к делу № 2-913/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 сентября 2025 года г. Адыгейск
Теучежский районный суд Республики Адыгея в составе
председательствующего судьи Берзегова Б.В.,
при секретаре Шеуджен А.А.,
с участием:
заместителя Теучежского межрайонного прокурора Кибиткиной И.В.,
представителя ответчика ФИО1 – Хоружий М.А. по ордеру,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Теучежского межрайонного прокурора, в интересах неопределенного круга лиц, общества и государства, муниципального образования «<адрес>», к администрации МО «<адрес>» и Цику ФИО7 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Теучежский межрайонный прокурор, в интересах неопределенного круга лиц, общества и государства, муниципального образования «<адрес>», обратился в суд с иском к администрации МО «<адрес>» и Цику ФИО8 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование иска указано, что Теучежской межрайонной прокуратурой проведена проверка, в рамках которой проверено исполнение требований земельного законодательства при распоряжении земельными участками, которой установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, из категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для строительства индивидуального жилого дома», площадью 1919 кв.м, находящегося по адресу: <адрес> А.
Согласно распоряжению администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок с кадастровым номером № предоставляется ФИО1 на основании ст. 39.20 ЗК РФ в связи с возведением на нем объекта завершенного строительства площадью 41,7 кв.м.
Цена земельного участка по Договору составила 514 08, 86 руб.
Вместе с тем, основания выкупа спорного земельного участка не соблюдены ответчиком ФИО1
Так, согласно проведенным УФСБ по <адрес> оперативно -розыскным мероприятиям на земельном участке с кадастровым номером № какое-либо строение (задние), жилой дом отсутствуют. Указанное подтверждается постановлением о возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.
С учетом изложенного, ФИО1 не имел законных оснований для выкупа земельного участка с кадастровым номером № в связи с возведением на нем якобы «жилого дома», так как цели предоставления земельного участка для строительства индивидуального жилого дома не достигнуты, какой-либо объект на земельном участке не возводился.
Сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № прямо противоречит требованиям земельного, гражданского и градостроительного законодательства, что влечет недействительность всех последующих сделок с данным объектом недвижимости.
В результате заключения оспариваемого Договора купли-продажи нарушаются принципы гражданского и земельного законодательства, совершение сделки, а также дальнейшее ее исполнение грубейшим образом нарушает права не только неопределенного круга лиц на возможность законного владения, распоряжения, пользования земельными участками, но и интересы муниципального образования «<адрес>», так как в результате указанной выше сделки купли - продажи земельный участок незаконно выбыл из распоряжения муниципального образования.
В данном случае действия органа местного самоуправления - администрации муниципального образования прямо противоречили интересам самого муниципального образования и привели к незаконному выбытию земельного участка из ее распоряжения, также этому способствовали недобросовестные действия ФИО1
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просит суд: признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категории земель – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования - «для строительства индивидуального жилого дома», площадью 1 919 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО «<адрес>» и ФИО1; исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ФИО1 на указанный земельный участок и применить последствия недействительности сделки, а именно возвратить данный земельный участок по акту приема-передачи в распоряжение администрации МО «<адрес>».
В судебном заседании заместитель Теучежского межрайонного прокурора Кибиткина И.В. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, и дала пояснения аналогичные доводам, подробно изложенным в иске.
Ответчик ФИО1, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, воспользовавшись своим правом на ведение дел в суде через представителя – адвоката Хоружий М.А., который в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, дав пояснения аналогичные доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.
Ответчик - администрации МО «<адрес>», надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направила, ранее суду представлен отзыв на иск, согласно которому Администрация просит принять решение по настоящему делу на усмотрение суда.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по <адрес>, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, просил о рассмотрении дела без его участия.
Кроме того, информация о судебном заседании опубликована на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть настоящее дело при данной явке.
Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, ввиду следующего.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категории земель – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования - «для строительства индивидуального жилого дома», площадью 1 919 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
Цена земельного участка по договору исчислена в виде 3 % от его кадастровой стоимости и составила 51 408, 86 руб.
В соответствии с распоряжением администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № указанный земельный участок предоставлен ответчику ФИО1 на основании ст. 39.20 ЗК РФ, т.е. в связи с возведением на нем объекта завершенного строительства площадью 41,7 кв.м.
Переход права собственности на спорный земельный участок за ответчиком ФИО1 на основании вышеуказанного Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республики Адыгея ДД.ММ.ГГГГ.
Доводы иска о том, что основания выкупа спорного земельного участка не соблюдены ответчиком ФИО1 судом находятся обоснованными.
Так, в силу положений ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
Аналогичные правила содержатся в ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 2 ст. 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В силу пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Из материалов дела следует, что по результатам проведенных УФСБ по <адрес> оперативно - розыскным мероприятиям установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № какие-либо объекты недвижимого имущества отсутствуют, строительные работы не проводятся.
По указанному факту ДД.ММ.ГГГГ старшим следователем СО МВД России «Адыгейский» в отношении неустановленного лица было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.
Так, в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3 ст. 166 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В пунктах 74 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74).
Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75).
В силу ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.
Согласно п. 85 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. Для применения статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно.
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Из ст. 16 ЖК РФ следует, что к жилым помещениям в том числе относится жилой дом. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Пунктом 1 статьи 17 ЖК РФ установлено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Из совокупности изложенного следует, что на момент приобретения ответчиком ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № в собственность для индивидуального жилищного строительства, какое-либо строение, соответствующее требованиям, предъявляемым к жилым домам, не было в действительности возведено, что свидетельствует об умышленном нарушении ответчиком ФИО1 условий приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной собственности, поскольку в противном случае оснований для заключения договора купли-продажи в порядке пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ не имелось.
Доводы стороны ответчика ФИО1 о том, что здание, возведенное им на спорном земельном участке, прекратило свое существование, так как было снесено, судом оцениваются критически, поскольку каких-либо достоверных доказательств реального существования здания, соответствующего требованиям, предъявляемым к жилым домам, на момент заключения Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, не представлено. Кроме того, якобы возведение ответчиком ДД.ММ.ГГГГ здания на спорном земельном участке и необходимость его сноса уже через 2 месяца после строительства, свидетельствуют о недобросовестности действий ответчика.
В данном случае спорная сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, посягает на публичные интересы, поскольку указанный земельный участок приобретен в льготном порядке без проведения торгов и установлении цены в размере 3 % от кадастровой стоимости, а также нарушает охраняемые интересы третьих лиц, поскольку указанный земельный участок мог быть предоставлен на общих основаниях, поэтому указанная сделка – Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежит признанию недействительным с применением последствий недействительности сделки путем аннулирования записи в ЕГРН о праве собственности и взыскании уплаченных по договору купли-продажи денежных средств.
При таких обстоятельствах на ответчика ФИО1 так же необходимо возложить обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи в распоряжение администрации МО «<адрес>».
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Теучежского межрайонного прокурора, в интересах неопределенного круга лиц, общества и государства, муниципального образования «<адрес>», к администрации МО «<адрес>» и Цику ФИО9 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категории земель – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования - «для строительства индивидуального жилого дома», площадью 1 919 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО «<адрес>» и Цику ФИО10.
Применить последствия недействительности сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности Цику ФИО11 на земельный участок с кадастровым номером №, категории земель – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования - «для строительства индивидуального жилого дома», площадью 1 919 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Возложить обязанность на Цику ФИО12 возвратить земельный участок с кадастровым номером №, категории земель – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования - «для строительства индивидуального жилого дома», площадью 1 919 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи в распоряжение администрации МО «<адрес>».
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Теучежский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено 08 октября 2025 года.
Председательствующий