Дело № 2-71/2023
УИД 91RS0013-01-2022-002628-17
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
6 марта 2023 года пгт. Кировское
Кировский районный суд Республики Крым в составе:
председательствующего - судьи Дегтярева И.А.,
при ведении протокола с/з помощником судьи Джамбас Э.М.,
с участием представителя истца по первоначальному иску - ФИО4, ответчика по первоначальному иску ФИО6 и его представителя ФИО8, третьего лица – ФИО9,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО10 к ФИО6, о взыскании задолженности по договору купли-продажи и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, третье лицо не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО9, и
встречному исковому заявлению ФИО6 к ФИО10 о расторжении договора купли-продажи,
установил:
26.01.2023 ФИО10 увеличив свои требования (т.1 л.д.218-220) обратился в суд с требованиями о признании договора купли-продажи от 07.06.2022 заключенного между ФИО10 и ФИО6 в отношении нежилого здания – магазина площадью 147,7кв.м., расположенного по адресу: <адрес> – действительным; признания за ФИО6 права собственности на вышеуказанный магазин; взыскания с ФИО6 сумму долга по договору купли-продажи от 07.06.2022 в размере 20520000 руб.; взыскании с ФИО6 процентов в порядке ст.395 ГК РФ в размере 18569,63 руб., а также судебных расходов на услуги представителя в сумме 50000 руб.
Требования ФИО10 обоснованы тем, что 07.06.2022 между ФИО10 и ФИО6, в интересах которого, на основании доверенности от 06.06.2022 действовал ФИО9, был заключен договор, согласно которого ФИО10 продал ФИО6 за 20520000 руб. нежилое здание – магазин, площадью 147,7кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. ФИО10 выполнил свои обязательства в полном объеме и передал имущество ФИО6 По условиям договора от 07.06.2022, оплата должна быть произведена через депозитарную ячейку в банке, однако ответчик ФИО6, не дожидаясь регистрации перехода права собственности на свое имя, произвел вскрытие сейфа и изъял денежные средства в полном объеме и дальнейшие требования истца о передаче ему денег не выполняет.
О том, что доверенность на имя ФИО9 отозвана, в связи с ФИО10 не знал, в связи с чем, истец ФИО10 обосновывая свои требования положениями ч.2 ст.189 ГК РФ, полагает, что сделка должна быть признана действительной в судебном порядке и с ФИО6 подлежит взысканию сумма по сделке, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.
Ответчик ФИО6, не согласившись с иском ФИО10 подал встречный иск (т.2 л.д.5-7), в котором просит расторгнуть договор купли-продажи от 07.09.2022 заключенного между ФИО10 и ФИО6 в отношении нежилого здания – магазина площадью 147,7кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Встречные требования мотивированы тем, что указанный договор купли-продажи в ЕГРН зарегистрирован не был, поскольку продавцу ФИО10 было известно о наличии запрета в ЕГРН наложенного судом по другому делу в 2017 году, что по мнению ФИО6 является существенным нарушением договора со стороны ФИО10 Также, полагает, что существенным нарушением условий договора, является непригодность предмета сделки – магазина. Об указанных обстоятельствах ФИО6 не знал, в связи с чем, последний на основании ст.ст.450,452 ГК РФ просит расторгнуть договор от 07.06.2022 в судебном порядке. Кроме этого, считает, что отсутствие акта приема-передачи, также является основанием для расторжения договора.
В судебном заседании представитель ФИО10 – ФИО4, просил заявленные им требования удовлетворить, встречный иск отклонить, указывая, что арест в ЕГРН не может служить существенным нарушением условий договора, а непригодность здания ничем не подтверждена. Пояснив, что действительно, между Рублевским и ФИО12 имелась договоренность о продаже двух объектов недвижимости – в <адрес> и <адрес>. По первому объекту все было выполнено. Если бы сделка по магазину в <адрес> не состоялась, то сделки бы объекту в <адрес> также не было бы. ФИО3 является фактическим собственником магазина и согласно ЕГРН.
В судебном заседании ФИО6 пояснил, что между Рублевским и ФИО12 имелась договоренность о продаже базы в <адрес>, но ФИО3 затягивал сделку, потом сообщил, что готов продать базу, при условии, что ФИО6 купит у него магазин в <адрес>. На указанные условия, он согласился. Для совершения каждой сделки он выдал на имя ФИО9 две доверенности, на каждый объект отдельно ДД.ММ.ГГГГ. Он знал, что ДД.ММ.ГГГГ договор уже будет подписан и в этот день день он поехал в <адрес> посмотреть магазин, где в дообеденное время встретил ФИО7, который рассказал, что магазин находится в аресте, после чего он принял решение не осуществлять сделку и в этот же день отменил доверенность у нотариуса. В течение дня сообщить об отмене доверенности он не смог, так как ФИО2 не отвечал на звонки. Вечером того же дня он по телефону сообщил ФИО9 об отмене доверенности. Денежные средства в сумме 20520000 руб. ему ФИО2 верн<адрес> приобрести спорный магазин, у него нет.
Представитель ФИО6 – ФИО8 в судебном заседании встречные требования поддержала по основаниям изложенным в встречном иске, иных оснований для расторжения договора не заявила. Просила в иске ФИО10 отказать. Отказ в регистрации сделки был обоснован имеющимся арестом на имущество, о котором Рублевский достоверно знал, однако не сообщил ФИО6, а также несправное состояние магазина, что подтверждается предварительным договором.
Третье лицо ФИО9 в судебном заседании просил встречные требования удовлетворить, иск ФИО10 отклонить. Пояснив, что он сопровождал две сделки между истцом и ответчиком, в отношении недвижимого имущества в <адрес> и в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ договор по магазину был подписан между ним, так как он действовал в интересах ФИО11 и ФИО3. На следующий день, то есть ДД.ММ.ГГГГ он уже знал от ФИО6, что доверенность отозвана, однако не сказал об этом Рублевскому и договор был передан на регистрацию через МФЦ. Позже стало известно о приостановлении регистрации из-за ареста, позже, он и Рублевский приезжали в банк и он сообщил Рублевскому об отзыве доверенности, Рублевкий отдал ключ от ячейки и он (ФИО9) забрал деньги в сумме 20520000 руб., которые сразу отдал ФИО6.
Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО13 показал, что со сторонами и ФИО9 он знаком. Ранее в 2017 году, между Рублевским и им был спор, в том числе относительно магазина. В июне 2022 года, точную дату он не помнит, до обеда он увидел как ФИО6 находится возле магазина. Они пообщались, он сообщил ФИО6, что магазин в аресте. На тот момент и в настоящее время, он не является фактическим владельцем магазина и не претендует на него.
Выслушав стороны, третьего лица, допросив свидетеля, исследовав имеющиеся в деле доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначальных и встречных исковых требований.
Как следует из объяснений сторон и не оспаривается сторонами, ФИО6 и ФИО10 в 2022 году пришли к согласию о заключении сделки по купле-продаже нежилого здания – магазина площадью 147,7кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 90:04:050101:1038 (далее – магазин).
С целью заключения сделки, ФИО6 выдал на имя ФИО9 нотариальную доверенность, удостоверенную нотариусом ФИО14 под реестровым №82/80-п/82-2022-1-1474 от 06.06.2022 на бланке 82 АА 2729251, согласно которой, ФИО6 уполномочил ФИО9, купить на его имя за цену 20520000 руб., вышеназванный магазин (т.1 л.д.185).
Из пояснений сторон и третьего лица, а также копии реестрового дела, установлено, что 07.06.2022 ФИО10 и ФИО9 действующий от имени ФИО6 по нотариальной доверенности, подписали договор купли-продажи нежилого здания, по условиям которого ФИО10 продал, а ФИО6 купил магазин (т.1 л.д.175-178).
По условиям 2-го раздела данного договора, цена договора указана – 20520000 руб., расчет будет производится через банковскую ячейку банка, в которую перед сдачей документов на регистрацию перехода права собственности вносятся денежные средства и после осуществления регистрации перехода права собственности, продавец получает доступ к ячейке при предъявлении в банк экземпляра договора с отметкой о произведенной регистрации.
Из п.3.1 договора следует, что стороны пришли к соглашению, что данный договор имеет силу акта приема-передачи магазина, а п.3.2 оговорено, что право собственности переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.
С целью исполнения условий договора по оплате, АО «Генбанк» на условиях договора аренды сейфовых ячеек от ДД.ММ.ГГГГ №, предоставили ФИО1 в лице его представителя ФИО5 действующего на основании доверенности №-п/82-2022-1-1474 от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО3, во временное пользование сейфовую ячейку в отделении банка в <адрес> (т.1 л.д.179-184).
По условиям договора аренды сейфовой ячейки, срок договора составлял с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а доступ к сейфу согласно раздела 4-го договора аренды, предоставлялся ФИО3 при условии предоставления договора купли-продажи магазина, с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 либо выписки из ЕГРН, а также документов удостоверяющих личность. ФИО1 имеет доступ к ячейке единоразово с ДД.ММ.ГГГГ до 06.2022.
Согласно ответа АО «Генбанк» от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.234), ФИО2 имел доступ к ячейке ДД.ММ.ГГГГ.
Из копии реестрового дела в отношении магазина, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в 13 часов 13 минут ФИО2 и ФИО3 обратились в МФЦ с целью осуществления государственной регистрации перехода права собственности на магазин, предоставив подписанный указанными лицами договор купли-продажи (т.1 л.д.167-174).
10.06.2022 и 23.09.2022 государственный регистратор обращался к нотариусу ФИО14 с целью подтверждения актуальности выданной доверенности (т.1 л.д.187-190).
16.06.2022 Госкомристром приостановлена государственная регистрация прав, по причине наличия в ЕГРН сведения об обременениях – ареста магазина на основании определения суда от 23.03.2017, а также не поступления от нотариуса ответа на запрос (т.1 л.д.192).
18.07.2022 и 19.09.2022 Госкомристром приостановлена государственная регистрация прав, по причине наличия в ЕГРН сведения об обременениях – ареста магазина на основании определения суда от 23.03.2017 (т.1 л.д.194, 197).
Истцом предоставлена выписка из ЕГРН от 27.09.2022 (т.1 л.д.17,18), согласно которой в ЕГРН имеется запись о регистрации права собственности на магазин за ФИО6 от 27.09.2022.
После предоставления 26.09.2022 нотариусом ФИО14 информации об аннулировании доверенности на имя ФИО9 (т.1 л.д.200-202), 27.09.2022 в государственной регистрации права отказано (т.1 л.д.205-206), по причине отсутствия у ФИО9 полномочий представлять интересы ФИО6, в результате чего, государственным регистратором аннулирована запись о переходе права собственности.
Договор купли-продажи с отметкой либо выписка из ЕГРН, в банк предоставлена не была.
Из объяснений сторон, третьего лица и показаний свидетеля, установлено, что 07.06.2022 в добеденное время ФИО6 направился к месту расположения магазина, где между ним и ФИО13 состоялся разговор относительно данного магазина, в ходе которого последний сообщил ФИО6 о том, что магазин находится под арестом, после чего в тот же день, ФИО6 отозвал доверенность на имя ФИО9, о чем сообщил ему только вечером. ФИО9 в свою очередь 08.06.2022 при подачи документов в МФЦ, для осуществления государственной регистрации перехода права собственности не сообщил об этом ФИО10
Далее, ФИО9 в июле 2022 года устно сообщил ФИО10 об отзыве доверенности и тогда же им обоим было известно о приостановлении регистрации права, после чего было оговорено, что после снятия ареста документы будут поданы заново. В тот же день, ФИО9 самостоятельно получив доступ к ячейке, изъял из неё 20520000 руб. и вернул их ФИО6
Согласно выписки из ЕГРН от 11.01.2023, актуальной на момент рассмотрения дела (т.1 л.д.226-227), ФИО10 с 2016 года является собственником магазина.
Из тех же объяснений установлено, что ФИО10 в настоящее время является фактическим и титульным владельцем магазина, никто из иных лиц на него прав не заявляет, ФИО6 утратил интерес к приобретению данного имущества.
Согласно Реестра доверенностей (т.1 л.д.39), доверенность №-п/82-2022-1-1474 от ДД.ММ.ГГГГ, отменена в 14 часов 38 минут ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Пунктом 1 статьи 189 Гражданского кодекса РФ, установлено, что лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме.
Согласно ч.2 ст.452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с абзацем 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
По делу установлено, что ФИО6 отменяя доверенность нарушил положения ч.1 ст.189 ГК РФ, не известив об этом ФИО10, так как знал с кем ФИО9 подписал договор, однако указанное нарушение по убеждению суда не может является основанием для признания договора действительным.
Судом установлено, что договор купли-продажи от 07.06.2022 в отношении магазина, не отвечает требованиям закона, предъявляемым к сделке, поскольку на момент заключения договора, ФИО9 не имел права действовать от имени ФИО6 по покупке магазина. ФИО10 не представлены достаточные и допустимые доказательства того, что после подписания договора, недвижимое имущество было фактически передано ФИО6 либо его уполномоченному представителю.
Получение истцом выписки из ЕГРН, в которой ФИО6 значится собственником спорного недвижимого имущества, стало возможным из-за ненадлежащей работы Госкомрегистра и в последующем была им самостоятельно аннулирована, и указанное не свидетельствует о возникновении у ФИО6 права на магазин в установленном законом порядке, следовательно и применения положений п.3.2 договора, и вытекающей отсюда обязанности ФИО6 оплатить сделку.
Таким образом, исходя из того, что закон связывает заключение договора купли-продажи недвижимого имущества с моментом объективного выражения в надлежащей форме волеизъявления всех его участников, требующего составления единого письменного документа, подписанного сторонами либо их уполномоченными представителями, а представленный суду договор, подтверждением этому не служит, суд приходит к выводу, что основания для признания договора купли-продажи действительным и признании за ФИО6 права собственности на спорное недвижимое имущество, отсутствуют.
Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд исходит из следующего.
В силу ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
ФИО6 в обоснование заявленных требований о расторжении договора указано, что ФИО10 знал о наличии ареста на магазин, здание в неисправном состоянии и отсутствует акт приема-передачи имущества, что по мнению ФИО6 является существенным нарушением условий договора, так как при этих условиях, ФИО6 лишался того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом отклоняются указанные доводы, поскольку арест, наложенный судом в 2017 году и в внесенный ЕГРН не является существенным нарушением условий договора, несмотря на указание в договоре об отсутствии таковых, поскольку он может быть снят в период приостановления регистрации.
Предоставленный представителем ФИО6 в судебном заседании предварительный договор от 2022 года, в отношении магазина, который находится в неисправном состоянии, судом отклоняется, поскольку он не подписан между сторонами.
Отсутствие акта приема-передачи имущества, также не является обязательным условием такого рода сделок, а в данном договоре четко описано, что договор имеет силу акта приема-передачи с момента подписания договора.
Поскольку иных оснований для расторжения договора в судебном порядке, не заявлено, встречные требования поджат отклонению.
Ввиду отказа в удовлетворении всех заявленных требований, судебные расходы не подлежат взысканию со сторон.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО10 – отказать в полном объеме.
Встречные исковые требования ФИО6 – оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд РК через Кировский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение составлено в окончательной форме 10.03.2023.
Председательствующий И.А. Дегтярев