№2-2921/18-2022

46RS0030-01-2022-003617-87

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 августа 2022 года г.Курск

Ленинский районный суд г.Курска в составе:

председательствующего судьи Мазаловой Е.В.,

при секретаре Коневой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «ТПК «Кароляна» о признании недействительными договоров инвестиционного займа №9-18/03/20 от 18.03.2020 г. и договора залога №9-18/03/20 от 18.03.2020 г., применении последствий недействительности сделок, признании их договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ЗАО «ТПК «Кароляна», в котором указала, что 18.03.2020 г. между ними были заключены договор инвестиционного займа №9-18/03/20 и договор залога №9-18/03/20, по условиям которых истец внесла ответчику денежные средства в размере 2 566 800 руб. 00 коп. в целях финансирования строительства пятиэтажного многоквартирного дома по ул.Рябиновая в г.Курске на земельном участке с кадастровым номером № При этом ответчик предоставил в залог квартиру №9 в указанном доме. Однако квартиры, являющейся предметом залога, не существует, строительство находится на начальной стадии. Фактически стороны были намерены заключить договор о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома. В уточненном иске ФИО1 просит признать указанные договоры недействительными по признаку притворности, применить последствий недействительности сделок, признать их договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации,

Истец ФИО1, надлежаще извещенная, не явилась, воспользовалась правом ведения дела через представителя.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 поддержала уточненный иск и просила удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика ЗАО «ТПК «Кароляна» по доверенности ФИО3 возражала относительно удовлетворения иска. Указала, что многоквартирный жилой дом в настоящее время находится в стадии строительства. Договор участия в долевом строительстве, не прошедший государственную регистрацию, является незаключенным. ЗАО «ТПК «Кароляна» не может являться стороной такого договора, так как не отвечает требованиям, предъявляемым к застройщикам. По этим основаниям просила отказать в удовлетворении иска.

Третье лицо ФИО4, надлежаще извещенный, не явился. Ранее в ходе рассмотрения дела иск поддерживал, не возражал относительного его удовлетворения.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курской области, надлежаще извещенный, не явился, представил письменное мнение, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с ч.1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. №ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (здесь и далее – в редакции, действовавшей на день возникновения спорных правоотношений) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст.1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (ч.2). Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, по иску гражданина, заключившего такую сделку, может быть признана судом недействительной (ч.2.1).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г. (далее по тексту – Обзор по долевому строительству), при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Аналогичное разъяснение содержится в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 г.

В судебном заседании установлено, что 18.03.2020 г. между ФИО1 и ЗАО «ТПК «Кароляна» были заключены договор инвестиционного займа №9-18/03/20 и договор залога квартиры №9-18/03/20.

Согласно условиями договора займа, ФИО1 (инвестор) предоставляет ЗАО ТПК «Кароляна» (заемщику) беспроцентный займ на цели осуществления текущей финансово-хозяйственной деятельности по строительству 5-ти этажного многоквартирного жилого дома по ул. № на земельном участке с кадастровым номером № в сумме 2 566 800 руб. 00 коп. сроком на 18 месяцев, по истечении которого заемщик возвращает инвестору предоставленный займ.

В силу п. 2.2 договора форма возврата займа (денежная, товарно-материальная, иная) определяется инвестором.

В качестве обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору заемщик и инвестор оформляют договор залога квартиры №9 в многоквартирном жилом доме по ул.Рябиновая в г.Курске на земельном участке с кадастровым номером №

В соответствии с договором залога квартиры №9-18/03/20 от 18.03.2020 г. залогодатель (ЗАО ТПК «Кароляна») оформляет залогодержателю (ФИО1) в залог квартиру №9 в многоквартирном жилом доме по ул. Рябиновая г. Курска на земельном участке с кадастровым номером № Квартира оценена сторонами в 2 566 800 руб. 00 коп. (п.1.4 договора).

В случае неисполнения залогодателем условий договора инвестиционного займа №9-18/03/20 от 18.03.2020 г. залогодатель обязуется передать в собственность залогодержателя предмет настоящего договора (п.2.3 договора). Залогодержатель вправе по своему выбору получить удовлетворение своих прав, вытекающих из договора инвестиционного займа №9-18/03/20 от 18.03.2020 г., за счет оформления в свою собственности предмета залога, оформленного по настоящему договору.

20.03.2020 г. ФИО1 внесены денежные средства в сумме 2 566 800 руб. 00 коп. на счет ЗАО «ТПК «Кароляна», что подтверждается платежным поручением №79346 от 20.03.2020 г.

Из анализа условий договоров инвестиционного займа и залога, заключенных 18.03.2020 г. между сторонами, следует, что волеизъявление сторон не было направлено на выдачу и получение займа. Денежные средства выдавались истцом для привлечения их в строительство многоквартирного дома и дальнейшей сдачи его в эксплуатацию с последующим приобретением истцом права собственности на жилое помещение в построенном многоквартирном жилом доме.

Денежные средства, внесенные ФИО1 на счет ЗАО «ТПК «Кароляна», были привлечены данным обществом исключительно в качестве долевого взноса на строительство многоквартирного жилого дома, в котором по окончании строительства истице предназначалась для передачи в собственность соответствующая квартира, характеристики которой определены в договоре.

Доказательств расходования ответчиком переданных ему истицей денежных средств на иные цели в материалы дела не представлено.

Указанные выше договоры содержат все обязательные для договора участия в долевом строительстве условия.

В связи с этим суд находит доводы истца о притворности договоров обоснованными, в соответствии с ч.2 ст.170 ГК РФ признает данные сделки недействительными (ничтожными) в силу притворности, и считает возможным применить последствия недействительности сделок, а именно: признать договор инвестиционного займа №9-18/03/20 от 18.03.2020 г. и договор залога квартиры №9-18/03/20 от 18.03.2020 г. договором участия в долевом строительстве, с применением к ним положения ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

При этом доводы представителя ответчика о том, что ЗАО «ТПК «Кароляна» не обладает признаками застройщика, не влияют на природу и квалификацию возникших между сторонами правоотношений.

То обстоятельство, что договоры от 18.03.2020 г. не зарегистрированы, не свидетельствует о незаключенности договора участия в долевом строительстве, учитывая, что стороны в договорах оговорили все существенные условия договора участия в долевом строительстве, истец полностью исполнила свои обязательства по внесению денежной суммы за строящееся жилье.

В то же время оснований для признания договора подлежащим государственной регистрации суд не усматривает.

При этом исходит из того, что в силу п.2 ст.25.1 ФЗ от 30.12.2004 г. №ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Таким образом, в отсутствие заявления застройщика государственная регистрация договора невозможна.

Доказательств тому, что ФИО1 предпринимала меры для регистрации договора, уведомив ЗАО «ТПК «Кароляна» о необходимости участия в регистрации договора, подала в регистрирующий орган свое заявление о регистрации договора и не смогла реализовать данное право ввиду действий ответчика, в суд не представлено.

В связи с чем права ФИО1 в указанной части на момент рассмотрения дела в суде не нарушены.

Руководствуясь ст.ст.194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительными (ничтожными) договор инвестиционного займа №9-18/03/20 от 18.03.2020 г. и договор залога квартиры №9-18/03/20 от 18.03.2020 г., заключенные между ФИО1 (паспорт № и ЗАО «ТПК «Кароляна» №

Применить последствия недействительности сделок: признать договор инвестиционного займа №9-18/03/20 от 18.03.2020 г. и договор залога квартиры №9-18/03/20 от 18.03.2020 г. договором участия в долевом строительстве, применив к ним положения ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В удовлетворении остальной части иска ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд г.Курска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: