РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Кырен 02 декабря 2022 года

Тункинский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Хархановой М.В., при секретаре Таряшиновой Б.З., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли - продажи земельных участков и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец просит расторгнуть два договора купли-продажи от 19.10.2020 года, заключенных с ФИО2: 1. земельного участка по <адрес>, площадью 600 кв.м. с кадастровым №. земельного участка по <адрес>, площадью 600 кв.м. с кадастровым №, взыскав с ответчика денежные средства по ним в размере по 350 000 рублей, всего 700 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 1200 рублей.

В обоснование иска истец указывает, что 19.10.2020 г. она заключила два договора купли-продажи с ФИО2, согласно которым приобрела у последней вышеуказанные земельные участки. До подписания договоров купли - продажи ФИО2 показала на местности ФИО1 местоположение указанных земельных участков и предоставила схему (чертеж) их расположения. В 2021 году ФИО1 обратилась в ООО «Земельно - кадастровая компания» для проведения межевания и 29.08.2021 г. истец получила межевые планы, согласно которым границы земельного участка на местности не закреплены забором, материалы и документы, подтверждающие существование границ на местности не найдены. Документы, имеющиеся в материалах межевого плана ФИО2 не были предоставлены истцу, как до подписания, так и в день подписания договора купли - продажи земельных участков. О нарушении своего права истец узнала в августе 2021 года, когда получила межевые планы на земельные участки от ООО «ЗКК». 19.09.2022 года истец направила по «Вайберу» ФИО2 претензию, однако ответчик не намерена расторгать договоры и возвращать оплаченные денежные средства в размере 700 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, дав пояснения, аналогичные иску.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, будучи извещенной о рассмотрении дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО3 просил отказать в удовлетворении иска, поскольку ФИО2 предоставилю исчерпывающую информацию о продаваемых ею земельных участках, в т.ч. и о местоположении. Из смысла пункта 1.1. статьи 43 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что при отсутствии сведений о границах их уточняют согласно фактическому местоположению. Юридически значимым обстоятельством по делу является та информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка (пункт 3 статьи 37 ЗК РФ). Таким образом, сторона истца должна доказать, что сторона продавца скрыла от покупателя информацию.

Представитель ООО «Земельно-кадастровая компания» в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о дне и месте слушания по делу.

Представитель Управления Росреестра по РБ в судебное заседание не явился, от представителя по доверенности Ж. поступил письменный отзыв на исковое заявление, из которого следует, что по межевому плану земельные участки расположены севернее от земельного участка с кадастровым №, указанные границы были показаны продавцом ФИО2 при заключении договора купли-продажи покупателю ФИО1. При этом по сведениям ЕГРН в указанном месте сформирован земельный участок с кадастровым №, право собственности зарегистрировано за иным физическим лицом. Кроме того в деле правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым № имеется Акт выбора и обследования земельного участка под строительство от 08.08.2001 года к которому приложен инвентаризационный план земельного участка. Согласно инвентаризационному плану земельный участок расположен южнее земельного участка с кадастровым №, также в указанном месте сформированы 2 земельных участка с кадастровыми № (права на указанные участки не зарегистрированы). В п. 1 договора купли-продажи от 19.10.2020 года на земельный участок с кадастровым № указаны недостоверные сведения о категории земель: как земли населенных пунктов, в то время как по сведениям ЕГРН указанный земельный участок имеет категорию земель - земли особо охраняемых территорий и объектов. Считает, что при заключении сделки ФИО2 были неверно указаны местоположения земельных участков, при этом уточнение границ указанных участков по предоставленным границам невозможно ввиду того, что сформированы 2 земельных участка с кадастровыми №. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в связи с чем, полагает, что требования ФИО1 подлежат удовлетворению, при этом в судебном акте необходимо решить вопрос о возврате недвижимого имущества продавцу, что будет являться основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Выслушав стороны? изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защите подлежат нарушенные гражданские права и законные интересы.

В соответствии со ст. 12, 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Руководствуясь указанными нормами, имея в виду, что судом созданы все условия для обеспечения принципов состязательности и равноправия сторон, судья разрешает дело на основании представленных и исследованных в судебном заседании доказательств, в пределах заявленных требований и по указанным им основаниям.

Судом установлено, что ФИО2 являлась собственником земельных участков расположенных по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов - под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 600 кв.м., кадастровый №; 2) <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов - под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 600 кв.м., кадастровый №.

19.10.2020 года ФИО2 и ФИО1 заключили два договора купли-продажи земельных участков, согласно которым продавец продал покупателю в собственность, принадлежащие ФИО2 на праве собственности указанные земельные участки с кадастровыми <адрес>.

Согласно пункту 3 договоров стороны установили продажную цену каждого земельного участка в размере по 350 000 рублей, итого 700 000 рублей покупатель передал продавцу до подписания двух договоров, что подтверждено подписями продавца.

Перед заключением сделки Покупатель лично ознакомилась с местоположением земельных участков, изучила схему (чертеж) их расположения.

Между тем, из заключений кадастрового инженера следует, что межевые планы по уточнению местоположения границ и площадей земельных участков с кадастровыми № были подготовлены для предоставления в суд. Кадастровые работы проводились по фактическому местоположению границ земельных участков, показанных на местности заказчиком работ. Границы земельных участков на местности не закреплены забором. Материалы и документы, подтверждающие существование границ на местности не найдены, что подтверждается ответами: администрации МО СП «Жемчуг» от 31.10.2019 г. №; администрации МО «Тункинский район» от 14.11.2019 г. № - Т; ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» от 22.11.2019 г. №; Управления Росреестра по Республике Бурятия (Уведомление об отказе в предоставлении документов государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства от 12.11.2019 г. №).

В судебном заседании ответчик ФИО2 суду показала, что действительно после приобретения земельных участков, обратилась в ООО «Земельно-кадастровая компания» и заключила с ними договор на межевание двух спорных земельных участков, оплатила половину стоимости работ, но межевание не закончила, а когда продавала участки ФИО1, передала документы последней. Указанное в судебном заседании подтвердила и истец ФИО1. Таким образом, заказчиком работ по межеванию изначально выступала ФИО2, которая указала кадастровому инженеру о месторасположении спорных земельных участков.

Как видно из справки от администрации МО СП «Жемчуг» от 31.10.2019 г. №, выданной на имя ФИО2 в муниципальном образовании отсутствуют документы (каталог координат, план отвода), определяющие в соответствии с законодательством РФ, месторасположение границ земельного участка при его образовании, а также документы, подтверждающие местоположение границ земельного участка на местности 15 лет карт, планов, представляющих собой фотопланы местности 1:5000 и крупнее, проектов межевания территории, утвержденных в установленном порядке в отношении земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес>.

Изучив представленные межевые планы земельных участков с кадастровыми №, суд приходит к выводу, что границы указанных земельных участков на местности надлежащим образом не определены.

Продавая указанные земельные участки, ФИО2 достоверно знала о том, что земельные участки с кадастровыми № надлежащим образом не отмежеваны, их границы не определены.

В свою очередь, местоположение земельных участков, их границы, имели существенное значение для ФИО1 при заключении договоров купли - продажи, так, основоопределяющим фактом являлось их нахождение на «первой» линии от дороги.

Так, согласно межевому плану земельные участки расположены севернее от земельного участка с кадастровым №, указанные границы были показаны ФИО2 при заключении договора купли-продажи ФИО1. Однако по сведениям ЕГРН в указанном месте сформирован земельный участок с кадастровым №, право собственности на который зарегистрировано за иным физическим лицом. Кроме того в деле правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым № имеется Акт выбора и обследования земельного участка под строительство от 08.08.2001 года к которому приложен инвентаризационный план земельного участка. Согласно инвентаризационному плану земельный участок расположен южнее земельного участка с кадастровым №, также в указанном месте сформированы два земельных участка с кадастровыми № (права на указанные участки не зарегистрированы).

Кроме того, в п. 1 договора купли-продажи от 19.10.2020 года на земельный участок с кадастровым № указаны недостоверные сведения о категории земель: указана категория земель - земли населенных пунктов, в то время как по сведениям ЕГРН указанный земельный участок имеет категорию земель - Земли особо охраняемых территорий и объектов.

Указанные обстоятельства установлены судом, подтверждаются материалами дела и, соответственно, сомнений в их достоверности не вызывают.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

По смыслу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, по смыслу ч. 1 ст. 432 ГК РФ.

В силу ч. 3 ст. 154, ч. 1 ст. 432 ГК РФ для заключения договора купли-продажи как двусторонней сделки необходимо выражение согласованной воли обоих сторон - контрагентов по договору (покупателя и продавца), подписание соответствующего договора должно производиться ими обоими.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Частью 1 ст. 456 ГК РФ установлено, что Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

К такой информации относятся также сведения об отсутствии установленных в соответствии с требованиями земельного законодательства границ.

Анализ представленных доказательств и установленных по делу обстоятельств, имеющих существенное значение, позволяет сделать вывод, что при заключении сделки ФИО2 были неверно указаны местоположения земельных участков, при этом уточнение границ указанных участков по предоставленных границам невозможно ввиду того, что сформированы два земельных участка с кадастровыми №. Для истца, при заключении сделок, существенное значение имело именно четкое разграничение границ земельных участков, а именно их расположение, поскольку местонахождение оказало влияние на решение ФИО1 о покупке данных земельных участков, стоимость которых была бы значительно меньше, при их расположении в значительном отдалении от дороги.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1, так как появились правовые основания для расторжения договора купли-продажи земельных участков, обусловленного главным образом тем, что продавцом ФИО2 предоставлена недостоверная информация о месторасположении приобретаемых ФИО1 двух земельных участков, и истец не может использовать земельный участок с кадастровым № по прямому назначению, поскольку относится к категории земель: Земли особо охраняемых территорий и объектов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи от 19.10.2020 года земельного участка по <адрес>, площадью 600 кв.м. с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов – под индивидуальное жилищное строительство.

Расторгнуть заключенный между ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи от 19.10.2020 года земельного участка по <адрес>, площадью 600 кв.м. с кадастровым №, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов – под индивидуальное жилищное строительство.

Внести в ЕГРН Управления Росреестра по РБ следующие изменения:

аннулировать запись за № от 30.10.2020 года государственной регистрации перехода к ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от 19.10.2020 года права собственности на земельный участок площадью 600 кв.м. кадастровый №, расположенный по <адрес>. Восстановить запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанный земельный участок.

аннулировать запись за № от 29.10.2020 года государственной регистрации перехода к ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от 19.10.2020 года права собственности на земельный участок площадью 600 кв.м. кадастровый №, расположенный по <адрес>. Восстановить запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанный земельный участок.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по двум договорам купли-продажи от 19.10.2020 года в размере 700 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 1200 рублей, всего 701 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы в Тункинский районный суд Республики Бурятия.

Мотивированное решение изготовлено 21.12.2022 года.

Судья М.В. Харханова