Судья Ужакина В.А. Дело № 33-26713/2023
50RS0031-01-2022-005128-57
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи Капралова В.С.,
судей Протасова Д.В., Магоня Е.Г.,
при помощнике судьи Тереховой А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании от 02 августа 2023 года апелляционную жалобу ФИО1 на решение Одинцовского городского суда Московской области от 27 декабря 2022 года по делу по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности,
заслушав доклад судьи Протасова Д.В.,
объяснения ФИО1 и ее представителя ФИО3, представителя ФИО2 – ФИО4,
установила:
Истец обратилась в суд с требованиями к ответчику и с учетом уточнений просила признать здание площадью 1117,1 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу<данные изъяты>, объектом незавершенного строительства; признать недействительной запись от 03.11.2015 г. о праве собственности ФИО2 на жилой дом площадью 1117,1 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>; признать за ФИО1 право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры с условным номером 12 на 3 этаже общей площадью 107,6 кв.м, что соответствует 963/10000 доле в праве общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте.
В обоснование иска указала, что 28.04.2008 г. заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <данные изъяты>
По условиям договора основной договор подлежит заключению в течение месяца с момента получения свидетельства о праве собственности. 03.11.2015 г. на имя ответчика зарегистрировано право собственности на объект недвижимости.
Однако до настоящего времени договор не заключен.
Вместе с тем, квартира фактически передана истцу, которая несет бремя ее содержания, а оплата за приобретаемую долю жилого дома истцом ответчику внесена. Учитывая, что предварительный договор фактически исполнен сторонами, а по результатам экспертизы жилой дом определен как объект незавершенного строительства, запись о регистрации права собственности ответчика на жилой дом подлежит признанию недействительной, а у истца возникло право собственности на долю в указанном объекте.
Истец в судебное заседание не явилась, направив своего представителя, который в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик в судебное заседание не явился, направил своего представителя, который в судебном заседании требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Третьи лица в судебное заседание своих представителей не направили, о дате месте и времени судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом.
Решением суда в удовлетворении иска – отказано.
Не согласившись с принятым решением, ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, заявленный иск – удовлетворить.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом положений ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 28.04.2008 между сторонами заключен договор купли-продажи доли земельного участка и жилого дома, поименованный как предварительный, по условиям которого продавец обязуется передать в собственное покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиям договора долю в праве на земельный участок, соответствующую доле жилом доме (100 кв.м), расположенный по адресу: <данные изъяты> предоставленный для индивидуального жилищного строительства. Пользование конкретными помещениям определяется договором между сособственниками. Основной договор подлежит заключению в течение одного месяца со дня получения свидетельства на право собственности.
Стороны пришли к соглашению, что вышеуказанная доля в праве на земельный участок и доля в жилом доме, соответствующая 100 кв.м, продается за 1600 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не ниже курса 25 руб. за 1 доллар США.
Согласно расписке ФИО2 получил от истицы в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи 160000 долларов США и 294000 руб.
Таким образом, по своей правовой природе заключенный между сторонами договор от 28.04.2008 г. является договором купли-продажи будущей вещи.
Из договора от 28.04.2008 года не усматривается, что стороны согласовали срок исполнения обязательств ответчика по передачи квартиры, обусловив его фактом возникновения права собственности у продавца.
Судом установлено, что в течение двух лет с момента заключения договора, право собственности на дом оформлено не было.
08 июня 2015 года ФИО1 обратилась в суд с требованием о взыскании с ФИО2 денежных средств.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 21.05.2019 г., вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано. В процессе рассмотрения дела суд установил, что ответчик получил от истицы 294000 руб. на установку окон, покупку и монтаж отопления, на возведение перегородок, ФИО1 передала ФИО5 денежные средства в общей сумме 1715572,70 руб., на момент разрешения спора право собственности ответчика на дом оформлено в установленном законом порядке, квартира передана истице и она в ней проживает. Вместе с тем, понесенные расходы не являются убытками истицы, поскольку не направлены на восстановление нарушенного права. Расходы истицы направлены на улучшение имущества, подлежащего передаче ей по договору, Истица не лишена права требовать от ответчика исполнения обязательств по передаче квартиры в натуре. При изложенных обстоятельствах оснований для взыскания указанных денежных средств суд не усмотрел.
Решением от 23.09.2013 г., вступившим в законную силу, Одинцовский городской суд Московской области обязал ФИО2 привести строение, расположенное на земельном участке по адресу: <данные изъяты> соответствии требованиям градостроительного плана земельного участка, утверждённого постановлением Главы городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области № 215 от 21.07.2008 г.
При рассмотрении указанного спора суд установил, что ФИО2 являлся собственником земельного участка с К<данные изъяты>, общей площадью 774 кв.м., предназначенного для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Ему выдано разрешение №RU50511105-54 от 24.07.2008г. на строительство жилого дома на земельном участке, площадью 774 кв.м., с К<данные изъяты>, расположенном по адресу: <данные изъяты>, срок действия разрешения до 23 июля 2018г. Постановлением Главы городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области от 21.07.2008г. №215 утвержден градостроительный план земельного участка с К<данные изъяты> для строительства жилого дома по адресу: <данные изъяты>. Согласно градостроительному плану ФИО2 разрешено строительство жилого дома с предельным количеством этажей 3, высотой 12м, особые условия: в соответствии с действующим законодательством расстояние от границы участка до хозпостроек должно быть не менее 1м. На основании поданной заявки был подготовлен договор на технологическое присоединение энергопринимающих устройств жилого дома по адресу: <данные изъяты>, и выданы технические условия. Технические условия были выполнены, технологическое присоединение осуществлено в установленном законом порядке, 03.10.2011г. заключен договор энергоснабжения. 14.02.2011г. между ГУП МО «Мособлгаз» и ФИО2 заключен договор <данные изъяты> поставки природного газа. 01.04.2010г. между ОАО «Одинцовский Водоканал» и ФИО2 заключен договор <данные изъяты> на оказание услуг по водоотведению, ФИО2 ОАО «Одинцовский Водоканал» выданы технические условия на водоснабжение <данные изъяты>
Определением суда от 25.06.2013г. по данному делу была назначена строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению эксперта ООО «Элит Хаус Гео» спорный объект расположен в пределах участка с К<данные изъяты>, общей площадью 774 кв.м. При проведении обследования земельного участка установлено, что земельный участок не имеет постоянного ограждения со стороны проездов, расположенных по западной и северной сторонам. Площадь застройки составляет 396,67 кв.м. Минимальное расстояние от одноэтажной пристройки котельной до кадастровых границ зафиксировано по западной границе участка и составляет 0,04м. Минимальное расстояние по южной границе до кадастровых границ составляет 2,97м, минимальное расстояние по восточной границе до кадастровых границ составляет 3,89м, минимальное расстояние по северной границе до кадастровых границ составляет 2,73м. При исследовании объемно-планировочного решения спорного строения установлено следующее: данный жилой дом имеет общую площадь жилого дома 1117,7кв.м., жилую площадь 377,7 кв.м. Число этажей надземной части 4 этажа. Максимальная высота строения до конька кровли составляет 16,5м, высота до карниза кровли составляет 15,5м. Длина строения 24,92м(27,92 с котельной), ширина 15,07м. На территории участка с К<данные изъяты>, общей площадью 774 кв.м., имеется возможность организовать придомовую территорию с размещением на ней автостоянки для хранения гостевого и личного автотранспорта при 100% обеспеченности машиноместами. Оборудованная площадка для сбора твердых бытовых отходов для индивидуального жилого дома не требуется. Объекты инженерного благоустройства, необходимые для обслуживания спорного объекта, могут быть размещены в имеющихся помещениях дома. На момент выполнения экспертизы в спорном объекте ведутся отделочные работы. Смонтированы пластиковые оконные блоки, входная металлическая дверь. Смонтированы стояки канализации, водопровода. Во всех помещениях выполнена разводка сети отопления, смонтированы радиаторы отопления. Спорный объект является оконченным строительством объектом в виду замкнутости теплового контура, законченности монтажных работ по несущим и ограждающим конструкциям.
В спорном объекте зафиксировано наличие 45 жилых помещений на четырех этажей, из них 14 имеют прямой доступ к лестницам и 7 имеют помещения вспомогательного использования, оборудованные системами инженерно-технического обеспечения: стояками водопровода, канализации, системами вентиляции. Экспертом признаки многоквартирности спорного объекта не зафиксированы. Объект, расположенный по адресу: <данные изъяты>, является индивидуальным жилым домом. Нарушены параметры градостроительного плана участка по зоне допустимого размещения зданий. Нарушены требования выданного разрешения на строительство в части количества этажей, высоты здания, процента застройки земельного участка. Отсутствуют дефекты в местах сопряжения конструктивных элементов дома, деформационные трещины, указывающие на снижение несущей способности несущих элементов строения. Состояние основных несущих и ограждающих конструкций оценивается экспертом как работоспособное состояние. Зафиксировано, что водоснабжение спорного строения на момент выполнения экспертного обследования осуществляется от колодца, расположенного на соседнем участке <данные изъяты>а. Имеется возможность подключения к сетям центрального водоснабжения согласно представленной рабочей документации на наружные сети водоснабжения и генерального плана с сетями водоснабжения. Отопление и горячее водоснабжение спорного строения на момент выполнения экспертного обследования осуществляется от газового котла, расположенного в смежном помещении котельной. Энергоснабжение осуществляется на основании договора энергоснабжения от 03.10.2011г. При осмотре возведенного здания в местах сопряжения конструктивных элементов дома деформационные трещины, просадки, указывающие на снижение несущей способности несущих элементов строения отсутствуют. Просадки, подмывы фундаментов отсутствуют. Деформации, прогибы, отклонения от проектной плоскости несущих и ограждающих конструкций спорного объекта свидетельствующих о потере несущей способности несущих элементов отсутствуют. Спорный объект соответствует требования СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно СП13-1 02 -2003 и ГОСТ Р 53778-2010 техническое состояние отдельных конструкций и здания жилого дома оценивается как исправное.
С целью установления обстоятельств о том, исполнено ли в настоящее время решение суда о приведении строения, в котором истец просит признать право собственности на долю в виде квартиры, судом по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Столичный центр экспертизы и оценки».
Согласно выводам судебного эксперта объект, расположенный по адресу: <данные изъяты>, обладает признаками многоквартирного дома, помещение 12 в указанном доме обладает признаками квартиры в многоквартирном доме, строение по адресу <данные изъяты> не приведено в соответствие требованиям градостроительного плана земельного участка, утверждённого постановлением Главы городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области № 215 от 21.07.2008 г. с учетом решения суда от 23.09.2013 г. (л.д. 238 том 1).
При разрешении настоящего дела суд обоснованно принял в качестве относимого и допустимого доказательства по делу выводы судебной экспертизы ООО «Столичный центр экспертизы и оценки».
Руководствуясь положениями ст.ст. 12, 218, 222, 431, 432 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013), суд пришел к выводу о том, что объект по адресу: <данные изъяты>, обладает признаками многоквартирного дома, а помещение 12 в указанном доме обладает признаками квартиры в многоквартирном доме, строение не приведено в соответствие требованиям градостроительного плана земельного участка, утверждённого постановлением Главы городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области № 215 от 21.07.2008 г. с учетом решения суда от 23.09.2013 г. (л.д. 238 том 1). При этом суд указал, что правовых оснований для квалификации строения в качестве объекта незавершенного строительством не имеется, в связи с чем отсутствует возможность признания за истцом права собственности на долю в жилом помещении, а судебное постановление не может быть использовано для упрощения процедуры ввода дома в эксплуатацию и регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства.
Доводы истца о том, что истец фактически финансировал объект строительства, то есть спорные правоотношения сторон по своей сути сходны с правоотношениями, вытекающими из участия в долевом строительстве, суд правомерно признал несостоятельным.
Соглашаясь по существу с обжалуемым решением суда об отказе в иске и отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия исходит из того, что ответчик ФИО2 является физическим лицом, а не специализированным субъектом гражданских отношений – застройщиком и нормы об участии в долевом строительстве в данной ситуации по аналогии применяться не могут.
Кроме того, как следует из выводов проведенной судебной экспертизы, проведенной ООО «Столичный центр экспертизы и оценки», и обстоятельств дела, на земельном участке в нарушение его целевого назначения ответчиком фактически был возведен многоквартирный жилой дом без получения соответствующей разрешительной документации, с нарушением параметров застройки - вместо индивидуального жилого дома, а помещение, в котором проживает истец и просит признать за ней право в виде доли, фактически является отдельной квартирой.
Судебная коллегия также отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что возведенное строение является объектом незавершенного строительства, в котором просит признать долю, поскольку спорный объект был введен в эксплуатацию (завершен строительством) в 2010г., имеет площадь 1 117, 1 кв.м., сведения внесены в ГКН 28.06.2012г., оформлен в качестве жилого дома, право собственности за ФИО2 зарегистрировано 03.11.2015г. Возведенный объект обеспечен необходимыми коммунальными ресурсами и истец наряду с другими гражданами в нем фактически круглогодично проживает.
Таким образом, общепризнанным признакам объекта незавершенного строительства возведенное строение не соответствует.
При этом спорный объект не приведен в соответствие с требованиями законодательства, несмотря на то, что документально оформлен в качестве индивидуального жилого дома, имеется не исполненное ответчиком решение суда.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, ст. 12 ГК РФ судом разрешен спор с учетом избранного истцом способа защиты права.
Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, изложенные истцом при рассмотрении дела судом первой инстанции. Эти доводы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, подробно изложенная в решении суда. Они не опровергают по существу выводы суда первой инстанции, доводы жалобы направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, выражают несогласие с выводами судебной экспертизы.
Тот факт, что суд не согласился с доводами иска и пришел к иным выводам, не свидетельствует о неправильности решения и не может служить основанием для его отмены.
При разрешении спора судом правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, а также закон, подлежащий применению, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ,
определила:
Решение Одинцовского городского суда Московской области от 27 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи