№ 2-14/2025
УИД: №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 июля 2025 года с.Зональное
Зональный районный суд Алтайского края в составе:
судьи Куксина И.С.,
при секретаре Сметанниковой А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО20 к ФИО1 ФИО21, ФИО1 ФИО22 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО2 обратилась в суд с требованиями к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 23,3 кв.м., земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2873 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>; взыскании солидарно с ответчиков в ее пользу уплаченной по договору купли-продажи денежной суммы в размере 930000 руб.
В обоснование заявленных требований истец указала на то, что 05.10.2023 в г.Бийске Алтайского края между ФИО3, ФИО4 (продавцы), с одной стороны, и ФИО2 (покупатель), с другой стороны, заключен договор купли-продажи № 7212470, по которому ответчики продали истцу находившиеся в их совместной собственности жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 23,3 кв.м., земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 2873 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Цена договора составила 930000 руб., жилой дом – 630000 руб., земельный участок – 300000 руб. После приобретения жилого дома выяснились имеющиеся у него недостатки, которые возникли еще до заключения между сторонами указанного договора купли-продажи и до передачи жилого дома истцу, и по причинам, возникшим до этого момента. В частности, после передачи ответчиками истцу жилого дома, а именно, спустя около одного месяца на деревянных стенах и полу дома наружно появился грибок (плесень) в виде налета (пыли) красного цвета. То есть проявилась видимая выступившая из деревянных стен и пола дома наружу часть грибницы, принадлежащей соответствующим микроскопическим грибам – микроорганизмам. Соответственно, споры данных грибов постоянно находятся в воздухе приобретенного истцом жилого помещения, грибок размножается. Споры грибов передвигаются с воздушными потоками и повсюду оседают как пыль, в том числе на коже и в дыхательных путях находящихся в доме людей. Попавшие в организм человека споры грибов приносят вред здоровью людей. Данные конкретные микроорганизмы со временем разрушают древесину (стены, пол дома), превращая их в труху. Данный факт имеет место, поскольку с наступлением зимы и низких температур воздуха до – 30 градусов и ниже в ноябре – декабре 2023 года смежная с верандой деревянная стена дома насквозь промерзла ниже уровня пола, пол в доме стал холодным и не прогревался. В связи с опасением за состояние своего здоровья истец была вынуждена прекратить проживанием в приобретенном жилом доме с 15.12.2023. По этой причине оказалась лишена возможности использовать приобретенный жилой дом по прямому назначению, то есть проживания в нем. При этом ответчики – продавцы на дату продажи жилого дома знали о наличии у дома указанного недостатка. Перед заключением договора купли-продажи ответчики произвели очистку наружных поверхностей деревянных стен и пола дома, где проявляется данная красная плесень (грибок). Тем самым замаскировали и утаили (скрыли) от покупателя данный недостаток жилого дома и исключили для истца возможность при осмотре дома (товара) обнаружить этот недостаток, что, соответственно, повлекло бы принятие истцом решения об отказе от приобретения данного жилого дома с таким недостатком. За период 2024 года с апреля по июль ФИО2 предпринимались три попытки к устранению названных недостатков. Однако плесень (грибы) выявляются неоднократно и проявляются вновь после их устранения (удаления), обработки химсоставами, то есть являются неустранимыми, что в итоге приведет к полному разрушению (уничтожению) деревянных конструкций дома. Не сообщив ФИО2 об имеющемся у дома (товара) недостатке и скрыв его от покупателя, ответчики нарушили их обязанность передать жилой дом, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Дом приобретался исключительно для целей проживания в нем людей. Нарушение ответчиками договора купли-продажи является существенным, так как влечет для ФИО2, как для покупателя жилого дома, такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В добровольном порядке ответчики не удовлетворили требования ФИО2 о расторжении договора купли-продажи.
Представитель истца ФИО2 ФИО5, действующий на основании ордера, в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.
Ответчики ФИО3, ФИО4, а также их представитель ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признали, суду показали, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу жилого дома разногласий по качеству между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома ФИО2 не предъявляла. Дом передан и принят без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания. Ключи от дома переданы ФИО2 сразу же, ни в момент совершения сделки, ни после ее заключения каких-либо претензий со стороны ФИО2 – покупателя в адрес продавцов не было. Сделка проведена не самостоятельно ответчиками, а с помощью специалистов ООО «Перспектива 24 - Бийск», между ФИО3 и Обществом заключен агентский договор. Согласно отчетов об исполнении агентского договора № 7212470 от 10.04.2023 агент осуществил поиск и нахождение покупателя, составил проекты договоров купли-продажи и других необходимых документов, получив за выполненную работу вознаграждение. В рамках агентского договора ООО «Перспектива 24 - Бийск» осуществило поиск покупателя, ознакомив его со всеми характеристиками жилого дома и земельного участка, что подтверждено в судебном заседании показаниями свидетеля ФИО7 – сотрудника ООО «Самолет - Плюс» (ранее - ООО «Перспектива 24 - Бийск»). Предварительный договор между сторонами заключен 28.09.2023, покупатель оплатила задаток 50000 руб., что подтверждается распиской. Покупатель ознакомлен с техническими документами на дом, а именно, с техническим паспортом домовладения, составленном 13.05.2005, в котором имеется указание на фактический износ дома на момент составления документа – 45 %. Действительная инвентаризационная стоимость дома определена в ценах на 1969 год. На момент заключения договора спустя 20 лет с даты составления технического документа износ дома естественно увеличился. Покупатель и его доверенное лицо ФИО8 ФИО23 присутствовали при совершении всех юридически значимых действий по заключению договора купли-продажи. При этом ФИО8 предоставляет посреднические услуги при покупке-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе, осуществляет кадастровые работы, имеет опыт работы экспертом, в том числе в области строительства. Никаких новых недостатков истцом выявлено не было, явные недостатки усугубились ввиду халатного отношения покупателя к дому. Полученная сумма скидки, составившая 70000 руб., по покупной стоимости была достаточна для покупки 30 – 40 литров антисептика для обработки конструкций дома. Истец предпочла злоупотребить своим правом и не делать ничего для разрешения известной ей проблемы. Обе стороны сделки имели своих представителей и полагались на их знания и опыт при заключении сделки. В судебном заседании установлено, что осмотр жилого дома и земельного участка производился неоднократно до момента подписания предварительного и основного договора. ФИО8 по поручению покупателя и в ее присутствии осматривал жилой дом основательно, в том числе подполье и чердак дома, делал замечания по поводу состояния дома, он же обнаружил плесень в подполье дома, т.е. данное обстоятельство было известно покупателю с достоверностью на момент подписания договоров (предварительного и основного). ФИО3 рассказал ФИО8, как нужно устранять проявление плесени, активно шел на контакт, говорил по телефону, общался лично. При таких обстоятельствах о сокрытии какой-либо информации о состоянии дома от покупателя не может быть и речи. Приобретая «старый» дом, без ремонта с обнаруженной в подполе плесенью покупатель при заключении договора должен был исходить из того, что состояние имущества потребует исправления недостатков, которые не были скрытыми и были для покупателя и его доверенного лица – эксперта в прошлом, имеющего практические навыки работы эксперта, очевидными. На момент приобретения сомнений в качестве приобретенного дома у покупателя не было и не могло быть. Качеству дома соответствует и цена объекта. Первоначально стороны договаривались о продаже объекта по цене 1000 000 руб., после обнаружения недостатков цена была снижена. Состояние деревянных конструкций дома, указанных в заключении эксперта, было очевидно для покупателя и его доверенного лица ФИО8, осматривавших дом перед покупкой неоднократно. Следов какого-либо покрытия деревянных конструкций не было, то есть продавцы не совершали никакие действия для сокрытия недостатков деревянных конструкций дома. Покупатель, заключая договор, был с достоверностью осведомлен о техническом состоянии дома и его явных недостатках, соответственно, имел право отказаться от заключения договора купли-продажи, однако, будучи осведомленным о всех недостатках, договор купли-продажи заключил. С учетом заключения эксперта нет оснований сомневаться в том, что в данном случае имеет место возникший до передачи объекта покупателю явный дефект, который нельзя было не обнаружить при проверке качества объекта, проведенного покупателем в соответствии с обычно применяемыми условиями проверки качества жилого помещения. Каких-либо препятствий, делающих данный дефект скрытым, как то наличие внутренней отделки помещения, выполненной незадолго до продажи, покраски, не имелось. Покраску веранды ответчики не производили с момента покупки дома в 2008 году. Краска, о которой упоминает эксперт в заключении, имеется, но во фрагментарном виде. Предложение о расторжении договора поступило ответчикам от истца только 14.08.2024. Полагают, что данный срок не является разумным. С 15.12.2023 истец не проживает в доме, то есть 3 сезона: зима, весна, лето дом оставался бесхозным. Дом стремительно разрушается без хозяйского и халатного к нему отношения. Печь в доме в холодное время года ежедневно не топилась, отдушины в доме не открывались, дом не проветривался, снег не чистился, допускалось проникновение вод от тающего снега в подпол, дом не просушивался. Тем самым ускорилось образование плесени. Ответчики проживали в доме с малолетним ребенком, никакого вредного воздействия на их здоровье не произошло. Дом с земельным участком продали, поскольку в силу возраста и состояния здоровья лишены возможности содержать все это. Свидетель ФИО7 показала, что дом и земельный участок истцом приобретался для содержания пчел, а не для постоянного проживания. Вывод эксперта о том, что жилой дом будет в будущем непригоден для проживания, носит предположительный характер и не конкретизирован во времени. После зимы была небольшая плесень, ФИО3 ее скребком убрал.
Свидетель ФИО7 суду показала, что является агентом по недвижимости. В августе 2023 год к ней обратился ФИО3 с просьбой найти покупателя для продажи его дома по <адрес> в <адрес> за 1 000000 руб. С ФИО3 заключен агентский договор. ФИО7 размещала объявления о продаже дома на различных рекламных площадках. Ей ФИО3 пояснял, что дом использовался как дача, в том числе для разведения пчел. Через некоторое время к свидетелю обратилась ФИО2 с просьбой посмотреть дом. В определенное время в с.Шубенка встретились ФИО7, ФИО2 с ФИО8 ФИО24, которого покупатель представила как супруга. Дом показывал и открывал ФИО3 Потенциальные покупатели внимательно изучили все документы в отношении дома и земельного участка, все документы по сделке подписывала ФИО2 лично. ФИО7 посещала дом 4 раза. Покупатели осматривали дом и земельный участок 2 раза. Дом осматривали ФИО2 и ФИО8 очень внимательно: снаружи, внутри. ФИО8 залазил в погреб в доме, после чего сообщил, что там плесень и нужно заменить 3 бревна, в связи с чем покупатели попросили скидку. ФИО7 сама никакой плесени не видела, хотя лично спускалась в погреб в доме. В итоге продавцы согласились сделать скидку в связи с обнаруженной плесенью в размере 70000 руб., в результате чего цена договора составила 930000 руб. Ключ от дома передавал покупателю ФИО3 до совершения сделки. На момент сделки покупатели уже завозили в дом свои вещи. ФИО7 не видела, чтобы ФИО3 что-то ремонтировал перед продажей. Покупателям никто не препятствовал в осмотре дома. ФИО2 наравне с ФИО8 осматривала дом, в том числе заглядывала в подпольное помещение дома. Денежные средства по договору передавались покупателями продавцам в офисе агентства недвижимости. Никаких претензий по качеству дома у покупателя не было. Со слов покупателей ей стало известно, что дом приобретается под дачу, а также для разведения пчел. Не слышала, чтобы покупатели обсуждали возможность постоянного проживания в доме.
Допрошенная в качестве свидетеля ФИО9 пояснила, что приходится дочерью ответчикам. Дом и земельный участок по <адрес> в <адрес> М-вы приобрели около 15 лет назад, использовали как дачу, топили печь. В доме никогда не было сырости, стены не промерзали. Сын ФИО9 постоянно находился в названном доме со своими бабушкой и дедушкой, у ребенка никогда не было никаких проблем со здоровьем. Никакой плесени, грибка не было в доме. М-вы ухаживали за огородом, добросовестно относились к дому, белили в доме, красили забор. Продали дом с земельным участком, поскольку в силу возраста и состояния здоровья родителям стало тяжело ухаживать за огородом и домом. Продажа дома никак не связана с его техническим состоянием. В продаже дома ФИО9 не участвовала. В настоящее время приусадебный участок и дом находятся в запущенном состоянии. Новые хозяева зимой не чистили снег, в доме не жили.
Свидетель ФИО8 суду сообщил, что знаком с ФИО2 с 2015 года, оказывал ей услуги по строительству в предыдущем доме. Является строителем, кадастровым инженером, работал в экспертном учреждении. В 2023 году ФИО2 попросила ФИО8 оказать ей помощь в сопровождении покупки дома в с.Шубенка Зонального района Алтайского края, поскольку у ФИО2 проблемы со слухом. В <адрес> осматривал дом по <адрес>. Дом деревянный, рубленный, земельный участок около 20 соток. Осмотрел весь дом от подпольного помещения до чердака, оценивал техническое состояние дома. В подпольном пространстве все конструкции были чистыми. На нижнем бревне в результате контакта дерева с землей была видна бурая гниль, наблюдалась полутруха по всей длине бревна. Бурая гниль – это пороки древесины. Также нужно было ремонтировать печь, трубу дымохода. Договорились встретиться через неделю. Попросили скидку в связи с наличием гнили, проблемами с печью, отсутствием водопровода в доме, туалетом на улице. Более никаких недостатков в доме не установил. Стена со стороны веранды была покрыта масляной краской, выглядела свежей. Продавец ФИО3 пояснил, что конструкции дома ничем не обрабатывал, не смотря на то, что в подпольном помещении не было обычной для таких частей дома паутины, было ощущение, что конструкции обработаны. Наблюдаемая бурая гниль угрозы не представляла. ФИО8 рекомендовал ФИО2 приобрести дом. ФИО2 разрешила ФИО8 привезти на территорию дома его пчел. ФИО2 заехала в дом, завезла дрова, уголь, и там проживала. ФИО8 помог ФИО2 отремонтировать печь, провести незначительный косметический ремонт в доме. Примерно через месяц после совершения сделки по приобретению дома ФИО2 указала ФИО8, что на стене выступила красная пыль. ФИО8 подумал, что это следы от краски. В декабре 2023 года начались морозы, и ФИО2 пояснила, что дом промерзает, в частности, одна стена и пол, и что в нем она зимовать не будет. С декабря 2023 года по апрель 2024 года в доме никто не жил. В апреле 2024 года ФИО8 выставил улья с пчелами на указанном земельном участке, открыл отдушины в доме. Весной 2024 года на стене образовались белые плесневелые образования. ФИО8 понял, что это споры от плесени. Слой красной пыли по-прежнему присутствовал, в связи с чем ФИО8 начал делать фотографии плесени и ее следов в виде пыли. В мае 2024 года появилось тело грибка. С согласия ФИО2 ФИО8 в мае 2024 года обработал пораженные участки древесины составом на основе хлора. Однако в июне 2024 года вновь появились образования в большем количестве. ФИО8 связался с продавцом и спросил, что они делали с грибком. ФИО3 сначала не говорил, а потом сказал, что на протяжении двух лет убирал грибок и плесень механическим способом - стамеской. ФИО8 в августе 2024 года приобрел и применил средство глубокого проникновения «Церезит», однако результата не было, что говорило о глубоком поражении древесины дома. На момент осмотра дома никакого запаха плесени не было. При заключении договора купли-продажи продавцы предоставили скидку около 100000 руб. по причине наличия бурой гнили в подпольном помещении дома, необходимости проводить воду в дом. Бурая гниль, обнаруженная перед заключением договора – это порок древесины, а плесень, гриб – эти биологические организмы. Гниль, с одной стороны, и плесень и гриб, с другой, – это разные вещи. На момент осмотра дома в сентябре - октябре 2023 года перед заключением договора купли-продажи не было обнаружено ни гриба, ни плесени. Зима 2023 г. – 2024 г. была малоснежной, однако земля промерзла. Весной 2024 года вода в подпольное помещение дома не заходила. Тело гриба даже выходило из земли, что свидетельствовало о серьезном поражении грунта. Гриб – это природный утилизатор древесины. Предположил, что древесина дома была заражена спорами гриба от старых плодовых деревьев, произрастающих на земельном участке. Чаще источником заражения служит груша. Грибок может 1,5 – 2 года себя не проявлять, однако проживая в древесине. Примерно в августе 2024 года ФИО8 встречался с ФИО3, разговаривал по поводу выявленных недостатков дома, при этом разговор записал на диктофон, чтобы в последующем проанализировать его содержание и ничего не забыть. Также в результате просадки стены по причине действия гриба произошла деформация входной двери дома.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Шубенского сельсовета Зонального района Алтайского края в судебное заседание не явился, извещен надлежаще о дате, месте и времени судебного заседания и заблаговременно.
Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п.п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ).
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (ст. 476 ГК РФ).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).
Согласно ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ).
При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов гражданского дела 10.04.2023 ФИО3 заключил с ООО «Перспектива24-Бийск» агентский договор с целью осуществления поиска покупателя на земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес> (л.д. 69).
05.10.2023 между ФИО1 ФИО25, ФИО1 ФИО26 (продавцы) и ФИО2 ФИО27 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости № в отношении жилого дома площадью 23,3 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> стоимостью 630000 руб. и земельного участка площадью 2873 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства стоимостью 300000 руб., расположенных по адресу: Российская Федерация, <адрес> (л.д. 6 - 7).
До заключения основного договора между ФИО3 и ФИО2 28.09.2023 заключался предварительный договор купли-продажи, которым предусматривались взаимные обязательства по заключению основного договора купли-продажи названных объектов недвижимости.
Также 28.09.2023 между ФИО3 и ФИО2 заключено соглашение о задатке к предварительному договору купли-продажи недвижимости, размер задатка предусмотрен в размере 50000 руб., который передан покупателем продавцу.
ФИО3 и представителем ООО «Песпектива24-Бийск» 28.09.2023 подписан отчет о частичном исполнении агентского договора «О нахождении покупателя объекта недвижимости принципала».
05.10.2023 ФИО3 и ООО «Песпектива24-Бийск» подписан окончательный отчет об исполнении агентского договора № 7212470.
Договор купли-продажи от 05.10.2023 сторонами исполнен в полном объеме.
ФИО2 в установленном законом порядке зарегистрировала свои права на названные объекты недвижимого имущества 06.10.2023 (л.д. 8 - 11).
02.08.2024 ФИО2 направлена претензия в порядке п. 2 ст. 452 ГК РФ в адрес ФИО3 и ФИО4 о расторжении договора купли-продажи (л.д. 12 -13), на что получен ответ в виде отказа в расторжении заключенного соглашения (л.д. 20 - 21).
По инициативе ФИО3 к материалам гражданского дела приобщены фотографии жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> по состоянию на осень 2023 года (л.д. 75 - 90) – внешне ухоженная территория, и по состоянию на осень 2024 года (л.д. 92 - 99) – заросшая сорной растительностью территория.
ФИО3 в Алтайском ЦГМС – филиале ФГБУ «Западно-Сибирское УГМС» получены сведения, согласно которым по данным ландшафтно-маршрутной снегосъемки, проведенной 05.03.2024 НП Бийск – Зональная, средняя высота снежного покрова – 21 см., плотность снежного покрова – 0,26 г/см (л.д. 135).
К материалам гражданского дела приобщены сведения о состоянии здоровья ФИО3, который является инвалидом 3 группы по общему заболеванию бессрочно. В 2014 году ФИО3 устанавливался диагноз: ишемический инсульт.
Также к материалам гражданского дела приобщен флеш-носитель, на котором содержится аудиозапись разговора между ФИО3 и ФИО8 Аудиозапись изготовлена последним на диктофон. ФИО3 и ФИО8 подтвердили ее истинность. В ходе беседы с ФИО8 ФИО3 пояснил, что наблюдал как белую плесень в подвале в доме, так и коричневый грибок на стенах в доме. Для устранения плесени и грибка всегда использовал механический способ, счищая образования.
По делу назначена (л.д. 141 - 144) и проведена экспертиза.
Согласно выводов заключения эксперта № 09-25-04-01 от 24.04.2025 установлено следующее (л.д. 162 - 204).
Вопрос № 1. Имеется ли в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №, грибковое и (или) плесневое, либо какое иное поражение объекта недвижимости?
Ответ на вопрос № 1. Произведенным обследованием объекта исследования – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что на деревянных конструктивных элементах дома, расположенных ниже поверхности пола, на стенах, балках, перекрытии пола и на поверхности прилегающего грунта обнаружено массовое обильное развитие дереворазрушающих грибов Serpula lacrymans (серпула плачущая) и плесневых грибов Penicillium (пеницил), что характеризуется как биопоражение массы древесины конструкций.
Вопрос № 2. Какова причина и давность возникновения поражения, является ли оно скрытым или явным, имелось ли такое поражение по состоянию на 05.10.2023, каковые факторы распространения поражения и какова его площадь?
Ответ на вопрос № 2. Произведенным исследованием установлено, что причиной биопоражения конструктивных элементов дома является отсутствие должной вентиляции подпольного пространства дома и веранды (отсутствие продухов между подполом и верандой), а также контакт бревен стен с грунтом. Установленное в исследовании по вопросу № 1 биопоражение массы древесины конструкций дома в соответствии с СП 28.13330.2017, оцениваемая как III степень биопоражения конструкций. Произведенным расчетом установлено, что на минимальную расчетную дату – апрель (май) 2023 года было поражено грибком по нормативному показателю более 20 % массы древесины по сечению бревен, расположенных ниже поверхности пола и имеющих контакт с грунтом. На указанную расчетную дату данное установленное биопоражение было явным, т.е. возможно было визуально наблюдать развитие плодовых тел дереворазрушающих грибов с обильным выбросом спор. Данное биопоражение деревянной конструкции стен дома уже имелось по состоянию на 05.10.2023. Кроме указанных причин биопоражения исследованием установлено, что дополнительным фактором распространения биопоражения в конструкции стен является масляная окраска деревянной поверхности стен дома со стороны веранды, что препятствует микровентиляции самой древесины и способствует развитию биопоражения вверх по данной стене. Также факторами распространения биопоражения послужило отсутствие какой-либо биоцидной обработки деревянных конструкций антисептическими препаратами на протяжении всего периода эксплуатации дома ответчиком. Общая площадь биопоражения оценивается более 10 % площади поверхности ограждающих конструкций дома.
Вопрос № 3. Возможно ли устранение плесени (грибка), если да, то каким способом и какова стоимость работы, которые следует выполнить для такого устранения?
Ответ на вопрос № 3. Произведенным исследованием по вопросу № 2 установлено, что степень биопоражения конструкций оценивается как III, и в соответствии с требованиями СП 28.13330.2017 подразумевается снос и замена конструкций. Устранение грибковых образований при такой степени поражения невозможно. С учетом поздней стадии заражения домовым грибом конструкций дома возможно утверждать, что полностью обеззаразить территорию и конструкции дома не удастся. Работы по замене конструкций дома оцениваются как экономически нецелесообразные, поскольку в связи с технологией подведения конструкций бревенчатого строения стоимость таких работ будет значительно превосходить стоимость возведения нового равнозначного жилого дома из подобных материалов. Наилучшим решением в данной ситуации является снос постройки и возведение нового строения после проведения полного обеззараживания территории.
Вопрос № 4. Возможно ли было избежать появление плесени (грибка) путем надлежащего ухода за деревянными конструкциями жилого дома в период с 05.10.2023 по настоящее время?
Ответ на вопрос № 4. Произведенным исследованием по вопросу № 2 установлено, что по состоянию на 05.10.2023 уже имелось биопоражение деревянных конструкций дома более 20 % массы древесины, что в соответствии с СП 28.13330.2017 оценивается как III степень биопоражения конструкций. Устранение грибковых образований при такой степени поражения невозможно. Таким образом, невозможно было избежать появление (проявление) грибка путем надлежащего ухода за деревянными конструкциями жилого дома в период с 05.10.2023 по настоящее время. Даже при очистке деревянных поверхностей конструкций от визуально определяемых плодовых тел грибка и выполнения работ по обработке поверхностей биоцидами, поражение деревянных конструкций домовым грибом будет продолжаться, выброс спор грибов будет проявляться вновь.
Вопрос № 5. Представляет ли угрозу жизни и здоровью проживающих в нем людей имеющееся поражение жилого дома и пригоден ли указанный жилой дом для проживания человека?
Ответ на вопрос № 5. Произведенным исследованием по вопросам №№ 1, 2 установлено, что объект исследования – жилой дом по адресу: <адрес> на момент обследования значительно заражен опаснейшими домовыми дереворазрушающими грибами Serpula lacrymans и плесневыми грибами Penicillium. Установленная исследованием III степень биопоражения конструкций выражается высокой концентрацией вредоносных спор грибов и плесени. В совокупности площадь поражения определяется более 10 % площади поверхности ограждающих конструкций. На основании научных исследований, приведенных в статье «Биопоражение внутренней среды жилищ потенциально аллергенными микроскопическими грибами как фактор риска для здоровья», авторы: ФИО10, ФИО11, опубликованной в издании: «Российский аллергологический журнал» за 2013 год № 4, и в статье «Гигиенический контроль и оценка опасности загрязнения внутренней среды помещений микроскопическим грибами», авторы: ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, опубликованной в издании «Гигиена и санитария» за 2024 год № 4, установлено, что наличие во внутренней среде жилого помещения спор грибка и плесени относится к вредным факторам среды обитания человека, и плесневым грибком оказывается токсическое воздействие на все системы организма человека. Выявленное биопоражение представляет серьезную опасность для прочности несущих конструкций. Дальнейшая эксплуатация жилого дома неизбежно приведет к снижению эксплуатационных характеристик до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований, т.е. к аварийному состоянию здания в целом, что представляет угрозу жизни и здоровью проживающих в этом доме людей. На основании полного произведенного исследования по всем постановленным вопросам экспертом сделан вывод, что объект исследования – жилой дом по адресу: <адрес> по состоянию на дату обследования не пригоден для проживания в нем человека.
Указанное заключение эксперта суд принимает в качестве надлежащего доказательства, поскольку оно соответствует требованиям, предъявляемым к такого рода доказательствам Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, подготовлено квалифицированным специалистом, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не является заинтересованной стороной по делу, обладает соответствующей квалификацией, выполнено на основании ряда используемой литературы, выводы эксперта подробно мотивированны и не опровергнуты сторонами допустимыми и достоверными доказательствами. Доказательств его недостоверности, неполноты сделанных экспертами выводов суду представлено не было.
Суд принимает указанное заключение эксперта в качестве допустимого доказательства, поскольку судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства на основании определения суда о поручении проведения экспертизы экспертам, заключение содержит необходимые расчеты, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Экспертное заключение подробно мотивировано, соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом выводов заключения эксперта суд отклоняет доводы ответчиков об усугублении недостатков дома ввиду халатного отношения покупателя к дому.
Из приведенных выше норм закона следует, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи только в случае наличия существенных нарушений требований к качеству товара, о чем он не был поставлен в известность продавцом.
Изучив указанное заключение в совокупности с иными исследованными доказательствами по делу, в том числе, письменными доказательствами о состоянии жилого дома, фотографиями, суд приходит к выводу, что приобретенный истцом жилой дом на момент его продажи 05.10.2023 не был пригодным для проживания, поскольку имеет существенные недостатки, возникшие до его передачи истцу ответчиками по договору купли-продажи, и данные недостатки являются существенными, они не были оговорены продавцами, не отражены в договоре купли-продажи при описании качества дома, и о существовании которых истец при обычных условиях оценки узнать не мог. Так, свидетели ФИО7 и ФИО8, равно как и истец ФИО2, осматривавшие дом перед заключением договора его купли-продажи, не обнаружили наличие плесени, грибов. Более того, суду представлены доказательства, связанные с принятием мер к сокрытию следов наличия плесени и грибов, в частности, сам ответчик ФИО3 пояснил, что скребком убирал появлявшуюся в доме плесень. Это подтверждает показания свидетелей ФИО7 и ФИО8, а также истца ФИО2 о не обнаружении плесени, грибов на моменты осмотра дома.
Таким образом, до 05.10.2023 продавцы знали об имеющихся недостатках дома, однако скрыли данные сведения от покупателя.
По названным основаниям суд отклоняет доводы ответчиков об осведомленности покупателя на момент заключения договора купли-продажи недвижимости от 05.10.2023 об имевшихся недостатках дома в виде наличия плесени, грибов, и возможности их обнаружить в ходе осмотра дома.
Суд отмечает неверную ссылку ответчиков и их представителя на содержание показаний свидетеля ФИО8 в части обнаружения при осмотре дома плесени до заключения договора купли-продажи. В действительности свидетель ФИО8, допрошенный в судебном заседании, показал, что при осмотре дома до 05.10.2023 обнаружил в подпольном помещении дома только бурую гниль, а не плесень или грибы.
Не соглашается суд с позицией ответчиков, что предложение о расторжении договора поступило ответчикам 14.08.2024, то есть в неразумный срок. Как установлено в судебном заседании ФИО2 совместно с ФИО8 предпринимала попытки самостоятельно устранить выявленные дефекты дома в виде плесени и грибов.
Ответчиками в нарушение ст. 56 ГПК РФ надлежащих доказательств в опровержение заключения экспертизы и других доказательств не представлено.
В связи с этим суд приходит к выводу о том, что продавцы передали истцу жилой дом ненадлежащего качества, не доказано образование названных недостатков после продажи дома 05.10.2023 вследствие ненадлежащей эксплуатации его истцом, обнаруженные в жилом доме недостатки являются существенными и не могут быть устранены без несоразмерных расходов (снос старого жилого дома и возведение нового жилого дома).
Следовательно, имеются основания для расторжения договора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением договора купли-продажи недвижимости № 7212470 от 05.10.2023 со стороны продавцов, выраженным в допущении III степени биопоражения деревянных конструкций дома по состоянию на 05.10.2023 и невозможности устранения грибковых образований при такой степени поражения.
За указанные недостатки отвечает продавец в соответствии со ст. 476 ГК РФ, так как недостатки возникли до 05.10.2023.
Расторжению подлежит договор купли-продажи недвижимости № 7212470 от 05.10.2023 полностью, то есть в отношении как жилого дома, так и земельного участка, как неразрывно связанные друг с другом объекты.
С ответчиков в пользу истца подлежат взысканию уплаченные по договору купли-продажи денежные средства. Также подлежит прекращению право собственности на указанные объекты недвижимого имущества в ЕГРН за истцом.
В силу положений ст. 98 ГПК РФ с ответчиков ФИО3 и ФИО4 в пользу ФИО2 подлежат взысканию понесенные последней судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 12 500 руб., что подтверждается чеком от 29.08.2024 (л.д. 2).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 ФИО28 к ФИО1 ФИО29, ФИО1 ФИО30 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежной суммы удовлетворить.
Расторгнуть заключенный 05.10.2023 между ФИО1 ФИО31 (СНИЛС № ФИО1 ФИО32 (СНИЛС №) и ФИО2 ФИО33 (СНИЛС №) договор купли-продажи недвижимости № - жилого дома площадью 23,3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка площадью 2873 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Прекратить право собственности ФИО2 ФИО34 (СНИЛС №) на жилой дом площадью 23,3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью 2873 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Взыскать с ФИО1 ФИО35 (СНИЛС №), ФИО1 ФИО36 (СНИЛС №) в равных долях в пользу ФИО2 ФИО37 (СНИЛС №) 930000 руб., уплаченные по договору купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с ФИО1 ФИО40 (СНИЛС №), ФИО1 ФИО39 (СНИЛС №) в равных долях в пользу ФИО2 ФИО38 (СНИЛС №) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12500 руб.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Зональный районный суд Алтайского края в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2025 г.
Судья И.С. Куксин