УИД 12RS0003-02-2024-004144-90 дело № 2-284/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Йошкар-Ола 10 января 2025 года
Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе председательствующего судьи Вичужаниной Н.Ф.,
при секретаре судебного заседания Петуховой А.А.,
с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, представителя ответчика ФИО4 – ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО2, ФИО4, ФИО7 о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО4, ФИО7, в котором просил с учетом уточнения признать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от <дата> по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО4, ФИО7 недействительным, взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины.
В обоснование исковых требований указано, что Ново-Савиновским районным судом г. Казани Республики Татарстан рассматривалось дело по иску ФИО6 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа в размере 4 700 000 рублей. Определением суда от <дата> в качестве обеспечительной меры был наложен арест на имущество ФИО2 и денежные вклады в банках. Решением Ново-Савиновского районного суда <адрес> Республики Татарстан от <дата> по гражданскому делу № 2-258/2023 были удовлетворены исковые требования ФИО6 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа. <дата> истцу стало известно, что ФИО2 продала жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Заключив сделку, ФИО2 преследовала цель не рассчитаться с кредитором ФИО6 Оспариваемый договор нарушает права и охраняемые законом интересы истца.
В отзывах на исковое заявление ответчики ФИО2, ФИО4 просят отказать в полном объеме в удовлетворении требований истца, указывают, что покупатели жилого дома и земельного участка являются добросовестными приобретателями имущества. Продажа дома была связана с исполненным намерением ФИО2 сменить место жительства и переехать жить в г. Москва поближе к членам своей семьи. Наличие долга перед ФИО6 на момент продажи дома было для ФИО2 не очевидным, по поводу долга имелся длительный судебный спор, в рамках которого было проведено несколько экспертных исследований. В дату заключения договора купли-продажи дома фактов, свидетельствующих о невозможности ей распорядиться своим единственным жильем не существовало. Оспариваемая сделка и переход права по ней были совершены и зарегистрированы в отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведений об аресте спорного имущества. Приобретатель по данной сделке не знал и не мог знать о существовании судебного запрета.
В судебное заседание истец ФИО6 не явился, извещен надлежащим образом, представитель истца ФИО1 поддержал исковые требования, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, представитель ответчика ФИО4 – ФИО5 в судебном заседании поддержали доводы отзывов на исковое заявление, полагали, что правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы настоящего дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что <дата> между ФИО2 (продавцом) и ФИО4, ФИО7 (покупателями) была совершена сделка купли-продажи земельного участка, площадью 1192+/-12 кв.м, и жилого дома, площадью 307,9 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>. Стоимость имущества определена сторонами сделки в договоре в размере 24 300 000 рублей, из которых 14 300 000 рублей оплачены за счет кредитных денежных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору от <дата>, оставшаяся часть в размере 10 000 000 рублей оплачена за счет собственных средств покупателей.
Указанный договор удостоверен нотариусом Йошкар-Олинского нотариального округа Республики Марий Эл ФИО8
Согласно пункту 9 указанного договора продавец в соответствии со статьей 431.2 ГК РФ дала покупателям заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора и его исполнения о том, что отчуждаемые по договору объекты недвижимого имущества никому другому не проданы, не подарены, не отчуждены иным образом, не заложены, в споре, под арестом (запрещением) не состоят, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременены; на дату заключения договора ничего не известно о возможных исках (заявлениях), вследствие чего на объект может быть наложен арест, данная сделка может быть признана недействительной, может быть обращено взыскание на объект; согласовала условия договора без намерения причинить вред друг другу или иному лицу, предмет и условия договора не имеют цели обхода закона и не являются злоупотреблением правом.
Право общей совместной собственности ФИО4 и ФИО7 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости <дата>, <номер>.
Исковые требования мотивированы тем, что Ново-Савиновским районным судом г. Казани Республики Татарстан рассматривалось гражданское дело, в рамках которого определением суда от 24 марта 2023 года был наложен арест на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее ФИО2
Так, ФИО6 обратился в Ново-Савиновский районный суд г. Казани Республики Татарстан с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа в размере 4 700 000 рублей.
Заочным решением Ново-Савиновского районного суда г. Казани Республики Татарстан от <дата> по делу <номер> исковое требование ФИО6 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа удовлетворено. С ФИО2 в пользу ФИО6 взыскана задолженность по договору займа в сумме 4 700 000 рублей и 31 700 рублей в возмещение государственной пошлины.
На основании указанного заочного решения от <дата>, ФИО6 <дата> был направлен исполнительный лист от <дата> серии ФС <номер>.
Определением Ново-Савиновского районного суда г. Казани Республики Татарстан от <дата> по заявлению ФИО2 заочное решение Ново-Савиновского районного суда Республики Татарстан от <дата> по делу <номер> отменено в связи с неявкой ответчика в судебное заседание по уважительным причинам, невозможностью явки на судебное заседание по причине проживания по другому адресу, неполучением извещений о судебном заседании. Разбирательство дела по существу возобновлено.
Согласно поступившей по запросу суда копии материалов исполнительного производства <номер>-ИП, указанное исполнительное производство возбуждено ведущим судебным приставом-исполнителем Царицынского ОСП ГУФССП России по г. Москве <дата> на основании заочного решения Ново-Савиновского районного суда г. Казани Республики Татарстан от <дата> и прекращено <дата>.
Согласно материалам реестровых дел на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, судебным приставом-исполнителем Царицынского ОСП ГУФССП России по г. Москве ФИО9 <дата> наложен заперт на совершение регистрационных действий. Сведения об этом, поступившие в порядке межведомственного информационного взаимодействия, внесены в ЕГРН Управлением Росреестра по Республике Марий Эл <дата>.
<дата> ведущим судебным приставом-исполнителем Царицынского ОСП ГУФССП России по г. Москве ФИО9 вынесено постановление о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества. Данное постановление направлено судебным приставом для исполнения в Управление Росреестра по Республике Марий Эл <дата>. Сведения об этом, поступившие в порядке межведомственного информационного взаимодействия, внесены в ЕГРН Управлением Росреестра по Республике Марий Эл <дата>.
Определением судьи Ново-Савиновского районного суда г. Казани Республики Татарстан суда от <дата> по делу <номер> наложен арест на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее ФИО2, в пределах суммы исковых требований 4 700 000 рублей. Ходатайство о принятии обеспечительных мер рассмотрено без вызова сторон.
Копия данного определения направлена в Царицынский ОСП <дата> и получена адресатом <дата>. Между тем, данных о том, что определение от <дата> было исполнено и судебным приставом-исполнителем совершены соответствующие действия, не имеется.
Копия определения от <дата> также направлена ФИО6, получена им <дата>, и направлена ФИО2, однако <дата> возвращена отправителю в связи с истечением срока хранения, и получена судом <дата>.
Решением Ново-Савиновского районного суда <адрес> Республики Татарстан по делу <номер> от <дата>, вступившим в законную силу <дата>, исковое требование ФИО6 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа удовлетворено. С ФИО2 в пользу ФИО6 взыскана задолженность по договору займа в сумме 4 700 000 рублей и 31 700 рублей в возмещение государственной пошлины.
На основании решения от <дата> судом выдан исполнительный лист, <дата> возбуждено исполнительное производство <номер>-ИП.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
В пунктах 78 и 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума от 23 июня 2015 года № 25) разъяснено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.
В соответствии с пунктом 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.
Как разъяснено в пункте 94 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25, по смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судебным приставом-исполнителем, является действительной и влечет иные правовые последствия, не связанные с недействительностью сделки, упомянутые в пункте 2 статьи 168 ГК РФ.
В силу положений пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества (пункт 95 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25).
Согласно пункту 96 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25 в случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац второй пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (ст. 8.1 ГК РФ).
Согласно отзыву на исковое заявление, ФИО4 объекты недвижимости были осмотрены, проверены по всем доступным источникам, запрошена выписка, в которой не было отражено никаких ограничений на дом и земельный участок, были проверены все необходимые документы на объект. Скриншоты проведенных проверок приложены к отзыву.
Согласно выпискам из ЕГРН на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, по состоянию на 20 апреля 2023 года обременений, арестов и запретов не имелось.
До заключения договора купли-продажи покупатели недвижимого имущества обратились в ООО «Домклик» для проведения правовой экспертизы с целью выявления обстоятельств, которые могут стать основанием для нарушения прав нового собственника или привести к ограничению или утрате права собственности на объекты недвижимости.
Согласно заключению специалистов ООО «ДомКлик» от 17 апреля 2023 года никаких обременений, арестов и запретов на дом и земельный участок не выявлено. Объект рекомендуется к покупке. Единственное ограничение на земельный участок установлено статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ в связи с расположением объектов в границах водоохранной зоны, что никаким образом не связано с рассматриваемым спором.
Судом установлено, что на момент совершения сделки в отношении передаваемого имущества в Едином государственном реестре недвижимости не имелось информации о наличии запретов и ограничений. Ответчики ФИО2, ФИО4, ФИО7 также такой информацией не обладали. Сделка является реальной, сомнений в этом сторона истца не высказывала. ФИО4 и ФИО7 провели полную проверку приобретаемого имущества, оснований полагать, что покупатели знали или могли знать о каких-либо ограничениях по распоряжению спорным имуществом не имеется. Таким образом, ФИО4 и ФИО7 являются добросовестными приобретателями указанных выше земельного участка и жилого дома.
На основании изложенного, правовых оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от <дата>, заключенного между ФИО2 и ФИО4, ФИО7 не имеется, в удовлетворении исковых требований истцу надлежит отказать.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований оснований для взыскания в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины не имеется.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО2, ФИО4, ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от <дата>, заключенного между ФИО2 и ФИО4, ФИО7, отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.Ф. Вичужанина
Мотивированное решение составлено 17 января 2025 года