Дело № 2-130/2025 (43RS0003-01-2024-005712-93)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 апреля 2025 года г. Киров

Первомайский районный суд г. Кирова Кировской области в составе председательствующего судьи Комаровой Л.В.

при секретаре Казаковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-130/2025 по исковому заявлению ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании денежных средств, встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений, неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ИП ФИО2 о взыскании денежных средств. В обоснование указала, что является собственником нежилого помещения по адресу: {Адрес}, кадастровый {Номер}, которое {Дата} по договору аренды передано ИП ФИО2 {Дата} помещение возвращено арендодателю, однако обязательства из договора аренды арендатором не исполнены. Просит взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды от {Дата} за {Дата} в размере 8064,52 руб., неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды от {Дата} за период с {Дата} по {Дата} в сумме 9322,58 руб. и далее до момента фактического исполнения обязательства; задолженность по оплате коммунальных услуг – 135834,07 руб., стоимость текущего ремонта помещения – 1320782,33 руб., стоимость услуг по определению стоимости работы и материалов по проведению текущего ремонта помещения – 125000 руб., расходы на оплату государственной пошлины – 30990,03 руб.

Не согласившись с исковыми требованиями ФИО1, ИП ФИО2 обратилась в суд с встречным иском о взыскании с ФИО1 стоимости неотделимых улучшений. В обоснование указала, что в период действия договора аренды от {Дата} с согласия арендодателя произвела за свой счет неотделимые улучшения помещения по адресу: {Адрес}, кадастровый {Номер}, которые подлежат возмещению ИП ФИО2 в связи с прекращением договора. Просит взыскать с ФИО1 в пользу ИП ФИО2 стоимость произведенных неотделимых улучшений помещения в размере 1159112 руб.

В процессе рассмотрения спора исковые требования ФИО1 уточнены. На дату рассмотрения спора по существу просит взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по оплате коммунальных услуг – 135834,07 руб., стоимость ремонта помещения – 1127670 руб., стоимость услуг по определению стоимости работы и материалов по проведению текущего ремонта помещения – 125000 руб., расходы на оплату государственной пошлины. От требований в части взыскания задолженности по арендной плате по договору аренды от {Дата} за {Дата} размере 8064,52 руб., неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды от {Дата} за период с {Дата} по {Дата} в сумме 9322,58 руб. и далее до момента фактического исполнения обязательства отказалась, производство по делу в данной части прекращено.

Встречные исковые требования ИП ФИО2 также уточнены в процессе рассмотрения спора. Просит взыскать с ФИО1 в пользу ИП ФИО2 стоимость произведенных неотделимых улучшении помещения в размере 1159112 руб., денежные средства – 10000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1446 руб.

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 не явилась. Уведомлена своевременно и надлежащим образом. Причины неявки неизвестны.

Представители истца (ответчика по встречному иску) ФИО3, ФИО4 в судебном заседании настаивали на удовлетворении требований доверителя, не признав встречный иск по доводам возражений на него, приобщенных к материалам дела. Пояснили, что ФИО1 не давала согласия ИП ФИО2 на выполнение неотделимых улучшений. После прекращения договорных отношений ФИО1 оплатила имеющуюся задолженность по коммунальным платежам, потребленным ИП ФИО2

Ответчик (истец по встречному иску) ИП ФИО2 в судебное заседание не явилась. Уведомлена своевременно и надлежащим образом. Причины неявки не известны.

Представители ответчика (истца по встречному иску) ФИО5, ФИО6 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признали по доводам отзыва, приобщенного к материалам дела. Встречные требования доверителя полагали подлежащими удовлетворению. Пояснили, что поскольку ИП ФИО2 не заключила прямые договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, то коммунальные услуги за период пользования помещением ИП ФИО2 должна оплатить ФИО1 Возвращенное помещение имеет нормальный процент износа, поэтому требования об оплате текущего ремонта являются необоснованными. Настаивали, что ФИО1 согласовала неотделимые улучшения, выполненные ИП ФИО2 за свой счет. Признали, что письменных доказательств их оплаты не имеется в связи с давностью.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела и оценив имеющиеся доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных требований ФИО1 и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска ИП ФИО2

Согласно абзацу первому статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Как указано в пункте 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Положениям статьи 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

В судебном заседании установлено, подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, что {Дата} между ФИО1 и ИП ФИО2 заключен договор аренды, в соответствии с условиями которого ФИО1 (арендодатель) передала, а ИП ФИО2 (арендатор) приняла во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение по адресу: {Адрес}, кадастровый {Номер}, площадью 130,3 кв.м. (далее – договор).

Фактически арендованное помещение возвращено арендодателю {Дата}.

Полагая обязанности из договора аренды от {Дата} арендатором неисполненными, ФИО1 обратилась в суд.

ФИО1 просила взыскать расходы на оплату задолженности коммунальных услуг за период аренды помещения ИП ФИО2

Как следует из п.3.3.6 договора в течение 10 рабочих дней с даты подписания договора ИП ФИО2 была обязана заключить со снабжающими и обслуживающими организациями/лицами договоры на обеспечение помещения тепло, энерго, водоснабжением, приемом сточных вод, пожарной, охраной, уборкой (в том числе территории,, прилегающей к помещению) вывозов ТБО, по обслуживанию мест общего пользования здания (жилого дома), производить оплату по указанным договорам и нести ответственность перед данными организациями/лицами за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по этим договорам. В течение трех рабочих дней с даты подписания арендатором договора со снабжающими и обслуживающими организациями/лицами, передать арендодателю заверенные надлежащим образом копии указанных договоров.

Однако договоры, указанные в п.3.3.6 договора, ИП ФИО2 не заключены. При этом факт потребления коммунальных услуг доказан и не оспаривался, за период пользования помещением арендатором их объем не оплачен, размер задолженности составил 135834,07 руб.

Как следует из ст.15 Гражданского кодекса РФ лицо, чье право нарушено, вправе требовать полного возмещения убытков, под которыми понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из условий договора аренды и приведенных норм права именно ИП ФИО2 обязана была оплачивать коммунальные услуги за период пользования помещением по адресу: {Адрес}, кадастровый {Номер}, однако данную обязанность не исполнила, в связи с чем у ФИО1 возникли убытки в сумме 135834,07 руб., сопряженные с необходимостью оплаты данной задолженности.

Незаключение договора с ресурсоснабжающими организациями свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении обязательств арендатором, но не освобождает его от возмещения убытков арендодателю. Пользование имуществом, указанным в договоре, не являлось безвозмездным, а, следовательно, потребленные ресурсы также подлежат оплате именно арендатором.

Суд взыскивает с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 135834,07 руб.

Вопреки доводам представителя ФИО5 суд не усматривает оснований для освобождения его доверителя от данных расходов, поскольку односторонний отказ от исполнения договора не допустим. Порока воли ИП ФИО2 на его заключение не установлено, условия договора не оспаривались и недействительными не признаны.

ФИО1 также заявлены требования о возмещении ИП ФИО2 стоимости текущего ремонта помещения, заявляя об уклонении арендатора от проведения текущего ремонта за весь период аренды.

Обязанность арендатора по выполнению текущего ремонта арендованного имущества следует из ст.616 Гражданского кодекса РФ.

В п.3.3.7 договора стороны также закрепили обязанность арендатора поддерживать помещение в надлежащем состоянии, самостоятельно и за свой счет осуществлять техническое обслуживание помещения, осуществлять текущий ремонт помещения.

В целях соблюдения прав участников процесса, по ходатайству сторон в ходе рассмотрения спора назначена судебная экспертиза, выполненная ООО «ЭКСПЕРТНАДЗОР».

Как следует из представленного во исполнение определения суда заключения судебной экспертизы ООО «ЭКСПЕРТНАДЗОР» {Номер}-Э от {Дата}, выводы которого подтверждены экспертом в судебном заседании, эксперт установил необходимость текущего ремонта, а также стоимость ремонтных работ по устранению выявленных дефектов и повреждений внутренней отделки нежилого помещения по адресу: {Адрес}, кадастровый {Номер}, на {Дата} в размере 1110090 руб.

Суд принимает указанное экспертное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку оно научнообоснованно, выводы последовательны и согласуются между собой, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом, несмотря на оспаривание судебной экспертизы представителями ИП ФИО2, каких-либо относимых и допустимых доказательств выполнения текущего ремонта их доверителем не представлено. Приобщенная рецензия не опровергает необходимость текущего ремонта.

По мнению суда, судебным экспертом при определении размера стоимости текущего ремонта обоснованно применены цены по состоянию на 3 квартал 2024 года, т.е. на период фактического возврата арендованного помещения – {Дата}. Возражения ИП ФИО7 в лице ее представителей в данной части правового значения не имеют, поскольку именно ответчик по первоначальному иску должен был в период действия договора производить текущий ремонт, сохранив доказательства его проведения и оплаты, а также, действуя добросовестно, при прекращении договора передать все документы, свидетельствующие о надлежащем исполнении обязательств. Доводы о нормальном износе помещения не освобождают арендатора от проведения текущего ремонта в силу ст.616 Гражданского кодекса РФ и п.3.3.7 договора. Возражения представителей ИП ФИО2 сводятся не к предоставлению доказательств надлежащего исполнения обязательств, а к несогласию с выводами экспертного заключения в отсутствие доказательств надлежащего исполнения обязательств.

Суд взыскивает с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 расходы на проведение текущего ремонта в сумме 1110090 руб.

По мнению суда, к взысканию с ИП ФИО2 подлежат также расходы, которые собственник будет вынужден понести в целях устранения противоречий выполненной перепланировки помещения требованиям строительных норм и правил, которые в сумме составляют 17580 руб. Эксплуатации подлежит только то помещение, которое соответствует предъявляемым к нему требованиям, а после проведенных ИП ФИО2 работ помещение нуждается дополнительному приведению в функциональное состояние.

Общая сумма расходов на ремонт помещения, которую суд взыскивает с ИП ФИО2 в пользу ФИО1, составит 1127670 руб. (1110090 руб. + 17580 руб.).

Приобщенная представителем ФИО5 рецензия на заключение судебной экспертизы не доказывает иные фактические обстоятельства спора, является субъективной оценкой специалиста и не может быть положена в основу решения суда. Именно судебный эксперт, в рамках проведения порученной ему судебной экспертизы, после предупреждения его об уголовной ответственности, используя имеющиеся специальные познания с учетом фактического осмотра объекта, не являясь лицом, заинтересованным в исходе дела, сделал выводы по фактическим обстоятельствам дела, которые признаны судом относимыми и допустимыми доказательствами по делу и положены в основу решения суда.

При этом суд не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска ИП ФИО2

В своих встречных исковых требованиях ИП ФИО2 указывает на то обстоятельство, что в период договора арены ею совершены действия по улучшению объекта аренды на сумму 1159112 руб.

В силу статьи 1109 Гражданского кодекса РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности; заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки; денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020, Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, в предмет доказывания по требованиям о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения имущества за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения. Бремя доказывания обстоятельств подлежит распределению следующим образом: на истце обязанность по доказыванию факта приобретения или сбережения имущества ответчиком, ответчике - наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

По общему смыслу норм, регулирующих положения о неосновательном обогащении (ст. 1102 Гражданского кодекса РФ), у собственника, который не оплатил улучшение имущества, возникает неосновательное обогащение лишь в том случае, когда такое улучшение произведено с его фактического разрешения и в отсутствие договора.

Так, согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу п. 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Из приведенных правовых норм следует, что именно на ИП ФИО2 лежала обязанность доказать правовую основу совершения указанных действий по проведению ремонтных работ в нежилом помещении, которая заключается в обоснованности проведения ремонтных работ и обязательное наличие разрешения ФИО1 на их проведение.

При этом, исходя из характера спора, доказательствами наличия между сторонами данной правовой основы будут являться только письменные доказательства.

Между тем, по мнению суда, вопреки ст.56 ГПК РФ, такие относимые и допустимые доказательства в материалах дела отсутствуют.

Действительно, в ходе рассмотрения спора заключением судебной экспертизы установлено, что в нежилом помещении по адресу: {Адрес}, кадастровый {Номер}, проведены ремонтно-строительные работы, относящиеся, согласно показаниям эксперта, допрошенного в судебном заседании, к неотделимым улучшениям. Стоимость неотделимых улучшений составила по состоянию на 3 квартал 2024 года составила 880410 руб., по состоянию на 1 квартал 2025 года – 908920 руб.

Однако ни доказательств осуществления улучшения арендованного имущества, неотделимого без вреда для имущества, за счет собственных средств, ни доказательств согласия арендодателя на данные улучшения, ИП ФИО2 не приобщила.

Именно ИП ФИО2 должна была представить письменные доказательства оплаты данных улучшений, однако согласно пояснениям ее представителя ФИО5 такие доказательства отсутствуют. Свидетельскими показаниями факт оплаты работ подтвержден быть не может.

Вопреки бремени доказывания, заявляя о согласованности улучшений с арендодателем, письменное согласие собственника ИП ФИО2 на их выполнение не представлено.

Заявляя о согласованности произведенной перепланировки, а, следовательно, и неотделимых улучшений, представители ИП ФИО2 не учли, что в действительности согласованный ФИО1 проект перепланировки предполагал объединение ее помещения с иным лицом, что подтверждено проектом перепланировки, где имеется дата согласования {Дата}, и объединения помещения не произошло, что не оспаривалось также данными представителями.

Какие-либо доказательства согласования ФИО1 проекта перепланировки, не предусматривающего объединение помещения, а установку перегородок, установку инженерных коммуникаций также отсутствуют. При этом в действительности установленные в помещении перегородки не соответствуют планировке помещения, указанной в проекте: увеличена площадь коридора (помещение {Номер} на плане помещения), смонтированы дополнительные перегородки в помещении площадью 47 кв.м., которое в проекте поименовано «коридор», что также опровергает доводы представителей встречной исковой стороны о согласованности улучшений. Следовательно, доказательств согласования фактически выполненных работ, отличающихся от проекта перепланировки, не имеется.

Заключением судебной экспертизы достоверно установлено и не оспаривалось сторонами, что произведенные ИП ФИО2 работы включили в себя обустройство инженерных коммуникаций – прокладку водопровода, канализации, обустройство и монтаж сантехнического оборудования.

Подпунктом 3.3.7 договора аренды предусматривает императивную обязанность арендодателя не производить прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя.

Следовательно, именно письменное разрешение собственника на выполнение работ по прокладке водопровода, канализации, обустройству и монтажу сантехнического оборудования являлось бы доказательством согласованности неотделимых улучшений, а в отсутствие такого разрешения согласование с арендодателем произведенных неотделимых улучшений не может быть признано подтвержденным, что в силу ст.623 Гражданского кодекса РФ исключает возможность возмещения их стоимости арендатору.

Суд отказывает в встречном иске ИП ФИО2 о взыскании стоимости неотделимых улучшений в связи с недоказанностью как согласия арендодателя на произведенные улучшения, так и отсутствия доказательств их личной оплаты ИП ФИО2 Согласие ФИО1 на действительно выполненные работы, а не предусмотренные проектом не следует и из фактических правоотношений сторон и обстановки, поскольку об отсутствии их согласования заявлено непосредственно при приеме помещения.

Именно ИП ФИО2, действуя добросовестно, должна была предпринимать меры по согласованию произведенных работ с собственником. В отсутствие относимых и допустимых доказательств такого согласования суд соглашается с доводами представителей ФИО1, что произведенные работы выполнены в целях собственной предпринимательской деятельности ИП ФИО2 и необходимыми для собственника помещения не являются.

Не имеется оснований и для взыскания в пользу ИП ФИО2 обеспечительного платежа в размере 10000 руб., поскольку данный платеж учтен при уточнении иска ФИО1 Факт неоплаты арендной платы за июнь, июль 2024 года и необходимость использования на эти цели обеспечительного платежа неоднократно признан представителем ФИО5 в судебном заседании.

Поскольку судом отказано в иске о взыскании денежных средств, то и основания для взыскания процентов по ст.395 Гражданского кодекса РФ также отсутствуют.

Суд отказывает в встречных требованиях ИП ФИО2 в полном объеме.

На основании ст.ст. 94, 98 ГПК РФ судебные расходы ФИО1 на проведение досудебной оценки и оплату государственной пошлины, являющиеся необходимыми расходами истца, сопряженными с защитой нарушенного права, подлежат возмещению ответчиком пропорционально удовлетворенной части исковых требований (85,4%), что составит 106750 руб. и 24482,12 руб. соответственно. Уточнение иска в процессе рассмотрения спора не являются обстоятельством, позволяющим возместить судебные расходы в полном объеме.

Судебные расходы ИП ФИО2 возмещению не подлежат.

При разрешении спора суд также возмещает экспертному учреждению расходы, сопряженные с проведением судебной экспертизы и внесенные ФИО1 на счет УСД в Кировской области в сумме 40000 руб. Поскольку, несмотря на заявленное ходатайство ИП ФИО2 уклонилась от оплаты судебной экспертизы, данные расходы суд взыскивает с нее в судебном порядке.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН {Номер}) в пользу ФИО1 (ИНН {Номер}) задолженность по оплате коммунальных услуг – 135834,07 руб., возмещение ремонта помещения – 1127670 руб., расходы на оценку – 106750 руб., на оплату государственной пошлины – 24482,12 руб.

В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя ФИО2 о взыскании стоимости неотделимых улучшений, неосновательного обогащения отказать.

Перечислить ООО «ЭКСПЕРТНАДЗОР» денежные средства в сумме 40000 руб., внесенные ФИО1 на счет УСД в Кировской области в качестве обеспечения производства судебной экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ООО «ЭКСПЕРТНАДЗОР» расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 40000 руб.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Первомайский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья /подпись/ Л.В. Комарова

Решение суда в окончательной форме принято 17.04.2025