УИД 77RS0017-02-2022-014058-56

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2022 года г.Москва

Нагатинский районный суд г.Москвы в составе председательствующего судьи Виноградовой Н.Ю., при секретаре Антоновой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6323/22 по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи с рассрочкой платежа, обязании освободить занимаемое жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Требования мотивированы тем, что 19.06.2019 между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры № 25-12/18 с рассрочкой платежа в размере 6 800 000 руб., в соответствии с которым ФИО1 приобрела у ФИО2 квартиру по адресу: адрес. 19.06.2019 квартира была передана ФИО1 по акту приема-передачи. В мае 2021 стороны пришли к соглашению, что в счет исполнения обязательств по договору ФИО1 будет оплачивать ежемесячные платежи ФИО2 по кредитному договору в ПАО «Совкомбанк» на сумму 4 282 947 руб. В ноябре 2021 истец обратился к ответчику с предложением о досрочном исполнении своих обязательств путем выплаты остатка долга и регистрации договора, однако ответчик перестал выходить на связь. 28.01.2022 истец в адрес ответчика направила заявление о согласовании времени для посещения МФЦ для регистрации договор купли-продажи, однако заявление истца ответчиком было проигнорировано. На основании изложенного, истец просит суд произвести регистрацию право собственности ФИО1 по договору купли-продажи № 25-12/18 от 19.06.2019 с рассрочкой платежа на квартиру по адресу: адрес.

Не согласившись с заявленными требованиями, ответчик ФИО2 предъявила встречные исковое заявление к ФИО1 о расторжении договора. Требования мотивированы тем, что 19.06.2019 ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры № 25-12/18 с рассрочкой платежа, согласно которому продавец обязалась передать квартиру по адресу: адрес, а покупатель обязался вносить оплату, согласно графика установленного п. 2.4 данного договора, в общем размере 6 800 000 руб. В нарушение порядка оплаты, установленного п. 2.4 договора, покупатель с момента заключения и до настоящего времени внес авансовый платеж, а также исполнил обязательства по оплате платежа № 2. С момента наступления обязанности по оплате платежа № 2 ФИО1 перестал исполнять свои обязательства, предусмотренные договором. В настоящий момент образовалась задолженность по единовременным и ежемесячным платежам в размере 2 600 000 руб. Кроме того, ФИО1 не оплачивает коммунальные платежи, что предусмотрено п 4.1. вышеуказанного договора, в связи с чем ФИО2 была вынуждена погасить образовавшуюся задолженность за коммунальные услуги. 11.02.2022 ФИО2 в адрес ФИО1 было направлено уведомление о расторжении договора, которое было оставлено ФИО1 без удовлетворения.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, обеспечил явку своего представителя ФИО3, который в судебном заседании исковые требования поддержал, просил в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчик ФИО2 и ее представители ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований ФИО1, встречные исковые требования поддержали.

Суд, выслушав участников процесса, изучив письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

В соответствии с п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело в рамках заявленных исковых требований.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 3 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

На основании ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 ГК РФ).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 ГК РФ).

Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости», статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора (Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2013 № 32-КГ13-4).

В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В силу ст.328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Судом установлено, что 19.06.2019 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа № 25-12/18, согласно которому продавец обязуется передать во владение и возмездное пользование покупателя, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора принадлежащее продавцу по праву собственности жило помещение по адресу: адрес.

Согласно п. 1.4. Договора, выкупная стоимость указанного жилого помещения на момент заключения настоящего договора составляет 6 800 000 руб.

В соответствии с п. 2.1. Договора, цена отчуждаемой вышеуказанной квартиры определена соглашением сторон и составляет 6 800 000 руб., из которых покупатель уплатил продавцу денежную сумму в размере 1 000 000 руб. в момент подписания настоящего договора в качестве аванса, о чем у покупателя имеется кассовый чек, а оставшуюся сумму в размере 5 800 000 руб. выплатит за период от 3 до 5 лет, до 31.12.2024.

Согласно п. 2.4. Договора, стороны договорились о размерах и сроках внесения годовых платежей в счет выкупа квартиры в следующем порядке и составили настоящий графи взаиморасчетов:

1. 25.06.2019 – 1 000 000 руб. при подписании договора;

2. 01.01.2020 – 1 000 000 руб. – 1й год + 30 000 руб. ежемесячно;

3. 01.01.2021 – 1 000 000 руб. – 2й год + 30 000 руб. ежемесячно;

4. 01.01.2022 – 1 000 000 руб. – 3й год + 80 000 руб.;

5. 01.01.2023 – 1 000 000 руб. – 4й год;

6. 01.01.2021 – 1 000 000 руб. – 5й год.

Согласно п. 4.1. Договора, покупатель самостоятельно несет все расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг. Все расходы по содержанию, страхования жилого помещения от ущерба третьих лиц и риска случайно гибели, а также расходы по налогу на имущество физических лиц, несет покупатель жилого помещения.

19.06.2016 между ФИО2 и ФИО1 был подписан акт приема-передачи жилого помещения.

Расчеты между сторонами были произведены в общем размере 2 370 900 руб.

11.01.2022 ФИО2 в адрес ФИО1 было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи квартиры, на которое ответчик ФИО1 не ответил.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, применяя приведенные нормы права, учитывая, что при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества, суд приходит к выводу, что передача продавцами покупателю квартиры, расположенной по адресу: адрес, по договору от 19.06.2019, заключенному между ФИО2 и ФИО1, документально подтверждена и не оспаривается сторонами.

При этом, поскольку ФИО1 допущена просрочка по платежу № 3, период просрочки является длительным, ФИО2 в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, суд приходит к выводу о расторжении договора купли-продажи и обязании ФИО1 освободить квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Однако суд отказывает в удовлетворении требований ФИО2 о признании денежных средств, уплаченных ФИО1, в размере 2 370 900 руб. в счет компенсации расходов по оплате коммунальных платежей, за владение и пользование спорным имуществом, а также в счет оплаты государственной пошлины, поскольку в данном случае ФИО2 не лишена возможности обратиться в суд с самостоятельными требованиями о взыскании компенсации за понесенные расходы, предоставив документы, подтверждающие несение таких расходов.

Поскольку судом удовлетворены исковые требования ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспортные данные) к ФИО2 (паспортные данные) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – отказать.

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа № 25-12/18, заключенный 19 июня 2019 году между ФИО2 и ФИО1.

Обязать ФИО1 освободить занимаемую квартиру № 460, расположенную по адресу: адрес.

В остальной части исковых требований ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в Нагатинский районный суд города Москвы в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Н.Ю. Виноградова

Решение изготовлено в окончательной форме 05.12.2022 года

Судья Н.Ю. Виноградова