ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Судья Уракова А.А. УИД: 18RS0011-01-2022-003887-14

Апел. производство: № 33-2490/2023

1-я инстанция: № 2-202/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 июля 2023 года г.Ижевск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Питиримовой Г.Ф.,

судей Ивановой М.А., Стех Н.Э.

при секретаре судебного заседания Климовой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Глазовского районного суда Удмуртской Республики от 31 марта 2023 года по иску ФИО1 к ФИО2, действующей за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО3 вну, о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности,

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Стех Н.Э., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, действующей за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО3, которым просила суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 04 мая 2022 года. Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами. 04 мая 2022 года между истцом и ФИО2, действующей за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключен договор купли-продажи квартиры стоимостью 1800000 руб., до настоящего времени ответчиком оплата цены договора купли-продажи квартиры от 04 мая 2022 года в размере 1650000 руб. не произведена. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 06 мая 2022 года регистрирующим органом. Истец в адрес ответчика направил предложение о расторжении договора купли-продажи, которое оставлено без внимания. Истец просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 04 мая 2022 года.

В последующем истец заявил также исковые требования о признании прекращенным право собственности ответчика на квартиру по адресу: <адрес>, признании за истцом право собственности на квартиру по адресу: <адрес> (л.д. 36).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Удмуртской Республике (л.д. 57-60).

В судебном заседании истец ФИО1 на исковых требованиях настаивала, просила их удовлетворить, при этом пояснила, что нуждалась в деньгах, обратилась за помощью к ответчику, ФИО2 дала ей 150000 руб., расписку не оформляли, ФИО2 предложила составить договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> взамен 150000 руб. ФИО1 подписала договор, так как нуждалась в деньгах. Оставшуюся сумму, предусмотренную договором купли-продажи квартиры, ответчик не передавал. ФИО1 продолжает проживать в этой квартире. Почему написала заявление о снятии обременения, пояснить не может, ФИО2 сказала ей пойти подписать документы, ничего не объяснила. Что в этих документах, ФИО1 не знала, что квартира находится под залогом, не понимала.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 на требованиях настаивал, просил удовлетворить.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признала, в иске просила отказать, пояснив, что весной 2022 года договорились с истцом, что истец продает ей свою квартиру, квартира будет оформлена на несовершеннолетнюю дочь ФИО2 ФИО3, но ФИО1 сохранит там право проживания. Деньги за квартиру истцу переданы. В первых числах июня пошли в МФЦ снять обременение с квартиры. ФИО1 спросили несколько раз, получила ли она деньги, она ответила, что получила.

Представитель ответчика адвокат Зонова О.А. в судебном заседании исковые требования не признала, в иске просила отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Удмуртской Республике в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, представил в суд отзыв на иск, согласно которому в ЕГРН по объекту недвижимого имущества: квартира с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ на основании поступивших на государственную регистрацию перехода права собственности договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и соответствующих заявлений были внесены записи о прекращении права собственности ФИО1 и регистрации права собственности ФИО3 (регистрационный №), а также внесена запись (регистрационный №) об ипотеке в силу закона в пользу продавца квартиры (залогодержателя) ФИО1 В ЕГРН указана сумма обеспеченного ипотекой обязательства 1 650 000 руб. Запись об ипотеке в силу закона была погашена 07.06.2022 на основании поступившего в регистрирующий орган от ФИО1 заявления № MFC-0557/2022-109512 от ДД.ММ.ГГГГ о погашении регистрационной записи об ипотеке (л.д. 90). Дело рассмотрено в его отсутствие на основании ст. 167 ГПК РФ.

Суд принял вышеуказанное решение, которым исковые требования ФИО1 к ФИО2, действующей за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО3 вну, о расторжении договора купли-продажи квартиры от 04.05.2022, прекращении права собственности ФИО3 вны на квартиру по адресу: <адрес> признании за ФИО1 права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что ответчиком не представлено допустимых доказательств передачи денежных средств продавцу. Суд первой инстанции неправомерно возложил бремя доказывания неполучения оплаты по договору купли-продажи на продавца. Отсутствие оплаты продавцу со стороны покупателя по договору купли-продажи квартиры от 04 мая 2022 года является существенным нарушением условий договора, в связи с чем договор подлежит расторжению.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО1 и ее представитель ФИО5, доводы жалобы поддержали, просили решение суда отменить. При этом ФИО1 пояснила, что по договору купли-продажи квартиры получила только 150000 руб., при этом сначала получила 90000 руб., а 60000 руб. ей было перечислено 05.05.2022. При регистрации договора купли-продажи ФИО1 пояснили, что она должна будет подойти за документами. Своевременно подойти не смогла, так как проходила лечение. Когда подошла в регистрирующий орган, предложили подписать документы, которые ФИО1 подписала. Потом уже узнала, что тем самым сняла обременение с квартиры.

Представитель ответчика ФИО2 Зонова О.А. возражала против доводов жалобы, просила решение суда оставить без изменения.

В судебное заседание суда второй инстанции ФИО2 не явилась, Управление Росреестра по УР своего представителя не направило, о месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст.ст. 167, 327 ГПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене состоявшегося судебного постановления, вынесении нового решения об удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 04 мая 2022 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2, действующей за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил квартиру по адресу: <адрес>, назначение: жилое помещение, площадью 31.4 кв.м., на 1 этаже, кадастровый № (пункт 1 Договора).

Покупатель купил, а продавец продал вышеуказанную квартиру за 1800000 руб., которые уплачиваются следующим образом:

- 150000 руб. уплачены покупателем продавцу до подписания договора;

- 1650000 руб. покупатель обязуется передать продавцу в течение трех дней после регистрации перехода права к покупателю. (л.д. 8)

06 мая 2022 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР произведена регистрация права №, а также зарегистрирована ипотека в силу закона №.

06.06.2022 ФИО1 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> (л.д. 83).

17 октября 2022 года ФИО1 направила ФИО2 предложение о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку денежные средства по договору в сумме 1650000 рублей ей покупателем не переданы (л.д. 9-11). Предложение вручено адресату 24.10.2022 (л.д. 19).

Неисполнение обязательств по договору купли-продажи квартиры, послужило основанием для обращения истца 09.11.2022 с указанными требованиями, которые стали предметом судебного разбирательства.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что правовых оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имеется, поскольку получение денег в размере 150 000 руб. покупателем подтверждено самим текстом договора. Само по себе отсутствие расписки в получении 1 650 000 руб. истцом не является безусловным основанием для расторжения заключенного договора, при этом в самом договоре купли-продажи указано, что до полного расчета квартира будет находиться в залоге в силу закона в пользу продавца, который снят регистрирующим органом по заявлению истца от 06.06.2022. С момента заключения и подписания договора купли-продажи до момента снятия залога с квартиры прошло определенное время, при этом никаких действий по расторжению договора со стороны истца не предпринималось. Постановлением следователя СО МО МВД России «Глазовский» от 23.09.2022 в возбуждении уголовного дела истцу ФИО1 в отношении ФИО2 было отказано. Постановление от 23.09.2022 не оспорено истцом ФИО1 в установленном порядке. В суд истец с вышеуказанным иском обратился через полгода после совершенной сделки. Требований о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, в том числе по причинам безденежности заключенного договора истцом в установленном порядке не предъявлялось. Суд рассматривает дело в рамках заявленных исковых требований о расторжении договора (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ).

С приведенными выводами суда судебной коллегии согласиться не может исходя из следующего.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ).Как установлено п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).Как следует из п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 г.), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.В соответствии с абз. 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности.В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.Как следует из условий договора купли-продажи квартиры, стороны пришли к соглашению, о том что оплата за приобретаемую квартиру производится двумя частями: 150000 руб. до подписания договора и 1650000 руб. в течение трех дней после регистрации перехода права к покупателю.Факт уплаты ФИО2, действующей за несовершеннолетнюю ФИО3, ФИО1 суммы по договору в размере 150000 руб. сторонами не оспаривается, частично подтверждается чеком ПАО Сбербанк от 05.05.2022 (л.д. 163), согласно которому ФИО2 перечислила ФИО1 60000 руб. Уплата части суммы 05.05.2022 условиям договора не противоречит, поскольку согласно штампу на договоре, договор передан на регистрацию 05 мая 2022 года. Поскольку регистрация права собственности произведена 06 мая 2022 года, постольку вторую часть оплаты покупатель должна была осуществить по 09 мая 2022 года включительно.Доказательств того, что денежные средства в размере 1650000 руб. истцом от ответчика были получены, в нарушение требований статьи 56 ГК РФ ответчиком не представлено.Копия расписки от ДД.ММ.ГГГГ о получении ФИО3 займа в размере 1000000 руб. и копия договора потребительского кредита от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО КБ «Хлынов» и ФИО6 на сумму 504000 руб. такими доказательствами не являются, поскольку указанные документы не содержат сведений о передаче денежных средств ФИО1 в качестве исполнения обязательств ФИО2 по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.В силу пункта 1 ст. 161 ГК РФ, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.В силу пункта 1 ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.Учитывая сумму сделки в рассматриваемом случае в подтверждение оплаты суммы по договору купли-продажи ответчик был не вправе ссылаться на свидетельские показания. Принятие и исследование судом в данном случае свидетельских показаний в подтверждение совершения оплаты по договору купли-продажи также не допустимо.Основанием для вывода суда о том, что оплата по договору произведена ответчиком в полном объеме послужили: - снятие обременения с квартиры регистрирующим органом по заявлению истца от ДД.ММ.ГГГГ;- не совершение истцом действий по расторжению договора с момента заключения и подписания договора купли-продажи до момента снятия залога с квартиры;- не оспаривание истцом в установленном порядке постановления следователя СО МО МВД России «Глазовский» от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в возбуждении уголовного дела;- обращение с иском в суд через пол года после совершения сделки;- не предъявление иска о признании договора купли-продажи недействительной сделкой.Вместе с тем ни одно из этих обстоятельств не является доказательством оплаты ответчиком стоимости квартиры по договору купли-продажи.Снятие истцом ФИО1 обременения с квартиры не свидетельствует о произведенном с нею расчете по сделке в полном объеме, поскольку заявление ФИО1 о погашении регистрационной записи об ипотеке не содержит сведений об исполнении покупателем обязательства по оплате. Для того, чтобы понять смысл фразы: «До полного расчета квартира будет находиться в залоге в силу закона в пользу продавца» именно так, что заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке должно быть написано продавцом только после полной оплаты покупателем суммы по договору, необходимо обладать специальными юридическими познаниями. Договор такой оговорки не содержит. Доказательств того, что ФИО1 обладает юридическими познаниями, правильно поняла пункт 3 договора купли продажи и связала необходимость подачи заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке с полной оплатой по договору купли-продажи, не представлено. Сама ФИО1 это обстоятельство отрицает, поясняя, что желала продать квартиру, поскольку нуждалась в деньгах; реализуя волю на продажу квартиры с целью получения оговоренных договором купли-продажи денежных средств, делала все, что от нее требовали покупатель и специалист МФЦ, а от нее требовали подписать договор купли-продажи квартиры и иные документы. Будучи допрошенной в качестве свидетеля, ведущий специалист МАУ «МФЦ <адрес>» ФИО7 дала показания о действиях, какие она обычно производит при приеме документов по купле продаже и на снятие обременения, конкретных показаний по данной сделке дать не смогла.

В силу пункта 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Вместе с тем Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не связывает возможность погашения регистрационной записи об ипотеке с представлением сторонами договора доказательств осуществления полной оплаты договора. Бланк заявления на погашение регистрационной записи об ипотеке не содержит сведений об оплате по договору купли-продажи.

Исходя из изложенного сам факт подачи ФИО1 заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке не мог быть расценен судом как доказательство того, что оплата по договору купли-продажи квартиры ФИО1 получена.

Факт обращения ФИО1 14.09.2022 в правоохранительные органы с заявлением о привлечении ФИО2 к уголовной ответственности за незаконное завладение квартирой ФИО1 путем обмана и злоупотребления доверия, причинив ФИО1 материальный ущерб на сумму 1650000 руб. (л.д. 180) свидетельствует о воле ФИО1 вернуть в свою собственность проданную квартиру в связи с ее неоплатой. В возбуждении уголовного дела отказано по причине наличия между сторонами гражданско-правового спора (л.д. 179). При таких обстоятельствах объяснимо поведение ФИО1, которая не обжаловала постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, но обратилась с настоящим иском в суд. Не обжалование ФИО1 постановления об отказе в возбуждении уголовного дела не может расцениваться как доказательство получения ФИО1 от ФИО2 оплаты по договору купли-продажи.

С момента подписания договора купли-продажи до момента снятия залога с квартиры прошел всего один месяц. Не совершение истцом действий по расторжению договора в этот период не может расцениваться как доказательство получения ФИО1 от ФИО2 оплаты по договору купли-продажи.

Обращение с иском в суд через пол года после совершения сделки не свидетельствует о злоупотреблении истцом своим правом. Обращение в суд состоялось в пределах срока исковой давности.

Истцом выбран верный способ защиты права.

Считая иначе, суд первой инстанции допустил ошибку.

Частичная (более половины суммы) неоплата за проданное имущество является существенным нарушением условий договора купли-продажи, что является основанием для расторжения договора от 04 мая 2022 года купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, назначение: жилое помещение, площадью 31.4 кв.м., на 1 этаже, кадастровый №. Переданное по договору купли-продажи имущество при этом подлежит возврату продавцу.

Изложенное соотносится с правовой позицией, выраженной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27, определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26.09.2022 №, определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 04.08.2020 №.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя ФИО3 и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца – ФИО1

С учетом изложенного судебная коллегия полагает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Требование о расторжении договора купли-продажи в отличие от требования о признании сделки недействительной не предполагает возвращение сторон в первоначальное положение. Свое право на возврат уплаченной по договору денежной суммы ФИО3 может реализовать путем самостоятельного обращения в суд с иском к ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Глазовского районного суда Удмуртской Республики от 31 марта 2023 года отменить.

Вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 04.05.2022, заключенный между ФИО1 и ФИО2, действующей за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО3 вну.

Прекратить права собственности ФИО3 вны на квартиру по адресу: <адрес>.

Признать право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: <адрес>.

Апелляционную жалобу ФИО1 удовлетворить.

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 24 июля 2023 года.

Председательствующий Питиримова Г.Ф.

Судьи Иванова М.А.

Стех Н.Э.