Дело № 2-2551/2025

24RS0048-01-2024-015632-45

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 сентября 2025 года Советский районный суд г. Красноярска

в составе председательствующего судьи Мядзелец Е.А.,

при секретаре Рыдвановой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к МТУ ФАУГИ в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва о признании договора купли-продажи заключенным, возложении обязанности провести государственную регистрацию перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к МТУ ФАУГИ в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва о признании договора купли-продажи заключенным, возложении обязанности провести государственную регистрацию перехода права собственности.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 по результатам проведенного ООО «<данные изъяты>», действующего от имени и по поручению МТУ ФАУГИ в Красноярском крае, республике Хакасия и республике Тыва аукциона по продаже арестованного имущества, стал победителем торгов, в результате чего приобрел жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. После приобретения имущества торги были приостановлены судебным приставом-исполнителем на основании определения <данные изъяты> о принятии мер предварительной защиты в виде запрета совершения действий по реализации спорной квартиры по административному иску ФИО2 о признании незаконным бездействия (решений) судебного пристава-исполнителя далее - ОСП № 1 по Советскому району г. Красноярска. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований ФИО2 отказано, в связи с чем ФИО1 обратился к ответчику с требованием о заключении договора купли-продажи, однако ответчик уклоняется от заключения договора.

Просит обязать МТУ ФАУГИ в Красноярском крае, республике Хакасия и Республике Тыва заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру за ФИО1

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: ГУ ФССП России по Красноярскому краю, АО «Газпромбанк», ОСП № 1 по Советскому району г. Красноярска, ФИО2

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, изложенным в протокольной форме, к участию в процессе в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Красноярскому краю.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО3 судебное заседание не явились, о дате и времени слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Представитель ответчика МТУ ФАУГИ в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва и третьи лица ГУ ФССП России по Красноярскому краю, АО «Газпромбанк», ОСП № 1 по Советскому району г. Красноярска, ФИО2, Управление Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, о дате и времени слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. От финансового управляющего ФИО2 – ФИО4 поступи отзыв на иск с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствии не явившихся лиц, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ч. 1 ст. 421 ГК РФ).

В силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения.

В силу статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п. 6 ст. 448 ГК РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Как следует из материалов дела, заочным решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, с ФИО2 в пользу АО «Газпромбанк» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 3 438 058 рублей 15 копеек, неустойка за неуплату основного долга в размере 7,75% годовых на сумму основного долга в размере 2 983 563 рубля 73 копейки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактической уплаты суммы основного долга, неустойку за несвоевременное погашение процентов в размере 7,75% годовых на сумму начисленных процентов, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату погашения процентов и обращено взыскание на принадлежащее ФИО2 заложенное имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП № 1 по Советскому району г.Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ, на основании исполнительного листа, выданного во исполнение решения <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении должника ФИО2 с предметом исполнения – обращение взыскания на принадлежащее ФИО2 заложенное имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, путем ее реализации с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимостью имущества в размере 3 954 400 рублей.

В рамках возбужденного исполнительного производства постановлением от ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП № 1 по Советскому району г. Красноярска произведен арест имущества должника ФИО2

Согласно акту о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем наложен арест на имущество должника – жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП № 1 по Советскому району г.Красноярска вынесено постановление об оценке квартиры, расположенной по адресу: <адрес> размере 3 954 400 рублей.

Определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ изменен порядок исполнения заочного решения <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, установлена начальная продажная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО2, на публичных торгах в сумме 4 974 400 рублей.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП № 1 по Советскому району г.Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ установлена стоимость указанной квартиры в размере 4 974 400 рублей.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: <адрес> передана в Росимущество для реализации на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

ДД.ММ.ГГГГ МТУ ФАУГИ в Красноярском крае, республике Хакасия и Республике Тыва выдало ООО «<данные изъяты>» поручение № на реализацию на электронных торгах в форме аукциона спорного залогового имущества.

Торги проведены, что подтверждается итоговым протоколом № о результатах проведения торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым победителем торгов признан ФИО1, предложивший цену приобретения имущества – 5 024 144 рубля, из которых 248 700 рублей оплачены покупателем в виде задатка, оставшуюся сумму – 4 775 444 рублей подлежала оплате в течение 5 рабочих дней.

По условиям проведения торгов, договор реализации с победителем аукциона должен быть заключен в письменном виде в течение 5 дней с момента внесения покупной цены.

Определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по административному исковому заявлению ФИО2 приняты меры предварительной защиты в виде запрета судебному приставу-исполнителю ОСП № 1 по Советскому району г.Красноярска совершать действия, направленные на реализацию арестованного имущества должника ФИО2, а именно квартиры, по адресу: <адрес> рамках исполнительного производства №-ИП.

Решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 отказано в удовлетворении административных требований, предъявленных к ОСП № 1 по Советскому району г. Красноярска, судебному приставу-исполнителю о признании незаконными постановлений (действий) о передаче арестованного имущества на торги, об оценке имущества, вынесенные в рамках исполнительного производства №-ИП, ненаправлении копий указанных постановлений в адрес административного истца; меры предварительной защиты отменены.

Далее, ФИО1 обратился в МТУ ФАУГИ в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва о возобновлении действий по реализации квартиры и заключении договора купли-продажи.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик сообщил, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ документов, необходимых для дальнейшей реализации арестованного имущества от ОСП № 1 по Советскому району г. Красноярска не поступало.Судом также установлено, что решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 признан банкротом; в отдельное производство выделено требование АО «Газпромбанк» о признании требования как обеспеченного залогом имущества-квартиры по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ судебные пристав-исполнитель вынес постановление об отзыве с реализации вышеуказанного жилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом вынесено постановление о снятии ареста с принадлежащего ФИО2 имущества, а именно спорной квартиры.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство №-ИП окончено, в связи с признанием должника банкротом.

Кроме того, вступившим в законную силу решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ исковые заявления ФИО2, ФИО8 к МТУ ФАУГИ в Красноярском крае, республике Хакасия и Республике Тыва, ООО «<данные изъяты>», Федеральной службе судебных приставов, ФИО1 о признании недействительными публичных торгов по продаже арестованного имущества – жилого помещения по адресу: <адрес>, протоколов от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи арестованного имущества, если таковой заключался, оставлены без удовлетворения.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, ФИО1 ссылается на уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи приобретенного на торгах имущества.

При рассмотрении спора между продавцом и победителем торгов, подписавшими протокол о результатах торгов, суд путем толкования определяет содержание договора с учетом его особенностей и вправе применить различные приемы толкования, как прямо установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию (пункты 43 - 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

Как следует из содержания протокола о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ, стороны договорились, что при реализации заложенного имущества в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим торги, организатор торгов заключает с ним договор купли-продажи (п. 3.2). Непоступление денежных средств в счет оплаты имущества в сумме и в сроки, указанные в п. 2.3 протокола, считается отказом покупателя от исполнения обязательства по оплате. В этом случае организатор вправе отказаться от исполнения своих обязательств по протоколу, письменно уведомив покупателя о прекращении действия настоящего протокола. Настоящий протокол прекращает свое действие с момента направления организатором торгов указанного уведомления, при этом, покупатель теряет право на получение имущества и утрачивает внесенный задаток. В данном случае оформление дополнительного соглашения о прекращении действия протокола не требуется (п. 6.2).

Таким образом, протоколом предусмотрены последствия несоблюдения сроков оплаты, которыми организатор торгов не воспользовался.

МТУ ФАУГИ в Красноярском крае, республике Хакасия и Республике Тыва в адрес покупателя не направлен отказ от исполнения обязательств по договору, торги не признаны несостоявшимися, не назначено проведение повторных торгов, произведенный покупателем задаток принят и не возвращен ФИО1 Условия договора, изложенные в протоколе сторонами не оспаривались, цена договора определена по результатам аукциона.

В силу ст.ст. 445, 448 ГК РФ заключение договора с победителем торгов является для их организатора обязательным, оснований отказа от заключения такого договора гражданское законодательство не предусматривает.

В соответствии с абз. 3 п. 6 ст. 448 ГК РФ победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор лишь в тех случаях, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов.

Разрешая при изложенных обстоятельствах спор, оценив представленные доказательства, суд, проанализировав условия итогового протокола 31677-23 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из установленного факта проведения торгов по продаже спорного имущества без нарушения установленной процедуры, между тем договор купли-продажи спорного имущества между МТУ ФАУГИ в Красноярском крае, республике Хакасия и Республике Тыва и ФИО1, как победителем торгов договор заключен не был, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и возложении на ответчика обязанности по заключению договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ).

Между тем, недобросовестность покупателя судом не установлена, доказательств обратного материалы дела не содержат. Напротив, обращение в суд с настоящими требованиями, свидетельствует о желании надлежащим образом исполнить обязательства в соответствии с протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе по внесению оплаты в счет стоимости приобретенного на торгах имущества, которая не была произведена по причине оспаривания в судебном порядке торгов и ликвидации ООО «<данные изъяты>», что участниками процесса в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Доводы финансового управляющего ФИО2 – ФИО4 о том, что удовлетворение исковых требований нарушит права и интересы кредиторов, суд не может принять во внимание, поскольку истец ФИО1 не является кредитором по обязательствам должника ФИО2 в деле о банкротстве; кроме того, заявленные исковые требования о понуждении совершить действия не подпадают под перечень требований, установленных пунктом 2 статьи 213.11 Закона о банкротстве и подлежащих рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).

Как разъяснено в п. 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Требования истца направлены на переход к нему права собственности на недвижимое имущество по результатам торгов. Понуждение ответчика лишь к заключению договора купли-продажи не влечет государственной регистрации перехода права к покупателю при отсутствии соответствующего заявления продавца.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Так, в силу п.п. 4.1, 4.2 договора именно на покупателя возлагаются расходы по оформлению права собственности, при условии полной оплаты стоимости имущества и подписания договора.

С учетом изложенного, требование о возложении обязанность произвести государственную регистрацию перехода прав собственности не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать МТУ ФАУГИ в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с ФИО1.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Мядзелец

Мотивированное решение изготовлено: 13.10.2025.