Решение по делу № 2-339/2022 от 26.12.2022 - об изъятии объекта незавершенного строительства, и по встречному иску <ФИО> к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, о признании права собственности на объект недвижимости.

Гражданское дело № 2-339/2022

УИД 09RS0001-01-2021-007019-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 декабря 2022 года г.Черкесск, КЧР

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Панаитиди Т.С.,

при секретаре Гиоевой К.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседание в здании Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики гражданское дело по исковому заявлению Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства, и по встречному иску ФИО1 к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, о признании права собственности на объект недвижимости,

установил:

Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска обратилось в Черкесский городской суд КЧР с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства. В обоснование доводов указано, что 03.04.2017 между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО города Черкесска и ФИО1 был заключен договор № 20 аренды земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:311, площадью 831 кв.м., расположенного по адресу: г. Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, для строительства кафе. Срок действия договора - 03.10.2018. ФИО1 на указанном земельном участке был воздвигнут объект незавершённого строительства: проектируемое назначение - нежилое, площадью застройки - 260 кв.м., степень готовности - 25%, кадастровый №. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ФИО1 25.08.2018 года. 14.09.2018 между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска и ФИО1 был заключен договор № 110 аренды земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:311, площадью 831 кв.м., расположенного по адресу: г. Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, для строительства кафе. Земельный участок был предоставлен под объектом незавершённого строительства, для окончания строительства магазина. Договор заключен сроком до 14.09.2021. На момент обращения в суд на земельном участке имеется объект незавершённого строительства: проектируемое назначение - нежилое, степень готовности - 25%, площадь - 260 кв.м., с кадастровым номером 09:04:0101021:388. Указанный объект незавершённого строительства принадлежит на праве собственности ответчику ФИО1. Ссылается на ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ и указывает, п. 2 ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрена возможность обращения уполномоченным органом в суд с требованием об изъятии незавершённого объекта путем продажи с публичных торгов. Как указано в ч. 1 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Срок договора аренды от 14.09.2018 № 110 истек 14.09.2021, постановлением Управления по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска от 21.09.2021 № 652 действие договора аренды прекращено с 14.09.2021. Просит: Изъять у собственника ФИО1 объект незавершённого строительства: проектируемое назначение - нежилое, степень готовности 25%, площадь - 260 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства».

ФИО1 обратился в Черкесский городской суд КЧР со встречным иском к Управлению по имущественным отношениям мэрии МО города Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии МО города Черкесска, о признании права собственности на объект недвижимости. В обоснование доводов указано, что Земельный участок площадью 831 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства кафе, с кадастровый №, расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, город Черкесск, ПКиО Зеленый остров, принадлежит ФИО1 на основании договора №110 аренды земельного участка от 14.09.2018 года сроком действия до 14.09.2021 года. На данном участке в соответствии с разрешением на строительство от 22.03.2018 года, ФИО1 возведено здание кафе площадью - 260,0 кв.м., до истечения срока действия договора аренды, что подтверждается техническим планом здания от 30.08.2021 года. В целях легализации возведенного объекта завершенного строительства, ФИО1 обратился в Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска с заявлением от 13.01.2020 года о выдаче разрешении на ввод в эксплуатацию здания кафе по адресу: КЧР, <...> и Отдыха «Зеленый остров». Письмом 13.01.2022 Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г. Черкесска отказано ФИО1 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания кафе по адресу: <...> и Отдыха «Зеленый остров», указав, что истек срок действия договора аренды участка. В соответствии с заключением ООО «Техпроект» от 12.01.2022 года, объект в части архитектурного облика имеет небольшие отклонения, а в целом соответствует проекту отвечает всем требованиям безопасности. Далее в БТИ проведена техническая инвентаризация и выдаче технические документы, из которых следует, что кафе возведено в 2021 году, общая площадь составляет 260,3 кв.м. Нежилое здание кафе по адресу: КЧР, г. Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха «Зеленый остров» соответствует целевому назначению земельного участка, градостроительным нормам и правилам безопасности. Что говорит о том, что нет нарушений, допущенных при строительстве здания кафе, которые могли бы препятствовать признанию права собственности на него. В данном случае единственным из предусмотренных Законом о регистрации и ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ основанием, способным установить право собственности истца на данный объект недвижимости, является вступившее в законную силу решение суда. Руководствуясь ст.ст. 8.1, 12, 218 ГК РФ, просит: - признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированного по адресу: КЧР, <адрес>, право собственности на нежилое здание кафе площадью 260,0 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 831 кв.м с кадастровым номером 09:04:0101021:311, по адресу: Россия, КЧР, <адрес>, территория парка Культуры и Отдыха Зеленый остров. Указать, что вынесенное по делу решение является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на здание кафе в ЕГРН.

Определением Черкесского городского суда КЧР от 11 мая 2022 года приято к производству встречное исковое заявление с привлечением соответчика Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска.

21.12.2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора определением суда привлечено Управление Росреестра по КЧР.

В судебное заседание представитель истца (ответчика по встречному иску) Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 и его представитель, представитель ответчика по встречному иску Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, представитель третьего лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по КЧР, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания не явились, об отложении судебного заседания не просили. Согласно телефонограмме от 26.12.2022 года представитель истца (ответчика по встречному иску) Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска – ФИО2, представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 - ФИО3 С-А., просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика по встречному иску Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска – ФИО4, согласно телефонограмме от 26.12.2022 года, поддержала письменные возражения на встречное исковое заявление в полном объеме и просила отказать в удовлетворении требований ФИО1

От ответчика (истца по встречному иску) ФИО1, 15.12.2022 года, поступило заявление с просьбой рассмотреть дело без его участия, в удовлетворении исковых требований Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска об изъятии объекта незавершенного строительства просил отказать в полном объеме. Встречное исковое заявление поддержал в полном объеме и просил его удовлетворить.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы настоящего дела, суд приходит к выводу о том, что первоначальные исковые требования не подлежат удовлетворения, встречные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают: из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется судом, в том числе, путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности.

В соответствии с абз.2 ч.2 ст. 130 Конституции РФ местное самоуправление осуществляет владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью, к которой относится все то, что не является государственной собственностью.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закон от 25.10. 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов.

То есть в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10. 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», говорится о распоряжении органами местного самоуправления муниципальных районов земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, до разграничения собственности.

Статьей 3.1 Федерального закона от 25.10. 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса» в целях разграничения государственной собственности на землю определены виды собственности на земельные участки: федеральная, субъектов РФ, поселений, городских округов, муниципальных районов.

Таким образом, для указанных в данной статье субъектов возникли основания для регистрации права собственности на обозначенные земельные участки.

В силу ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся их собственниками, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Материалами дела установлено, что 03.04.2017 между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска с одной стороны и ФИО1 с другой стороны был заключен договор № 20 аренды земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:311, площадью 831 кв.м., расположенного по адресу: г. Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, для строительства кафе. Срок действия договора - 03.10.2018 года.

Данный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по КЧР 19.04.2017 года.

22.03.2018 года Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска выдано ФИО1 разрешение на строительство кафе общей площадью, в т.ч. с открытой террасой 260 кв.м., объемом 1123,8 кв.м., площадью застройки 168,4 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101021:311 сроком до 03.10.2018 года.

На указанном земельном участке ФИО1, в соответствии с его разрешенным использованием, в период действия договора аренды участка, было возведено недостроенное здание, проектируемое назначение - нежилое, площадью застройки - 260 кв.м., степень готовности - 25%, кадастровый №, что следует из искового заявления не оспорено сторонами.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 25.08.2018 года, и от 22.09.2021 года, зарегистрирован объект незавершенного строительства с процентом готовности 25 %, площадью 260 кв.м. проектируемое назначение нежилое, с кадастровым номером 09:04:0101021:388, за ФИО1 на основании договора аренды земельного участка № 20 от 03.04.2017 года.

14.09.2018 между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска с одной стороны и ФИО1 с другой стороны был заключен договор № 110 аренды земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:311, площадью 831 кв.м., расположенного по адресу: г. Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, для строительства кафе.

Согласно п. 1.1 договора, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ФИО1 на праве собственности.

Земельный участок был предоставлен под объектом незавершённого строительства, для окончания строительства кафе. Договор заключен сроком до 14.09.2021.

Данный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по КЧР 28.09.2018 года.

Согласно доводов стороны истца по встречному иску, что не оспорено стороной ответчика по встречному иску, на данном участке истцом завершено строительство здания кафе.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 г. регулируются главой V.1 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пп. 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пп. 2).

В силу п. 21 ст. 3 ФЗ РФ № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Положениями ФЗ РФ от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, в соответствии с п. 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом положений п. 33 ст. 34 ФЗ РФ № 171-ФЗ, положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 г. без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке пп. 10 п. 5 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 ФЗ РФ N 137-ФЗ.

Положениями ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (пп. 8 п. 8 ст. 39.11).

Согласно п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Из содержания пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 1 - 3 ст. 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.01.2022 г. № 19-КАД21-17-К5.

По смыслу приведенных норм только собственник объектов незавершенного строительства имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, занятого таким объектом и необходимого для завершения его строительства.

Материалами дела установлено, что ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства, готовностью 25%, расположенного по адресу: г. Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно пункту 1 статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Норма ч. 1 ст. 12 ГПК Российской Федерации, в силу которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, конкретизируется в части первой статьи 56 того же Кодекса, в силу которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; согласно части второй данной статьи никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Стороной истца по встречному иску предоставлено заключение на кафе Проектного института ООО «Техпроект» от 12.01.2022 года, а также Технический план от 30.08.2021 года, подготовленный в связи с созданием здания, расположенного по адресу: КЧР, г. Черкесск, территория ПКиО «Зеленый остров», общей площадью 260,3 кв.м.

Определением суда от 03 августа 2022 года назначена по делу судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению Автономной некоммерческой организации «Независимая судебно-экспертная лаборатория» г. Пятигорск.

Согласно заключению эксперта Автономной некоммерческой организации «Независимая судебно-экспертная лаборатория» № 68 от 15.11.2022 года следует: 1) при анализе полученных при проведении экспертного обследования данных, и сопоставляя с требованиями градостроительных нормативноправовых актов, можно сделать заключение о соответствии объекта экспертизы - объект капитального строительства: Нежилое здание - кафе, общей площадью 260,00 кв.м., этажность: 2, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, территория Парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, требованиям: Правил землепользования и застройки города Черкесска; Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ; Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ; СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89; экологическим нормам; Федеральному закону № 123-ФЗ от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Несущие строительные конструкции объекта капитального строительства: Нежилое здание - кафе, общей площадью 260,00 кв.м., этажность: 2, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101021:311, по адресу: Карачаево- Черкесская Республика, г. Черкесск, территория Парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, находятся в работоспособном состоянии, обеспечивающем надежность и пространственную устойчивость здания, при этом прочность, устойчивость и долговечность элементов нежилого здания соответствует существующим нормативным требованиям.

Объект капитального строительства: Нежилое здание - кафе, общей площадью 260,00 кв.м., этажность: 2, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101021:311, по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, территория Парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, соответствует основным нормативным требованиям строительно-технической документации (СНиП, СП, ГОСТ), санитарно- эпидемиологическим нормам (СанПиН), градостроительным нормативам (СП, ТСН), экологическим требованиям, требованиям норм пожарной безопасности, Федеральному закону № 123-ФЗ от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федеральному закону № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

2). безопасная эксплуатация объекта исследования: Объект капитального строительства: Нежилое здание - кафе, общей площадью 260,00 кв.м., этажность: 2, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101021:311, по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, территория Парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, возможна в полной мере и сохранение данного объекта недвижимого имущества не нарушает права и законные интересы иных лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с положениями ст.79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно ст.86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст.67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Данное экспертное заключение и приложение к нему сторонами не оспорено. Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной строительно-технической экспертизы Автономной некоммерческой организации «Независимая судебно-экспертная лаборатория» № 68 от 15.11.2022 года, проведенной экспертом ФИО5, поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», с соблюдением установленного процессуального порядка лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов и имеющим длительный стаж экспертной работы. Методы, использованные при экспертном исследовании, и сделанные на его основе выводы, обоснованы. Не противоречат выводы указанной экспертизы и другим собранным по делу доказательствам. Экспертиза содержит существенный объем сведений, с оценкой полученных результатов сформулированной в разделе «Выводы» с максимально полным отражением полученных результатов, необходимых для ответа на поставленные вопросы.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации.

Доказательств, подтверждающих, что арендодатель уведомил арендатора о том, что земельный участок не будет предоставляться в аренду по истечении срока действия договора, материалы дела не содержат.

Материалами дела установлено, что ФИО1 добросовестно пользовался спорным земельным участком по целевому назначению, продолжал осуществлять строительные работы, оплачивал арендную плату, строительные работы в отношении спорного объекта фактически завершены, объект готов к его приемке в эксплуатацию.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действия ФИО1 следует расценивать как заведомо добросовестное осуществление гражданских прав.

Статья 239.1 ГК РФ закрепляет, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

При этом сам порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством РФ (см. подробнее Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства").

Заявляя требование об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, истец не представил отчет оценки начальной рыночной стоимости спорного объекта, в то время как вышеуказанные Правила требуют оценки объекта.

Таким образом предъявляя в суд требования об изъятии имущества и продажи его с торгов истец изначально лишил права ответчика права на оспаривание начальной продажной цены.

Относительно встречного искового заявления ФИО1 о признании права собственности на объект недвижимости, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.

Как установлено судом, строительство спорного объекта осуществлялось на основании проектной документации, разработанной в 2017 году ООО «Техпроект». В период рассмотрения дела по существу, стороной истца по встречному иску, предоставлено заключение подготовленное Проектным институтом ООО «Техпроект» от 12.01.2022 года, из которого следует, что спорный объект выполнен с незначительными отклонениями от проектных решений в части архитектурного облика, при этом указано, что данные изменения согласованы с отделом архитектуры и не повлияли на конструктивную схему здания.

Вместе с тем, вышеуказанные изменения не были согласованы с Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска и следовательно с отделом архитектуры, что стороной истца по встречному иску не оспорено, и не предоставлено доказательств.

Кроме того, как следует из разрешения на строительство, оно было выдано на кафе с открытой террасой на 1 и 2 этажах общей площадью 99,6 кв.м., однако спорный объект возведен без открытых террас, за счет указанной площади - 99,6 кв.м., увеличилась площадь залов на 1 и 2 этажах.

Вместе с тем, экспликация помещений, указанная в проектной документации разработанной ООО «Техпроект» на основании которой выдано разрешение на строительство не соответствует плану здания кафе, указанному в заключении эксперта ФИО6, в части площади каждого помещения спорного объекта.

Порядок, основания выдачи разрешения на строительство, внесения в него изменений предусмотрены статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Разрешением на строительство подтверждается соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и предоставляется застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

В данном случае ФИО1 выдано разрешение на строительство кафе общей площадью 260 кв.м., объемом 1123,8 кв.м., площадью застройки 168,4 кв.м., площадь открытой террасы – 99,6 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101021:311.

Частями 21.5 - 21.7, 21.9 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено внесение изменений в разрешение на строительство в определенных случаях (при переходе прав на земельный участок, разделе или объединении земельных участков) и в порядке, установленном частями 21.10, 21.14 названной статьи.

Между тем в силу части 7 статьи 52 ГрК РФ допускается отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта.

Исходя из положений части 7 статьи 52 указанного Кодекса, отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации должно быть обусловлено необходимостью, выявленной в процессе строительства объекта, и соблюдением порядка изменения проектной документации то есть из названной нормы следует, что причины, повлекшие изменение проектной документации, должны быть объективными.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 за изменениями в выданное ему разрешение на строительство, не обращался, обстоятельства изменений не названы.

Кроме того, в материалах дела не имеется доказательств того, что в процессе строительства выявлена объективная необходимость отклонения (корректировки) от проектной документации, влекущая изменение проектной документации и разрешения на строительство.

Согласно положений ст.ст.1,2,9,30,36,44,47,48,52, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п.20 ч.1 ст.14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории муниципального образования, относится к вопросам местного значения.

Согласно положениям ст.55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Из материалов дела следует, что в порядке статьи 55 ГрК РФ спорный объект в эксплуатацию не вводился. При обращении 13.01.2022 года в Управление с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта был дан ответ от 19.01.2022 года № 02-33 об отказе, ввиду с несоответствием требованиям статьи 55 ГрК РФ в части отсутствия прав на земельный участок, т.к. срок действия договора аренды истек.

Данный отказ истцом в установленном частью 8 вышеназванной нормы порядке оспорен не был, незаконность данного отказа судебным решением не установлена.

Более того, в своих требованиях о признании права собственности на спорный объект истец не ссылается на незаконность отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и наличие всех необходимых для получения требуемого разрешения документов.

При таких обстоятельствах суд, полагает, исковые требования о признании права собственности на спорный объект не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства, Изъять у собственника ФИО1 объект незавершённого строительства: проектируемое назначение - нежилое, степень готовности 25%, площадь - 260 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства», отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, о признании права собственности на нежилое здание кафе площадью 260,0 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 831 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: Россия, Карачаево-Черкесская Республика, г.Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Черкесский городской суд КЧР в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 27 декабря 2022 года.

Судья Черкесского городского суда КЧР Т.С. Панаитиди