УИД № 34OS0000-01-2021-000670-60

Дело № 3а-298/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 22 сентября 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <.......> об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

<.......> обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указало, что ему на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью 20542 +/-1 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области № 79-н от 30 октября 2020 года и по состоянию на 1 января 2020 года составляет 28823 301 рубль 88 копеек. Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную, что нарушает его права, поскольку влечет к уплате земельного налога в повышенном размере. С утвержденной кадастровой оценкой он не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета специалиста об оценки составляет 16536310 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела административный истец явку своего представителя в суд не обеспечил. До судебного заседания от <.......> ФИО1 поступило письменное заявление об уточнении исковых требований, в котором просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере рыночной стоимости 20357000 рублей, установленной по результатам повторной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) ФИО2 в заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, при вынесении решения полагается на усмотрение суда, замечаний к экспертному заключению не имеет.

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, возражений по сути заявленных требований и замечаний относительно выводов повторной судебной оценочной экспертизы не представили.

При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

Располагая сведениями о надлежащем извещении неявившихся в судебное заседание участников процесса, принимая во внимание, что их явка не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, ФЗ, Закон) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

На основании пункта 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <.......> на праве постоянного (бессрочного) пользования с 24 декабря 2013 года владеет земельным участком с кадастровым номером № <...>, площадью 20542 +/-1 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>. Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для целей здравоохранения (т. 1 л.д. 83-86).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области». Согласно данным кадастровой справки, а также сообщению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области кадастровая стоимость земельного участка № <...> в размере 28823 301 рубль 88 копеек определена на 1 января 2020 года, внесена в сведения ЕГРН 25 декабря 2020 года (т. 1 л.д. 81, 190).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, истцом в подтверждение величины рыночной стоимости представлен отчет №35/2021 от 15 апреля 2021 года, составленный оценщиком ООО «Консалтинговая фирма «Центр аналитик», согласно которому по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 16 536000 рублей (т. 1 л.д. 88-189).

В процессе судебного разбирательства, в связи с возникновением сомнений в обоснованности и достоверности отчета об оценке на основании мотивированных возражений административного ответчика Облкомимущество, определением суда от 24 декабря 2021 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации с постановкой перед экспертом вопросов о соответствии отчета нормам законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года.

Согласно выводам заключения эксперта данного учреждения № 9106/5-4 от 12 апреля 2022 года отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года экспертом определена в размере 13270132 рубля (т. 2 л.д. 1-32).

Ввиду наличия противоречий в выводах эксперта и возникновения сомнений в обоснованности экспертного заключения по ходатайству административного ответчика определением суда от 14 июня 2022 года в порядке части 2 статьи 83 КАС РФ по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО Оценочная компания «Золотая цифра» ФИО3

Согласно заключению эксперта ООО Оценочная компания «Золотая цифра» ФИО3 №85 от 10 августа 2022 года рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года составляет 20357 000 рублей (т. 3 л.д. 2-104).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Суд находит экспертное заключение ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, в части вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, достоверным. Каких-либо замечаний к нему в данной части не представлено.

Оценивая экспертные заключения в части выводов об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, суд отмечает, что в ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В данном случае, исследовав заключение ООО Оценочная компания «Золотая цифра», сопоставив его содержание с иными материалами дела, оценив его по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд находит его соответствующим вышеизложенным требованиям ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не усматривает оснований сомневаться в объективности вывода эксперта относительно рассчитанной им рыночной стоимости объекта недвижимости.

Экспертиза проводилась экспертом ФИО3, которая имеет соответствующую квалификацию и длительный стаж работы в оценочной деятельности, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. В ее заключении содержится подробное описание проведенного исследования, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Эксперт верно определил сегмент рынка, исходя из вида разрешенного использования: оцениваемый земельный участок относится к рынку земельных участков – земли населенных пунктов торгово-офисного назначения.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным.

После изучения информации о продаже и предложении объектов за период 2017-2019 годы, аналогичных объекту исследования, экспертами отобрано 3 сопоставимых объекта-аналога, расположенных в г<адрес>, которые и использовались при расчете. Подобранные аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». При их подборе эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки, в частности на торг; на дату оценки; на вид разрешенного использования; на местоположение; на инженерное обеспечение (коммуникации); на площадь, величины которых подробно разъяснены в исследовательской части заключения. Отказ от применения иных корректировок обоснован.

В заключении представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, экспертом соблюдены принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы вышеназванного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью спорного земельного участка не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.

В связи с чем, суд считает заключение эксперта ООО Оценочная компания «Золотая цифра» о рыночной стоимости спорного земельного участка объективным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

В свою очередь, выводы эксперта ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, данные в подготовленном им заключении относительно расчета величины рыночной стоимости спорного земельного участка приведенным выше требованиям законодательства не отвечают ввиду наличия в нем ошибок и противоречий, в связи с чем, не могут быть положены в основу судебного решения.

Изучив представленный истцом отчет, выполненный оценщиком ООО «КФ «Центр Аналитик» ФИО4, суд усматривает, что в нем допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки ввиду использования информации, которая не является достаточной и проверяемой; имеются несоответствия пункту 5 ФСО №3, оказывающие влияние на итоговую стоимость объекта оценки, что подтверждается также исследовательской частью экспертного заключения ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России.

В этой связи отчет об оценке достоверным доказательством, определяющим значение рыночной стоимости земельного участка, признан быть не может и отклоняется судом со ссылкой на часть 3 статьи 59 КАС РФ.

Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что уточненные административные исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Следует установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, равной величине, рассчитанной экспертом ООО Оценочная компания «Золотая цифра» ФИО3 при проведении повторной судебной экспертизы.

В данном случае административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка (28823301 рубль 88 копеек) превышает его рыночную стоимость (20357000 рублей) на 29%, что в абсолютном выражении составляет 8466301 рубль 88 копеек, то есть менее чем в два раза, что затрагивает права и обязанности истца, как владельца данного объекта недвижимости, обязанного уплачивать земельных налог, при расчете которого применяется кадастровая стоимость.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в суд – 29 ноября 2021 года (т. 1 л.д. 64-65).

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление <.......> об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 20542 +/-1 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 20357 000 (двадцать миллионов триста пятьдесят семь тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 ноября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Мотивированное решение изготовлено 28 сентября 2022 года.