14RS0035-01-2025-012031-66
Дело № 2-7572/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(заочное)
город Якутск 03 сентября 2025 года
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Марковой Л.И., при секретаре Уаровой М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство ипотечного финансирования» о признании незаключенным договора купли-продажи долей в праве на недвижимое имущество,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с указанным исковым заявлением, мотивируя тем, что ____ Общество с ограниченной ответственностью «Агентство ипотечного финансирования» (далее ООО «Агентство ипотечного финансирования») в лице ФИО2 с одной стороны и ФИО3, действующий о доверенности от имени ___ покупателей-дольщиков (в том числе от имени истца, покупатель №___) жилого дома, расположенного по адресу: ____, заключили договор купли-продажи долей в праве на недвижимое имущество: жилой дом, назначение «объект незавершенного строительства, общая площадь ___ кв.м., расположенного по адресу: ____ кадастровым номер № и земельный участок, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «зона многоэтажной, смежной застройки 2-4 этажа» (Ж-4, площадь ___ кв.м., расположенного по адресу: ____, с кадастровым номером №). В соответствии с указанным договором доля в праве ФИО1 (номер ___) на земельный участок составила ___, на жилой дом ___. ____ было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым количество покупателей дольщиков было увеличено до ___ человек. Право общей долевой собственности на земельный участок было зарегистрировано за №___. Право общей долевой собственности на здание было зарегистрировано за №___. На основании вышеуказанного договора и дополнительного соглашения у ФИО1 возникла ипотека в силу закона на земельный участок. Ранее, ____ между жилищно-накопительным кооперативом "Новый дом" (Сана Дьиэ) и ФИО1 был заключен договор паенакоплений №___, предметом которого явилось инвестирование строительства части жилого дома, а именно комнаты №___, общей площадью ___ кв.м., этаж мансарда, расположенной по адресу: ____ Фактически по договору купли-продажи долей она не получила жилье и земельный участок, что подтверждается вступившим в законную силу приговором Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) №___, вынесенного в отношении ФИО2, ФИО4 и Подорожной Е.В., признанных виновными в совершении нескольких эпизодов преступлений, предусмотренных ст.ст. 165, ч.2, п.б, 159, ч.3, 159 ч.4 Уголовного кодекса Российской Федерации. Истец признана по уголовному делу потерпевшей по 53 эпизоду, установлено, что по договору паенакопления она передала мошенникам за получение квартиры, расположенной по адресу: ____, помещение ___ денежные средства, но квартиру не получила. ____ мансардный этаж был полностью уничтожен огнем, впоследствии вместо мансардного этажа была установлена крыша. На сегодняшний день она включена в Реестр обманутых дольщиков и для получения государственной поддержки ему препятствует наличие регистрации права собственности на несуществующие объекты недвижимости и ипотека в силу закона. Истец просит признать незаключенным договор купли-продажи долей в праве на недвижимое имущество: жилой дом: назначение объект незавершенного строительства, общая площадь ___ кв.м., расположенного по адресу: ____, кадастровый номер № и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона многоэтажной, смежной застройки 2-4 этажа (Ж-4, площадь ___ кв.м.), расположенного по адресу: ____, кадастровый номер №, заключенной ____ между ООО "Агентство ипотечного финансирования" и ФИО1 (покупатель 35) и дополнительное соглашение от ____, заключенное между ООО "Агентство ипотечного финансирования" и ФИО1 (покупатель ___). Указать в резолютивной части решения суда, что принято решение суда является основанием для погашения записи о регистрации права ФИО1 на долю в праве в размере ___ жилой дом: назначение объект незавершенного строительства, общая площадь 218,6 кв.м., расположенного по адресу: ____ с кадастровым номером № и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона многоэтажной, смежной застройки 2-4 этажа (Ж-4, площадь 988 кв.м., расположенного по адресу: ____, с кадастровым номером ___ и снятия обременения на указанные имущества.
В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель по ордеру ФИО5 уточнили исковые требования, просили признать незаключенным договор купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество от ____ года: жилой дом, назначение объект недвижимости незавершенного строительства, общая площадь ___ кв.м. расположенного по адресу: ____ кадастровый номер № и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона многоэтажной, смежной застройки 2-4 этажа (Ж-4, площадь ___ кв.м.), расположенного по адресу: ____, кадастровый номер №, заключенной ____ между ООО "Агентство ипотечного финансирования" и ФИО1 (покупатель ___) и дополнительное соглашение от ____, заключенное между ООО "Агентство ипотечного финансирования" и ФИО1 (покупатель ___), прекратить право собственности ФИО1 на долю в праве в размере ___ жилой дом: назначение объект незавершенного строительства, общая площадь ___ кв.м., расположенного по адресу: ____ с кадастровым номером № и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона многоэтажной, смежной застройки 2-4 этажа (Ж-4, площадь ___ кв.м., расположенного по адресу: ____, с кадастровым номером № и снять обременения, установленные на имя ФИО1 Просили суд удовлетворить требования в полном объеме.
На судебное заседание представитель ответчика ООО «Агентство ипотечного финансирования» не явился, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.
На судебное заседание представитель ответчика ООО «Агентство ипотечного финансирования» не явился, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.
В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения участников дела, дело рассмотрено в отсутствие неявившегося представителя ответчика.
Материалами дела подтверждается, что о времени и месте судебного заседания ответчик извещался посредством судебной повестки, направленной по месту его регистрации, что является надлежащим способом извещения.
По смыслу п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю. При этом необходимо учитывать, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (п. 63 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ").
В силу ст. 118 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд считает ответчика извещенным о времени и месте судебного заседания. Учитывая право стороны истца на своевременное рассмотрение гражданского дела в разумные сроки, дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке заочного судопроизводства.
Суд, заслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Судом установлено, что ____ года между жилищно-накопительным кооперативом "Новый дом" (Сана Дьиэ) и ФИО1 был заключен договор паенакоплений №___, предметом которого явилось инвестирование строительства части жилого дома, а именно комнаты №___, общей площадью ____ кв.м., этаж мансарда, расположенной по адресу: ____
Согласно договору купли-продажи в праве собственности на недвижимое имущество от ___
____ года было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым количество покупателей дольщиков было увеличено до ___ человек. Право общей долевой собственности на земельный участок было зарегистрировано за №___. Право общей долевой собственности на здание было зарегистрировано за №___. На основании вышеуказанного договора и дополнительного соглашения у ФИО1 возникла ипотека в силу закона на земельный участок.
____ года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество в рассрочку № ___
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК РФ).
В соответствии с ч.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица (ст. 61 ГПК РФ). Приведенные положения процессуального закона направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и обеспечение законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности.
Исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 ГПК РФ лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23"О судебном решении").
Приговором Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от ___
Судом установлено, что ___
По вышеуказанному уголовному делу истец ФИО1 признана в качестве потерпевшей. ___
Впоследствии ФИО1 во исполнение указанных заключенных договоров внесла подконтрольные ФИО2 организации паевые взносы на общую сумму 735527 рублей. В ____ года случился пожар, сгорела крыша.
Согласно справке ___
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ____ №___, правообладателями земельного участка общей площадью ___ с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ____ являются покупатели приобретшие данный земельный участок по договору купли продажи от ____, признанные по уголовному делу потерпевшими, в том числе истец ФИО1 на общую долевую собственность ___, дата государственной регистрации права ____ обременение ипотека в силу закона, дата государственной регистрации ____, лицо в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости ООО «Агентство ипотечного финансирования».
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ____ №___, правообладателями объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ____ являются покупатели приобретшие данный земельный участок по договору купли продажи от ____, признанные по уголовному делу потерпевшими, в том числе истец ФИО1 на общую долевую собственность ___ дата государственной регистрации права ____, обременение ипотека в силу закона, дата государственной регистрации ____, лицо в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости ООО «Агентство ипотечного финансирования».
Судом установлено, что, участвуя в инвестировании строительства на долевых началах, истец вступил в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры-студии в многоквартирном доме.
При этом квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.
Спорная квартира, признанная по уголовному делу в качестве предмета, на которую был направлен преступный умысел, фактически не был передан истцу ФИО6, что подтверждается приговором Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от ____, данный факт также подтверждается справкой о произошедшем пожаре ____.
Согласно приказу Министерства строительства Республики Саха (Якутия) №___ от ____ «Об утверждении регионального реестра пострадавших участников строительства на территории Республики Саха (Якутия)» утвержден региональный реестр пострадавших участников строительства на территории Республики Саха (Якутия), согласно приложению истец ФИО1 включена в региональный реестр пострадавших участников строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Саха (Якутия).
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от ____ №___ ООО «Агентство ипотечного финансирования» зарегистрирован в качестве юридического лица ____ сведения о прекращении деятельности отсутствуют.
Согласно пп. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских отношений должны действовать добросовестно.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Едином государственном реестре недвижимости.
Статьями 301 и 304 ГК РФ установлено, что собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Пункт 3 статьи 1 указанного закона предусматривает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в статье 12 ГК РФ способ защиты либо иной, предусмотренный законом, который бы обеспечил восстановление этих права.
Выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Как разъяснено в п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума №10/22), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Принимая во внимание изложенные нормы закона, установленные по делу обстоятельства, применяя по аналогии закона положения статьи 235 ГК РФ о прекращении права собственности, также судебных актов вступивших в законную силу, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ :
Признать договор купли-продажи долей в праве собственности на недвижимое имущество от ____ года, дополнительное соглашение к указанному договору от ____, заключенных между Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство ипотечного финансирования» и ФИО3, действующим на основании доверенности от имени ФИО1, незаключенным в отношении ___ доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ____; в отношении доли ___ в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ____
Прекратить право собственности ФИО1, ___ доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ____; в отношении доли ___ в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ____
Отменить ипотеку в силу закону в пользу ООО «Агентство ипотечного финансирования» (ИНН <***>) в отношении ___ доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № и в отношении доли ___ в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №
Решение является основанием для аннулирования записи о праве собственности ФИО1 в отношении долей в указанных объектах недвижимости.
Ответчик вправе подать в Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Л.И. Маркова
Копия верна: п/п
Судья Л.И. Маркова
Изготовлено: 17 сентября 2025 года.