.0. Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.
При таких обстоятельствах окончательная цена договора долевого строительства от 26 февраля 2021 года, при стоимости одного квадратного метра 179000 рублей будет составлять 12816400 рублей, исходя из площади помещения без учета лоджии 12315200 рублей (68,8 кв.м. х 179000 рублей) + 501200 рублей (5,6 кв.м. х 0,5 – понижающий коэффициент х 179000 рублей).
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания в пользу истца разницу между оплаченной проектной площади квартиры и фактической площади в размере 495830 рублей, и как следствие, отказу в удовлетворении заявленных истцом требований.
Поскольку в удовлетворении основного требования истцу отказано, оснований для удовлетворения требований о взыскании штрафа, компенсации морального вреда и неустойки также не имеется.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к ООО «Катрина Инвест» о защите прав потребителей оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Первореченский районный суд г. Владивостока в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья А.В. Ершов