Подлинник данного решения приобщен к гражданскому делу № 2-67/2025 Альметьевского городского суда Республики Татарстан

16RS0036-01-2024-006269-64

Дело № 2-67/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

28 января 2025 года город Альметьевск

Альметьевский городской суд Республики Татарстан в составе

судьи Р.Р.Булатовой,

при секретаре Е.Н.Иванкиной

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО5 к Исполнительному комитету Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, Комитету земельно-имущественных отношений и градостроительной деятельности Альметьевского муниципального района Республики Татарстан о расторжении договора купли-продажи и взыскании убытков,

установил:

В обоснование иска указано, что согласно договору купли-продажи земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на основании протокола о результатах электронного аукциона по продаже земельного участка по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ №/прот, истцу принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 809 кв.м., расположенный по адресу: Альметьевский муниципальный район, пгт.Нижняя Мактама, <адрес>, <адрес> с кадастровым номером №, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство. После приобретения земельного участка истцу стало известно о том, что в границах земельного участка проходит полиэтиленовый водовод <адрес>, в этой связи выполнение строительства на земельном участке невозможно. На заявление о переносе водопровода АО «Альметьевск-Водоканал» ответил отказом ввиду того, что перед тем как выставить земельный участок на торги, ответчик был обязан провести комплекс работ по формированию такого земельного участка, определение параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, основанный на результатах инженерных изысканий. Обратившись с заявлением к ответчику о расторжении договора купли-продажи земельного участка истец получил отказ. Таким образом у истца не имеется возможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием. В этой связи истец после уточнения требований просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан в пользу истца 1 754 928 рублей в счет возврата оплаченной суммы по договору купли-продажи земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан в пользу истца убытки в размере 1 078 372 рублей; взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 700 рублей.

В ходе судебного заседания представитель истца уточненные исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить.

Представитель ответчиков требования истца не признал, просил суд отказать в их удовлетворении.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

По общему правилу, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ), соответственно, заключение договора, при котором покупатель не достигает цели, ради которой данный договор был заключен, свидетельствует о том, что покупатель в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (пп. 3 п. 2 ст. 451пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ), что является основанием для расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии частью 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (ч. 3 ст. 37 ЗК РФ).

По смыслу приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка, обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о земельном участке.

При этом наличие ограничений, объективно существовавших на момент заключения договора, о которых не было известно покупателю, является существенным обстоятельством, влияющим на правильное формирование воли покупателя земельного участка.

Из материалов следует, что истец на основании договора купли-продажи земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и Исполнительным комитетом Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, от имени которого выступает Комитет земельно-имущественных отношений и гадостроительной деятельности Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, на основании протокола о результатах электронного аукциона по продаже земельного участка по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ №/прот является собственником земельного участка площадью 809 кв.м., расположенного по адресу: Альметьевский муниципальный район, пгт.Нижняя Мактама, <адрес>, <адрес> с кадастровым номером №, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство. Стиомость земельного участка составила 1 754 928 рублей (п.2.1 договора), расчет между сторонами произведен полностью, что в ходе судебного заседания не оспорено.

ДД.ММ.ГГГГ истцу Исполнительным комитетом Альметьевского муниципального района Республики Татарстан было выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №.

Обосновывая свои требования истец указывал, что после приобретения земельного участка ему стало известно о том, что в границах земельного участка проходит полиэтиленовый водовод № в этой связи выполнение строительства на земельном участке невозможно. На заявление о переносе водопровода АО «Альметьевск-Водоканал» ответил отказом ввиду того, что перед тем как выставить земельный участок на торги, ответчик был обязан провезти комплекс работ по формированию такого земельного участка, определение параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, основанный на результатах инженерных изысканий. Обратившись с заявлением к ответчику о расторжении договора купли-продажи земельного участка истец получил отказ.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец указывал, что у него не имеется возможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием.

Доводы истца суд полагает обоснованными.

Как следует из акта о результатах обследования спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составленного АО «Альметьевск-Водоканал», по земельному участку по адресу: Альметьевский муниципальный район, пгт.Нижняя Мактама, <адрес>, <адрес> проходит полиэтиленовый водовод №. Строительство на земельному участке невозможно выполнить, так как не соблюдается охранная зона водоводов.

Согласно акта о результатах обследования от ДД.ММ.ГГГГ, составленного представителями АО «Альметьевск-Водоканал», при обследовании спорного земельного участка установлено: пролегающая по направлению к земельному участку с кадастровым номером № труба водовода выполнена из полимерного материала диаметром 315 м.м. Данный водовод пересекает земельный участок по диагонали. Глубина залегания водовода по направлению к земельному участку составляет <данные изъяты> см.

Согласно пункта 11.48 СП 31.13330.2021. Свод правил. Водоснабжение. Наружные сети и сооружения. ДД.ММ.ГГГГ утвержденного приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, минимальные расстояния по горизонтали (в свету) от наружной поверхности линий водопровода до зданий, сооружений и сетей инженерно-технического обеспечения должны приниматься согласно СП <данные изъяты>.

В соответствии с п.12.35 Свода правил ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, утвержденного приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, расстояние по горизонтали (в свету) от ближайших подземных инженерных сетей до зданий и сооружений следует принимать по таблице 12.5, согласно которой определена необходимость соблюдения 5-метрового расстояния от водопровода до фундаментов зданий и сооружений.

ДД.ММ.ГГГГ Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений является единственным нормативно-техническим актом, регламентирующим (п.12.35 табл 12.5 СП 42.13330.2016) расстояние между инженерными сетями и фундаментами, включая здания и сооружения при проектировании и строительстве.

Таким образом, в силу вышеприведенных правовых норм в целях обеспечения нормальных и безопасных условий эксплуатации водовода запрещено возведение любых строений на расстоянии ближе 5 метров от водовода.

Как следует из схемы расположения водовода <данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером №, являющейся приложением к акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ, водовод ДД.ММ.ГГГГ полностью по диагонали пересекает земельный участок истца.

В то же время, согласно п.1.2 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, продавец гарантирует, что земельный участок не обременен правами и претензиями третьих лиц, о которых покупатель не мог не знать и не ограничен в его использовании в соответствии с разрешенным использованием.

Доводы представителя ответчиков о неосведомленности относительно наличия охранной зоны на спорном земельном участке и, следовательно, необоснованности требований истца к ответчикам являются несостоятельными.

Создание охраной зоны и ограничения по использованию земельного участка в охранной зоне связаны с самим фактом существования опасного объекта, а не с регистрацией охранной зоны.

Следовательно, наличие ограничений, объективно существовавших на момент заключения договора, о которых не было известно покупателю, является существенным обстоятельством, влияющим на правильное формирование воли покупателя земельного участка.

Иного в судебном заседании не установлено, доказательств обратного не представлено; ответчиками не оспорено и не опровергнуто.

Ссылаясь на положения ч.3 ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и возместить причиненные ему убытки.

При таких обстоятельствах, требования истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ основаны на законе и подлежат удовлетворению.

С целью установления юридически значимых обстоятельств, по делу была назначена оценочная судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Городская независимая экспертиза».

Согласно заключению эксперта, стоимость спорного земельного участка ко дню проведения экспертизы составляет 2 833 300 рублей.

Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведённого исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, является обоснованным, ясным, полным и последовательным, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.

Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, специальности, стаж работы.

Суду не представлено доказательств, опровергающих заключение экспертов, свидетельствующих о его необоснованности и недостоверности, опровергающих достоверность и достаточность использованных экспертами материалов и исходных данных.

В связи с изложенным у суда отсутствуют сомнения в правильности и обоснованности заключения эксперта.

Истец, ссылаясь на вышеуказанное заключение эксперта, просил суд взыскать с Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан в пользу истца 1 754 928 рублей в счет возврата оплаченной суммы по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и убытки в размере 1 078 372 рублей.

Принимая во внимание, что в настоящее время стоимость недвижимого имущества выросла по сравнению с ценами начала 2024 года, исходя из смысла статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, полагает требования истца о взыскании с Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан 1 754 928 рублей в счет возврата оплаченной суммы по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и убытков в размере 1 078 372 рублей, в совокупности составляющих стоимость спорного земельного участка ко дню рассмотрения дела (2 833 300 рублей) основанными на законе и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, исходя из смысла статей 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, Комитета земельно-имущественных отношений и градостроительной деятельности Альметьевского муниципального района Республики Татарстан подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 700 рублей – по 13 350 рублей с каждого и по оплате судебной экспертизы – 17 000 рублей – по 8 500 рублей с каждого..

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковое заявление ФИО1 ФИО6 (паспорт №) к Исполнительному комитету Альметьевского муниципального района Республики Татарстан (ИНН <***>), Комитету земельно-имущественных отношений и градостроительной деятельности Альметьевского муниципального района Республики Татарстан (ИНН <***>) о расторжении договора купли-продажи и взыскании убытков удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №МС № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Исполнительным комитетом Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, от имени которого выступает Комитет земельно-имущественных отношений и гадостроительной деятельности Альметьевского муниципального района Республики Татарстан и ФИО1 ФИО7.

Взыскать с Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан в пользу ФИО1 ФИО8 1 754 928 рублей в счет возврата оплаченной суммы по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан в пользу ФИО1 ФИО9 убытки в размере 1 078 372 рублей.

Взыскать с Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, Комитета земельно-имущественных отношений и градостроительной деятельности Альметьевского муниципального района Республики Татарстан расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 700 рублей – по 13 350 рублей с каждого и по оплате судебной экспертизы 17 000 рублей – по 8 500 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Альметьевский городской суд Республики Татарстан в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Р.Р. Булатова

Копия верна

Судья Р.Р. Булатова

Решение вступило в законную силу «___»_____________2025 года

Судья