Дело № 2-32/2025 (2-812/2024)
УИД 89RS0006-01-2024-001079-73
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 марта 2025 года город Муравленко
Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Балаж Е.К.,
при секретаре судебного заседания Иванович У.В.,
представителей истца ФИО1, ФИО2, ответчика ФИО3, его представителя адвоката Петова С.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципального имущества администрации города Муравленко к ФИО3 об изъятии нежилого здания в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, прекращении права собственности,
УСТАНОВИЛ:
УМИ администрации города Муравленко обратилось в суд с иском к ФИО3 об изъятии торгового павильона в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, указав в обоснование исковых требований, что ответчик с ДД.ММ.ГГ является собственником торгового павильона «Абсолют», расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>. Постановлением администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ № определено изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, площадью 129 кв.м., а также здание нежилое «Торговый павильон «Абсолют», находящееся на указанном земельном участке, местоположение: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>. В соответствии с утвержденной документацией по планировке территории земельный участок изымается с целью строительства объекта местного значения – трансформаторная подстанция (ТП 10/0, в кВ). Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГ итоговая величина рыночной стоимости земельного участка и объекта недвижимости находящегося на нем составляет 2 612 000 рублей, рыночная стоимость недвижимого имущества составила 2 442 000, убытки, связанные с прекращением права аренды на земельный участок, 170 000 рублей. В адрес ФИО3 направлен проект соглашения об изъятии торгового павильона в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Ответчик согласие на подписание соглашения не выразил. Просит изъять для муниципальных нужд нежилое здание «Торговый павильон «Абсолют» расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, с выплатой ФИО3 возмещения в сумме 2 612 000 рублей, прекратить право собственности ФИО3 на нежилое здание «Торговый павильон «Абсолют» расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, после фактической выплаты возмещения за нежилое здание.
В судебном заседании представитель истца Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко ФИО1, настаивала на удовлетворении исковых требований, полагала экспертное заключение изготовленное ООО ««Экспертно-Оценочная палата» не подлежащим применению при рассмотрении настоящего дела. Возмещение за подлежащее изъятию жилое помещение просила установить на основании экспертного заключения, составленного ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» № от ДД.ММ.ГГ. Полагала, что ответчик при изъятии торгового павильона убытков не понесет, поскольку в настоящее время торговый павильон не функционирует, в подтверждение чего представила акт обследования земельного участка с фототаблицей.
Представитель истца Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко ФИО2 действующая на основании доверенности, участвующая в судебном заседании до перерыва, настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, просила установить выкупную стоимость на основании отчета, представленного истцом.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании пояснил, что с исковыми требованиями согласен частично, настаивал на сумме возмещения за изымаемое нежилое здание в размере, определенном ООО ««Экспертно-Оценочная палата». Пояснил, что до принятия органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, в торговом павильоне вел предпринимательскую деятельность ФИО4, который арендовал павильон. В связи с изъятием торгового павильона деятельность в нем в настоящее время не ведется.
Представитель ответчика ФИО5 – адвокат Петов С.Ю. действующий на основании ордера № от ДД.ММ.ГГ, в судебном заседании пояснил обстоятельства дела, указав, что с исковыми требованиями его доверитель согласен частично. Обратил внимание суда на дату изготовления экспертного заключения ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» № от ДД.ММ.ГГ, который составлен более 8 месяцев назад, то есть утратил свою актуальность. Просил положить в основу решения суда заключение ООО «Экспертно-Оценочная палата» № от ДД.ММ.ГГ, размер возмещения за изымаемое нежилое здание установить на основании заключительной части данной экспертом ФИО10, с учетом корректировки размера убытков.
Суд, явившихся лиц, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
Согласно положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пп. 3.2 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
В силу ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены: утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования); утвержденными проектами планировки территории.
На основании ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.
Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО3 является собственником объекта - «Торговый павильон «Абсолют», общей площадью 76,4 кв.м, с кадастровым номером № расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в пределах земельного участка с кадастровым номером № (т. 1. л.д. 62-66, 67-70).
Указанный земельный участок находится в пользовании ФИО3 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ №, заключенного между муниципальным образованием и ФИО11, в редакции соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора, заключенного между ФИО11 и ФИО3 ДД.ММ.ГГ (л.д. 106-109,110).
Постановлением администрации г. Муравленко № от ДД.ММ.ГГ определено изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, площадью 129 кв.м., а также здание нежилое «Торговый павильон «Абсолют», находящееся на указанном земельном участке. В соответствии с утвержденной документацией по планировке территории земельный участок изымается с целью строительства объекта местного значения – трансформаторная подстанция (ТП 10/0,4 кВ) (т. 1 л.д. 8).
УМИ администрации г. Муравленко в адрес ФИО3 ДД.ММ.ГГ направлен проект соглашения об изъятии торгового павильона в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, который получен ответчиком ДД.ММ.ГГ, согласно акту об ознакомлении (т. 1 л.д. 9-12, 71).
ФИО3 проект соглашения об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд не подписал.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения УМИ администрации г. Муравленко в суд с настоящим исковым заявлением.
Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (пункт 3 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (п. 4 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
Статьей 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 56.8 Земельного кодекса размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ с учетом особенностей, установленных статьей 56.8 Земельного кодекса.
Исходя из пункта 7 статьи 56.8 Земельного кодекса размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.
В силу пункта 10 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в собственность взамен изымаемого, или рыночной стоимости права, на котором предоставляется земельный участок взамен изымаемого, действителен вплоть до подписания в соответствии со статьей 56.9 настоящего Кодекса соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.
Как указано выше, при определении размера возмещения в него включаются, в том числе, рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, упущенная выгода, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, расположенного на изымаемом земельном участке.
УМИ администрации г. Муравленко в обоснование размера возмещения за изымаемый земельный участок и объект недвижимости представлен отчет об определении рыночной стоимости № от ДД.ММ.ГГ, выполненный ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» (т. 1 л.д. 13-61).
Согласно данному отчету, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка и объекта недвижимости находящегося на нем составляет 2 612 000 рублей, из которых: рыночная стоимость недвижимого имущества – 2 442 000 рублей, рыночная стоимость права аренды 170 000 рублей.
При этом, в размер возмещения экспертом, в нарушение вышеприведенных норм не включены убытки, которые понесет собственник объекта недвижимости, расположенного на изымаемом земельном участке.
В заключении экспертом также отражено, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой, в том числе, для совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.
Учитывая изложенное, суд не может принять за основу отчет об оценке от 20.06.2024, составленный оценщиком ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», поскольку в силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в течение 6 месяцев с даты составления отчета, тогда как отчет, предлагаемый истцом, составлен более восьми месяцев назад, то есть утратил свою актуальность.
Кроме того, учитывая положения п. 10 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, а также исходя из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации), в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, определение выкупной стоимости изымаемого участка следует производить из рыночной стоимости, максимально приближенной к дате принятия решения.
Иного отчета, отвечающего требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на момент рассмотрения дела по существу истцом не предоставлено.
Оспаривая размер возмещения, в рамках настоящего гражданского дела с целью определения стоимости возмещения за изымаемое нежилое здание, по ходатайству ответчика, судом назначена судебная товароведческая (оценочная) экспертиза, производство которой поручено ООО «Экспертно-Оценочная палата».
Согласно выводам заключения эксперта ФИО10, приведенных в заключении № от ДД.ММ.ГГ, рыночная стоимость объекта недвижимости - «Торговый павильон «Абсолют», площадью 76,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>А, составляет 5 600 000 рублей, рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>А, площадью 129 кв.м., составляет 260 000 рублей, убытки, причиненные собственнику изъятием объекта, в размере 318 400 рублей, состоящие из: аренды помещения в месте расположения объекта исследования – 210 000 рублей, расходы, связанные с переездом – 50 400 рублей, расходы, связанные с переоформлением прав собственности – 4 000 рублей, расходы связанные с оказанием риэлтерских услуг на поиск аренды помещения – 54 000 рублей (т. 1 л.д. 149-150, 153-155).
Не соглашаясь с составленным заключением, истцом представлены возражения, с доводами которых суд не согласен по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Из представленных пояснений эксперта следует, что в расчете рыночной стоимости арендной платы за коммерческое помещение (представленный в таблице 3.15), экспертом действительно ошибочно принята площадь объекта 76,4 кв.м. равной площади земельного участка 129 кв.м. С учетом корректировки, среднее значение стоимости аренды 1 кв.м. за коммерческое помещение, составляет 813 рублей. Следовательно, рыночная стоимость аренды объекта экспертизы за два месяца с учетом округления составит 124 200 рублей (813х76,4).
Таким образом, размер убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости, включая убытки, причиненные собственнику объекта недвижимости его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с арендой помещения на время поиска другого жилого помещения, убытки, которые он понесет в связи в переоформлением прав собственности и переездом, с учетом округления, составят 232 600 рублей, из которых: 124 200 рублей – средняя стоимость аренды помещения в месте расположения объекта исследования, 50 400 рублей – средняя стоимость услуг, связанных с переездом, 4 000 рублей – оплата услуг по оформлению документов на приобретение права собственности на помещение, 54 000 рублей – средняя стоимость риэлторских услуг на поиск аренды помещения (т. 1 л.д. 220).
С учетом корректировки эксперта размера убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости, составит 232 600 рублей вместо ранее установленных в экспертном заключении 318 400 рублей.
Кроме того, корректировка на тип сделки принята экспертом по Сборнику корректировок «Квартиры» 2024 года. Город издания указанного Сборника – Москва. В Сборнике установлена последовательность и размер корректировок, наиболее соответствующие рыночным процессам ценообразования и практике в работе профессиональных участников рынка, что также отражается в форматах расчетных таблиц оценщиков.
Сборник не ограничивает применение корректировок в зависимости от региона расположения, численности населения, масштаба населенного пункта и т.д. В экспертном заключении приведено описание применения корректировки на примере квартир, как более развитого сектора недвижимости. В таблице 3.4. заключения приведено построение линии тренда зависимости удельной цены от общей площади для объекта экспертизы.
Рынок коммерческой недвижимости города Муравленко и Ямало-Ненецкого автономного округа в целом развит слабо, что подтверждается обзором данных о ценах сделок и предложений (т. 1 л.д. 141) представленного экспертом.
Из имеющихся аналогов при определении рыночной стоимости права аренды земельного участка, экспертом приняты к расчетам наиболее подходящие объекты. Земельный участок рассматривается как условно свободный. При этом эксперт исходил из информации, имеющейся в объявлении, а также данных полученных в ходе телефонных переговоров с продавцами. Один из аналогов имеет вариант разрешенного использования ИЖС. К его стоимости применена обоснованная корректировка, что не противоречит федеральным стандартам оценки и Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 утвержден Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».
Согласно п. 1 раздела 1 ФСО V при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.
Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.
Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.
Вместе с тем, при составлении отчета по заказу истца, оценщик ФИО12 определяя стоимость объекта оценки, пришла к выводу о том, что анализ рынка недвижимости г. Муравленко свидетельствует о том, что рынок объектов, аналогичных оцениваемому, не развит. На дату оценки оценщиком не было выявлено предложений, которые могли бы быть использованы в качестве аналогов в рамках сравнительного или доходного подходов. Поскольку отсутствует информация для применения сравнительного или доходного подходов, в дальнейших расчетах экспертом использован затратный подход, для применения которого имеется необходимая информация о технических, количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта. Между тем, в дальнейшем эксперт пришел к выводу, что для оценки здания применения сравнительного подхода невозможно ввиду невыявления оценщиком предложений, которые могли бы быть использованы в качестве аналогов в рамках сравнительного или доходного подходов. Однако для оценки земельного участка имеется возможность подбора объектов, аналогичных оцениваемому, в связи с чем применение сравнительного подхода для оценки земельного участка возможно. Доходный подход оценщиком не применен, поскольку не удалось найти информацию о возможном спросе на рынке аренды на аналогичное имущество.
При этом оценщик ООО «Экспертно-Оценочная палата» ФИО10 в своем заключении пришла к выводу о невозможности использования затратного подхода при оценке рыночной стоимости объекта ввиду того, что такой подход не показывает рыночную стоимость, так как понесенные инвестором затраты не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и наоборот – создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода, что справедливо для объекта оценки. Основной инвестиционной мотивацией, определяющей уровень цен на объекты, сопоставимые с объектом оценки, является информация по совершенным сделкам с аналогичными объектами, уровень достижимых доходов от таких объектов, но не затраты, связанные с их строительством. Уровень цен и достижимых доходов от объекта, в свою очередь, определяется местоположением, удобством доступа, профессионализмом управляющей компании и другими факторами, также не связанными с величиной строительных затрат. При определении стоимости в рамках затратного подхода необходимо учесть вознаграждение, которое требует типичный застройщик за риск, связанный со строительством объекта – прибыль девелопера (предпринимателя). Корректный расчёт прибыли девелопера не представляется возможным с учетом сложившейся сложной экономической ситуации, когда большинство застройщиков просто прекращают строительные работы на большинстве объектов. На основании изложенного эксперт пришел к выводу о необходимости использования сравнительного подхода, при использовании которого подлежат изучению рынок и предложения на продажу, то есть отбор недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, необходим сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки, анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи, корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом, согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого имущества, а также доходного подхода, который наиболее распространен при оценке недвижимости, потенциально способной приносить доход, и при применении которого эксперту необходимо рассчитать и проанализировать потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход, также анализу подлежат расходы связанные с объектом недвижимости.
При таких обстоятельствах суд соглашается с выводами оценщика о том, что при расчете рыночной стоимости объекта коммерческого использования использование затратного подхода может привести к заметному искажению результата оценки.
Кроме того, вопреки доводам оценщика ФИО12, оценщик ФИО10 привела в своем заключении объекты-аналоги коммерческой недвижимости, земельных участков расположенные в г. Муравленко.
Оценщик ФИО12 пришла к выводу, что убытков, связанных с досрочным прекращением обязательств арендодателя, у ФИО3 в связи с изъятием торгового павильона, находящегося у нее в собственности, не возникнет.
При этом оценщик ФИО10 в своем заключении помимо расходов, которые понесет собственник в связи с переоформлением права собственности на иное нежилое помещение, пришла к выводу о том, что собственником при изъятии объекта недвижимости в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, будут понесены расходы в связи с переездом, при чем собственнику необходимо будет переехать сначала в арендованное нежилое помещение, а потом уже в новое, а также по аренде такого помещения, что в общей сумме составит 232 600 рублей.
Оснований не доверять отчету, составленному на основании определения суда, не имеется, поскольку он соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, обязательным для применения федеральным стандартам оценки, иным нормативным правовым актам, профилю деятельности организации, определенному выданной лицензией, отчет содержит необходимые выводы, ссылки на методическую литературу, использованную при производстве оценки.
Указанный отчет подготовлен оценщиком ФИО10 имеющей соответствующее профессиональное образование и являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», ответственность оценщика застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломом о профессиональной переподготовке и свидетельством о повышении квалификации. Профессиональный уровень оценщика не даёт оснований сомневаться в его компетентности.
Данный отчет содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости изымаемого у собственника в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд объекта недвижимости, а также содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов; размер возмещения определен с учетом анализа местоположения объектов недвижимого имущества, стоимости нежилого помещения в сравнении с объектами – аналогами на рынке недвижимости, убытков, которые понесет собственник в связи с изъятием нежилого помещения, экономических характеристик региона и города, в котором расположен объект экспертизы.
В связи с изложенным, суд считает названный отчет надлежащим, относимым и допустимым доказательством, подлежащим оценке в совокупности с иными доказательствами по делу.
Кроме того, возражая против включения в выкупную стоимость убытков, представитель истца представил в судебное заседание акт обследования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 129 кв.м., представленного ФИО3 В результате обследования земельного участка установлено скопление снега на территории, прилегающей к нежилому зданию, парковочные места не расчищены от снежных масс, к торговому павильону создана тропинка.
Представитель истца суду пояснил, что засвидетельствованное в акте свидетельствует о том, ответчик не осуществляет коммерческую деятельность в торговом павильоне, следовательно ФИО3 не будут понесены убытки в связи с изъятием торгового павильона.
Ответчик в судебном заседании не отрицал, что в настоящее время торговая деятельность не ведется, поскольку принято решение об изъятии земельного участка. Пояснил, что ранее торговый павильон «Абсолют» сдавал в аренду иному лицу, для осуществления предпринимательской деятельности. Арендатор расторг договор после того, как ему стало известно о начале процедуры изъятия земельного участка для муниципальных нужд, на котором расположено спорное нежилое здание. В связи с чем, спрос на аренду отсутствует. На сегодняшний день, торговый павильон не эксплуатируется, между тем, ответчик продолжает нести бремя его содержания.
Таким образом, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая указанные выше нормы права, суд приходит к выводу об определении стоимость изымаемого недвижимого имущества, в соответствии с требованиями статей 56, 67, 196, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с собранными по делу доказательствами и отчетами представленными как стороной истца, так и стороной ответчика, и считает необходимым установить сумму возмещения в соответствии с заключением ООО «Экспертно-оценочная палата», исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, рыночной стоимости права аренды земельного участка, убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества, под муниципальные нужды и считает необходимым взыскать в пользу ФИО3, возмещение в размере 6 092 000 рублей, из которых 5 600 000 рублей рыночная стоимость объекта оценки, 260 000 рублей – рыночная стоимость права аренды земельного участка, 232 600 рублей – размер убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости, включая убытки, которые он понесет в связи с арендой помещения на время поиска другого нежилого помещения, убытки, которые понесет в связи с переоформлением права собственности.
В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 названного кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам (ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Так при рассмотрении настоящего спора ответчиком понесены расходы на оплату услуг эксперта в размере 30 000 рублей, что подтверждается представленным в материалы дела чеком от ДД.ММ.ГГ (л.д. 119).
Учитывая, что исковые требования удовлетворены судом частично в размере 42,9 % (2 612 000 / 6 092 600 х 100), то с истца в пользу ответчика подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг эксперта в размере 17 130 рублей (30 000 рублей х (100 % - 42,9 % = 57,1 %).
Кроме того, с ответчика в силу ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой был освобожден истец, размер которой, исходя из п. 3 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции на момент подачи искового заявления), составляет 6 000 рублей.
Поскольку ФИО3 в счет обеспечения определения о назначении по делу экспертизы на депозитный счет Управления Судебного департамента в Ямало-Ненецком автономном округе были внесены денежные средства в размере 30 000 рублей, они подлежат перечислению эксперту, составившему экспертное заключение.
Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Управления муниципального имущества администрации города Муравленко к ФИО3 об изъятии нежилого здания в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, прекращении права собственности удовлетворить частично.
Изъять для муниципальных нужд у ФИО3 нежилое здание - «Торговый павильон «Абсолют», расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>
Установить возмещение за нежилое здание, принадлежащее ФИО3, - «Торговый павильон «Абсолют», расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес> в размере 6 092 600 (шесть миллионов девяносто две тысячи шестьсот) рублей.
После перечисления ФИО3 возмещения за нежилое здание - «Торговый павильон «Абсолют», расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере 6 092 600 рублей, прекратить его право собственности на данное нежилое здание.
После перечисления ФИО3 возмещения за нежилое здание - «Торговый павильон «Абсолют», расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, признать за муниципальным образованием город Муравленко право собственности на данное нежилое здание.
Взыскать с Управления муниципального имущества администрации города Муравленко в пользу ФИО3 судебные расходы в размере 17 130 (семнадцать тысяч сто тридцать) рублей.
Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.
Обязать Управление Судебного департамента в Ямало-Ненецком автономном округе произвести перечисление с депозитного счета Управления Судебного департамента в Ямало-Ненецком автономном округе денежных средств в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей на счет Общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная палата»: ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 720301001, р/с <***> в Западно-Сибирском отделении № 8647 ПАО Сбербанк, к/с 30 101 810 800 000 000 651, БИК 047102651, получатель: Общество с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная палата», для оплаты экспертизы, произведенной на основании определения Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 02.11.2024 по гражданскому делу № 2-812/2024 по иску Управления муниципального имущества администрации города Муравленко к ФИО3 об изъятии торгового павильона в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы, представления через Муравленковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий /подпись/ Е.К. Балаж
Мотивированное решение составлено 13 марта 2025 года.