КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-60/2023

УИД: 39ОS0000-01-2022-000347-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 апреля 2023 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шубина Д.В.

при секретаре Макаревской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Центр торговли и развития» к ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ :

ООО «Центр торговли и развития» обратилось с административным иском в суд, указав, что является собственником нежилого помещения №, площадью 2510 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость этого нежилого помещения по состоянию на 1 января 2021 года установлена в сумме 157282222,40 рублей. Административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости этого объекта. Согласно отчету об оценке №НИ-1075/2022 от 14 ноября 2022 года, изготовленному оценщиком ФИО1, его рыночная стоимость на 3 октября 2022 года составляет 111050000 рублей. Административный истец 15 ноября 2022 года обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости помещения №. Решением ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/001268 от 14 декабря 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости помещения № нарушает его права собственника. Просит признать незаконными решение ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/001268 от 14 декабря 2022 года и установить кадастровую стоимость помещения № равной его рыночной стоимости на 3 октября 2022 года в сумме 111050000 рублей.

Представитель административного истца ООО «Центр торговли и развития» ФИО2 заявленные административные требования поддержал.

Представители административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3, ФИО4 против удовлетворения административных исковых требований возражали, ссылаясь на ошибочность выводов судебной экспертизы и недостатки отчета об оценке №НИ-1075/2022 от 14 ноября 2022 года.

Заинтересованные лица Правительство Калининградской области, Администрация ГО «Город Калининград», Управление Росреестра по Калининградской области о рассмотрении дела извещены надлежаще, их представители в судебное заседание не явились, не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей административного истца, административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу ч. 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 декабря 2021 года. Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Установлено, что ООО «Центр торговли и развития» является собственником нежилого помещения №, площадью 2510 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Постановлением Правительства Калининградской области №753 от 24 ноября 2021 года по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость этого помещения определена в сумме 157282222,40 рублей.

По инициативе ООО «Центр торговли и развития» была произведена оценка рыночной стоимости помещения №. Согласно отчету об оценке №НИ-1075/2022 от 14 ноября 2022 года, изготовленному оценщиком ФИО1, его рыночная стоимость на 3 октября 2022 года составляет 111050000 рублей.

Административный истец 15 ноября 2022 года обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости. Решением ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/001268 от 14 декабря 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Как следует из решения, причиной отказа стало нарушение оценщиком п. 9 ФСО №4, п. 22 ФСО №7, п. 10 ФСО №1. В расчете доходным подходом объект-аналог №2 расположен внутриквартально и потому несопоставим с объектом оценки по ценообразующим факторам, повышающая корректировка к нему не применена. В рамках сравнительного и доходного подходов в качестве аналогов подобраны здания, в чем не было необходимости, т.к. рынок встроенных коммерческих помещений в г. Калининграде является развитым и активным.

Согласно заключению эксперта ФИО5 №22/02-3-2023 от 22 февраля 2023 года, отчет об оценке №НИ-1075/2022 от 14 ноября 2022 года соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Из исследовательской части заключения эксперта следует, что объекты оценки представляют собой встроенные помещения в одноэтажных зданиях сравнительно небольшой площади. Сегмент рынка определен как «торговая недвижимость, объекты свободного назначения», под которыми, согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2021, понимают отдельно стоящие небольшие здания (или же их части), которые можно использовать в иных целях, например, под склад, офис, кафе или магазин. Нередко под ПСН понимают в том числе и нежилые помещения, которые расположены на первых этажах в новых домах. Экспертом проверен коэффициент вариации выборки. Аналог №2 расположен на красной линии ул. Нарвской.

Данное заключение эксперта выполнено компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оно содержит подробное описание проведенного исследования, в том числе замечаний административного ответчика к отчету об оценке. Суд приходит к выводу, что заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

При таких обстоятельствах решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» подлежит отмене, а требование об установлении кадастровой стоимости помещения № в размере его рыночной стоимости на 3 октября 2022 года – удовлетворению.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящегося у него в собственности объекта недвижимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого объекта, равной рыночной.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Центр торговли и развития» удовлетворить.

Признать недействительным и отменить решение ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/001268 от 14 декабря 2022 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения №, площадью 2510 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 3 октября 2022 года в размере его рыночной стоимости 111050000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату обращения административного истца в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» – 15 ноября 2022 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 10 апреля 2023 года.

Судья Д.В. Шубин