Производство № 2-4752/2023
УИД 28RS0004-01-2023-004935-14
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
8 ноября 2023 года город Благовещенск
Благовещенский городской суд Амурской области в составе:
Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,
При секретаре судебного заседания Назаровой М.Г.,
С участием истца – ФИО1, представителя истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО3, ответчика – ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5, ФИО1 к ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 о признании сделки недействительной, исключении сведений из ЕГРН, признании права собственности на земельный участок,
установлено:
ФИО5, ФИО1 обратились в суд с исковым заявлением к администрации г. Благовещенска, ФИО4, ФИО6 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, в обоснование требований которого указано, что ФИО5 является собственником индивидуального гаража, расположенного внутри гаражного блока, в 23 квартале г. Благовещенска. 26.07.1999 года между ФИО7 и ОАО «Амурэлектромонтаж» был заключен договор на строительство гаража № 9 в квартале 23 г. Благовещенска. 11.01.2020 года, застройщик, после полной оплаты по договору, передал ФИО7 построенный гараж, но в связи с тем, что застройщик не ввел гараж в эксплуатацию, оформить на него право в установленном законом порядке, ФИО7 не смогла. Поэтому право было зарегистрировано на основании решения Благовещенского городского судебного участка № 2 от 15.12.2006 года. Право оспорено не было. 08.02.2008 года гараж был продан ФИО7 ФИО8, который в свою очередь продал данный гараж, 19.05.2008 года, ФИО5, которая до настоящего времени открыто владеет и пользуется гаражом. ФИО5 узнала о том, что земельный участок под ее гаражом принадлежит ФИО4, после того, как последний в апреле 2021 года обратился в суд с исковым заявлением о сносе самовольной постройки. Дело рассматривалось Благовещенском городским судом Амурской области (№ 2-3896/2021 ~ М-2045/2021). Суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Решение вступило в законную силу 06.12.2021 года. ФИО1 является собственником индивидуального гаража, расположенного в 23 квартале г. Благовещенска. 9 декабря 2021 года ФИО4 подал в Благовещенский городской суд Амурской области исковое заявление о взыскании с ФИО1 неосновательного обогащения. Дело рассматривалось Благовещенском городским судом Амурской области (№ 2- 965/2022 ~ М-9497/2021). Исковое заявление оставлено без рассмотрения. Решение вступило в законную силу 03.03.2022 года.
Считают, что при заключении договора купли-продажи земельных участков от 18.03.2014 года, между ООО «Агентством недвижимости «Акцепт» (продавец) и ФИО4 (покупатель) по продаже земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, ***, *** в границах которых находятся объекты недвижимости – гараж с кадастровым номером ***, принадлежащий на праве собственности ФИО1, гараж с кадастровым номером ***, принадлежащий на праве собственности ФИО5, ответчиком были нарушен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости. В связи с чем, при отчуждении земельного участка права и законные интересы истцов не были учтены, данные сделки совершены без участия истцов, в связи с чем, нарушены требования закона и права. законные интересы лица, а сделка является недействительной в силу ее ничтожности.
На основании вышеизложенного, истцы, уточнив требования искового заявления, просят суд: признать недействительной сделку по отчуждению ООО «Агентство недвижимости «Акцепт» пользу ФИО4 земельных участков с КН ***,площалью 23 кв.м и КН ***, общей площадью: 24 кв.м., расположенных в Благовещенске, Амурской области, квартал 23, по Договору купли-продажи земельного участка от 18.03.2014 года; исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности ФИО4 земельный участок с КН ***,площадью 23 кв.м и КН ***, общей площадью 24 кв.м, расположенных в г. Благовещенске, Амурской области, квартал 23; признать право собственности ФИО5 на земельный участок с КН ***, общей площадью: 23 кв.м., расположенный в г.- Благовещенске, Амурской области, квартал 23; признать право собственности ФИО1 на земельный участок с КН ***, общей площадью: 24 кв.м., расположенный в г. Благовещенске, Амурской области, квартал 23.
Как следует из возражения на исковое заявление, направленное в суд ответчиком требование о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков от 18.03.2014 года, заключенного между отчуждению ООО «Агентство недвижимости «Акцепт» пользу ФИО4, было предметом другого судебного разбирательства и решением Благовещенского городского суда по делу № 2-3818/2022 от 07.12.2022 года, оставленным в силе апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 19 апреля 2023 года, отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительными Договора купли-продажи от 18.03.2014 заключенного между ООО «Агентство недвижимости «Акцепт» и ФИО4 Истцами не представлено доказательств, подтверждающих право владения либо пользования истцами спорным земельным участком для строительство гаража. Кроме этого, за истцом ФИО1 признано право собственности на самовольную постройку - гараж, площадью по наружным обмерам 24,00 кв.м., расположенный в квартале 23 решением Благовещенского городского суда от 26.03.2012 по делу № 2-2027/2012 на земельном участке с кадастровым номером ***. На момент принятия указанного решения суда земельный участок с кадастровым номером *** на праве собственности принадлежал ООО «Агентство недвижимости «Акцепт», что не оспаривается ответчиком и подтверждается материалами дела. Таким образом, с 26.03.2012 истец ФИО1 был уведомлен о наличии права собственности на земельный участок с кадастровым номером ***.
Истец ФИО5 приобрела по договору купли-продажи от 12.05.2008 г гараж площадью 18,5 кв м, расположенный в границах земельного участка ***. Право собственности первоначального собственника на обьект недвижимости возникло в декабре 2006 года на основании решения мирового судьи Амурской области по Благовещенскому судебному участку № 2 от 15 декабря 2016 года. На момент принятия указанного решения суда земельный участок с кадастровым номером *** на праве собственности принадлежал ООО «ЭМО» и ООО «Аверс-ЭТК» и первоначальному собственнику ФИО7 было об этом известно.
Право, установленное решением суда, возникает с момента, определенного решением суда. Если момент возникновения права не указан в решении, то право на недвижимое имущество по общему правилу возникает с момента его государственной регистрации (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, права истцов на приватизацию земельных участков не могли возникнуть ранее вступления в силу решений суда о признании права собственности на объекты недвижимости, поскольку объектов права(гаражей) не существовало, как и не существовало право распоряжения ими у истцов.
Кроме этого, ответчик полагает, что истцами выбран не надлежащий способ защиты прав, поскольку имеется специальный способ защиты преимущественного права покупки - иск о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке.
Ответчик, считает, что истцами пропущен срок исковой давности на обращения в суд с иском о признании сделки недействительной, который следует исчислять с даты заключения договора купли-продажи от 18.03.2014 года, то есть с 19.03.2017 года истек срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности сделки.
Из отзыва, направленного в суд представителем администрации города Благовещенска, участвующим в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, следует, что решением Благовещенского городского суда от 19.12.2016 года по делу № 2-11826/2016 по иску ФИО9 к администрации города Благовещенска, Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска отказано в признании недействительным договора купли-продажи земельного участка о 26.04.2006 года № 104, заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ООО «ЭМО», ООО «Аверс-ЭТК», в связи с чем, производство по делу по настоящему исковому заявлению необходимо прекратить.
Кроме этого, в производстве Благовещенского городского суда находилось гражданское дело № 2-5688/2023 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 о признании сделки недействительной, исключении сведений из ЕГРН, признании права собственности на земельный участок.
Как следует из содержания искового заявления ФИО2, у истца на праве собственности имеется гараж № 22, расположенный внутри гаражного блока в 23 квартале г. Благовещенска на земельном участке, имеющем кадастровый номер ***. Гараж истца имеет следующие характеристики: 1-этажный, общая площадь 19,8 кв. м., инвентарный номер 01-0101653, кадастровый номер: ***. Право собственности за СкляР.Р.С. на указанный гараж признано на основании решения Благовещенского городского суда Амурской области от 20.10.2010 по делу № 2-9811/2010.
В начале января 2022 года ФИО2 получил из Благовещенского городского суда Амурской области определение о принятии искового заявления к производству суда от 13.12.2021 г. по делу № 2-963/2022, из содержания которого следовало, что ФИО4 (не известный ранее истцу) обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с него основательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов. 10.01.2022 представителями ФИО2 в Благовещенский городской суд было подано ходатайство об ознакомлении с материалами дела № 2-963/2022. 11.01.2022 ознакомившись с материалами дела, в т.ч. с исковым заявлением ФИО2 узнал о том, что земельный участок с кадастровым номером ***, на котором расположен его гараж был отчужден ООО «Агентство недвижимости «Акцепт» по договору купли-продажи от 18.03.2014 в пользу ФИО4.
Договор купли-продажи от 18.03.2014 в части отчуждения ООО «Агентство недвижимости «Акцепт» в пользу ФИО4 земельного участка с кадастровым номером ***, расположенном по адресу: <...> полагает является ничтожным, поскольку после продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу. Такая сделка нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, которому отчужден объект недвижимости, а следовательно, может быть квалифицирована как ничтожная (п. 2 ст.168 ГК РФ, п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25). Полагает, что с момента передачи ООО «Амурэлектромонтаж» истцу построенного гаража, земельный участок, находящийся под ним в силу закона, должен был перейти в собственность ФИО2, поскольку он предоставлялся и выделялся специально под строительство этого гаража.
С учетом, вышеизложенного истец ФИО2, уточнив требования искового заявления, просит суд: признать недействительной сделку по отчуждению ООО «Агентство недвижимости «Акцепт» в пользу ФИО4 земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 22 кв. м., расположенного по адресу: <...> основанную на договоре купли-продажи от 18.03.2014 года; исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведений о: праве собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 22 кв. м., расположенного по адресу: <...> признать за СкляР.Р. С. право собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 22 кв. м., расположенного по адресу: <...>
Как следует из возражения на исковое заявление, направленного в суд ответчиком, решением Благовещенского городского суда от 20.10.2010 по делу № 2-9811/2010 за истцом признано право собственности на самовольную постройку - гараж, площадью по наружным обмерам 22,0 кв.м., расположенный в квартале 23 г. Благовещенска на земельном участке с кадастровым номером ***. Указанным решением признано право собственности на объект недвижимости находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу. Доказательств по правилам статьи 56 ГПК РФ передачи в собственность земельного участка кадастровым номером *** гражданину ФИО2 в материалы дела не предоставлено. Отношения, при которых объект недвижимости находится на земельном участке, принадлежащем другому лицу регулируются правилами статьи 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными статьей 287.3 названного кодекса. В исковом заявлении отсутствует указание на обстоятельства, свидетельствующих о предоставлении истцу уполномоченным лицом земельного участка на праве собственности, либо на ином вещном праве. Решение юридического лица о строительстве для ФИО2 гаража на земельном участке из числа земель, предоставленных в пользование организации, в отсутствие соответствующего акта органа местного самоуправления, не свидетельствует о наличии оснований, предусмотренных земельным законодательством, для предоставления истцу земельного участка в собственность. Между тем истец не был лишен права приобретения земельного участка, расположенного под гаражным боксом, в собственность за плату, в том числе, путем согласования стоимости с собственником земельного участка ООО «Агентство недвижимости акцепт». Отсутствие доказательств, свидетельствующих о предоставлении истцу уполномоченным лицом земельного участка на праве собственности, исключает возможность удовлетворения заявленных истцом требований как о признании недействительной сделки по отчуждению ООО «Агентство недвижимости акцепт» в пользу ФИО4 земельного участка с расположенных в г Благовещенске Амурской области с кадастровым номером ***, так и о признании за ним права собственности на спорный земельный участок. Право собственности на спорный земельный Участок с учетом положений пункта 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть зарегистрировано за ним только в случае приобретения земельного участка на основании договора купли-продажи у нынешнего собственника. Доводы истца о том что земельный участок С кадастровым номером *** и расположенный на нем объект недвижимости -гараж с кадастровым номером ***:490 принадлежал одному лицу (ООО « Агентство недвижимости «Акцепт») и оно раздельно осуществило их отчуждение опровергается материалами дела. Исходя из мотивировочной части решения Благовещенского городского суда от 20.10.2010 по делу № 2- 9811/2010 ФИО2 самовольно и за свой счет построил гараж в границах спорного земельного участка. О чем им было указано в исковом заявлении.
Кроме этого, истец пропустил срок исковой давности в отношении требований о признании договора недействительным, поскольку проявляя достаточную осмотрительность и озабоченность своим объектом недвижимости неразрывно связанным с землей должен был знать о наличии зарегистрированных прав на земельный участок с кадастровым номером ***. Тем более что сведения о правах на земельные участки являются общедоступными. С 18 апреля 2014 года истцу должно было известно о наличии оспариваемого договора купли-продажи. С настоящим иском истец обратился в суд 03 июля 2023 г., то есть с пропуском предусмотренного законом трехлетнего срока для обращения в суд с требованиями о признании сделки недействительной. На основании изложенного просит суд в исковых требованиях отказать.
Определением Благовещенского городского суда от 25.07.2023 года объединены для совместного рассмотрения и разрешения в одно производство гражданские дела № 2-4752/2023 по иску ФИО5, ФИО1 к ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки и № 2-5688/2023 по иску ФИО2 к ФИО4 о признании сделки недействительной, исключении сведений из ЕГРН, признании права собственности на земельный участок.
В ходе судебного заседания истец ФИО1, представители истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО3 настаивали на доводах искового заявления, указала, что перевод прав и обязанностей по сделке в данном споре является ненадлежащим способ защиты, поскольку сделка купли-продажи не исполнена сторонами, имущество не передано продавцом и не принято покупателем.
В ходе судебного заседания ответчик ФИО4 просил в иске отказать, согласно доводов, изложенных в возражениях на исковые заявления ФИО5, ФИО1 и ФИО2, заявил о пропуске истцами срока исковой давности.
В судебное заседание не явились: истцы ФИО5 и ФИО2, обеспечивший явку своего представителя, иные лица, участвующие в деле, извещавшиеся надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела. Суд, руководствуясь чч.3, 5 ст. 167 ГПК РФ,
определил:
рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав пояснения представителей истцов по искам, возражения ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истцы являются собственниками объектов недвижимого имущества - гаражей, расположенных в 23 квартале г. Благовещенска: ФИО5 является собственником гаража с инвентарным номером 01-0100687, кадастровым номером ***; ФИО1 гаража с инвентарным номером 01-0106458, кадастровым номером ***, ФИО2 с кадастровым номером ***
Право собственности на гараж с инвентарным номером 01-0100687, решением мирового судьи по Благовещенскому городскому судебному участку № 2 от 15 декабря 2006 года признано за ФИО7, которая по договору купли-продажи от 08.02.2008 года продала гараж с инвентарным номером 01-0100687 в собственность ФИО8, который в свою очередь продал данный гараж, 19 мая 2008 года, ФИО5, которая до настоящего времени открыто владеет и пользуется гаражом.
За ФИО1 право собственности на гараж признано решением Благовещенского городского суда Амурской области от 26 марта 2012 года, вступившим в законную силу 3 мая 2012 года.
За ФИО2 право собственности на гараж признано решением Благовещенского городского суда Амурской области от 20.10.2010 по делу № 2-9811/2010.
Из материалов дела видно, что данные объекты недвижимости были приобретены ФИО1, ФИО2, ФИО7 на основании договоров долевого участия в строительстве индивидуальных гаражей в квартале 23 г. Благовещенска, заключенных в 2004 году с ОАО «Амурэлектромонтаж», которому постановлением мэра г. Благовещенска № 3562 от 10 ноября 2003 года выдано разрешение на строительство 5 надземных автостоянок закрытого типа в квартале 23 г. Благовещенска, согласно прилагаемой схеме участка - территории административно производственной базы ОАО «Амурэлектромонтаж» и ООО «Аверс-ЭТК».
При этом усматривается, что земельный участок площадью 14 061 кв. м под административно-производственную базу в квартале 23 г. Благовещенска передан ОАО «Амурэлектромонтаж» на основании договора № 1377 о предоставлении участков в пользование на условиях аренды, заключенного с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Благовещенска 31 августа 1998 года, сроком на 25 лет, по условиям которого арендатору были предоставлены права использования земельного участка для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок, подсобных помещений и проведения работ по улучшению экологического состояния участка.
Постановлением мэра г. Благовещенска № 78 от 13 января 2003 года утверждены границы земельного участка единого землепользования площадью 11 149 кв. м для административно-производственной базы в квартале 23 г. Благовещенска, состоящего из земельного участка площадью 10 954 кв. м с кадастровым номером *** и земельного участка площадью 195 кв. м, предоставленного договором аренды на землю от 31 августа 1998 года № 1377, который в соответствии с п. 10 названного постановления расторгнут, земельный участок единого землепользования площадью 11 149 кв. м и; категории земель поселений в квартале 23 Центральной планировочной зоны под административно-производственную базу предоставлен в общую долевую собственность (за плату) ОАО «Амурэлектромонтаж» (24/25) и ООО «Аверс-ЭТК» (1/25).
25 апреля 2003 года постановлением мэра г. Благовещенска № 1267 в связи с допущенными ошибками при выполнении чертежа границ земельных участков постановление мэра г. Благовещенска № 78 от 13 января 2003 года отменено, право аренды ОАО «Амурэлектромонтаж» на земельный участок в квартале 23 площадью 14 079 кв. м, предоставленный договором № 1377 от 31 августа 1998 года под административно-производственную базу, прекращено в связи с переоформлением права на землю, договор аренды № 1377 от 31 августа 1998 года расторгнут. Пунктом 6 постановления № 1267 утверждены границы земельного участка площадью 10 670 кв.м. с кадастровым номером *** для административно-производственной базы в квартале 23, п. 7 утверждены границы земельных участков для административно-производственной базы из категории земель поселений в квартале 23, сформированных путем раздела земельного участка площадью 10 670 кв. м. с кадастровым номером *** согласно прилагаемому плану земельного участка № 3 площадью 10 594 кв. м, участка № 5 площадью 46 кв. м. с изменением его разрешенного использования для надземных автостоянок закрытого типа, участка (боксы № 4 и № 5), участка № 5А площадью 30 кв. м с изменением его разрешенного использования для надземной автостоянки закрытого типа.
Названным постановлением земельный участок № 3 площадью 10 594 кв. м из категории земель поселений в квартале 23 Центральной планировочной зоны для административно-производственной базы предоставлен в общую долевую собственность (за плату) ОАО «Амурэлектромонтаж» (19/20) и ООО «Аверс-ЭТК» (1/20).
В границах данного земельного участка с кадастровым номером *** в его северо-восточной части в 2002-2003 годах ОАО «Амурэлектромонтаж» произведено строительство шести помещений вспомогательного назначения, пристроенных к зданию склада литер А14 с инвентарным № 575 площадью 569,40 кв. м для производственных нужд ОАО «Амурэлектромонтаж», которым были присвоены кадастровые номера ***, что установлено вступившим в законную силу решением Благовещенского городского суда от 30 ноября 2020 года по делу № 2-185/2020.
На основании договора купли-продажи от 21 ноября 2003 года, заключенного между ОАО «Амурэлектромонтаж» и ООО «Дальэлетромонтаж», здание склада литер А14 с инвентарным № 575 было продано без строений вспомогательного назначения с кадастровыми номерами *** о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права 28 АА 070397.
В связи с продажей производственных помещений, расположенных на административно-производственной базе в 23 квартале г. Благовещенска, 5 февраля 2004 года ОАО «Амурэлектромонтаж» обратилось к мэру г. Благовещенска с заявлением об отказе от земельного участка площадью 10 594 кв.м и просьбой переоформить право общей долевой собственности на ООО «Дальэлектромонтаж».
Постановлением мэра г. Благовещенска № 1059 от 16 апреля 2004 года в связи с не реализацией права общей долевой собственности ОАО «Амурэлектромонтаж» и ООО «Аверс-ЭТК» на земельный участок площадью 10 594 кв. м данный земельный участок с кадастровым номером ***. имеющий адресный ориентир административно-производственная база по адресу: уд. Амурская, 257 в квартале 23 предоставлен в общую долевую собственность (за плату) ООО «Дальэлектромонтаж» (19/20) и ООО «Аверс-ЭТК» (1/20).
11 ноября 2004 года ОАО «Амурэлектромонтаж» ликвидировано, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.
7 апреля 2006 года постановлением мэра г. Благовещенка № 1040 в связи с государственной регистрацией перехода права собственности на здания, сооружения и не заключением ООО «Дальэлектромонтаж» договора купли-продажи земельного участка площадью 10 594 кв. м (19/20) с кадастровым номером *** постановление мэра г. Благовещенска № 1059 от 16 апреля 2004 года признано утратившим силу в отношении ООО «Дальэлектромонтаж», данный участок предоставлен в общую долевую собственность (за плату) ООО «ЭМО» (19/20).
26 апреля 2006 года между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска (продавец) и ООО «Аверс-ЭТК», ООО «ЭМО» (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать в общую долевую собственность покупателей земельный участок площадью 10 594 кв. м с кадастровым номером ***
В январе 2008 года земельный участок с кадастровым номером *** был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами ***. Гаражи истцов располагались в границах земельного участка с кадастровым номером ***.
15 сентября 2008 года между ООО «ЭМО» (сторона-1) и ООО «Аверс-ЭТК» (сторона-2) заключено соглашение о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, по условиям которого стороны пришли к соглашению о разделе земельного участка с кадастровым номером *** площадью 10 469 кв. м. в собственность ООО «ЭМО» перешли образованные из его состава земельные участки с кадастровыми номерами ***. В собственность ООО «Аверс-ЭТК» перешел земельный участок с кадастровым номером ***. Гаражи истцов располагались в границах земельного участка с кадастровым номером ***, который впоследствии был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами *** Гаражи истцов располагались в границах земельного участка с кадастровым номером ***
20 марта 2015 года ООО «ЭМО» ликвидировано, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, 30 декабря 2008 года ООО «ЭМО» создает ООО «Агентство недвижимости «Акцепт» (ИНН <***> ОГРН <***>), основным видом которого определена деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом. Уставный капитал вновь созданного юридического лица составил 2 300 000 рублей, формирование которого учредителем было проведено путем передачи принадлежащего ООО «ЭМО» имущества - трех объектов капитального строительства по адресу: ***, а также трех земельных участков с КН ***.
В результате раздела земельного участка с кадастровым номером ***, были образованы, в том числе, земельные участки с КН *** и ***, ***.
18 марта 2014 года между ООО «Агентство недвижимости «Акцепт» (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого, продавец продал, а покупатель приобрел в собственность, в том числе, земельные участки с КН ***, ***, ***. Право собственности ФИО4 на земельные участки с КН ***, ***, *** зарегистрировано в ЕГРН 18 апреля 2014 года.
Истцы, ссылаясь на недобросовестность ответчика (покупателя) и продавца, заведомо знавших о наличии на приобретаемых, отчуждаемых земельных участках объектов недвижимости, находящихся в собственности иных лиц, произвели отчуждение (приобретение) земельных участок иному лицу, не собственнику расположенных на нем объектов недвижимости, что противоречит основному принципу земельного законодательства единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка и свидетельствует о недействительности данной сделки.
Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
В соответствии с абз. 4 подпункта 2 пункта 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Пунктом 1 ст. 273 ГК РФ также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный ЗК РФ, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дано разъяснение о том, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
При этом, согласно пункта 35 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ);когда в такой-ситуации предъявлен иск признаний недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Пунктом 1 статьи 302 того же Кодекса установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Рассматривая действия приобретателя, ответчика ФИО4, при возмездном приобретении земельных участком по договору купли-продажи от 18.03.2014 года, суд полагает, что его нельзя признать добросовестным приобретателем, который не знал и не мог не знать о наличии на приобретаемом земельном участке объектов недвижимости. Так, в копиях дела правоустанавливающих документов в отношении земельного участка с кадастровым номером *** имеется первоначальная редакция договора купли-продажи от 18.03.2014 года, из которой следует, что на земельных участках с кадастровыми номерами ***, ***, *** располагаю объекты недвижимости – гаражи. В последующем, после прекращения регистрации договора купли-продажи в данной редакции, на регистрацию был подан договор от той же даты, но в котором отсутствовало указание на наличие объектов недвижимости на земельном участке. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что стороны договора купли-продажи от 18.03.2014 года, в том числе приобретатель ФИО4, знали о наличии гаражей на земельных участках.
Согласно п. 4 договора купли-продажи от 18.03.2014 года указанный земельный участок покупателем осмотрен, претензий к техническому состоянию указанного земельного участка нет. Указанный земельный участок продавцом передан, а покупателем принят. ФИО4., действуя как добросовестный приобретатель должен был осмотреть земельные участки и принять их. Однако, ФИО4., как следует из его обяснений, данных в судебном заседании от 23.10.2023 года, земельные участки не осматривал, фактически в пользование не принимал и фактически не использовал. Кроме этого, акт приема при передаче земельных участков не составлялись, в связи с чем, объекты не передавались.
Данные обстоятельства, свидетельствуют о том, ФИО4 не может быть признан добросовестным приобретателем земельных участков по договору купли-продажи от 18.03.2014 года, поскольку разумную степень осмотрительности не проявил, должных мер, направленных на проверку приобретаемых земельных участков не принял.
Кроме того, исходя из пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ запрещается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.
В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
Так как гаражи, принадлежащие истцам, расположены на спорных земельных участков, то передача указанных гаражей в собственность истцов могла произойти только при одновременной передаче им земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества.
Следовательно, на момент заключения договора купли-продажи земельных участков от 18.04.2014 года продавец ООО «Агентство недвижимости «Акцепт» фактически спорными земельными участками не владело.
При таких обстоятельствах, учитывая положения вышеприведенного законодательства, регулирующего возникшие по делу спорные правоотношения, суд полагает необходимым признать недействительным договор купли-продаж земельного участка от 18 марта 2014 года в части отчуждения ООО «Агентство недвижимости «Акцепт» в пользу ФИО4 земельных участков с кадастровым номером *** общей площадью 23 кв.м., кадастровым номером *** общей площадью 24 кв.м., кадастровым номером *** общей площадью 22 кв.м., расположенных в г. Благовещенске Амурской области, квартал 23.
При этом, приобретение ФИО5, ФИО1, ФИО2 права собственности на гаражи влечет в силу установленного законом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов переход к ним права собственности на земельные участки, занятые под гаражами, и необходимые для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника.
В связи с чем, суд полагает необходимым признать право собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 23 кв.м, расположенный в г. Благовещенске Амурской области, квартал 23, признать право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 24 кв.м, расположенный в г. Благовещенске Амурской области, квартал 23, признать право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 22 кв.м, расположенный в г. Благовещенске Амурской области, квартал 23, в связи с чем, исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности ФИО4 на земельные участки с кадастровым номером ***, общей площадью 23 кв.м, кадастровым номером ***, общей площадью 24 кв.м, кадастровым номером *** общей площадью 22 кв.м..
Рассматривая заявление ответчика об истечении срока исковой давности по требованиям истцов о признании договора купли-продажи от 18.03.2014 года недействительным, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности в силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается в три года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Учитывая, что истцы не являются стороной спариваемой сделки, срок исковой давности о признании договора купли-продажи от 18.03.2014 года исчисляется со дня, когда им стало известно о том, что земельные участки, расположенные под гаражами, находящимися в их собственности принадлежат иному лицу, и составляет три года.
Так, ответчик указывает, что срок исковой давности необходимо исчислять с даты заключения оспариваемого договора, то есть срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности сделки истекает 19.03.2017 года.
Судом не принимаются во внимание доводы ответчика о пропуске истцами срока исковой давности на обращение в суд с исковыми заявлениями о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку они основаны на неверном толковании норм права.
Суд полагает, что срок исковой давности по исковым требованиям ФИО5 необходимо исчислять с даты предъявления ФИО4 иска к ФИО5 о сносе самовольной постройки 19.03.2021 года в рамках гражданского дела № 2-3896/2021. Срок исковой давности по требованиям ФИО5 о применении последствий недействительности сделки истекает 19.03.2024 года.
Срок исковой давности по исковым требованиям ФИО1 необходимо исчислять с даты предъявления ФИО4 иска к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, 09.12.2021 года в рамках гражданского дела № 2-965/2022. Срок исковой давности по требованиям ФИО1 о применении последствий недействительности сделки истекает 09.12.2024 года.
Срок исковой давности по исковым требованиям ФИО2 необходимо исчислять с даты предъявления ФИО4 иска к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, 09.12.2021 года в рамках гражданского дела № 2-963/2022. Срок исковой давности по требованиям ФИО2. о применении последствий недействительности сделки истекает 09.12.2024 года.
В связи с вышеизложенным, довод ответчика о пропуске срока исковой давности ответчиками на обращение с иском о признании недействительным договора купли –продажи от 18.03.2014 года не состоятелен.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Признать недействительным договор купли-продаж земельного участка от 18 марта 2014 года в части отчуждения ООО «Агентство недвижимости «Акцепт» в пользу ФИО4 земельных участков с кадастровым номером *** общей площадью 23 кв.м., кадастровым номером *** общей площадью 24 кв.м., кадастровым номером *** общей площадью 22 кв.м., расположенных в г. Благовещенске Амурской области, квартал 23.
Признать право собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 23 кв.м, расположенный в г. Благовещенске Амурской области, квартал 23.
Признать право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 24 кв.м, расположенный в г. Благовещенске Амурской области, квартал 23.
Признать право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 22 кв.м, расположенный в г. Благовещенске Амурской области, квартал 23.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности ФИО4 на земельные участки с кадастровым номером ***, общей площадью 23 кв.м, кадастровым номером ***, общей площадью 24 кв.м, кадастровым номером *** общей площадью 22 кв.м..
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Майданкина Т.Н.
Решение в окончательной форме составлено 24 ноября 2023 года