Решение по делу № 02-1522/2025 от 09.07.2025 | Замоскворецкий районный суд (Город Москва)

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истец обратился в суд с иском к ответчику ООО «СЗ «РК Строй», просила взыскать разницу между проектной и фактической площадью квартиры в размере сумма В обоснование требований указано, что 10.10.2011 между истом и ООО «Сантэл»

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Представитель истца по доверенности <ФИО> явился, требования поддержал в полном объеме. В судебном заседании установлено и подтверждается письменными материалами дела, что 10.10.2011 между истом и ООО

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Принимая во внимание приведенные выше обстоятельства, изучив представленные сторонами документы, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании разницы в площади квартиры.

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении требований <ФИО> к ООО «РК Строй» о взыскании денежных средств, судебных расходов – отказать.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

УИД-77RS0007-02-2024-021739-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 03 июня 2025 года

Замоскворецкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Перепечиной Е.В.,

при помощнике фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1522/2025 по иску ФИО1 к ООО «РК Строй» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику ООО «СЗ «РК Строй», просила взыскать разницу между проектной и фактической площадью квартиры в размере сумма

В обоснование требований указано, что 10.10.2011 между истом и ООО «Сантэл» был заключен договор уступки требования и перевода долга по предварительному договору № 2082/2010-Пр от 18.06.2010, предметом которого является передача истцу всех предусмотренных условиями предварительного договора прав требований к адрес «СУ-155», связанных с приобретением 3-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: адрес, Новые Черемушки, кв.10С, корп.8, секция 1, 14 этаж, тип слева, проектной площадью 111,92 кв.м.

Определением Арбитражного суда адрес от 29.07.2016 в реестр требований о передаче жилых помещений адрес включено требование ФИО1 о передаче жилого помещения – 3-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: адрес, Новые Черемушки, кв.10С, корп.8, секция 1, 14 этаж, №пп2, тип слева, проектной площадью 111, 92 кв.м., с учетом балконов и лоджий, оплаченные стоимостью сумма

Решением Арбитражного суда адрес по делу №А41-1022/16 от 12.04.2018 адрес признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда адрес по делу А41-1022/16 от 24.05.2019 ООО «РК Строй» переданы земельный участок, общей площадью 20400+/-19 кв.м., кадастровый номер 77:060002008:1004, расположенный по адресу: адрес, кв-л 10С Новых Черемушек, корп.8, принадлежащий адрес на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 04.12.2006 № М-06-508549, заключенного на неопределенный срок, с объектом незавершенного строительства - проектируемое назначение – жилой дом, площадью 79 852 кв.м., кадастровый номер 77:06:0002008:5261, принадлежащий адрес на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации от 22.03.2018, а также права требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого объекта незавершенного строительства и земельного участка, и обязательства застройщика перед участниками долевого строительства, включенными в реестр требований участников строительства.

18.05.2020 жилой дом, расположенный по адресу: адрес, кв-л 10С Новых Черемушек, корп.8 введен в эксплуатацию.

Согласно передаточному акту от 18.06.2020 площадь переданной истцу квартиры составляет 88,9 кв.м., что меньше проектной на 23,02 кв.м.

В ЕГРН зарегистрирована квартира, площадью 88,9 кв.м., при этом техническим паспортом помещения подтверждается, что площадь квартиры истца составляет 86,8 кв.м., площадь лоджий 8,9 кв.м.

Истец направила в адрес ответчика претензию о выплате разницы стоимости между фактической и проектной площадью, но она осталась без удовлетворения.

В связи с изложенным истец обратилась с настоящим иском.

Представитель истца по доверенности ФИО2 явился, требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика фио явился, просил отказать в удовлетворении требований в полном объеме по доводам письменных возражений на иск. Заявил ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности.

Выслушав доводы сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ стороны должны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Ст. 432 ГК РФ указывает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено и подтверждается письменными материалами дела, что 10.10.2011 между истом и ООО «Сантэл» был заключен договор уступки требования и перевода долга по предварительному договору № 2082/2010-Пр от 18.06.2010, предметом которого является передача истцу всех предусмотренных условиями предварительного договора прав требований к адрес «СУ-155», связанных с приобретением 3-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: адрес, Новые Черемушки, кв.10С, корп.8, секция 1, 14 этаж, тип слева, проектной площадью 111,92 кв.м.

18.05.2020 жилой дом, расположенный по адресу: адрес, кв-л 10С Новых Черемушек, корп.8 введен в эксплуатацию.

Пунктом 1 ст. 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что истец подписала передаточный акт 18.06.2020, согласно которому приняла у ответчика квартиру № 431, общей площадью 89,7 кв.м. (без учета балконов и лоджий) на 14 этаже многоквартирного дома по адресу: адрес, м.адрес, пр-т 60-летия Октября, д.17.

18.06.2020 ФИО1 обращалась в ООО «РК Строй», указывала на отсутствие части балкона, заявление было оставлено ответчиком без удовлетворения.

Таким образом, ФИО1 узнала о нарушении своего права 18.06.2020, то есть после передачи ей квартиру в меньшей площади по акту.

Срок исковой давности по требованиям, связанным с разницей в площади закончился 18.06.2023, при этом иск был подан ФИО1 в суд только 23.12.2024, то есть за истечением срока исковой давности.

В силу ст. 199 ГПК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В связи с изложенным, требования истца не подлежат удовлетворению.

Кроме того, оснований для удовлетворения требований у суда не имеется и по иным основаниям.

В ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось сторонами, что первоначальным застройщиком жилого дома по строительному адресу: адрес ЮС, корп.8 (почтовый адрес: адрес, проспект 60-летия Октября, дом 17) являлось адрес.

Определением Арбитражного суда адрес от 18.03.2016 в отношении адрес введена процедура банкротства, в отношении должника применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщика» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127 – ФЗ.

В 2019 году в рамках дела о банкротстве адрес (дело № А41-1022/2016), в соответствии со статьями 201.15-1 - 201.15-2 Закона о банкротстве, в отношении жилого дома, Арбитражным судом адрес произведена возмездная передача имущества и обязательств адрес перед участниками строительства приобретателю - ООО «РК Строй», а именно: 13.03.2019 Арбитражный суд адрес по делу № А41-1022/16 удовлетворил заявление ООО «РК Строй» о намерении стать приобретателем Жилого дома и исполнить обязательства застройщика по передаче жилых помещений и машино-мест участникам строительства (определение Арбитражного суда адрес от 19.04.2019). 24.05.2019 Арбитражным судом адрес вынесено Определение о передаче застройщиком (адрес) приобретателю (ООО «РК Строй») земельного участка с объектом незавершенного строительства, а также прав требования и обязательств застройщика перед участниками строительства. 08.07.2019 между адрес и ООО «РК Строй» на основании выступивших в силу решений Арбитражного суда адрес был подписан договор передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (объектом незавершенного строительства) и обязательств застройщика (далее - «Договор передачи»).

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю по Договору передачи, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Пунктом 5 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве предусмотрено, что к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона, то есть единственным требованием участника строительства к ООО «РК Строй» может быть требование о передаче самого объекта строительства и только в том случае, если это требование было включено в реестр требований кредиторов адрес и передано от адрес к ООО «РК Строй» по Договору передачи.

Также в п.6 передаточного акта истцом подтверждено, что между застройщиком (ООО «РК Строй») и участником строительства не было и нет договорных отношений, предусматривающих денежные взаиморасчеты за квартиру, в том числе установление итоговой стоимости квартиры исходя из фактической площади, определённой по результатам данных кадастрового учета, а также выплаты компенсаций, неустоек, штрафов, принимая во внимание специальною норму п. 5 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которой участники строительства не могут предъявить к новому застройщику иные требования, кроме требований о передаче жилых помещений, в связи с чем расчеты между сторонами не производятся.

Представитель ответчика также указал в письменных пояснениях на иск, что разница в площадях в предварительном договоре и передаточном акте возникла вследствие того, что в предварительном договоре площадь определена с учетом балконов и лоджий, а в передаточном акте без учета балконов и лоджий.

Строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: адрес, Новые Черемушки, квартал ЮС, корп.8, осуществлялось ООО «РК Строй» на основании разрешительной и проектной документации, полученной от адрес- 155», а не разработанной ООО «РК Строй» самостоятельно. ООО «РК Строй» не вносило изменений в планировки квартир после получения разрешительной и проектной документации от адрес. Факт соответствия построенного многоквартирного дома проектной документации подтверждается полученным разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 18.05.2020.

Предварительным договором определена общая площадь всех помещений (с учетом площади балконов, лоджий, веранд и террас) 111,92 кв.м.

При этом действующим законодательством установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас, эксплуатируемой кровли (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ; п. п. 12, 12.1 Приложения N 2 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393; ч. 1 ст. 4 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Площадь квартиры, указанная в передаточном акте и выписке из ЕГРН составляет 88,9 кв.м., без учета балконов, лоджий, веранд и террас в соответствии с п. 5 ст. 15 адрес кодекса Российской Федерации.

Согласно приказу Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр, понижающий коэффициент для определения площади лоджии составляет 0,5, следовательно реальные площади лоджий, указанные в Техническом паспорте, приложенной Истцом в 2 (два) раза больше, так как указаны с учетом понижающего коэффициента.

Таким образом разница в площадях, указанных в предварительном договоре и передаточном акте, обусловлена разными методами определения площади (с учетом балконов и лоджий и без учета балконов и лоджий).

Кроме того истец и ответчик в п.1.1 передаточного акта указали, что в целях исключения разночтений застройщик указывает, что квартира, передаваемая по передаточному акту, в период строительства, согласно данным определения фио о включении в реестр и договора передачи имела следующие характеристики: 3- комнатная квартира, расположенная в 1 секции на 14 этаже, номер на площадке 2 слева, общей площадью всех помещений (с учетом площади балконов, лоджий, веранд и террас) 111,92 кв.м., в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: Москва, адрес, Новые Черемушки, кв. ЮС, корп. 8.

В соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В силу п. 7 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества – внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п. 1).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (п. 2).

К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 4). Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (п. 5).

Из вышеприведенных норм материального права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

В целях соблюдения требований градостроительного законодательства (пп. 12 п. 3 ст. 55 адрес кодекса РФ) и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщиком привлекается кадастровый инженер, которым выполняется комплекс кадастровых работ, по результатам которых изготавливается технический план объекта капитального строительства (многоквартирного дома), соответствующий требованиям Федерального закона № 218-ФЗ.

В соответствии п. 3 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

Согласно п. 4 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

Согласно материалам дела, государственный кадастровый учет осуществлен, общая площадь квартиры в ЕГРН внесена и составляет 88,9 кв.м., в установленном законом порядке данные сведения истцом не оспорены, в Единый государственный реестр недвижимости сведения об изменении общей площади квартиры вследствие ошибки кадастрового инженера не вносились.

В связи с отказом в удовлетворении основных требований нет оснований для взыскания госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО1 к ООО «РК Строй» о взыскании денежных средств, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 09.07.2025.

Судья фио

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →