Решение по делу № 2-1523/2023 от 19.10.2023 - о признании договоров купли-продажи недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> о признании добросовестным приобретателем.

Дело № 2-1523/2023

УИД 22RS0013-01-2023-000624-10

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 октября 2023 года г.Бийск Алтайского края

Бийский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Шелковниковой А.А.,

при секретаре Неверовой Е.А.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО7,, ФИО8, ФИО9 о признании договоров купли-продажи недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, встречному исковому заявлению ФИО9 к ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании договоров купли-продажи недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>:

Земельный участок площадью 1193 кв.м, кадастровый №;

Жилой дом общей площадью 156,8 кв.м., кадастровый №.

17.03.2014 приговором Алтайского краевого суда ФИО1 был осужден к лишению свободы сроком 19 месяцев, освобожден 24.12.2019, что подтверждается копией справки об освобождении.

По возвращении в г.Бийск стал проживать в своем доме по вышеуказанному адресу. Его дочь ФИО3 о судьбе дома ничего не говорила, препятствий для проживания истцу никто не чинил.

В феврале 2020 от соседей истцу стало известно, что якобы дом ему больше не принадлежит. ФИО1 посмотрел документы на дом, они были на своем месте, никаких изменений в правах на дом и землю в документах не было - он являлся единственным хозяином недвижимого имущества. Позже стали приходить извещения о задолженности по коммунальным платежам. ФИО1 приехал в паспортный стол ОП "Заречье", где ему сообщили, что собственником дома является его дочь ФИО3, также он обратился в МФЦ в г.Бийске, информация подтвердилась.

На выяснение указанных обстоятельств ушел остаток февраля 2020 года, в результате истец понял, что права на дом и земельный участок были у него обманным путем похищены неизвестными лицами.

05.03.2020 истец обратился с заявлением в МУ МВД России «Бийское» с заявлением по факту совершенного мошенничества. По заявлению СУ МУ МВД России «Бийское» возбуждено уголовное дело №, по которому истец признан потерпевшим, что подтверждается постановлением от 13.03.2020.

Точные данные о совершенных в отношении имущества сделках: их датах, участниках истцу стали известны при ознакомлении с материалами уголовного дела.

Так в отношении дома и земельного участка по <адрес> совершены три сделки купли-продажи:

1.Договор купли-продажи от 08.08.2018г., на основании которого ФИО1 продал домовладение ФИО3

2. Договор купли-продажи от 04.10.2018 на основании которого ФИО3 продала домовладение ФИО7

3. Договор купли-продажи от 29.05.2019, на основании которого ФИО7 продал домовладение ФИО9. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке, о чем имеются отметки на договорах купли-продажи.

Обстоятельства совершения преступления сформулированы в постановлении о привлечении ФИО3 в качестве обвиняемой. В частности, следствием установлено, что подпись в договоре купли-продажи от 08.08.2018 под фамилией ФИО1 поставило неустановленное лицо, находившееся в преступном сговоре с ФИО3

В любом случае это не мог быть истец, так как на момент подписания неустановленным лицом договора от его имени он находился в местах лишения свободы, следовательно, имуществом не распоряжался, никаких документов, в том числе доверенностей, не подписывал.

В ходе расследования уголовного дела обвиняемая ФИО3 признала свою вину.

Отчуждение принадлежащего истцу на праве собственности дома и земельного участка произошло без его участия и волеизъявления путем совершения третьими лицами уголовно наказуемых действий. При этом он, как собственник, имеет охраняемый законом интерес в признании совершенных сделок недействительными.

Считает, что все указанные договоры купли-продажи являются ничтожными. Договор купли-продажи от 08.08.2018 - в силу отсутствия его волеизъявления на отчуждение имущества, все последующие - в силу того, что имущество приобретено покупателями у лица, не имевшего право его отчуждать.

Имущество было у ФИО1 похищено. Следовательно, закон предусматривает возможность истребования такого имущества у последнего собственника.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд признать недействительными следующие договоры купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> (земельный участок площадью 1193 кв.м, кадастровый №, жилой дом общей площадью 156,8 кв.м., кадастровый №): договор купли-продажи от 08.08.2018, на основании которого ФИО1 продал имущество ФИО3; договор купли-продажи от 04.10.2018, на основании которого ФИО3 продала имущество ФИО7; договор купли-продажи от 29.05.2019, на основании которого ФИО7 продал имущество ФИО9

Прекратить право собственности ФИО9 на вышеуказанное недвижимое имущество и истребовать его из незаконного владения в пользу истца.

Ответчик ФИО9 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО3 о признании его добросовестным приобретателем жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

В обоснование встречных исковых требований ФИО9 указал, что 28 мая 2019 года по возмездной сделке приобрел в собственность у ответчиков ФИО7 и ФИО8 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> по цене, обусловленной договором. Указанный договор прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, о чем имеется соответствующая запись регистратора.

ФИО9 полностью рассчитался с продавцами за приобретенные жилой дом и земельный участок, на момент регистрации договора в Управлении Росреестра денежные средства были переданы в полном объеме.

В настоящее время жилой дом и земельный участок находятся во владении ответчика ФИО9 ФИО9 в указанном доме не проживает, поскольку дом требует ремонта. Ответчик намеревался осуществить ремонт дома после его покупки, однако поскольку дом нуждается в капитальном ремонте, что является затратным, ФИО9 отложил ремонт в целях накопления денежных средств. В связи с непредвиденными обстоятельствами в жизни истца, такими как возбуждение уголовного дела, домашний арест, а впоследствии заключение под стражу, имелись препятствия по контролю за жилым домом и земельным участком. Дом и ворота были закрыты на замок, ключ находится у ФИО9, также были предприняты меры к сохранению имущества путем отключения водоснабжения и электроснабжения.

При приобретении жилого дома и земельного участка ответчик не знал и не мог знать, что отчуждателем (продавцом) вышеуказанное имущество были проданы неуправомоченным лицом, которое впоследствии было признано виновным и приговорено к отбытию наказания в виде лишения свободы. До заключения договора купли-продажи ответчик проявил разумную осмотрительность и проверил юридическую чистому жилого дома и земельного участка. Каких-либо подозрительных моментов не было обнаружено. Небольшой срок владения продавцами недвижимым имуществом не вызвал опасения, поскольку продавцы объяснили, что купили дома и собирались в нем жить, делать ремонт, однако ФИО7 предложили работу в другом городе и он планирует переезд, в связи с чем нужны были деньги.

Согласно п. 5 договора продавцы гарантируют, что отчуждаемый дом и земельный участок на момент заключения договора никому не проданы, в споре и под арестом не находятся. На отчуждаемой жилой площади никто не зарегистрирован (п. 7 договора).

Только зимой 2023 года ФИО9 стало известно, что в доме кто-то проживает, затем получено исковое заявление о признании договоров купли-продажи недействительными и истребовании имущества из его владения.

Указанные обстоятельства препятствуют ответчику в реализации его прав собственника, а именно ФИО9 лишен возможности пользования жилым помещением, он не может выполнить ремонтные работы, распорядиться имуществом по своему усмотрению.

Истец ФИО1, его представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО9 просили отказать. ФИО1 пояснил, что после освобождения из мест лишения свободы он проживал в доме по ул. Красильникова, 29, ФИО9 он никогда не видел, никто не пытался его выселить из указанного жилого помещения, бремя содержания имуществом несет истец. Какие-либо ремонтные работы в доме не проводились, требования от ФИО9 об освобождении дома для осуществления ремонтных работ не поступали.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ранее участвуя в судебных заседаниях, исковые требования признала, представив письменное заявление.

Ответчики ФИО7, ФИО8, ФИО9, представитель ответчика ФИО9 – ФИО10 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом посредством почтовой связи, а также посредством телефонной связи. Представитель ответчика ФИО9 – ФИО10 представил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю Межмуниципальный Бийский отдел в судебное заседание также не явился, извещен надлежащим образом.

С согласия участников процесса дело рассмотрено судом при настоящей явке.

Выслушав пояснения лиц участвующих в деле, изучив материалы настоящего гражданского дела, материалы уголовного дела №1-226/2023, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов гражданского дела, ответчик ФИО9 является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 66).

Право собственности ФИО9 зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 30 мая 2019 года, согласно которому ФИО7 и ФИО8 продали ФИО9 указанное имущество (л.д. 56).

Право собственности ФИО7 и ФИО8 на жилой дом и земельный участок возникло на основании договора купли-продажи от 4 октября 2018 года, согласно которому ФИО3 продала дом и земельный участок по адресу: <адрес> ФИО7 и ФИО8 (л.д. 54).

ФИО3, в свою очередь, стала собственником указанного имущества на основании договора купли-продажи, в котором в качестве продавца был указан ФИО1 Переход права собственности от ФИО1 к ФИО3 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 08 августа 2018 года.

Оспаривая договоры купли-продажи от 08.08.2018, от 04.10.2018, от 30.05.2019 ФИО1 указывает на их недействительность, в связи с тем, что договоры им не подписывались, распоряжение на продажу имущества он не давал.

Разрешая требования истца ФИО1 об оспаривании договора купли-продажи от 8 августа 2018 года, суд принимает во внимание следующее.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 166 пп. 1, 2 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требования о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе, повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Вступившим в законную силу приговором Бийского городского суда от 15.06.2023 по уголовному делу №1-226/2023 установлено, что ФИО3 совершила хищение чужого имущества при следующих обстоятельствах.

В период времени с 00 часов 00 минут 01 июля 2018 года до 24 часов 00 минут 08 августа 2018 года, у ФИО3, которая находилась в <адрес>, возник преступный умысел, направленный на приобретение права на дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащих ФИО1, путем обмана, при этом, ФИО3 решила, что оформит документы на продажу дома и земельного участка от имени своего отца, без его ведома, реализуя который, ФИО3 предложила неустановленному следствием лицу за вознаграждение в сумме 50 000 рублей оформить документы на продажу вышеуказанного дома и земельного участка от имени ФИО1, без его участия и согласия, на что неустановленное следствием лицо ответило согласием, тем самым вступив с ФИО3 в преступный сговор, распределив между собой роли, согласно которым ФИО3 предоставит документы о собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, и выступит в роли покупателя, а неустановленное следствием лицо изготовит договор купли-продажи дома и земельного участка по вышеуказанному адресу, в котором поставит подпись от имени ФИО1 без его ведома и согласия, и выступит в роли продавца при оформлении документов.

Реализуя свой совместный преступный умысел, осознавая общественно-опасный и противоправный характер своих действий, действуя из корыстных побуждений, предвидя наступление общественно-опасных последствий в виде причинения материального ущерба собственнику и желая наступления данных последствий, ФИО3, находясь на участке местности, расположенном около <адрес>, согласно ранее распределенным ролям, в период времени с 00 часов 00 минут 01 июля 2018 года до 24 часов 00 минут 08 августа 2018 года, передала документы на право собственности дома и земельного участка по вышеуказанному адресу, принадлежащее ФИО1, неустановленному следствием лицу с целью оформления документов на свое имя, при этом ФИО3 достоверно знала, что она не имеет права распоряжаться каким-либо образом имуществом ФИО1 или обращать его в свою пользу. Неустановленное следствием лицо, согласно ранее распределенным ролям, в указанный период времени, изготовило договор купли - продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, где от имени ФИО1 неустановленное лицо поставило подпись, достоверно зная, что ФИО1 не давал согласия на отчуждение дома и земельного участка.

После чего, продолжая реализовывать свой совместный преступный умысел, ФИО3 и неустановленное следствием лицо, находясь по адресу: <адрес>, сдали специалисту 1 категории Бийского филиала КАУ «МФЦ Алтайского края» ФИО15 документы на регистрацию перехода права собственности дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, от ФИО1 к ФИО3, не посвящая при этом ФИО15 в свои преступные намерения, который, не подозревая о преступных намерениях ФИО3 и неустановленного следствием лица, принял у них документы на регистрацию перехода права собственности дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

08 августа 2018 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № о государственной регистрации права собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, на имя ФИО3

08 августа 2018 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № о государственной регистрации права собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, на имя ФИО3

Тем самым ФИО3, действуя совместно с неустановленным следствием лицом, путем обмана приобрела право собственности на имущество ФИО1:

- на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, стоимостью 2 953 955 рублей 20 копеек,

- на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, стоимостью 356 707 рублей 00 копеек, причинив тем самым потерпевшему ФИО1 материальный ущерб на общую сумму 3 310 662 рубля 20 копеек, который является для него особо крупным.

ФИО3 признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, то есть мошенничества (хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием), совершенного организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, ей назначено наказание в виде лишения свободы условно.

В соответствии с ч.4 ст.61 ГПК РФ вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

На основании изложенного суд соглашается с доводами истца ФИО1 о том, ФИО1 не подписывал договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, указанное имущество выбыло из его владения помимо его воли, следовательно, данное имущество было продано неуполномоченным на совершение данной сделки лицом, указанная сделка является недействительной в соответствии с ч.1 ст.168 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах суд удовлетворяет требования истца о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 8 августа 2018 года, заключенного между ФИО1 и ФИО3

Приходя к такому выводу, суд также учитывает, что ответчик ФИО3 исковые требования признала в полном объеме.

Разрешая спор в части требования ФИО1 об истребовании из незаконного владения ФИО9 жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, и возврате имущества в собственность ФИО1, а также встречные исковые требования ФИО9 о признании его добросовестным приобретателем спорного имущества, суд исходит из следующего.

П. 1 ст.302 ГК РФ установлено, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.34 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст.ст.301, 302 ГК РФ. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам ст.ст.301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

В п.35 данного постановления указано, что, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст.ст.301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст.ст.301, 302 ГК РФ.

Кроме того, в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года №6-П указано, что ГК РФ не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых способов; граждане и юридические лица в силу ст.9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению. Вместе с тем в этом же постановлении указано, что, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст.302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст.167 ГК РФ должно быть отказано.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст.302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация) (п.3.1)

Из приведенных положений закона и актов его толкования следует, что зарегистрированное право собственности лица, владеющего имуществом, приобретенным по сделке не у истца, а у другого лица, может быть оспорено истцом путем истребования этого имущества по основаниям, предусмотренным ст.302 ГК РФ, с установлением всех необходимых для этого обстоятельств, в том числе, связанных с защитой прав добросовестного приобретателя, и с соответствующим распределением обязанностей по доказыванию.

В п.39 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 разъяснено, что, по смыслу п.1 ст.302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что совокупностью доказательств по делу, в том числе пояснениями истца ФИО1, ответчика ФИО3, приговором Бийского городского суда Алтайского края от 15.06.2023, подтверждается отсутствие намерений у ФИО1 по продаже принадлежавшего ему жилого дома и земельного участка, отсутствие факта получения ФИО1 денежных средств после продажи жилого дома и земельного участка.

Доказательств наличия у ФИО1 воли на выбытие вышеуказанного имущества в материалы дела не представлено.

Таким образом, поскольку ФИО1, будучи собственником жилого дома и земельного участка не имел намерения отчуждать указанное имущество своей дочери ФИО11, что подтверждено вступившим в силу приговором суда, жилой дом и земельный участок по <адрес>, являются выбывшими из владения собственника помимо его воли, в связи с чем он вправе истребовать спорное имущество.

Поскольку зарегистрированное право собственности лица, владеющего имуществом, приобретенным по сделке не у истца, а у другого лица, может быть оспорено ФИО1 путем истребования этого имущества по основаниям, предусмотренным ст.302 ГК РФ, оснований для признания недействительными договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>: от 4 октября 2018 года между ФИО3 и ФИО7, ФИО8, от 29 мая 2019 года между ФИО7, ФИО8 и ФИО9 суд не усматривает. Данное требование истца судом отклоняется, поскольку ФИО1 в данном случае выбран ненадлежащий способ защиты права.

Встречный иск ФИО9 о признании добросовестным приобретателем судом отклоняется.

Как следует из объяснений ФИО3, данных в рамках уголовного дела № 1-226/2023, ее отец ФИО1 владел на праве собственности жилым домом, находящемся по адресу: <адрес>. В 2013 году ее отец был привлечен к уголовной ответственности по ст. 228 УК РФ находился в местах лишения свободы до 24.12.2019. В августе 2018 года у ФИО3 возникли финансовые трудности для того, чтобы решить финансовые трудности она обратилась к своей знакомой ФИО12, занимающейся риэлтерской деятельностью с просьбой занять денежные средства. На просьбу занять денежные средства ФИО4 ответила отказом, сославшись на отсутствие денежных средств. При этом ФИО4 сказала, что у нее есть знакомый ФИО13 Р, готовый дать ФИО3 денежные средства под проценты, с условием передачи в залог ему жилого помещения. Так как у ФИО3 в собственности не было жилых помещений, она решила сделать следующим образом, она решила оформить на свое имя право собственности на дом, принадлежащий ее отцу ФИО1, после чего обратится к ФИО7 для получения денежных средств под проценты. Для того, чтобы оформить право собственности на жилой дом на свое имя ФИО3 решила сделать договор купли-продажи, согласно которому ее отец продал ей свой дом. В сети «Интернет» она нашла объявление на изготовление документов, позвонила по номеру телефону, указанному в объявлении и назначила встречу, через день приехал мужчина, которому она сообщила, что ей необходимо сделать документы по купли-продажи дома, при этом ФИО3 прислала ему все имеющиеся у нее документы на дом, а также документ, содержащий оригинал подписи отца. Также она попросила помочь оформить данную сделку в МФЦ без участия отца. О том, что ФИО3 оформила право собственности на дом на свое имя, отцу не было известно. ФИО3 хотела лишь временно пользоваться домом для получения денег под проценты, после оплаты денежных средств она хотела вернуть право собственности ФИО1

После получения документов о регистрации на ее имя ФИО3 встретилась с ФИО12 и сообщила, что она поговорила с ФИО13 по поводу получения займа. Через несколько дней ФИО3 встретилась с ФИО12 и ФИО13 с целью обсуждения условий получения займа. ФИО13 сообщил, что готов дать ФИО3 1 000 000 руб. под 7,5% в месяц под залог дома, при этом залог дома будет оформлен договором купли-продажи между ней и ФИО13. После того, как документы на регистрацию договора купли-продажи были сданы в МФЦ, ФИО13 передал ФИО3.М. денежные средства в размере 350 000 руб. Со слов ФИО13 у него не было в наличии необходимой суммы. Далее в офисе ФИО12 ФИО3 по ее просьбе передала ей данные денежные средства в долг на 2 недели, так как она ранее предложила ей заработать денежные средства, передав деньги для совершения сделок по купли-продажи объектов недвижимости.

Через некоторое время частями ФИО7 передал ей 100 000 руб. и 300 000 руб., оставшиеся денежные средства в размере 250 000 руб. ФИО13 ей не передал, со слов ФИО13 он учел их в качестве оплаты процентов, так как у нее не было денежных средств, чтобы платить по процентам.

В мае 2019 года к ней домой приехала ФИО4, сообщив, что ФИО7 переживает по поводу не выплаты процентов, и предложила перезаложить дом у ФИО9 При этом дом будет заложен за 1650 000 руб., 1000 000 руб. получит ФИО7 в качестве оплаты долга ФИО3 При этом ФИО3 будет должна теперь ФИО9, а 650 000 руб. заберет ФИО4 Присутствие ФИО3 при получении займа было обязательно в связи с тем, что она проживала в указанном доме. ФИО9 хотел осмотреть дом и побеседовать с ФИО3, так как ему было известно от ФИО13 и ФИО23, что фактическим владельцем дома является ФИО3 и займ нужен именно ей. В этот же день ФИО23 вечером того же дня приехала к ФИО3 домой, чтобы она написала расписку о том, что она обязуется выплатить ФИО7 проценты в сумме 300 000 руб. до августа 2019 года. В настоящее время собственником дома является ФИО9 При этом ФИО3 до настоящего времени не выплатила долг ФИО9

В декабре 2019 года ФИО3 узнала, что ее отца освобождают из мест лишения свободы. Она хотела до освобождения отца оформить дом на отца. Обратилась к ФИО4, однако последняя пояснила, что дом по документам принадлежит ФИО9 Тогда ФИО3 обратилась к ФИО9, ФИО9 пояснил, что ФИО4 должна ему деньги, пока она не вернет деньги, дом он также не вернет. ФИО4 поясняла, что она все вернет, однако дом до сих пор находится в собственности ФИО9 Денежные средства ФИО17 ни ФИО3, ни ФИО9 не вернула. ФИО3 также долг ФИО9 не выплатила. После освобождения отца ФИО3 рассказала ему все обстоятельства оформления дома на иных лиц, поругалась с отцом и выехала из дома. При этом до освобождения отца и после переоформления дома на иных лиц ФИО3 продолжала проживать в указанном доме. Ее отец до настоящего времени продолжает проживать в доме.

ФИО7 в рамках уголовного дела № 1-226/2023 пояснял, что в 2018 году он занимался выдачей займов под проценты физическим лицам. У него есть знакомая ФИО4, которая занималась риэлтерской деятельностью. Осенью 2018 года к ФИО7 обратилась ФИО4, которая сказала, что у нее есть знакомая, которой нужны денежные средства в сумме около 1000000 рублей. ФИО7 сказал, что такую сумму он может дать под залог недвижимости. Через некоторое время ФИО4 познакомила его с ФИО3, которая пояснила, что у нее в собственности есть жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. С ФИО3 обсудили условия сделки, а именно ФИО7 сказал, что залог дома будет оформлен договором купли-продажи, так как в случае невыплаты долга это упрощало процедуру продажи дома и возврата его денежных средств. При этом ФИО7 сразу пояснил, что, если ФИО3 выплатит ему долг в полном объеме, дом будет оформлен в ее собственность. ФИО3 согласилась на данные условия. ФИО7 должен был передать ФИО3 денежные средства в сумме 1 000 000 рублей под залог дома под 7,5 или 8 %, точно он не помню. ФИО7 посмотрел документы на дом. Дом был в собственности ФИО3 Каких-либо ограничений на дом наложено не было. Они обговорили все условия, после чего разошлись.

Документы на куплю-продажу дома готовила ФИО4 04.10.2018 ФИО7, ФИО3 и ФИО4 встретились в МФЦ, расположенном по <адрес>, где оформили договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому ФИО3 продала указанный дом ФИО7 за 950000 рублей и земельный участок за 50000 рублей. ФИО7 передал ФИО3 денежные средства частями. Оставшиеся денежные средства были переданы ФИО3 позже. В итоге ФИО3 получила 1000 000 руб. После оформления дома в собственность ФИО7 ФИО3 продолжила проживать в указанном доме.

В мае 2019 года к ФИО7 обратилась ФИО3, пояснив, что хочет перезаложить дом под большую сумму и под более выгодные условия. ФИО7 согласился. Покупателем выступал ФИО9. На каких условиях договорились ФИО3 и ФИО9, ФИО7 не известно. Было только условие, что ему будут погашены денежные средства в сумме 1000000 рублей, так как ФИО3 оплачивала только проценты со своего долга. Залог также был оформлен договором купли-продажи дома. ФИО9 передал ФИО7 денежные средства в сумме 1000000 рублей. ФИО7 и ФИО9 подписали договор купли-продажи дома в Росреестре г. Бийска, после чего дом по адресу: <адрес> был оформлен в собственность ФИО9

Согласно объяснениям ФИО9, данных в рамках уголовного дела № 1-226/2023, от 09 марта 2020 года, в 20 числах мая 2019 года ему позвонила знакомый риэлтор ФИО4 и предложила приобрести дом и земельный участок по адресу: <адрес> недорого. Данное предложение его заинтересовало, тогда он совместно с ФИО4 посмотрел дом и земельный участок. После чего созвонился с собственником дома ФИО7 и обсудил условия сделки, по которым он должен был передать ФИО7 1000 000 руб. и ФИО4 1000 000 руб. После того, как ФИО9 и ФИО7 договорились ФИО4 подготовила договор купли-продажи. 29.05.2019 ФИО9 встретился с ФИО7 в Росреестре. После подписания договора ФИО5 передал ФИО7 1 000 000 руб., а также 1000 000 руб. ФИО4 В феврале 2020 года ФИО9 позвонила неизвестная девушка, которая представилась ФИО3, бывшим собственником дома по адресу: <адрес> и потребовала вернуть ей купленный дом и земельный участок, аргументируя тем, что может аннулировать сделку.

Как следует из объяснений ФИО9, данных в рамках уголовного дела № 1-226/2023, от 24 ноября 2022 года, в 20 числах мая 2019 года ему позвонил знакомый риэлтор ФИО4, которая занимается недвижимостью и предложила ему приобрести дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Предложение ФИО9 заинтересовало. Он вместе с ФИО4 посмотрел дом и земельный участок. Дом ему понравился, затем он позвонил ФИО6 Р.В., собственнику дома и обговорил с ним условия. ФИО7 ФИО9 должен был передать 1000 000 руб. и 650 000 руб. он договорился передать ФИО4, так как она нашла дом. С ФИО3 ФИО9 обращался, когда приезжал смотреть дом. Она на тот момент жила в указанном доме. ФИО3 была не против продажи дома. 29.05.2019 ФИО9 встретился с ФИО7 в Росреестре. Присутствовала ли там ФИО3 он не помнит. В Росреестре ФИО7 и ФИО9 оформили сделку купли-продажи дома и земельного участка. ФИО7 ФИО14 передал 1000 000 руб. и 650 000 руб. передал ФИО4 Позже со слов ФИО4 он узнал, что ФИО4 передала деньги ФИО3 Дом и земельный участок находятся в его собственности.

Согласно пояснениям ФИО4, данных в рамках уголовного дела № 1-226/2023, в конце июля или в начале августа 2018 года, точную дату она не помнит, к ней обратилась ФИО3, которую она знает более 10 лет, с вопросом у кого можно занять денежные средства в сумме около 1000000 рублей. ФИО4 позвонила своим знакомым с данным предложением, один из них ФИО7, заинтересовался предложением и сказал, что может дать такую сумму только под залог недвижимости. ФИО3 сообщила, что хочет взять у ФИО7 деньги под залог дома и земельного участка по адресу: <адрес>. ФИО4 организовала встречу ФИО3 и ФИО7, на которой они договорились о том, что ФИО13 даёт ФИО16 1000000 рублей под проценты (около 8-10 процентов в месяц), взамен ФИО3 должна перевести на ФИО7 дом по адресу<адрес>. Передача дома и земельного участка от ФИО22 ФИО18 Р. оформлялась договором купли-продажи.

Так как у ФИО7 не было полной суммы, после оформления дома и земельного участка на него, он передал часть денежных средств (наличными) ФИО3, оставшуюся сумму он отдавал ФИО3 через определенное время, когда именно ФИО4 не помнит. После того как ФИО7 передал часть денежных средств ФИО3, ФИО4 взяла у ФИО3 350 000 руб. в долг, из которых она рассчиталась по своим кредитным обязательствам, а часть денег вложила в дом, который она последствии продала и вернула денежные средства ФИО3 с процентами около 100 000 рублей.

ФИО3 первые месяцы выплачивала ФИО7 проценты, но потом перестала платить, после чего ФИО7 сказал ФИО3, что ему нужны деньги, в связи с чем ФИО3, опять позвонила ФИО4 и спросила, можно ли перезаложить дом, так как ФИО7 понадобились деньги, а также она хотела перезаложить дом за большую сумму. ФИО4 снова позвонила своим знакомым и предложила дом ФИО3 ФИО9 Его предложение заинтересовало. ФИО4 показала дом ФИО9, дом ему понравился, тогда она дала ему контакты ФИО7 и ФИО3 ФИО9 сам встречался с ФИО13 и ФИО16 и обговаривал условия. ФИО4 известно, что ФИО9, рассчитался с ФИО7 за ФИО3, а также заплатил ФИО3, определенную сумму. Сумма сделки была около 1 650 000 рублей.

Согласно пояснениям ФИО1, данных в рамках уголовного дела № 1-226/2023, после освобождения из мест лишения свободы он вернулся домой по адресу: <адрес>, он являлся хозяином этого дома с 1988 года, строил его сам. Дома его встретила дочь ФИО3 и ее сожитель, впоследствии они поругались. ФИО1 остался в доме один, стал проживать в указанном доме. В феврале 2020 года от соседей узнал, что не является хозяином дома, что дом вроде бы находится в залоге. В отделе полиции он узнал, что собственником дома является ФИО3 При этом никаких документов о продаже дома ФИО1 не подписывал.

В судебном заседании при рассмотрении настоящего дела истец ФИО1 пояснил, что с момента освобождения из мест лишения свободы проживал в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. Кто такой ФИО9, он не знал до того, как увидел все договоры купли-продажи на дом. ФИО9 никогда не приходил, не предпринимал попыток выселить ФИО1 из жилого помещения, не осуществлял ремонтные работы в доме. До освобождения в доме проживала дочь ФИО1 – ФИО3

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю. Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Одновременно п. 1 ст. 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абз. 1); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2).

Таким образом, ст.ст. 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

Согласно п. 11 договора купли продажи от 29 мая 2019 года продавец передает покупателю дом и земельный участок и относящиеся к ним документы непосредственно при подписании договора, которые по взаимному согласию сторон будет иметь и силу атак передачи.

Между тем указанная информация заведомо недостоверна, продавцы ФИО7 и ФИО8 не могли передать жилой дом и земельный участок продавцу ФИО9, поскольку указанное имущество находилось во владении ФИО3, что подтверждается совокупностью исследованных судом доказательств. Согласно пояснениям ФИО9, данных в рамках расследования уголовного дела № 1-226/2023 24 ноября 2022 года, он знал, что на момент совершения сделки купли-продажи в доме проживала ФИО3, несмотря на то, что приобретал имущество у Ш-вых.

Каких-либо доказательств того, что у ФИО9 имелись ключи от дома, он пытался вселиться в дом или выселить проживающих в нем ФИО3, а впоследствии ФИО1, осуществлял какие-либо ремонтные работы для поддержания имущества в надлежащем состоянии, материалы дела не содержат и ФИО9 не представлены.

Также суд принимает во внимание, что согласно пояснениям ФИО3, ФИО7, ФИО4, данных в рамках расследования уголовного дела № 1-226/2023, сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> от 29 мая 2019 года, фактически прикрывала договор займа, обеспеченного залогом недвижимости.

При таких обстоятельствах суд не может согласиться с доводами истца по встречному иску, поскольку ФИО9 при установленных выше обстоятельствах нельзя признать добросовестным приобретателем спорного имущества, а потому встречный иск подлежит отклонению.

В связи с этим жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> края подлежат истребованию из чужого незаконного владения ФИО9 в собственность ФИО1, на данное имущество следует признать право собственности ФИО1, прекратив право собственности на спорное жилое помещение ФИО9

В соответствии с требованиями ст.98, 103 ГПК РФ с ФИО3, ФИО9 в доход муниципального образования город Бийск следует взыскать государственную пошлину в размере по 11 476, 93 рубля с каждого (22 953,86 руб./2 = 11 476, 93 рубля., исходя из кадастровой стоимости жилого дома и земельного участка – 2950772, 73 руб. (576 946, 73 руб.+ 2373826 руб.)).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес>, заключенный 8 августа 2018 года между ФИО1 (ИНН №), с одной стороны, и ФИО3 (ИНН №), с другой стороны.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО9 (ИНН №) в собственность ФИО1 (ИНН №) жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать право собственности ФИО1 (ИНН №) на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, прекратив право собственности ФИО9 на указанное имущество.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО9 к ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем отказать в полном объеме.

Взыскать с ФИО3 (ИНН №) в доход муниципального образования город Бийск государственную пошлину в размере 11 476 руб. 93 коп.

Взыскать с ФИО9 (ИНН №) в доход муниципального образования город Бийск государственную пошлину в размере 11 476 руб. 93 коп.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья А.А.Шелковникова