Решение по делу № 2-151/2023 от 08.02.2023

УИД: 78RS0011-01-2022-002736-27

Дело №2-151/2023 08 февраля 2023 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе: председательствующего судьи Коваль Н.Ю.,

при секретаре Сироткиной В.Е.,

с участием представителя истца ФИО1 и представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-3» о признании условия договора недействительным, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа,

УСТАНОВИЛ:

15.01.2019 между ООО «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-3» и ФИО4 был заключен Договор №Д/6-3/К1/1-Р-226 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой.

Согласно п. 2.1 Договора застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) Объект, названный в разделе 1 Договора, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта и при условии полной оплаты Объекта долевого строительства, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену, выполнить все условия настоящего Договора и принять Объект долевого строительства.

Пунктом 2.4 Договора установлено, что планируемый срок окончания строительства объекта – 4 квартал 2020 года.

Цена договора согласована сторонами и составила 1 713 002 руб.

11.04.2021 между ФИО4 и ФИО3 заключен Договор уступки прав требований (цессии), по условиям которого все права по Договору №Д/6-3/К1/1-Р-226 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 15.01.2019, заключенному с ООО «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-3» перешли к истцу.

Предварительно, 08.04.2021 от ответчика ФИО4 было получено согласие на данную уступку.

В обоснование заявленных требований, истец ссылается на то, что застройщик нарушил предусмотренный договором срок передачи квартиры, квартира передана по акту приема-передачи только 04.11.2022, в связи с чем, ФИО3, уточнив 08.02.2023 в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования, просит суд:

- взыскать с ответчика неустойку за период с 01.07.2021 по 25.03.2022 в размере 229 542,26 руб.;

- штраф 114 771,13 руб. и компенсацию морального вреда 50 000 руб.

Кроме того, истец просит суд признать недействительным п. 2.5.1. Договора № Д/6-3/К1/1-Р-226 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно -пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой, согласно которому Застройщик вправе перенести сроки окончания строительства на срок не более чем на шесть месяцев и один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству объекта без каких-либо санкций и без подписания дополнительного соглашения к данному договору.

При этом срок передачи объекта застройщику, исходя из буквального толкования п.п. 2.4., 2.5. Договора, сторонами согласован – не позднее 30.06.2021

Таким образом, по мнению истца, пункт 2.5.1 Договора ущемляет права потребителя по сравнению с действующим законодательством о защите прав потребителей и является недействительным, т.к. в нарушение требований гражданского законодательства ущемляет интересы потребителя-физического лица как более слабой экономической стороны.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме с учетом представленных уточнений.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, судебное заседание явилась, против иска возражала. Указала на то, что соглашение об однократном продлении срока окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в пределах шести месяцев сторонами достигнуто и, исходя из содержания Договора, такая возможность не поставлена в зависимость от результата рассмотрения участником долевого строительства предложения застройщика изменить договор (п. 2.5.) Фактически сторонами согласована конечная дата, не позднее которой объект должен быть передан застройщиком.

Таким образом, по мнению ответчика, продление срока окончания строительства в пределах шестимесячного срока с 31.12.2020 при условии внесения изменений в проектную документацию и извещения об этом дольщика в порядке, установленном договорами, не может рассматриваться как нарушений условия Договора, заключенного между сторонами. Просила применить к заявленному требованию о признании п. 2.5.1. Договора недействительным срок исковой давности, который истек, как полагает ответчик -21.09.2021.

Ответчик указал также на то, что заявленная ко взысканию неустойка несоразмерна нарушенному обязательству, в связи с чем, в случае удовлетворения иска в данной части, просила применить положения ст. 333 ГК РФ, в требовании о взыскании штрафа и компенсации морального вреда – отказать. Свою позицию по делу изложила в письменных возражениях (л.д.39-53) и в отзыве от 08.02.2023, приобщенном к делу.

Изучив доводы истца и возражения ответчика, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям:

Правоотношения сторон регулируются ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее ФЗ № 214-ФЗ).

Согласно п. 9 ст. 4 данного ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Как следует из материалов дела, 15.01.2019 между ООО «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-3» и ФИО4 был заключен Договор №Д/6-3/К1/1-Р-226 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой.

Согласно п. 2.1 Договора застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) Объект, названный в разделе 1 Договора, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта и при условии полной оплаты Объекта долевого, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену, выполнить все условия настоящего Договора и принять Объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства является квартира-студия, проектной пл. 23,18 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Кудрово, уч.2. (квартал 6, участок 6-3). Цена договора согласована сторонами в размере 1 713 002 руб. (л.д. 9-18).

Обязательства дольщика по оплате приобретаемого объекта были исполнены в полном объеме, что стороной ответчика не оспаривалось. Объект долевого строительства передан истцу по акту приема-передачи 04.11.2022. ФИО3 полагает, что застройщик нарушил установленный договором срок передачи квартиры.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно п. 2.4. Договора планируемый срок окончания строительства объекта - 4 квартал 2020 года. При этом срок окончания строительства может быть, в том числе продлен застройщиком согласно разрешению на строительство, о чем застройщик указывает в проектной декларации и изменениям к ней, доводит до сведения дольщика путем размещения на официальном сайте застройщика.

В силу п. 2.5 Договора учитывая, что застройщик передает объект дольщику не ранее, чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, срок передачи объекта согласовывается сторонами в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При таких данных согласно правовой позиции истца срок передачи объекта установлен договором как не позднее окончания 2 квартала 2021 года (конец 4 квартала 2020 (31.12.2020) + 6 месяцев), то есть срок нарушения обязательства начал течь с 01.07.2021.

Согласно оспариваемому истцом п. 2.5.1 Договора застройщику предоставлена возможность переноса сроков окончания строительства на срок не более чем на шесть месяцев и один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству объекта без каких-либо санкций и без подписания дополнительного соглашения к данному договору.

Ответчик, не соглашаясь с позицией истца, указал на то, что 25.09.2020 застройщиком были внесены изменения в проектную документацию строительства многоквартирных домов по вышеуказанному адресу, в информации о проекте строительства содержатся сведения о сроках реализации строительства. Уведомление о продлении срока строительства дольщику направлено. Доказательства размещения информации имеются на сайте застройщика, в единой системе наш.дом.рф. Новый срок реализации строительства установлен – до 02.06.2021(плюс 6 месяцев), соответственно, крайний срок передачи объекта – 02.12.2021.

По мнению ответчика, перенос первоначального срока окончания строительства объекта с 4-го квартала 2020 на 2-й квартал 2021 соответствует договору.

Вместе с тем истец оспаривает п. 2.5.1 договора по мотиву его противоречия действующему законодательству.

Частью 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи, предусматривающей возможность изменения установленного договором срока в порядке, определенном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2).

Ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (ч. 3).

Из приведенных положений Закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен предусматривать, как срок строительства (создания) многоквартирного дома, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, при этом такая передача возможна не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство (ч. 1).

Таким образом, исполнение застройщиком обязательства по строению (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.

При толковании условий договора о сроке передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства следует учитывать положения статьи 190 ГК РФ, в соответствии с которыми установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке.

При этом в силу императивных положений ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Условиями заключенного сторонами договора долевого участия срок передачи участнику долевого строительства определен установлением двух последовательных и взаимосвязанных сроков: срока окончания строительства, которое в силу ст. 55 Градостроительного кодекса РФ удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и которое по условиям договора должно быть завершено в IV квартале 2020 года, а также срока, в течение которого после завершения строительства объект должен быть передан участнику долевого строительства - в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Толкование условий договора участия в долевом строительстве, направленное на исключение из срока передачи объекта долевого строительства периода с момента подачи застройщиком документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до получения такого разрешения, противоречит приведенным выше взаимосвязанным положениям закона, из которых следует, что срок передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства должен быть конкретным - в виде календарной даты или определенного период, поддающегося однозначному исчислению, или указания на событие, которое должно с неизбежностью наступить.

Иное толкование условий договора, связывающее срок передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства только лишь с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, фактически привело бы к отсутствию какого-либо конкретного срока исполнения обязательства застройщиком, освобождало бы его от ответственности перед участником долевого строительства случае несвоевременного получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, в том числе вследствие отсутствия у застройщика необходимых для этого документов, несоответствия объекта строительства обязательным требованиям или иного ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей.

Как следует из материалов дела, в соответствии с п. 2.4 договора застройщик обязался завершить строительство в IV квартале 2020 года, после чего, согласно п. 2.5 договора в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обязался передать квартиру истцам.

Поскольку договор долевого строительства от 15.01.2019 №Д/6-3/К1/1-Р-226 зарегистрирован в установленном порядке, то не зарегистрированное в таком же порядке изменение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, считается незаключенным, и, следовательно, не порождает правовых последствий, поскольку в силу вышеприведенных норм права договор и соглашения к нему, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации.

Позднее получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является основанием для освобождения застройщика от ответственности.. При таких обстоятельствах, вопреки доводам ответчика, суд соглашается с позицией истца, и полагает, что неустойка подлежит взысканию с 01.07.2021 по 25.03.2022.

Ответчик просит применить к требованию об оспаривании п. 2.5.1 Договора долевого участия срок исковой давности, ссылаясь на п. 2 ст. 181 ГК РФ, согласно которому срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Условия оспариваемого пункта Договора ущемляют права потребителя по сравнению с действующим законодательством о защите прав потребителей, соответственно, являются ничтожными. Согласно ст. 181 ГПК РФ срок исковой давности составляет по ничтожным сделкам три года с момента заключения.

Договор уступки прав требования (цессии) заключен между ФИО4 и ФИО3 11.04.2021, а требование о признании п. 2.5.1. Договора недействительным предъявлено 08.02.2023, т.е. в пределах трехлетнего срока с даты подписания договора.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчик нарушил сроки передачи квартиры, предусмотренный договором, следовательно, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 229 542,26 руб. за период с 01.07.2021 по 25.03.2022 (расчет: 1 713 002,х268х2х1/300х7,5%)

Согласно п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 года, суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Как разъяснено в пп.71, 73-75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должник является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящий доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. В данном случае таковых доказательств со стороны ответчика не предоставлено. Таким образом, оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ к требованию о взыскании неустойки суд не усматривает.

Поскольку правоотношения сторон регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей» и установлено, что действиями ответчика, права истца, как потребителя нарушены несвоевременной передачей квартиры, в порядке ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» с застройщика в его пользу взыскивается компенсация морального вреда в размере 3000руб. Компенсацию морального вреда в сумме 50000 руб. суд полагает необоснованно завышенной и не соответствующей принципу разумности.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, импортера, уполномоченной организации) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию штраф, однако суд считает необходимым снизить на основании ст.333 ГК РФ размер штрафа до 30 000 руб. в целях соблюдения баланса интересов сторон, поскольку, фактически штраф является своего рода неустойкой, т. е. финансовой санкцией, побуждающей должника к исполнению обязательства, и не может повлечь за собой обогащения кредитора.

В порядке ч.1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в размере 5 795,42 руб., от уплаты которой истец был освобожден при подаче иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-3» – удовлетворить частично.

Признать п. 2.5.1. Договора №Д/6-3/К1/1-Р-226 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 15.01.2019 недействительным.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-3» в пользу ФИО3 неустойку в размере 229 542,26 руб., компенсацию морального вреда 3 000 руб. и штраф 30 000 руб.

Всего взыскать 262 542,26 руб.

В остальной части иска – ОТКАЗТЬ.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-3» в доход местного бюджета госпошлину в сумме 5 795,42 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца с даты его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: