Дело №а-2230/2025

УИД 05RS0№-95

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р.Ф.

<адрес> 5 августа 2025 года

Каспийский городской суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи – Исмаилова Т.Г.,

при секретаре судебного заседания – Гадаевой Г.С.,

с участием представителя административного истца ООО «Ривьера Каспия» - ФИО1,

представителя административного ответчика Администрации городского округа «<адрес>» - ФИО2,

представителя административного ответчика Управление имущественных отношений г.Каспийска - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Ривьера Каспия» к администрации ГО «<адрес>» и Управлению имущественных отношений <адрес> о признании незаконным отказа Управления имущественных отношений <адрес> в предоставлении за плату в собственность земельного участка, обязании направить проект договора купли-продажи земельного участка,

установил :

Общество с ограниченной ответственностью «Ривьера Каспия» (далее – Общество, административный истец) обратилось в Каспийский городской суд Республики Дагестан с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений <адрес> (далее – Управление) о признании незаконным отказа в предоставлении за плату в собственность земельного участка с кадастровым номером 05:48:000061:2801, выраженный в письме № от ДД.ММ.ГГГГ, и обязании направить Обществу проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 05:48:000061:2801 с указанием выкупной цены в размере 22 288 500 руб. 50 коп.

В обоснование административного искового заявления указывает, что является собственником объекта недвижимости (торгово-офисное здание) с кадастровым номером 05:48:000061:6706.

С целью реализации преимущественного права, предусмотренного подп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ, и предоставлении за плату в собственность земельного участка с кадастровым номером 05:40:000061:2801, на котором расположен объект недвижимости с кадастровым номером 05:48:000061:6706, Общество обратилось с заявлением в Управление, которое письмом № от ДД.ММ.ГГГГ отказало в предоставлении за плату в собственность земельного участка с кадастровым номером 05:48:000061:2801.

Полагая, что правовых оснований для отказа в предоставлении за плату в собственность земельного участка с кадастровым номером 05:48:000061:2801 у административного ответчика не имеется, Общество обратилось с соответствующим заявлением в суд.

Судом к участию в деле в качестве административного ответчика также привлечена Администрация городского округа «<адрес>» (далее – Администрация); в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по <адрес>.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Ривьера Каспия» - ФИО1, поддержал административное исковое заявление, просил его удовлетворить по изложенным в нем доводам.

Представитель административного ответчика Администрации городского округа «<адрес>» - ФИО2 в судебном заседании заявленные требования не признала, просила в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в представленных возражениях.

Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений <адрес> – ФИО3 в судебном заседании заявленные требования не признал, просил в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в представленных возражениях.

Управление Росреестра по <адрес>, извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в заседание суда не направило.

Информация о рассмотрении дела размещалась на официальном сайте Каспийского городского суда Республики Дагестан в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kaspiyskiy.dag@sudr.ru) в соответствии с требованиями ч.7 ст.96 КАС РФ.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле и изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными полномочиями или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных отношений <адрес> и ООО «Ривьера Каспия» заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером 05:48:000061:2801, имеющего следующие адресные ориентиры: Р.Ф., <адрес>, район производственной базы МСУ-28.

Согласно пункту 1 договора на указанном земельном участке находится объект недвижимости (торгово-офисное здание) с кадастровым номером 05:48:000061:6706, принадлежащий на праве собственности административному истцу.

ДД.ММ.ГГГГ Общество обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права, предусмотренного подп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ, и предоставлении за плату в собственность земельного участка с кадастровым номером 05:48:000061:2801.

Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ Управление отказало в предоставлении за плату в собственность Общества земельного участка с кадастровым номером 05:48:000061:2801.

В качестве оснований для отказа указано следующее:

- площадь объекта недвижимости существенно превышает площадь испрашиваемого земельного участка;

- не представлено документов, свидетельствующих о необходимости земельного участка для содержания и обслуживания торгово-офисного здания;

- разрешенное использование земельного участка согласно договора № от ДД.ММ.ГГГГ строительство торгово-развлекательного комплекса не соответствует целям его использования, поскольку построено торгово-офисное здание и без согласия арендодателя изменен вид разрешенного использования земельного участка.

Общество оспорило данное решение Управления в настоящем деле.

В соответствии с подп.6 п.2 ст.39.3 и п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст.42 Земельного кодекса РФ), исключительное право на приобретение земельного участка без проведения торгов обусловлено необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

Порядок предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст.39.17 Земельного кодекса РФ. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов должна быть указана цель использования земельного участка (подп.7 п.1 ст.39.17 Земельного кодекса РФ).

Рассматривая такое заявление, уполномоченный орган проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст.39.16 Земельного кодекса РФ, для отказа в предоставлении участка (п.5 ст.39.17 данного Закона).

При наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст.39.16 указанного Кодекса, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка.

Пунктом 14 ст.39.16 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в случаях, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ).

Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

В определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подп.6 п.2 ст.39.3 и п.1 ст.39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (п.1 ст.35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Довод Управления о том, что площадь объекта недвижимости существенно превышает площадь испрашиваемого земельного участка и заявителем не представлено документов, свидетельствующих о необходимости земельного участка для содержания и обслуживания торгово-офисного здания, является необоснованным, поскольку вместе с заявлением в Управление была представлена проектная документация, согласно которому, испрашиваемый земельный участок необходим для содержания и обслуживания торгово-офисного здания, расположенного на земельном участке.Административные ответчики не привели объективных данных, свидетельствующих о том, что превышении площади земельного участка над площадью объекта капитального строительства, не связано с необходимой для обеспечения эксплуатационных потребностей нежилого здания с учетом его назначения и технических характеристик.

Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (п.1 ч.6 ст.30 Градостроительного кодекса РФ).

В силу ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ, п.2 ст.7 Земельного кодекса РФ правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в данный реестр сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется (п.2 ст.7 Земельного кодекса РФ).

По смыслу приведенных норм земельного и градостроительного законодательства вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенному на данном участке. В ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым.

При этом предоставление в собственность земельного участка имеющего вид разрешенного использования, не соответствующий фактическому использованию расположенного на нем объекта недвижимости, вступает в противоречие с указанными нормами права, а также влечет ненадлежащее, не соответствующее требованиям законодательства определение выкупной цены, размер которой при продаже публичных земель без торгов в случаях, указанных в п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, устанавливается по правилам земельного законодательства и нормативных правовых актов соответствующих публичных образований исходя из кадастровой стоимости земельных участков, определяемой с учетом видов их использования.

Довод административных ответчиков о том, что разрешенное использование земельного участка согласно договора № от ДД.ММ.ГГГГ: строительство торгово-развлекательного комплекса не соответствует целям его использования, поскольку построено торгово-офисное здание и без согласия арендодателя изменен вид разрешенного использования земельного участка, является необоснованным.

Как пояснил административный истец, указанный объект недвижимости построен на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ и введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, которые выданы отделом архитектуры и градостроительства городского округа «<адрес>»; право собственности на объект зарегистрировано на момент предоставления земельного участка в аренду.

Право лица, являющегося собственником расположенного на земельном участке здания, на приобретение этого участка в собственность является исключительным и может быть ограничено только федеральным законом (п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ). Исключительный характер названного права означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, сооружением.

Реализация исключительного права на приватизацию земельного участка не поставлена законодателем в зависимость от фактической эксплуатации нежилого здания на момент подачи заявления.

При таких обстоятельствах отказ Управления имущественных отношений <адрес> в предоставлении за плату в собственность ООО «Ривьера Каспия» земельного участка с кадастровым номером 05:40:000061:2801, выраженный в письме № от ДД.ММ.ГГГГ, следует признать незаконным.

В силу п.2 ст.8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка связывается с реализацией закрепленного в подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Земельным законодательством предусмотрено заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения для их эксплуатации (подп.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ).

Статьей 24.20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что, по общему правилу, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с ч.3 ст.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) в случае, если при оказании государственной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной собственности объекта недвижимости, размер платы или цена определяется исходя из величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности, применяется кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти заявления (ходатайства) о предоставлении такой государственной услуги.

Как отмечено в п.6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент его обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

Таким образом, по смыслу приведенных норм материального права и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации правоотношения между сторонами по выкупу земельного участка возникают с момента подачи собственником объекта недвижимости заявления о выкупе земельного участка с приложением необходимых документов. В этом случае выкупная цена определяется исходя из кадастровой стоимости, действующей на дату подачи заявления о выкупе. В случае подачи заявления лицом, право собственности которого на недвижимое имущество не возникло, исключительное право на выкуп земельного участка у него отсутствует.

Согласно части 2 статьи 1 "Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов", утвержденных решением Собрания депутатов городского округа "<адрес>" от ДД.ММ.ГГГГ №, цена продажи такого земельного участка определяется в размере 35% его кадастровой стоимости, действующей на момент обращения заявителя.

Как следует из сведений, содержащихся в ЕГРН, на момент обращения Общества с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 05:48:000061:2801, его кадастровая стоимость составляла 63 681 429 руб. 94 коп., в связи с чем выкупная стоимость участка в размере 35 процентов от кадастровой составляет 22 288 500 руб. 50 коп.

Административными ответчиками возражений по методике определения выкупной стоимость земельного участка не представлено.

Пунктом 1 ч.2 ст.227 КАС РФ предусмотрено, что суд по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы истца, и об обязанности ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

С учетом изложенного суд полагает, что надлежащим способом восстановления прав административного истца при признании незаконным отказа в предоставлении за плату в собственность земельного участка с кадастровым номером 05:48:000061:2801 будет являться возложение на административных ответчиков обязанности направить Обществу проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 05:48:000061:2801 с указанием выкупной цены в размере 22 288 500 руб. 50 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд

решил :

Административное исковое заявление ООО «Ривьера Каспия» к администрации ГО «<адрес>» и Управлению имущественных отношений <адрес> о признании незаконным отказа Управления имущественных отношений <адрес> в предоставлении за плату в собственность ООО «Ривьера Каспия» земельного участка с кадастровым номером 05:48:000061:2801, выраженный в письме № от ДД.ММ.ГГГГ, обязании направить ООО «Ривьера Каспия» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 05:48:000061:2801 с указанием выкупной цены в размере 22 288 500 руб. 50 коп., удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления имущественных отношений <адрес> в предоставлении ООО «Ривьера Каспия» за плату в собственность земельного участка с кадастровым номером 05:40:000061:2801, выраженный в письме № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Администрацию городского округа «<адрес>» и Управление имущественных отношений <адрес> направить ООО «Ривьера Каспия» (ИНН <***>) проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 05:48:000061:2801 с указанием выкупной цены в размере 22 288 500 руб. 50 коп.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной формулировке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан, путем подачи апелляционной жалобы, через Каспийский городской суд Республики Дагестан.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Т.<адрес>