Дело №
№
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Видное Московская область 09 декабря 2025 года
Видновский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Тереховой А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Стекольщиковым Д.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № иску ФИО1 к ООО «СЗ «Лотан» о признании одностороннего акта недействительным, о взыскании расходов на устранение недостатков, судебных расходов,
с участием истца,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Лотан», в котором просит суд признать односторонний акта недействительным, взыскать расходы на устранение недостатков, судебные расходы.
В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Лотан» и ФИО3, ФИО1 был заключён договор купли-продажи, предметом которого является <адрес>, расположенная по адресу: ФИО5
Цена договора составила 6 965 783,69 руб.
Истец принятое на себя обязательство исполнил надлежащим образом, а именно оплатил цену договора в порядке и сроки, установленные договором.
Вместе с тем, ответчиком обязательства по настоящее время не исполнены, квартира передана по одностороннему акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, который был направлен в адрес ФИО3 Ключи от квартиры истцу также не переданы продавцом.
ДД.ММ.ГГГГ был произведен осмотр квартиры, вследствие которого выявились строительные недостатки, что подтверждается актом осмотра от ДД.ММ.ГГГГ. В последующем недостатки в полном объеме исправлены не были, что также следует из актов осмотра, подписанных между сторонами, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.
Истец обращался к ответчику с письменной претензией, жалобами, в которых потребовал передать квартиру, в надлежащем виде и без дефектов, устранить все выявленные недостатки, передать ключи, подписать акт приема-передачи, выплатить компенсации, однако на момент подачи искового заявления в суд требования исполнено не было.
В связи с изложенным, истец с учётом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ просит признать односторонний акт приема-передачи квартиры недействительным, обеспечить доступ истцу в квартиру для проведения независимой экспертизы, взыскать расходы на вынужденную экспертизу в размере 51 000 руб. и на судебную экспертизу в размере 61 800 руб., расходы на определение обстоятельств нарушения процедуры передачи квартиры в размере 40 000 руб., компенсацию за клевету и неправомерные действия в отношении ФИО3 в размере 20 000 руб., расходы на составление искового заявления в размере 5 000 руб., дополнительные юридические и почтовые расходы в размере 15 000 руб., убытки в размере 255 766,73 руб., штраф в размере 224 283,37 руб., комиссию в размер 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки исполнения обязательства, начиная с момента вступления решения суда в законную силу.
Определением Видновского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ООО «Лотан» заменён на ответчика ООО «СЗ «Лотан» (л.д. 142 – 143).
Истец ФИО1 в судебное заседание явился, поддержал уточнённые исковые требования.
Ответчик ООО «СЗ «Лотан» в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом в порядке ст. 113 ГПК РФ, представил письменные возражения на иск. Согласно возражениям ответчика, выявленные дефекты квартиры являются несущественными. Покупатель уклонился от приёмки квартиры с целью получения выгоды за счёт продавца. Выявленные дефекты квартиры не могли служить основанием для отказа от приёмки квартиры. Претензия от истца ответчику не поступала, что свидетельствует об отсутствии оснований для взыскания штрафа. Положения Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 326 также исключают возможность взыскания штрафных санкций. В случае удовлетворения требований истца, ответчик просил снизить размер штрафных санкций на основании статьи 333 ГК РФ.
В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Закон предоставляет равный объем процессуальных прав, как истцу, так и ответчику, запрещая допускать злоупотребление правом в любой форме.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что в условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку ответчика в судебное заседание нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон, суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.
Исследовав письменные материалы дела, заслушав объяснения истца, суд пришёл к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1).
Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
В силу статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1).
К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса РФ об этих видах договоров (пункт 5).
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1). Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2).
Согласно п.п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В силу статьи 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Лотан» (Продавец) и ФИО3, ФИО1 (Покупатели) был заключён договор купли-продажи (л.д. 9 – 12).
По условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ, продавец продал, а покупатель купил в общую совместную собственность <адрес>, расположенную по адресу: Российская федерация, <адрес> имеющую следующие характеристики: назначение - жилое помещение, этаж: 1, количество комнат: 1, площадь (с учетом неотапливаемых помещений): 31,50 кв.м, общая площадь 31,50 кв.м, жилая площадь 14,80 кв.м, на условиях, предусмотренных договором (п. 1).
Вышеуказанная квартира принадлежала продавцу на праве собственности, зарегистрированном Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ №) (п. 2).
Согласно пункту 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ цена квартиры составляла 6 965 783,69 рублей и оплачивалась покупателем продавцу, в следующем порядке: частично за счет собственных средств в размере 3 500 000,69 рублей на расчетный счет продавца в дату договора; частично за счет средств кредита в размере 3 465 783 рублей, предоставленных покупателю АО «Банк ДОМ.РФ» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, в безналичном порядке, в форме расчетов по аккредитиву, открываемому покупателем в Банке, в день подписания договора.
В соответствии с пунктом 10 договора от ДД.ММ.ГГГГ передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи квартиры, который должен быть подписан сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Квартира, передаваемая продавцом покупателю надлежащего качества, согласно требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, свободна от прав третьих лиц.
В пункте 11 договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали, что в случае самовольного вселения покупателя в квартиру, что может подтверждаться наличием имущества покупателя в квартире, сменой замков и другими обстоятельствами, в том числе подтвержденными управляющей организацией, обязанность продавца передать квартиру считается исполненной с даты такого вселения, о чем продавец вправе составить односторонний передаточный акт с уведомлением об этом покупателя заказным письмом по адресу, указанному в договоре. С даты вселения покупателя в квартиру к покупателю переходят все риски, связанные с содержанием и эксплуатацией квартиры, кроме того покупатель лишается права требовать от продавца устранения недостатков, в том числе возникших до вселения в квартиру.
Как следует из пункта 14 договора от ДД.ММ.ГГГГ, стороны пришли к соглашению, что при уклонении или необоснованном отказе покупателя от принятия квартиры по акту приема-передачи в срок, установленный пунктом 10 договора, квартира может быть передана продавцом покупателю по одностороннему передаточному акту с уведомлением об этом покупателя заказным письмом по адресу, указанному в договоре. С даты передачи квартиры по одностороннему передаточному акту обязанность продавца передать квартиру считается исполненной. К покупателю переходят все риски, связанные с содержанием и эксплуатацией квартиры.
Стороны пришли к соглашению о том, что покупатель с даты передачи квартиры по акту приема-передачи, в том числе по одностороннему передаточному акту согласно договору, за свой счет осуществляет эксплуатацию и ремонт квартиры, оплачивает расходы, связанные с текущем содержанием, ресурсоснабжением, техническим обслуживанием и ремонтом, в т.ч. капитальным, жилого дома, в котором располагается квартира, и придомовой территории, для чего обязан заключить с эксплуатирующей организацией соответствующий договор, а также соглашение (договор) о передаче эксплуатирующей организации прав по управлению своей долей площади, находящейся в общей долевой собственности в вышеуказанном жилом доме. Также покупатель несет перед продавцом и третьими лицами материальную и финансовую ответственность за свои действия и/или бездействие при владении и пользовании квартирой, которые привели к возникновению расходов и убытков у продавца и/или третьих лиц. Покупатель обязуется не причинять ущерба квартире, а также не производить перепланировку/переустройство квартиры до ее полной оплаты в соответствии с настоящим договором.
ДД.ММ.ГГГГ квартира была осмотрена покупателями и представителем ООО «Лотан». По результатам осмотра был составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13 – 17). Исходя из акта, в ходе осмотра были выявлены недостатки квартиры и оборудования в ней.
Согласно пункту 4 акта от ДД.ММ.ГГГГ продавец и покупатель обязались подписать акт выполненных работ в течение 7 дней с момента уведомления покупателя об устранении недостатков, выявленных при приемки квартиры и оборудования в ней (в случае их наличия). В акте также указано, что малозначительные, устранимые дефекты, в том числе косметического характера (например, царапины, сколы, отсутствие мелких деталей, локальные отступления от норм СНИП, СП и др.), которые не препятствуют использованию квартиры по назначению, не являются основанием для отказа покупателя от приемки квартиры. Указанные дефекты, при их наличии, ООО «Лотан» устраняет после передачи квартиры в согласованное с покупателем время в срок, не превышающий 45 дней. В случае уклонения покупателя от приемки квартиры, ООО «Лотан» вправе составить односторонний передаточный акт.
ДД.ММ.ГГГГ квартира была осмотрена покупателями и представителем ООО «Лотан». По результатам осмотра был составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18 – 22). Исходя из акта, в ходе осмотра были выявлены недостатки квартиры и оборудования в ней.
Согласно пункту 4 акта от ДД.ММ.ГГГГ продавец и покупатель обязались подписать акт выполненных работ в течение 7 дней с момента уведомления покупателя об устранении недостатков, выявленных при приемки квартиры и оборудования в ней (в случае их наличия). В акте также указано, что малозначительные, устранимые дефекты, в том числе косметического характера (например, царапины, сколы, отсутствие мелких деталей, локальные отступления от норм СНИП, СП и др.), которые не препятствуют использованию квартиры по назначению, не являются основанием для отказа покупателя от приемки квартиры. Указанные дефекты, при их наличии, ООО «Лотан» устраняет после передачи квартиры в согласованное с покупателем время в срок, не превышающий 45 дней. В случае уклонения покупателя от приемки квартиры, ООО «Лотан» вправе составить односторонний передаточный акт.
ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 направил ООО «Лотан» письменное заявление, в котором потребовал передать ему квартиру в надлежащем виде и без дефектов, заводского брака, нарушения СНИПов, препятствующих нормальному использованию квартиры; устранить все дефекты отделки, нарушения СНИП, провести уборку; компенсировать время простоя; в досудебном порядке урегулировать с ним все финансовые вопросы; в случае не исправления дефектов, заводского брака, нарушения СНИПов, оплатить независимую экспертизу и выплатить компенсацию в размере, указанном в экспертизе (л.д. 49 – 50).
ДД.ММ.ГГГГ квартира была осмотрена покупателями и представителем ООО «Лотан». По результатам осмотра был составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23 – 26). Исходя из акта, в ходе осмотра были выявлены недостатки квартиры и оборудования в ней, перечень которых указан в акте.
Согласно пункту 4 акта от ДД.ММ.ГГГГ, продавец и покупатель обязались подписать акт выполненных работ в течение 7 дней с момента уведомления покупателя об устранении недостатков, выявленных при приемки квартиры и оборудования в ней (в случае их наличия). В акте также указано, что малозначительные, устранимые дефекты, в том числе косметического характера (например, царапины, сколы, отсутствие мелких деталей, локальные отступления от норм СНИП, СП и др.), которые не препятствуют использованию квартиры по назначению, не являются основанием для отказа покупателя от приемки квартиры. Указанные дефекты, при их наличии, ООО «Лотан» устраняет после передачи квартиры в согласованное с покупателем время в срок, не превышающий 45 дней. В случае уклонения покупателя от приемки квартиры, ООО «Лотан» вправе составить односторонний передаточный акт.
Рассмотрев заявление ФИО1, ФИО3, поступившее ДД.ММ.ГГГГ, ПАО «ПИК СЗ», представляющее интересы ООО «СЗ «Лотан», на основании субагентского договора № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ сообщило, что недостатки в жилом помещении № расположенном по адресу: Российская федерация, <адрес>, будут устранены в течение 60 дней, после чего ФИО1, ФИО3 будут приглашены на повторный осмотр и приемку квартиры (л.д. 27).
В ответ на заявление, поступившее ДД.ММ.ГГГГ, ПАО «ПИК СЗ», представляющее интересы ООО «СЗ «Лотан», на основании субагентского договора № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ сообщило, что в предложенном застройщиком к подписанию передаточном акте содержатся все условия установленные законодательством (л.д. 28).
ООО «Лотан» ДД.ММ.ГГГГ направило ФИО3 односторонний акт от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о передаче <адрес> расположенной по адресу: <адрес>. В сопроводительном письме к акту указано, что односторонний акт составлен в связи с уклонением ФИО3, ФИО1 от принятия квартиры.
Из одностороннего акта от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о передаче квартиры следует, что данным актом продавец закрепляет исполнение своих обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по передаче покупателю <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> имеющей следующие характеристики: назначение – жилое помещение, этаж: 1, количество комнат: 1, площадь (с учетом неотапливаемых помещений): 31,50 кв.м, общая площадь 31,50 кв.м, жилая площадь 14,80 кв.м. Переход права собственности на квартиру к ФИО3, ФИО1 зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ (номер регистрации №) (п. 1).
Согласно п. 2 вышеуказанного акта, покупатель оплатил продавцу цену объекта в размере 6 965 783,69 рублей.
Согласно пункту 3 акта, продавец подтвердил, что объект находится в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям. Объект передаётся в исправном и пригодном для проживания состоянии.
Со дня составления продавцом одностороннего акта риск случайной гибели квартиры признается перешедшим к покупателю (п. 4).
С момента передачи квартиры покупателю по одностороннему акту, обязанность нести все расходы по содержанию и эксплуатации квартиры, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в объекте недвижимости, в котором располагается квартиры, соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество, переходит к покупателю (п. 5).
ДД.ММ.ГГГГ истец организовал осмотр квартиры, однако доступ в квартиру предоставлен не был, что следует из акта от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 31).
ДД.ММ.ГГГГ истец направил ООО «Лотан» письменную претензию, в которой потребовал подписать с покупателями акт приёма передачи квартиры без пункта об отсутствии претензий; передать покупателям ключи от квартиры; принести письменные извинения за противозаконные действия; предоставить доступ в квартиру для досудебной и судебной экспертиз (л.д. 43 – 46).
Возражая против доводов истца о неправомерности передачи квартиры по одностороннему передаточному акту, ответчик ссылался на то, что покупатели ДД.ММ.ГГГГ после осмотра квартиры и выявления дефектов отказались от её принятия. По мнению ответчика, отказ является необоснованным, поскольку выявленные дефекты не являлись существенными и не препятствовали принятию квартиры.
Определением Видновского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение судебной экспертизы было поручено ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз».
Согласно экспертному заключению ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» №-СТЭ, экспертами произведен осмотр квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В ходе осмотра выявлены недостатки, связанные с ненадлежащим выполнением строительно-монтажных и отделочных работ. Недостатки являются устранимыми и могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, следовательно, не являются существенными и препятствующими использованию квартиры по назначению.
Стоимость восстановительных работ, материалов, затрат необходимых для устранения недостатков, являющихся следствием некачественно выполненных строительно-монтажных и отделочных работ, составляет 206 739,84 руб., из которых: стоимость работ 160 240,38 руб., стоимость материалов 46 499,46 руб.
Качество квартиры по адресу: <адрес> не соответствует условиям договора купли-продажи. Стоимость восстановительных работ, материалов, затрат необходимых для устранения недостатков, в соответствии с условиями договора купли-продажи, составляет 255 766,73 руб., из которых: стоимость работ 160 240,38 руб., стоимость материалов 95 526,35 руб. (л.д. 246 – 313).
Оценивая представленное заключение ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, суд не находит оснований не доверять заключению экспертов, поскольку экспертиза проведена по определению суда, для проведения экспертизы суд предоставил экспертам материалы дела с собранными по делу доказательствами в полном объеме, кроме того, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, заключение составлено в полном соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, также учитывая, что со стороны участников процесса суду не было представлено каких-либо допустимых и обоснованных доказательств, документально опровергающих выводы экспертов, суд при вынесении судебного решения считает необходимым руководствоваться именно данным заключением.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что односторонний передаточный акт составлен продавцом в отношении объекта недвижимости, который не соответствует условиям договора купли-продажи.
По смыслу пункта 14 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, при уклонении или необоснованном отказе покупателя от принятия квартиры по акту приема-передачи в срок, установленный пунктом 10 договора, квартира может быть передана продавцом покупателю по одностороннему передаточному акту с уведомлением об этом покупателя заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
В ходе судебного разбирательства установлено, что квартира имела недостатки, возникшие в результате строительно-монтажных и отделочных работ. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчиком не исполнены обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о передачи объекта надлежащего качества.
При таких обстоятельствах отказ покупателя от подписания акта приёма-передачи нельзя признать необоснованным. Признаков уклонения от принятия квартиры, вопреки доводам ответчика, суд не усмотрел. Покупатели являлись на осмотры квартиры, подписывали акты, содержащие перечень недостатков объекта. В досудебном порядке покупатели требовали от продавца устранить недостатки квартиры. Суждения ответчика о том, что действия покупателей были направлены на извлечение выгоды, основаны на предположениях и доказательствами не подтверждены.
Отсутствие существенных недостатков объекта, в силу которых квартира непригодна для проживания, не может служить основанием для признание оспариваемого акта от ДД.ММ.ГГГГ законным. Принятие квартиры с недостатками, требующими определённых затрат на их устранение, учитывая, что продавец вопреки заверениям не принимал мер к их устранению, безусловно привело бы к нарушению прав истца.
При этом ответчик ошибочно ссылался на порядок передачи объекта недвижимости предусмотренный статьёй 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» который не подлежит применению, поскольку правоотношения сторон возникли из договора купли-продажи.
В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что если одностороннее изменение условий обязательства совершено тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдено требование к их совершению, то, по общему правилу, такое одностороннее изменение условий договора не влечет юридических последствий, на которые они были направлены.
В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Ввиду вышеизложенных обстоятельств требование истца о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подлежит удовлетворению.
Кроме того, представленными доказательствами в материалы дела подтверждается, что ключи от квартиры фактически переданы истцу лишь ДД.ММ.ГГГГ (акт приема-передачи ключей от ДД.ММ.ГГГГ). Ответчиком указанные обстоятельства не оспаривались.
Разрешая возникший спор и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, принимает в качестве доказательства стоимости устранения недостатков квартиры заключение экспертов ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз», в связи с чем приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, необходимых для устранения выявленных недостатков квартиры в размере 255 766,73 руб.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик перечислил на банковский счёт истца денежную сумму в размере 255 766,73 руб., что подтверждается платёжным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ и истцом не оспаривалось.
При таких обстоятельствах решение суда в части взыскания расходов на устранение недостатков в размере 255 766,73 руб. следует считать исполненным на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ.
В силу положений п. 6 ст. 13 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-I «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Таким образом, размер штрафа составит 127 883,36 руб., исходя из расчета: (255 766,73 руб. х 50 %).
В силу ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
С учетом заявленного ответчиком ходатайства об уменьшении штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца штрафа в размере 100 000 руб.
Оснований для взыскания штрафа в размере 5 %, на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не имеется, поскольку данный нормативно-правовой акт не распространяется на правоотношения сторон возникшие из договора купли-продажи.
Доводы ответчика о том, что истец не направлял досудебную претензию, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании штрафа, поскольку иск поступил в суд ДД.ММ.ГГГГ, однако, ответчик требования истца удовлетворил только после проведения судебной экспертизы.
Ключи от входной двери квартиры были переданы истцу ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующим актом. Акт передачи ключей от ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать достоверным доказательством, учитывая, что акт не содержит сведений об усиленных квалифицированных электронных подписях сторон.
Вместе с тем требование истца об обеспечении доступа в квартиру для проведения независимой экспертизы удовлетворению не подлежит, поскольку в рамках спора на основании определения суда была проведена судебная экспертиза, с выводами которой истец согласился.
Требование истца о взыскании комиссии в размер 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки исполнения обязательства, начиная с момента вступления решения суда в законную силу удовлетворению также не подлежит. Истцом не приведено доводов свидетельствующих о наличии оснований для взыскания такой комиссии с ответчика, нормативно-правовое обоснование данного требования истцом также не приведено.
Суд также не усмотрел оснований для взыскания компенсации за клевету и неправомерные действия в отношении ФИО3 в размере 20 000 руб. Данные требования истец основывает на формулировках доводов изложенных в возражениях ответчика. Реализация ответчиком права предусмотренного статьёй 35 ГПК РФ в рамках конкретного гражданского дела не может расцениваться как действия нарушающие права истца. Несогласие истца с формулировками возражений не свидетельствуют однозначно о неправомерности действий ответчика. Взыскание компенсации за нарушение прав ФИО3 в рамках дела невозможно, поскольку ФИО3 к иску не присоединилась в качестве соистца. Вместе с тем, ФИО3 не лишена права обратиться с самостоятельными требованиями в суд.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
По смыслу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.
Принимая во внимание, что истец понёс расходы на проведение судебной экспертизы, по правилам статьи 98 ГПК РФ, данные расходы подлежат взысканию с ответчика в размере 110 000 руб.
Оснований для взыскания с ответчика комиссий в сумме 2 800 руб. на основании статьи 98 ГПК РФ, уплаченных истцом при оплате проведения судебной экспертизы, не имеется. Между тем данная сумма подлежит взысканию в пользу истца в качестве убытков возникших по вине ответчика, в полном объёме.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Истцом были понесены расходы на юридические услуги связанные с определением обстоятельств нарушения процедуры передачи квартиры стоимостью 40 000 руб., расходы на составление иска стоимостью 5 000 руб., дополнительные юридические услуги и почтовые расходы стоимость 15 000 руб.
Учитывая, что истцом представлены доказательства вышеуказанных расходов, а именно чек от ДД.ММ.ГГГГ, с учётом требований разумности и справедливости, суд взыскивает с ответчика в пользу истца судебные расходы на юридические услуги в размере 30 000 руб.
Документально подтвержденные почтовые расходы истца в общей сумме 1 310,02 руб. также подлежат взысканию с ответчика, поскольку данные расходы связаны с рассмотрением дела.
По правилам статьи 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 11 673 руб.
Постановление Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» к правоотношениям сторонами не подлежит применению, поскольку между сторонами заключен договор купли-продажи.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО «СЗ «Лотан» о признании одностороннего акта недействительным, о взыскании расходов на устранение недостатков, судебных расходов - удовлетворить частично.
Признать односторонний акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - недействительным.
Взыскать с ООО «СЗ «Лотан» (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт РФ №) расходы на устранение недостатков в размере 255 766,73 руб., расходы на проведение судебной экспертизы в размере 110 000 рублей, юридические расходы в размере 30 000 рублей, почтовые расходы в размере 1310,02 руб., убытки в размере 2 800 руб., штраф в размере 100 000 рублей.
В удовлетворении иска в остальной части — отказать.
Решение суда в части взыскания расходов на устранение недостатков в размере 255 766,73 руб. считать исполненным на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ года
Взыскать с ООО «СЗ «Лотан» (ИНН <***>) в доход бюджета муниципального образования Ленинский городской округ Московской области государственную пошлину в размере 11 673 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.
Председательствующий судья А.А. Терехова
Мотивированное решение составлено 29 декабря 2025 года