Решение по делу № 3А-452/2022 от 21.09.2022 - об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 16 февраля 2022 года № ОРС-59/2022/000138, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

УИД 59OS0000-01-2022-000269-72

Дело № 3а-452/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 сентября 2022 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Коротаевой О.А.,

при секретаре Хабеевой А.В.,

с участием представителя административного истца – ФИО1, действующей на основании доверенности,

представителя административного ответчика –ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело поадминистративному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «УМК-Сталь» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 16 февраля 2022 года № ОРС-59/2022/000138, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «УМК-Сталь» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об оспаривании решения ГБУ «Центр техническо инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 16 февраля 2022 года № ОРС-59/2022/000138 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере равном его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате налога. Решением государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 16 февраля 2022 года № ОРС-59/2022/000138 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в размере равном его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что указанное решение бюджетного учреждения не соответствует требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Административный истец - общество с ограниченной ответственностью «УМК-Сталь» извещено о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представитель административного истца - ФИО1 в судебное заседании настаивала на доводах административного искового заявления, с заключением эксперта не согласна, поскольку эксперт не нашел замечаний, указанных административным ответчиком, отчет соответствует ФСО, требованиям ФЗ №135-ФЗ, о назначении повторной экспертизы не просила.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО2 в судебное заседание возражала об удовлетворении заявленных требований, о назначении повторной экспертизы не просила.

Заинтересованное лицо - администрация Кунгурского муниципального округа Пермского края в судебное заседание своих представителей не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Суд, заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что является общество с ограниченной ответственностью «УГМК-Сталь» собственником:

- земельного участка с кадастровым номером **, площадью 20908+/-107 кв.м, расположенного по адресу: ****, вид разрешенного использования под производственную базу.

Поскольку налоговая база по принадлежащему административному истцу на праве собственности объекту недвижимости исчисляется от его кадастровой стоимости, то результат определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности административного истца.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** установлена на основании акта от 12 ноября 2019 года № СЭД-31-02-2-2-1393 по состоянию на 1 января 2019 года и составляет– 11323354,64 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Административным истцом 26 января 2022 года в ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» подано заявление об установлении рыночной стоимости с приложением отчета об оценке земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости от 25 января 2022года №324И/Н-21 по состоянию на дату оценки 14 декабря 2021 года, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «МВМ-Оценка» Ш.

16 февраля 2022 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» принято мотивированное решение № ОРС-59/2022/000138 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили следующие обстоятельства:

- оценщик использует в качестве объекта-аналога №3 (стр. 51-53 Отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основной характеристике, определяющей стоимость объекта оценки: местоположение (ОА 3)- несопоставим (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7);

-оценщик в Отчете на странице 48-50, 51-53 изложен не весь доступный ему объем по предложениям объектов недвижимости, близких к объекту оценки; для выполнения расчетов не используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения). Оценщиком не проанализирована информация по объектам недвижимости за 2018, 2019, 2020, 2021 год, сходным с объектом оценки по ценообразующим факторам (местоположение, локальное местоположение, локальное расположение относительно крупной автодороги, площадь, вид разрешенного использования и другие) (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «в», «г» пункта 22 ФСО № 7);

- оценщик в расчете рыночной стоимости объекта оценки (сравнительный подход) при применении метода корректировок некорректно провел сравнение и некорректно выявлены различия используемых в расчетах объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 с объектом оценки по ценообразующим факторам: локальное расположение относительно крупной автодороги; к объекта-аналогам №№ 1, 2 требуется корректировка – в Отчете к объектам-аналогам №№ 1, 2 корректировка отсутствует (стр. 51-53 Отчета);- площадь; к объектам-аналогам №№ 1, 2, 3 величина корректировки неверная (стр. 51-53 Отчета) (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7).

На основании определения Пермского краевого суда от 26 июля 2022 года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Авангард» Б. представлено экспертное заключение от17 августа 2022 года №22/0801-1, согласно которому отчет об оценке от 25 января 2022 года №324И/Н-21 не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены следующие замечания к отчету оценщика:

- оценщиком ошибочно указано, что сравниваемые объекты реализуются в декабре 2019 года, декабре 2020 года, марте 2021 года, что не соответствует данным таблицы 4 (пункт 16 таблицы Стр. 51 Отчета), где дата предложения аналогов – декабрь 2019 года, декабрь 2020 года, март 2020 года;

- оценщиком при обосновании корректировки на уторговывание указано, что г. Кунгур, где находится объект оценки, относится к неактивным рынкам, что не соответствует примененной для расчёта корректировки таблице 99 Справочника (пункт 16 стр. 54 Отчета) «Значения скидок на торг на активном рынке» и примененному по этой таблице значению -12%. Для неактивного рынка значение корректировки значительно отличается;

Имеются замечания по методологии расчета стоимости земельного участка, более подробно приведены в пояснениях к таблице 2 экспертного заключения (пункт 16 Отчета), а именно:

- оценщиком недостаточно проанализирована информация по аналогам для расчета корректировки на локальное местоположение. Объекты аналоги №№ 1, 2 находятся на удалении от крупной автодороги. Данный фактор не учтен в расчете, корректировка на локальное местоположение не проведена, ее отсутствие не обосновано (нарушена требование пункта 22 ФСО № 7).

Наличие в отчете неточностей и методологических ошибок, исправление которых может значительно повлиять на итоговый результат стоимости объекта оценки, свидетельствует о том, что содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднократное толкование полученных результатов (нарушены требования статьи 11 ФЗ-135).

В экспертируемом отчете был применен сравнительный подход. Итоговое суждение о величине стоимости объектов оценки было основано на результатах этого подхода. По мнению эксперта, отказ от применения затратного подхода и доходного подходов является обоснованным. В рамках сравнительного подхода был применен метод сравнения продаж. Эксперт считает, что оценщик выбрал корректный и уместный метод оценки. Однако, требования законодательства РФ в области оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки не соблюдены, имеются замечания по методологии и корректности проведенных расчетов, устранение которых может повлиять на конечный результат.

Эксперт Б. при допросе в судебном заседании пояснила, что на основании анализа требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального стандарта оценки №1, 2, 3, 7 выявлено, что отчет в целом не соответствует требованиям, содержит неточности и недостатки, влияющие на итоговую рыночную стоимость объекта. Технической ошибкой является несоответствие обоснование корректировки расчетному значению, которая не повлияла на рыночную стоимость объекта. Недостатком, влияющим на рыночную стоимость, является то, что не проанализирована информация по аналогам на локальное местоположение, на удалении относительно крупной автодороги. Определение автомагистрали взято из справочника Лейфера, 2020 год. Данный фактор не учтен в расчете, корректировка не проведена, ее отсутствие необоснованно, что является существенным недостатком, нарушен пункта 22 ФСО №7. Каждый аналог должен сравниваться с объектом оценки по ценообразующим факторам. Данная корректировка проведена при определении рыночной стоимости. Это второй по значимости ценообразующий фактор. Значимость фактора 12%. Объект оценки отличается объектов-аналогов № 1,2, то есть, расположен вблизи крупной автодороги относительно объектов аналогов, которые удалены от автодороги. При наличии аналогов в городе Кунгуре оценщиком не был применен ни один из аналогов, экспертом заменен один аналог, который расположен в городе Кунгур (данная корректировка составляет +34%). Выявлено замечание по корректировке на торг, оценщик указывает, что рынок недвижимости в городе Кунгур не активный, данная информация не подтверждена в отчете.

Суд, проанализировав все представленные экспертные доказательства, приходит к выводу о необходимости принятия за основу результат оценки, указанный в заключении эксперта ООО «Авангард» Б. от 17 августа 2022 года № 22/0801-1, поскольку оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлены идентичные замечания относительно одного из тех, которые указаны в решении государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 16 февраля 2022 года № ОРС-59/2022/000138, что свидетельствует о его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, то есть установлены нарушения тех же требований ФСО, что и указаны в решении ЦТИ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения от 16 февраля 2022 года.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от 26 июля 2021 года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Авангард» Б. определен размер рыночной стоимости объекта оценки в размере 8300 000 рублей для земельного участка с кадастровым номером **.

В данном случае заключение эксперта от 17 августа 2022 года № 22/0801-1 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта Б. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости в размере 8300 000 рублей по состоянию на 14 декабря 2021 года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 26 января 2022 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «УМК-Сталь» удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 16 февраля 2022 года № ОРС-59/2022/000138 – отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости в размере 8300000 рублей по состоянию на 14 декабря 2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 января 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 5 октября 2022 года.

Судья: подпись