УИД 61RS0010-01-2025-003137-29

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2025 года г. Батайск

Батайский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Каменской М.Г.,

при секретаре Грачевой И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 2198/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности, на земельный участок и расположенный на нём жилой дом. В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен предварительный договор купли-продаж недвижимости, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель купить

1. Земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес> (далее по тексту объект). Земельный участок обладает следующими индивидуальными характеристиками: общая площадь 469 кв.м. Категория земель: земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство. Кадастровый №. На момент заключения настоящего договора, принадлежит продавцу на праве собственности. Дата государственной регистрации права: ДД.ММ.ГГГГ. Номер регистрации: №

2. Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Жилой дом обладает следующими индивидуальными характеристиками: общая площадь 31,3 кв.м. Назначение: жилой дом. Количество этажей, в том числе подземных: 1. Кадастровый № (далее по тексту - Объект). На момент заключения настоящего договора, принадлежит продавцу на праве собственности. Дата государственной регистрации права: ДД.ММ.ГГГГ. Номер регистрации: №.

Согласно п. 2.1. Договора, стоимость Объекта составляет 2 750 000 руб. Указанная сумма оплачена покупателем в момент подписания предварительного договора купли-продажи, о чем в п. 5.8 договора продавцом сделана собственноручная запись о получении от покупателя суммы по договору.

В п. 1.3. договора сторонами установлен срок подписания основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В установленный договором срок, истцом ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено требование о заключении договора купли-продажи недвижимости, а также проект договора купли-продажи недвижимости.

В обоснование доказательств надлежащего исполнения покупателем условий предварительного договора купли-продажи, истец представил доказательства направления требования и основного договора в адрес продавца, что подтверждается квитанцией об отправлении с описью. № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку ответчик основной договор не подписал, истец лишен возможности оформить право собственности на объекты недвижимости.

Просит суд обязать Ответчика передать Истцу Объект по договору купли-продажи недвижимости, а именно: земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, общая площадь 469 кв.м. Категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство. Кадастровый № и жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. общая площадь 31,3 кв.м. Назначение: жилой дом. Количество этажей, в том числе подземных: 1. Кадастровый №

Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к Истцу на земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, общая площадь 469 кв.м. Категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство. Кадастровый №., а также Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. общая площадь 31,3 кв.м. Назначение: жилой дом. Количество этажей, в том числе подземных: 1. Кадастровый № в связи с уклонением Ответчика от регистрации.

Истец в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования по основаниям и доводам, изложенным в иске и просила их удовлетворить.

Ответчик, будучи надлежащим образом уведомлённый о рассмотрении спора, в судебное заседание не явился, письменных доводов относительно исковых требований не представил, возражений не высказал, каких-либо иных документов не представил.

В соответствии со ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Порядок доставки (вручения) почтовых отправлений регламентирован Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234 «Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи». Приказом Минкомсвязи России от 13.02.2018 № 61, вступившим в законную силу 09.04.2018, были внесены изменения в Правила касаемо порядка доставки (вручения) почтовых отправлений разряда «Судебное», в силу которых при неявке адресата за такими почтовыми отправлениями в течение трех рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются вторичные извещения. В силу пункта 34 Правил почтовые отправления разряда «судебное» при невозможности вручения их адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 7 дней. Не полученные адресатами почтовые отправления из разряда «судебное» возвращаются в суд. При этом, обязанность вручения под расписку вторичного извещения при неявке адресатами за почтовым отправлением и почтовым переводом после доставки первичного извещения исключена из правил оказания услуг почтовой связи.

Если участник дела в течение срока хранения заказной корреспонденции, равного семи дням, не явился без уважительных причин за получением судебной корреспонденции по приглашению органа почтовой связи, то суд вправе признать такое лицо извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Доказательств, свидетельствующих о наличии уважительных причин, лишивших ответчика возможности являться за судебными уведомлениями в отделение связи, не представлено.

При таких обстоятельствах неявку за получением заказного письма и судебным извещением следует считать отказом от получения судебного извещения, а неблагоприятные последствия, в связи с не получением судебных уведомлений, в силу ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ должно нести само лицо.

При этом, следует учесть, что о нахождении настоящего спора в суде ответчику было известно, о чем имеется соответствующая расписка в материалах дела. Однако от явки в суд, а также предоставлении каких-либо возражений относительно, предъявленных к ней исковых требований, ответчик уклонилась.

Таким образом, учитывая все обстоятельства, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, изучив материалы дела, исследовав доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с абзацем 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор, в котором установлена обязанность до заключения основного договора уплатить полную стоимость предоставляемых прав или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, к которому правила статьи 429 ГК РФ не применяются.

В силу статьи 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом или договором купли продажи и не вытекает из существа обязательства.

Статьей 487 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор купли-продажи условия о предварительной оплате товара. В этом случае покупатель обязуется оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара в срок, предусмотренный договором.

Таким образом, с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, предварительный договор не является таковым по смыслу статьи 429 ГК РФ, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого установлена обязанность Покупателя предварительно уплатить полную стоимость покупаемого недвижимого имущества до его передачи.

Материалами дела подтверждается заключение между сторонами предварительного договора купли продажи земельного участка и расположенного на нём жилого дома ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец обязуется продать, а покупатель купить земельный участок, площадью 469 кв.м. и жилой дом площадью 31,3 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 2.1. предварительного договора стороны установили, что указный объект продавец продает покупателю за 2 750 000 руб.

Денежные средства в размере 2 750 000 руб. оплачены покупателем продавцу в момент подписания предварительного договора купли-продажи, о чем в п. 5.8 договора продавцом сделана собственноручная запись о получении от покупателя суммы по договору.

Заключённый сторонами договор от ДД.ММ.ГГГГ содержит все основные существенные условия договора купли-продажи, в нем определен предмет договора, его цена, а также то, что обязательства по предварительному договору были фактически исполнены сторонами: продавцом - в части передачи имущества, покупателем - в части оплаты существенной стоимости объекта недвижимости, пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, следовательно, между сторонами был заключен основной, а не предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, поскольку в рассматриваемом случае данное сторонами наименование договора как предварительный не имеет существенного значения, ввиду того, что существо самой сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон указывает на заключение между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно положениям статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Правом распоряжения недвижимым имуществом наделено лицо, не только законно владеющее недвижимостью, но и зарегистрировавшее свое право в установленном порядке.

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ПК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с частью 7 статьи 15 Закона о регистрации при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В рассматриваемом деле, передача спорного недвижимого имущества осуществлена по условиям договора и не оспаривается истцом или ответчиком.

Пунктом 5 части 2 статьи 14 Закона о регистрации предусмотрено, что одним из оснований для государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенных обстоятельств, суд считает доводы искового заявления обоснованными, а требования истца о регистрации перехода права собственности по данному договору, подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, удовлетворить.

Обязать ФИО2 передать Оганесяну ФИО4 по договору купли-продажи недвижимости, а именно:

-Земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, общая площадь 469 кв.м. Категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство. Кадастровый №.

-Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. общая площадь 31,3 кв.м. Назначение: жилой дом. Количество этажей, в том числе подземных: 1. кадастровый №

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, площадью 469 кв.м, кадастровый №., а также жилой дом, общей площадью 31,3 кв.м, кадастровый № расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, от ответчика ФИО2 к истцу ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: М.Г. Каменская

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.