Решение по делу № 2-415/2023 от 24.11.2023 - о признании недействительной сделку купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительной сделки.

66RS0013-01-2023-000361-87

Дело № 2-415/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Каменск-Уральский 24 ноября 2023 года

Каменский районный суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Подгорбунских Ю.Б.,

при секретаре судебного заседания Лопатиной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительной сделку купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от <*** г.>, заключенного между ним и ФИО2 в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> и применении последствий недействительной сделки.

В обоснование требований указано, что ни на момент заключения договора купли-продажи, ни до настоящего времени деньги по договору купли-продажи ФИО2 оплачены не были. Полагая факт отсутствия оплаты по договору существенным нарушением условий договора, истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи от <*** г.> и применить последствия недействительной сделки.

В судебном заседании истец ФИО1 на исковых требованиях настаивает в полном объеме, по основаниям, изложенным в нем.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО3, действующая на основании устного ходатайства, требования иска поддержала по изложенным в нем основаниям, не согласна с ходатайством представителя ответчика о применении срока исковой давности к заявленным исковым требованиям, просит суд его восстановить, поскольку в силу возраста, состояния здоровья и сменой места жительства истца отсутствовала возможность своевременно обратиться с настоящим иском в суд.

Будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания ответчик ФИО2 в суд не явилась, уполномочила на представление своих интересов представителя.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – ФИО4, действуя на основании доверенности, указала на непризнание иска, просила в его удовлетворении отказать. Настаивает на безосновательность суждений истца об отсутствии оплаты со стороны покупателя ФИО2 по договору купли – продажи спорного недвижимого имущества. Утверждает, что денежные средства в счет оплаты стоимости недвижимого имущества в соответствии с условиями договора были переданы истцу ответчиком в полном объеме. Заявила о применении срока исковой давности к заявленным истцом исковым требованиям, пояснив, что срок исковой давности с даты заключения договора купли – продажи спорного недвижимого имущества истек <*** г.>, исковое заявление истцом подано в суд в мае 2023 года.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом с занесением в протокол судебного заседания вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства в материалах гражданского дела, а также материалы гражданского дела №***, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Частью 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом (§ 1 Общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

Согласно ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ч. 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (ч. 2).

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, <*** г.> между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому ФИО2 за <данные изъяты> руб. приобрела жилой дом под №***, находящийся в <адрес>, общей площадью <данные изъяты>.м., и земельный участок, по вышеуказанному адресу, площадью <данные изъяты>.м., кадастровый №***.

Согласно п. 3 договора указанный жилой дом продан покупателю за <данные изъяты> руб., земельный участок продан покупателю за <данные изъяты> руб., уплаченных полностью продавцу до подписания настоящего договора купли-продажи.

В соответствии с п. 8 договора передача отчуждаемого жилого дома и земельного участка продавцом и принятие покупателем произошла до подписания настоящего договора купли – продажи и передаточный акт сторонами составляться не будет.

Государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок к ответчику произведена <*** г.> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Исковые требования о признании сделки недействительной мотивированы тем, что со стороны покупателя ФИО2 в адрес продавца ФИО1 не поступили денежные средства в счет оплаты по договору купли – продажи от <*** г.>.

Вместе с тем, из буквального толкования содержания договора от <*** г.>, а именно п. 3 договора содержит однозначное утверждение о том, что передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объектов недвижимости произведена полностью до подписания договора.

Подписав договор купли-продажи от <*** г.>, ФИО1 выразил свое согласие с его условиями, в том числе и с тем, что сумма в размере <данные изъяты> руб. передана ему до подписания договора. Переход права собственности на объекты недвижимости по договору зарегистрированы в установленном законом порядке без регистрации каких-либо ограничений, обременений прав нового собственника, а также самих объектов недвижимости.

Надлежащим достоверным доказательством факта уплаты денежных средств покупателем продавцу является сама по себе запись в договоре купли-продажи о том, что расчет произведен до подписания договора.

Кроме того, из материалов дела следует, что при подаче заявления о регистрации перехода права собственности по договору купли – продажи от <*** г.> продавец ФИО1 лично присутствовал в отделе ГБУ СО «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» в Синарском районе г. Каменск – Уральский Свердловской области, подписал заявление о регистрации перехода права, личность его была удостоверена специалистом ФИО5 <*** г.> в 18 час. 45 мин. Никаких доказательств в опровержение содержания договора, который является надлежащим письменным доказательством исполнения обязательств, истцом не представлено. Вопреки доводам истца именно на нем, а не на ответчике в таком случае лежит бремя доказывания неисполнения договора. Принимая во внимание вышеизложенные правовые положения, учитывая обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что сделка полностью исполнена сторонами, ФИО1, как стороной продавца выражено волеизъявление на отчуждение спорных объектов недвижимости, осуществлена их передача покупателю, в подтверждение наличия у ФИО2 денежных средств для оплаты покупной стоимости объектов недвижимости по ходатайству стороны ответчика свидетель Свидетель №1, допрошенная в ходе судебного заседания пояснила, что она работает риэлтором, помогала ФИО2 в осуществлении сделок по реализации, принадлежащего ей недвижимого имущества. <*** г.> ФИО2 продала долю земельного участка в <адрес> под застройку. По условиям договора купли-продажи ей предоставили однокомнатную квартиру, стоимостью <данные изъяты> руб., и денежные средства в размере <данные изъяты> руб., которые были перечислены на расчетный счет. <*** г.> ФИО2 продала двухкомнатную квартиру в <адрес> за <данные изъяты> руб., которые были выплачены ей наличными денежными средствами. Вместе с тем пояснения ФИО2 при рассмотрении гражданского дела по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы неосновательного обогащения, о том, что денежные средства по договору от <*** г.> она ФИО1 не передавала, не отвечают требованиям пункта 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, исследовав и оценив в соответствии с положениями ст.ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предоставленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд находит заявленные требования истца не подлежащими удовлетворению в полном объеме. Стороной ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности. Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В соответствии с ч. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного Кодекса. К спорам о признании недействительными договоров купли-продажи объектов недвижимости применяются сроки исковой давности, установленные в ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации: три года для ничтожных сделок и один год - для оспоримых. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а при предъявлении иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Вопрос о начале течения срока исковой давности по требованиям об оспоримости сделки разрешается судом исходя из конкретных обстоятельств дела (например, обстоятельств, касающихся прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых наследодателем была совершена сделка) и с учетом того, когда наследодатель узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Из обстоятельств дела следует, что договор купли-продажи заключен <*** г.>. <*** г.> ФИО1 и ФИО2 лично обратились с заявлениями о регистрации перехода права собственности на основании данного договора. С <*** г.> начал течь трехлетний срок исковой давности. Истец предъявил иск в суд <*** г.>, то есть с пропуском трехлетнего срока обращения в суд. Учитывая, что срок исковой давности для предъявления требований о расторжении договора купли-продажи от <*** г.> истек <*** г.>, настоящий иск подан в суд <*** г.>, то есть с пропуском срока исковой давности. Истцом заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока. Разрешая данное ходатайство суд приходит к следующим выводам.Статьей 205 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности. Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства. Из приведенной правовой нормы и акта ее толкования следует, что пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен только по уважительным причинам, которые связаны с личностью истца и носят исключительный характер, имели место в последние шесть месяцев срока исковой давности и подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами, представленными истцом. При этом истцом не представлено доказательств наличия исключительных обстоятельств, связанных с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), пропуска истцом срока исковой давности. В данном случае состояние здоровья истца, его возраст и проживание в г. Екатеринбург сами по себе не подтверждают объективных препятствий для предъявления в суд требований и уважительность причин пропуска срока исковой давности, истцом таких причин в ходатайстве о восстановлении срока исковой давности не приведено и соответствующих доказательств в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Кроме того, истец недееспособным или ограниченно дееспособным не признавался, обратился с иском в суд <*** г.> со значительным пропуском указанного срока. Более того, как следует из материалов гражданского дела №*** ФИО1 обращался с исковым заявлением к ФИО2 и просил суд вселить его в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и не чинить ему препятствия в пользовании домовладением, расположенным на земельном участке по адресу: <адрес> жилым домом, хозяйственными постройками, обязании ответчика передать истцу необходимый комплект ключей для беспрепятственного доступа в указанный жилой дом, сохранении за ответчиком бесспорное право пользования домом, <адрес> и хозяйственными постройками, а также по встречному исковому заявлению ФИО2 о признании ФИО1 о признании утратившим право пользования жилым домом по адресу: <адрес>.При таких обстоятельствах, оснований доя восстановления срока ФИО1 не имеется. Руководствуясь ст.ст. 194 -198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительной сделку купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применении последствий недействительной сделки ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Каменский районный суд Свердловской области.

Судья Ю.Б. Подгорбунских

Решение в окончательной форме изготовлено 01.12.2023