К делу 2-1289/2022 23RS0042-01-2022-000649-06

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новороссийск 17 августа 2022 года

Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:

судьи Семенова Н.С.,

при секретаре Мазур А.М.,

с участием истца и его представителя ФИО1, представителей ответчика ФИО2 и ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора и взыскании ущерба,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском, в котором указал, что 05.12.2020 г. ФИО5 заключил с ним предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по условиям которого стороны обязались в срок до 28.02.2021 г. заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью 348 кв.м. и размещенного на нем жилого дома, находящихся по адресу: . Сторонами была определена стоимость сделки в размере 4 200 000 руб. в случае покупки за наличный расчет и 4 500 000 руб. – при приобретении имущества в ипотеку. В день подписания предварительного договора он передал продавцу 200 000 руб. в счет оплаты частичной стоимости продаваемых объектов недвижимости. Оставшуюся сумму сделки он обязан был передать продавцу в день заключения основного договора купли-продажи.

10.11.2021 г. в ходе рассмотрения Приморским районным судом г. Новороссийска гражданского дела №2-3212/2021 ему стало известно о том, что 12.08.2021 г. ФИО5 заключил с ФИО6 договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, являющихся предметом предварительного договора купли-продажи, заключенного с ним 05.12.2020 г., в результате чего, право собственности на земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: , перешло к ФИО6, что исключает возможность исполнения сторонами предварительного договора купли-продажи указанных объектов недвижимости.

Нарушением ответчиком условий предварительного договора от 05.12.2020 г. причинило ему ущерб, связанный с увеличением в настоящее время стоимости аналогичных объектов невидимости, начальный размер которой в нынешнее время составляет не менее 6 млн. руб. Поскольку предварительный договор от 05.12.2020 г. до настоящего времени не расторгнут, ответчик не вернул ему полученные по договору 200 000 руб. Полагает, что к спорным правоотношениям следует применить положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие договор кули-продажи с условием о предварительной оплате, в связи с чем, просил суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенный им с ответчиком 05.12.2020 г.; взыскать с ФИО5 200 000 руб., переданные ответчику в счет предварительной оплаты указанных объектов недвижимости, ущерб, причиненный нарушением условий предварительного договора в размере 1 800 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины – 18 200 руб.

В судебном заседании истец уточнил свои исковые требования в части размера ущерба, причиненного нарушением ФИО5 условий предварительного договора купли-продажи от 05.12.200 г., который просит взыскать с ответчика в размере 1 037 000 руб., установленном проведенной по делу судебной экспертизой, как разницу между стоимостью земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: , по состоянию на 12.08.2021 г. и на дату экспертного исследования -23.06.2022 г. В дополнении к обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении, ФИО4 пояснил, что после заключения предварительного договора купли-продажи 05.12.2020 г., он, с согласия ответчика, за свои средства произвел работы по благоустройству приобретаемого земельного участка, а также строительству дома, которого на дату заключения предварительного договора купли-продажи, на земельном участке еще не было. По договоренности с ФИО5 он осуществлял работы строительству дома за свои средства, с условием зачета потраченных денежных средств в стоимость сделки. Им были произведены значительные работы по строительству дома и его отделке, которые не оплачены ФИО5 До даты заключения основного договора купли-продажи его супруга заключила кредитный договор, в связи с чем, у него имелись достаточные денежные средства для оплаты приобретаемых объектов недвижимости. Из-за резкого скачка цен на объекты недвижимости в середине 2021 г., ФИО5, не ставя его в известность, продал спорные объекты недвижимости ФИО6 за большую сумму денег, что исключает возможность приобретения им в настоящее время аналогичных земельного участка и жилого дома за цену, установленную предварительным договором купли-продажи от 05.12.2020 г. Нарушение ответчиком своих обязательств по продаже ему вышеуказанных земельного участка и жилого дома, поставило его семью в трудное материальное положение, связанное с отсутствием реальной возможности приобретении в настоящее время жилья, которое он планировал приобрести и необходимости длительное время в будущем арендовать жилое помещение для проживания семьи.

ФИО5 в судебное заседание не явился, хотя о месте и времени его рассмотрения уведомлен надлежащим образом. В письменном заявлении, адресованном суду, просит рассмотреть дело в его отсутствие и отказать в удовлетворении требований истца.

ФИО2 и ФИО3 в судебмном заседании требования истца не признали, сославшись на прекращение обязательств сторон предварительного договора купли-продажи от 05.12.2020 г., после 28.02.2021 г. До указанной даты ФИО4 не направлял в адрес ФИО5 письменного предложения о заключении основного договора купли-продажи спорных объектов недвижимости, что расценено ФИО5, как фактический отказ покупателя от заключения основного договора купли-продажи. Спустя три месяца со дня окончания срока действия предварительного договора, ФИО5 реализовал свое право собственника, продав другому лицу земельный участок и жилой дом, находящихся по адресу: . Приморским районным судом г. Новороссийска 06.10.2021 г. принято решение по делу №1-3212/2021, которым ФИО4 отказано в удовлетворении исковых требований о понуждении ФИО5 заключить с ним основной договор купли-продажи спорных объектов недвижимости. Полученные ФИО5 от ФИО4 200 000 руб. не могут быть возвращены истцу, поскольку указанная сумма является задатком по предварительному договору купли-продажи, что установлено судом в решении от 06.10.2021 г. Поскольку предварительный договор купли-продажи не был заключен по вине ФИО4, требования истца о взыскании ущерба не основаны на законе.

Выслушав стороны по делу, исследовав и оценив представленные суду доказательства, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований ФИО4

Пунктом 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

В соответствии с п. 2 этой же статьи, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как видно из предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенного ФИО5 и ФИО4, стороны договорились в срок до 28.02.2021 г. заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью 348 кв.м., кадастровый , расположенного по адресу: , принадлежащего продавцу на праве собственности, что подтверждается записью регистрации от 25.12.2019 г. и размещенного на данном земельном участке жилого дома. В соответствие с п. 2.1 предварительного договора, стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома определен сторонами в размере 4 200 000 руб. при покупке за наличный расчет и 4 500 000 руб.- при покупке в ипотеку. Расчет по договору стороны определили произвести следующим образом – 200 000 руб. покупатель передает продавцу в день подписания договора (п.2.2.1), а оставшуюся сумму 4 млн. или 4 300 000 руб. – покупатель передает продавцу в день подписания основного договора. Пунктом 5.3 предварительного договора установлено, что передача продавцом покупателю земельного участка производится путем передачи квитанций об оплате налога на имущество в день подписания основного договора, вследствие чего, договор принимает значение акта приема-передачи. С состоянием земельного участка покупатель ознакомлен и претензий к продавцу по границам земельного участка не имеет. Предварительный договор подписан сторонами. Каких-либо сведений о праве собственности ФИО5 на продаваемый жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером , а также характеристики указанного жилого дома, как объекта недвижимости – предварительный договор купли-продажи не содержит.

Согласно п.1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 3 названной статьи определено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствие с п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 445 названного кодекса, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как видно из вступившего в законную силу решения Приморского районного суда г. Новороссийска от 06.12.2021 г. по делу №2-3212/2021, ФИО4 отказано в удовлетворении его исковых требований к ФИО5 о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи от 05.12.2020 г. Основанием для отказа в удовлетворении требований истца суд указал не совершение ни одной из сторон предварительного договора купли-продажи действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи в течение срока установленного для его заключения, а также установленный в судебном заседании переход права собственности на спорные объекты недвижимости от ФИО5 к ФИО6 на основании договора купли-продажи, заключенного 16.08.2021 г.

В соответствие с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Поскольку предметом рассмотрения Приморским районным судом г. Новороссийска гражданского дела №2-3212/2021 были требования ФИО4 о понуждении ФИО5 к заключению основного договора купли-продажи объектов недвижимости, а по настоящему делу истцом предъявлены требования о возмещения ущерба, причиненного не заключением с ним ФИО5 основного договора купли-продажи, суд приходит к выводу о различности предметов споров по данным делам, в связи с чем, требования истца по настоящему делу подлежат доказыванию и оспариванию.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 02.04.2019 N 11-КГ19-3, независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенного ФИО5 и ФИО4, на дату заключения указанной сделки ФИО5 являлся собственником только земельного участка с кадастровым номером . Второй объект недвижимости – жилой дом, являющийся предметом договора купли-продажи, который стороны обязались заключить в будущем, на государственном кадастровом учете не состоял и право собственности ФИО5 на указанный объект не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Выпиской из ЕГРН подтверждается постановка на государственный кадастровый учет жилого дома площадью 105,7 кв.м., расположенного по адресу: , только 30.03.2021 г., то есть за пределами срока, до которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости, что само по себе исключало возможности заключения такого договора из-за отсутствия у продавца зарегистрированного права собственности на продаваемый объект недвижимости.

Право собственности ФИО5 на указанный жилой дом зарегистрировано, как на вновь образованный объект недвижимости, на основании уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 11.03.2021 г. №171, о чем в ЕГРН 30.03.2021 г. сделана запись регистрации о праве собственности ФИО5 на указанный жилой дом.

Исходя из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 31.08.2021 N 18-КГ21-29-К4, договор, заключенный сторонами и поименованный ими как предварительный, предусматривающий обязанность сторон заключить основной договор о продаже недвижимого имущества не ранее осуществления окончательного расчета, не является предварительным договором по смыслу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а по существу такой договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Принимая во внимание, что при заключении ФИО5 и ФИО4 предварительного договора не существовало объекта недвижимости в виде жилого дома, который должен был быть предметом основного договора купли-продажи, заключенного в срок до 28.02.2021 г., учитывая. что сторонами предварительного договора согласованы условия оплаты объектов недвижимости, являющихся предметом основного договора купли-продажи, по которым часть денежных средств в размере 200 000 руб. передаются ФИО5 в день подписания предварительного договора, а оставшаяся основная сумма цены договора в размере 4 млн руб. должна быть передана покупателем продавцу в день подписания основного договора, суд приходит к выводу о том, что договор, заключенный 05.12.2020 г. между ФИО5 и ФИО4 и именуемый, как предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, в связи с чем, спорные правоотношения подлежат разрешению на основании ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено п. 3 названной статьи в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами по делу факт продажи ФИО5 жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: , ФИО6 по договору купли-продажи от 12.08.2021 г.

В соответствие с пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая не исполнение ФИО5 обязательства по передаче ФИО4 предварительно оплаченных им объектов недвижимости, которые были отчуждены ФИО5 другому лицу, суд признает существенным нарушением ФИО5 условий договора, заключенного им с ФИО4 05.12.2020 г., что является основанием для его расторжения.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 5 постановления от 11.07.2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров о поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствие с п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Пунктом 2 этой же статьи установлено, что возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Как установлено п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 2 этой же статьи определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Согласно п. 3 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска.

Как видно из заключения судебной экспертизы от 07.07.2022 г. №06.22/188, подготовленного ООО «Независимая Экспертная Компания», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером , находящихся по адресу: , по состоянию на 12.08.2021 г. определена экспертом в размере 5 237 000 руб., а по состоянию на 23.06.2022 г. составила 7 014 000 руб.

Принимая во внимание, что экспертное заключение от 07.07.2022 г. №06.22/188 дано уполномоченной организацией на основании определения суда, с соблюдением прав лиц, участвующих в деле, как при назначении судебной экспертизы, так и при её проведении, учитывая отсутствие у лиц, участвующих в деле, доказательств, подтверждающих необоснованность и незаконность выводов экспертов, суд признает, что указанное заключение отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, и оснований сомневаться в его правильности у суда не имеется.

Поскольку в результате действий ФИО5, выразившихся в неисполнении своих обязательств по передаче ФИО4 предварительно оплаченных им земельного участка и созданного в будущем жилого дома, которые были реализованы продавцом путем заключения договора купли-продажи с другим лицом, нарушены права ФИО4, суд считает необходимым восстановить нарушенное право истца путем взыскания в его пользу с ответчика предварительно уплаченной продавцу денежной суммы в размере 200 000 руб., а также убытков в виде разницы стоимости непереданных ему объектов недвижимости в сумме 1 038 000 руб.

С учетом требований ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определяющей, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, суд считает возможным возместить истцу за счет ответчика судебные расходы, понесенные им по уплате государственной пошлины в размере 18 200 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора и взыскании ущерба – удовлетворить.

Расторгнуть заключенный ФИО5 и ФИО4 05.12.2020 г. предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: ,

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 предварительно уплаченную по договору от 05.12.2020 г. денежную сумму в размере 200 000 руб., убытки в виде разницы стоимости непереданных ему объектов недвижимости - 1 038 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 200 руб., а всего – 1 256 200 (один миллион двести пятьдесят шесть тысяч двести) руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Решение вступило в законную силу «_____» _____________ 2022 г.

Судья Н.С. Семенов