УИД 61OS0000-01-2022-000041-27

дело № 3а-86/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июня 2022 г. г. Ростов-на-Дону

Судья Ростовского областного суда Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что арендует земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 648 кв.м, из земель населенных пунктов вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости - здания. Кадастровая стоимость земельного участка определена на 6 октября 2020 г. и составляет 11 447 409,92 руб., что значительно выше рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке № ОЦ-114/22 от 21 февраля 2022 г. ООО «ДонАуди». Размер кадастровой стоимости влияет на размер арендных платежей и стоимость выкупной цены участка. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости в размере 8 360 169 руб. по состоянию на 6 октября 2020 г.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 письменно уточнил заявленные требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ). Согласно уточнению административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 9 062 436 руб. по состоянию на 6 октября 2020 г.

Административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. Согласно поступившему заявлению ФИО1 просит рассмотреть административное дело в его отсутствии, удовлетворить административные исковые требования.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Ростовской области, Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска Ростовской области.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. Представителем ФИО3, действующей по доверенности, подано заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Правительства Ростовской области, указывает, что административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в определенном судебной экспертизой размере.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» филиал по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель ФКП Росреестр ФИО4, действующая по доверенности, указала, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2 648 кв.м, из земель населенных пунктов вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 28 октября 2003 г., предоставлен в аренду ФИО1 В ЕГРН 6 октября 2020 г. на основании постановления Администрации г.Волгодонска № 1885 от 21 сентября 2020 г. внесены изменения о виде разрешенного использования земельного участка с «учебно-тренировочный центр» на «гостиничное обслуживание». В связи с этим, в порядке статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, определена его кадастровая стоимость по состоянию на 6 октября 2020 г. в размер 11 447 409,92 руб. Действия Филиала по определению кадастровой стоимости соответствуют требованиям действующего законодательства и не нарушают прав административного истца. Просит рассматривать дело в свое отсутствие.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. В отзыве представитель ФИО5, действующий по доверенности, указал, что в соответствии с положениями статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления. Управление как орган регистрации вносит в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, поступившие в орган кадастрового учета и не вправе при внесении изменять поступившие сведения. Управление права административного истца не нарушало, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Представитель Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 648 кв.м, из земель населенных пунктов вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанное подтверждается договором аренды земельного участка от 14 марта 2018 г. №72, договором о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10 декабря 2020 г., выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

На указанном земельном участке расположены здания с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащие административному истцу.

В соответствии с положениями абзаца 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации)

Абзацем 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 3.4 договора № 72 от 14 марта 2018 г., арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, ФИО1 вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке предусмотренным законом.

Административным истцом при подаче иска представлен отчет об оценке № ОЦ-114/22 от 21 февраля 2022 г. оценщика ООО «ДонАуди» ФИО8, в соответствии с которым по состоянию на 6 октября 2020 г. рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила 8 360 169 руб.

Рассматривая поступившие возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта, проведение которой было поручено ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению экспертизы от 27 мая 2022 г. № 1332/10-4, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 6 октября 2020 г. составляет 9 062 436 руб.

Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертом проведен анализ местоположения земельного участка, установлено, что на заданную дату земельный участок обеспечен коммуникациями: электроснабжением, водоснабжением, газоснабжением.

Установлено, что исследуемый участок расположен на окраине (старого города) г. Волгодонска в его северной части в районе Волгодонского порта, локальное местоположение которого характеризуется близостью к Цимлянскому водохранилищу. К исследуемому земельному участку проведена автомобильная дорога с выездом на ул. Морскую и 2-ую Бетонную, имеющих высокий трафик движения, ближайшим окружением по отношению к исследуемому земельному участку являются земельные участки производственно-складского назначения.

Исходя из категории и вида разрешенного использования, земельный участок отнесен к классу земель – земельные участки под офисно-торговую застройку.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт используя информацию риэлторских фирм, частных объявлений, содержащихся на сайтах в сети Интернет на период экспозиции исследуемого объекта, составляющего не белее 6 месяцев от указанной судом в определении даты, отобрал три объекта – аналога, представленных к продаже (таблица 1). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на факт сделки (условия рынка, уторговывание), на функциональное назначение, на местоположение, площадь, наличие коммуникаций и определил стоимость земельного участка (таблица 2).

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы.

Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 27 мая 2022 г. № 1332/10-4 и приходит к выводу о возможности установления величины кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 9 062 436 руб.

Датой подачи заявления следует считать 28 февраля 2022 г.

Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик.

Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта недвижимости составляет 20,83 % и сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, должны быть возложены в полном объеме на административного истца.

ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации представило в суд счет на оплату стоимости проведенной экспертизы в размере 43 680 руб., финансово-экономическое обоснование расчета понесенных затрат.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно с учетом степени сложности и объема проделанной работы. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. Оснований к ее снижению не имеется.

ФИО1 внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытый Ростовскому областному суду, сумму 43 680 руб. в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы. Указанная сумма подлежит перечислению Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249, 293 КАС РФ, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 648 кв.м, из земель населенных пунктов вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 6 октября 2022 г. в размере 9 062 436 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 февраля 2022 г.

Перечислить Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытого Ростовскому областному суду, денежные средства в размере 43 680 рублей за выполненную судебную экспертизу за счет денежных средств, поступивших от ФИО1 в обеспечение расходов на проведение судебной оценочной экспертизы по административному делу № 3а-86/2022.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.В. Журба