Дело № 2-94/2025
УИД 80RS0002-01-2025-000124-93
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
пгт. Могойтуй 31 марта 2025 года
Могойтуйский районный суд Забайкальского края в составе:
председательствующего судьи Ситко Т.И., единолично,
при секретаре Цынгуевой О.З.,
с участием истцов ФИО1, ФИО2,
представителя истцов ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО2 к администрации городского поселения «Могойтуй» о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО2 обратились в суд с указанным иском, обосновав его следующим. 07 августа 2012 года истцы совместно ФИО6 (супруг и отец истцов) купили по договору купли - продажи недвижимости в общедолевую собственность-по 1/5 доли в праве на квартиру и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, у продавца ФИО7 Квартира приобреталась за счет средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии МК -III № от <ДАТА>, что подтверждается пунктом 5 Договора. Договор подписан всеми сторонами и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Забайкальскому краю.
Согласно п. 6 Договора устанавливался залог на квартиру. На земельный участок обременение не установлено. Характеристики квартиры согласно правоустанавливающим документам: расположен в двухквартирном жилом доме, кадастровый №, инвентарный №, инвентарный №, условный №, жилой площадью 42,4 кв.м. Цена договора составляла 359191,99 рублей за квартиру и 808,1 рублей за земельный участок (п. 4 Договора).
20 августа 2012 года Управлением Росреестра по Забайкальскому краю зарегистрирован переход права собственности на недвижимость и произведена регистрация ипотеки на квартиру в силу закона, запись регистрации ипотеки является № со сроком действия с 20.08.2012 года до полной оплаты, что подтверждается имеющейся выпиской ЕГРН от 12.05.2025 года.
После перехода права собственности согласно условиям договора купли - продажи недвижимости, ФИО1 обращалась в Управление ПФР в Агинском Бурятском округе Забайкальского края (межрайонное) для оплаты, перечисления денежных средств на счет Продавцу по государственному материнскому капиталу, что подтверждается имеющимся заявлением о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала от 28.08.2012 года.
Согласно выписке из финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки от <ДАТА> в таблице в пункте № «Движение средств материнского (семейного) капитала» следует, что продавец ФИО7 получил за продажу квартиры денежные средства в размере 359191,99 рублей. Обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи истцы выполнили в полном объеме. Однако по незнанию стороны в орган государственной регистрации с совместным заявлением о снятии обременения не обращались. Обременение в виде ипотеки с квартиры до настоящего времени не снято.
<ДАТА> продавец ФИО7 умер, что подтверждается свидетельством о смерти П-СП №, выданным <данные изъяты> Отдела ЗАГС <адрес> Департамента ЗАГС <адрес> от <ДАТА>. Покойный ФИО7 не находился в браке и не имел детей. В связи с чем, ответчиком по делу формально заявляется администрация городского поселения «Могойтуй».
В связи со смертью продавца обратиться в Управление Росреестра по Забайкальскому краю с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке не представляется возможным, что подтверждается уведомлением регистрирующего органа о возврате документов ФИО1 от <ДАТА> № №.
Кроме этого, <ДАТА> умер один из покупателей недвижимости ФИО6. После смерти его 1/5 долю в праве приняла по наследству его дочь, истец <данные изъяты> ФИО2, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону <адрес>8, выданным нотариусом Могойтуйского нотариального округа ФИО8 Ц-Д.Б.. Доля Истца ФИО2 увеличилась до 2/5 доли в праве на недвижимость. Однако зарегистрировать свои права собственности по наследству не представляется возможным по той же причине - наличие в Росреестре регистрационной записи №- об ипотеке.
Просят прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры в двухквартирном жилом доме с кадастровым номером №, инвентарный №, инвентарный №, условный №, площадью 42,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2, их представитель ФИО3 исковые требования поддержали по основаниям, указанным в исковом заявлении, просили иск удовлетворить.
Истец ФИО4, ФИО5 в зал судебного заседания не явились. О месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, направили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представители ответчика администрации городского поселения «Могойтуй», третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в зал судебного заседания не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, с ходатайством об отложении дела не обратились, своего отношения по иску не выразили.
Суд, на основании ст.167 ГПК РФ, рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, выслушав пояснения истцов, представителя истцов, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п.1 ст.352 ГК РФ исполнение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога. В соответствии с п.1 ст.19 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п.4 ст.29 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Пунктом 1 ст.25 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Для погашения такой записи регистрирующий орган не вправе требовать от заявителей представления документов, не предусмотренных ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в том числе документов, подтверждающих переход прав залогодержателя иным лицам. При наступлении обстоятельств, влекущих прекращение ипотеки, и в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.
Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от <ДАТА> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с п. 53 указанного Постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору купли-продажи квартиры и земельного участка от <ДАТА> продавец ФИО7 продал в общую долевую собственность покупателей по 1/5 доли ФИО6, ФИО1, ФИО9, ФИО2, ФИО10 квартиру с условным номером №, общей площадью 42,4 кв.м. и земельный участок площадью 1098 кв.м. с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес> Стоимость квартиры составляет 359 191,99 руб., земельного участка – 808,01 руб., общая сумма сделки составляет 360 000,00 руб.
Согласно п.5 договора оплата покупателем квартиры производится после государственной регистрации договора в следующем порядке: 359 191,99 руб. – путем перечисления продавцу средств по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-III № от 03.11.2009г.
Переход права ставится в зависимость от оплаты. Залог установлен на квартиру, на земельный участок залог не установлен (п.6 договора).
Настоящий договор подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> <ДАТА>.
Долевое право собственности покупателей ФИО6, ФИО1, ФИО9, ФИО2, ФИО10 на квартиру по адресу: <адрес>, условный №, зарегистрировано в ЕГРН, что следует из свидетельств о государственной регистрации права.
<ДАТА> ФИО1 обратилась в УПФР в АБО <адрес> (межрайонное) с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного капитала) с просьбой направить средства материнского капитала на оплату приобретаемого жилого помещения в размере 359 191,99 руб.
Решением УПФР в АБО <адрес> (межрайонное) от <ДАТА> заявление ФИО1 удовлетворено.
Согласно выписке из финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки от <ДАТА>, застрахованного лица ФИО1, денежные средства в размере 359 191,99 руб. перечислены на оплату приобретаемого жилого помещения.
Таким образом, обязательства перед продавцом ФИО7 по договору купли-продажи истцом ФИО1 выполнили в полном объеме.
Согласно свидетельству о смерти, <ДАТА> умер продавец недвижимого имущества ФИО7
Наследственное дело к имуществу ФИО7, <ДАТА> года рождения, умершего <ДАТА> не заводилось, что следует из ответа нотариуса Могойтуйского нотариального округа Забайкальского края.
<ДАТА> умер один из покупателей квартиры – ФИО6, что следует из свидетельства о смерти.
Согласно свидетельству о праве на наследство от <ДАТА> наследницей имущества ФИО6, умершего <ДАТА> является дочь ФИО2 Наследство, на которое выдано свидетельство, состоит из: 1/5 доли земельного участка с кадастровым номером № и 1/5 доли жилого дома, с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес>.
Уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю возвращены без рассмотрения документы, прилагаемые к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав от 18.02.2025г. в связи с тем, что в соответствии ст. 25 №102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда о прекращении ипотеки. Заявление о погашении записи об ипотеке от залогодержателя не предоставлено.
Согласно выписке из ЕГРН от <ДАТА> собственниками квартиры с кадастровым номером №, площадью 42,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> являются: ФИО2, ФИО1, ФИО5, ФИО9 Имеется ограничение прав и обременение объекта недвижимости, вид: ипотека, срок действия с 20.08.2012г. до полного расчета, лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости – ФИО7, <ДАТА> года рождения. Также в собственности указанных лиц находится земельный участок по адресу нахождения квартиры.
Обременение в виде ипотеки с квартиры до настоящего времени не снято.
Пунктом 1 статьи 407 ГК РФ определено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами.
Согласно п.1 ст.408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Пунктом 5 ст. 488 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Абзац 2 части 1 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Пункт 2 статьи 352 ГК РФ предусматривает, что залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).
Согласно статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке невозможно по воле лишь залогодателя, в данном случае истцов, необходимо либо заявление владельца закладной, либо совместное заявление сторон по сделке, либо решение суда.
Учитывая, что продавец квартиры ФИО7 умер <ДАТА>, указанное обстоятельство препятствует истцам в установленном законом порядке осуществить снятие обременения с квартиры в виде ипотеки по закону и произвести регистрацию.
Судом установлено, что обязательство по оплате цены квартиры исполнено покупателями в полном объеме, при этом суд учитывает, что у продавца квартиры с 2012 года и на день смерти претензий и споров по поводу состоявшейся сделки не имелось.
Согласно п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии с п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением
обеспеченного залогом обязательства.
Принимая во внимание, что покупателями ФИО1, ФИО6, ФИО4, ФИО5, ФИО2 обязательства по договору купли-продажи от <ДАТА> исполнены надлежащим образом, отсутствие возражений относительно прекращения ипотеки у ответчика и отсутствие возможности у залогодателя и залогодержателя обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о прекращении ипотеки ввиду смерти залогодержателя, суд приходит к убеждению, что заявленные требования о погашении записи об ипотеке подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковое заявление ФИО1 (паспорт №), ФИО4 (паспорт №), ФИО5 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, в двухквартирном жилом доме с кадастровым номером №, инвентарный №, инвентарный №, условный №, площадью 42,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для погашения записи об ипотеке в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда через Могойтуйский районный суд в течение месяца со дня его принятия.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 31 марта 2025 года.
Председательствующий судья Т.И. Ситко