Решение по делу № 2-3488/2023 от 23.11.2023

Дело № 2- 3488/23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2023 года. г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Фаустовой Г.А.

с участием прокурора Абрамова К.С.

при секретаре Конопля Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3488/23 по иску Администрации города Ростова-на-Дону к ФИО1, третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону, ПАО «Сбербанк России» об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, выселении, обязании предоставить банковские реквизиты, снятии обременения в виде ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Ростова-на-Дону (далее истец) первоначально обратилась в суд с иском к ФИО1 (далее ответчик) с требованиями: изъять у ФИО5 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - <адрес>, по цене равной 6 095 283 рубля 00 копеек; прекратить право собственности ФИО5 на <адрес>; выселить ФИО5 из <адрес>

В обоснование заявленных исковых требований истцом указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежит <адрес>

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 30.10.2020 1139 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 11.03.2022 № 175 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> в связи с признанием многоквартирного дома литер А аварийным и подлежащим реконструкции».

Согласно пп.1.2.2. Постановления № изъятию для муниципальных нужд подлежит <адрес>, площадью 71,5 кв.м., расположенная в многоквартирном доме по <адрес>

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка <адрес>, была проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

08.12.2022 экспертным учреждением представлен отчёт № 25085/12-22 об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 6 095 283 (шесть миллионов девяносто пять тысяч двести восемьдесят три) рубля 00 копеек.

Отчёт об оценке отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые служат основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере.

Протоколом заседания городской комиссии от 27.12.2022 № 40 результаты опенки согласованы.

В адрес ответчика письмом от 23.01.2023 № 59.35/294 направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>

Однако соглашение о выкупе с ФИО5 до настоящего времени не достигнуто.

Право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> зарегистрировано за ФИО5 после признания дома аварийным.

По сведениям из выписки ЕГРН, жилое помещение площадью 71,5 кв.м., по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, согласно Договора купли-продажи квартиры с ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ является объектом залога у ПАО «СБЕРБАНК ФИО2» (ИНН <***>, ОГРН <***>, ул. Вавилова, 19, <...>).

По изложенным основаниям истец и обратился с настоящим иском в суд.

В ходе рассмотрения дела истец первоначально заявленные исковые требования уточнил в порядке ст. 39 ГПК РФ и просит изъять путем выкупа у ФИО5 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - <адрес>, площадью 71,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> по цене равной 1 750 000 (один миллион семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Прекратить право собственности ФИО5 на <адрес>, площадью 71,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на <адрес>, площадью 71,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Выселить ФИО5 из <адрес>, площадью 71,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО5 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1 750 000 (один миллион семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Снять обременение в виде ипотеки в силу закона с объекта недвижимого имущества - <адрес>, площадью 71,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Представитель истца Администрации города Ростова-на-Дону - ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, поддержал исковые требования в полном объеме и с учетом уточнений просил удовлетворить, дал пояснения аналогично изложенным в иске.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

В отношении третьих лиц - Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону, ПАО «Сбербанк России», извещенных о времени и месте слушания дела, не направивших уполномоченных представителей в судебное заседание, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав материалы, заключение прокурора полагавшего исковые требования с учетом уточнений подлежащими удовлетворению, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от 10.12.2020г., ФИО5 приобретена в собственность квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

Квартира приобретена ФИО5 за 1 750000 рублей (п. 1.4 Договора).

Согласно п. 2.1. Договора покупателем квартира приобретена за счет собственных средств и кредитных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк согласно кредитному договору № от 10.12.2020г.

В отношении квартиры зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк.

Также, согласно справки от 12.10.2023г. № 5, выданной Управлением труда и социального развития Администрации города Новочеркасска, в счет погашения суммы долга по договору ипотеки № от 10.12.2020г. перечислены средства материнского капитала в сумме 125775 рублей.

Переход права собственности на указанные жилые помещения к ФИО1 в установленном законом порядке зарегистрирован 21.12.2020г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.08.2023г.

Как усматривается из материалов дела, ранее Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ 1139 многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, литер А, признан аварийным и подлежащим реконструкции, собственникам помещений в течение 11 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить реконструкцию дома.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 11.03.2022 № 175 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литер А аварийным и подлежащим реконструкции».

Оценка <адрес>, площадью 71,5 кв.м., по адресу: <адрес> была проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 6 095 283 рубля.

Протоколом заседания городской комиссии от 27.12.2022 № 40 результаты опенки согласованы.

В адрес ответчика письмом от ДД.ММ.ГГГГ № 59.35/294 направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.

Соглашение о выкупе с ФИО5 до настоящего времени не достигнуто.

По заданию ФИО5 частнопрактикующим оценщиком ФИО7 составлен отчет об оценке № от 09.11.2020г., согласно которому рыночная стоимость квартиры составляет 2243137 рублей.

Исследовав и оценив, представленные в материалы дела доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В развитие положений п. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения нормы ст. 32 Жилищного кодекса РФ направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

В силу положений ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (п. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (п. 4).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (п. 5).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (п. 6).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (п. 8).

В силу п.п. 9,10 статьи 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В силу положений статей 56.6-56.10 ЗК РФ решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия. В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии орган местного самоуправления, принявшие такое решение, направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении.

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Таким образом, из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным, жилое помещение может быть изъято путем выкупа либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Исходя из того, что соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа муниципальным образованием квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, между администрацией г. Ростова-на-Дону и ФИО5 достигнуто не было, суд приходит к выводу о том, что указанное жилое помещение подлежит изъятию у собственника с выплатой выкупной цены.

При этом, при определении выкупной цены жилого помещения, суд принимает во внимание, что в соответствии со ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Данная норма вступила в силу 28.12.2019г., при этом Федеральный закон N 473-ФЗ не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.

Таким образом, при изъятии жилого помещения (заключения с конкретным собственником соглашения об изъятии), размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ, с учетом положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ.

Доводы о неосведомленности на момент приобретения квартиры о признании жилого дома аварийным, а также доводы о приобретении квартиры за счет кредитных средств и средств материнского капитала, не могут являться основанием для разрешения спора без учета положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, поскольку при рассмотрении настоящего спора юридически значимыми обстоятельствами являются: дата возникновения права собственности на жилое помещение именно у ФИО5, дата принятия администрацией постановления о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Материалами дела подтверждается, что право собственности ФИО5 на жилые помещения в силу статьи 131, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло 21.12.2020г. на основании договора купли-продажи от 10.12.2020. Многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение, был признан аварийным 30.10.2020г., то есть договор купли-продажи жилого помещения был заключен после того, как многоквартирный дом, в котором находится это жилое помещение, был признан аварийным, следовательно, на правоотношения сторон распространяется часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу пункта 3 статьи 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Обязательства публично-правовых образований обеспечить права собственников помещений в связи с признанием дома аварийным и его сносом не могут быть использованы заинтересованными лицами в целях их обогащения. Данный правовой подход и был закреплен в части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, доводы ответчика о необходимости определения выкупной стоимости изымаемого имущества в соответствии с отчетом об оценке, основаны на неверном толковании норм права.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части выкупной стоимости в пределах цены сделки, совершенной после признания многоквартирного дома аварийным, с установлением цены выкупа квартиры, расположенной по адресу<адрес>, равной 1 750 000 рублей.

Поскольку, в силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию, суд приходит к выводу об изъятии у ФИО5 жилого помещения, путем выкупа по установленной судом цене, и передаче в муниципальную собственность жилого помещения, с прекращением права собственности ФИО5 и признанием права муниципальной собственности на жилое помещение.

В данном случае, поскольку производится изъятие спорного жилого помещения путем выкупа, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение право собственности и пользования спорной квартирой у ФИО5 прекращается.

В целях обеспечения исполнимости принятого решения, суд считает возможным удовлетворить также исковые требования также в части возложения на ответчика обязанности по предоставлению банковских реквизитов для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Ростова-на-Дону к ФИО1, третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону, ПАО «Сбербанк России» об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, выселении, обязании предоставить банковские реквизиты, снятии обременения в виде ипотеки - удовлетворить.

Изъять путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - <адрес>, площадью 71,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> по цене равной 1 750 000 (один миллион семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Прекратить право собственности ФИО1 на <адрес>, площадью 71,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на <адрес>, площадью 71,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Выселить ФИО1 из <адрес>, площадью 71,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1 750 000 (один миллион семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: Г.А. Фаустова

Мотивированный текст решения в окончательной форме изготовлен 30 ноября 2023 года.

Судья: Г.А. Фаустова