№ 2-548/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 августа 2023 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ужакиной В.А.

при секретаре Рудаковой М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены недвижимого имущества, взыскании денежных средств в счет стоимости устранения недостатков, расходов по оплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об уменьшении покупной цены недвижимого имущества, взыскании денежных средств в счет стоимости устранения недостатков, расходов по оплате государственной пошлины.

Требования мотивированы тем, что 15.06.2021 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя - жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 181,8 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 400 +/- 7 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: АДРЕС. Стоимость дома определена в сумме 4192616 руб., земельного участка - 507384 руб. Денежные средства по договору были оплачены истцом в полном объеме, что подтверждается распиской ответчика от 15.06.2021 г. Вместе с тем, в действительности стоимость объектов недвижимости превышает стоимость, указанную в договоре. Так, ФИО2 выдана расписка от 25.06.2021 г. о том, что им получены от ФИО1 денежные средства в размере ..... руб. за неотделимые улучшения. Тем самым, стоимость недвижимого имущества в действительности составила ..... руб., которая была оплачена истцом, в том числе с привлечением кредитных средств. Впоследствии, покупателем обнаружены недостатки проданного недвижимого имущества. По выводам независимого эксперта НП «Строительно-техническая экспертиза», в ходе обследования объекта недвижимости выявлен наклон фундаментальной плиты, а также обнаружена трещина в подпорной плите; указанные дефекты возникли в связи с ошибками при геологических изысканиях, проектировании и строительстве зданий и сооружений, а также вызваны неравномерной осадкой грунта основания, неравномерной осадкой фундамента стен и столбов при недооценке инженерно-геологических и гидрогеологических условий, неудачном конструктивном решении узлов сопряжения, нарушении водоотвода от зданий и сооружений; эксперт пришел к выводу, что плита-основание, подпорная стена не соответствуют ГОСТам и техническим нормам строительства; общая стоимость устранения недостатков составляет ..... руб. 04 коп. До устранения выявленных недостатков ФИО1 и члены ее семьи не могут использовать недвижимое имущество в целях проживания, поскольку указанные конструктивные нарушения представляют угрозу жизни и здоровью лиц, которые намерены там проживать. Поскольку именно ФИО2 принимал работы у подрядной организации, постольку он не мог не знать о наличии выявленных недостатков, о которых при заключении договора купли-продажи истцу не сообщил. Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.

Истец и ее представители в судебном заседании на требованиях настаивали.

Ответчик в судебное заседание не явился, будучи уведомленным о дате месте и времени судебного разбирательства. Его представитель с иском не согласился, полагая его необоснованным по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о дате месте и времени судебного разбирательства извещалось надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Положениями ст. ст. 309 - 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

На основании ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 15.06.2021 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя следующее недвижимое имущество - жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 181,8 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 400 +/- 7 кв.м с кадастровым № №, расположенный по адресу: АДРЕС.

Договорная цена недвижимого имущества составляет ..... руб., из которой: цена жилого дома составляет ..... руб., цена земельного участка - 507384 руб. (п. 3.1 договора).

Денежные средства по договору были оплачены истцом в полном объеме, что подтверждается распиской ответчика от 15.06.2021 г. (л.д. 16 т. 1).

Также, ФИО2 выдана расписка от 25.06.2021 г. о том, что им получены от ФИО1 денежные средства в размере ..... руб. за неотделимые улучшения (л.д. 15 т. 1).

В соответствии с п. 2.1.1 договора купли-продажи, продавец обязан передать недвижимое имущество в исправном состоянии, необремененное задолженностями по коммунальным платежам.

В обоснование заявленных требований истец ссылалась на то, что впоследствии ею обнаружены недостатки проданного недвижимого имущества.

Согласно заключению НП «Строительно-техническая экспертиза», внешняя и внутренняя отделка обследуемого индивидуального 2х этажного дома по адресу: АДРЕС, не имеют видимых дефектов, соответствуют ГОСТам и техническим нормативам. Состояние конструкций обследуемого жилого дома соответствует ГОСТам и техническим нормативам, за исключением плиты основания обследуемого дома. В результате геодезического измерения электронным тахеометром плиты основания обследуемого объекта был выявлен ее наклон, разница величин высотных отметок угловых точек (по диагонали в направлении северо-запада) внутри индивидуального 2х этажного дома составляет 6,3 см, что не соответствует ГОСТам и техническим нормативам. В результате обследования состояния конструкций обследуемого домовладения обнаружена трещина в подпорной стене, толщина трещины на момент обследования составляет 7 см, что не соответствует ГОСТам и техническим нормативам.

С учетом выявленных дефектов для обеспечения безопасности здания необходимо незамедлительно выполнить работы по усилению, которые выглядят следующим образом: произвести купирование трещины в подпорной стене, то есть предотвратить ее дальнейшее раскрытие. Купирование трещины производить путем установки швеллеров с шагом 0,5 м по высоте и закрепить их по углу между собой арматурой, тщательно обварив сваркой. Верх опорной стенки укрепить армированным ростверком, арматура спаянная. Произвести работы по скреплению арматуры ростверка с усиливающими элементами подпорной стены. Трещину заделать ремонтным составом. У основания стены, в месте образования трещины сделать свайный ряд из пяти армированных свай и сшить его ростверком, тем самым повысить несущую способность и эксплуатационные свойства сооружения по сравнению с его фактическим состоянием. Диаметр сваи 530 мм, глубина сваи 11,75 м. В фундаментальной плите первого этажа пробурить отверстия, которые пробуриваются также дальше в толщу грунта. В полученных отверстиях устраивать буро-инъекционные армированные сваи диаметром 250 мм, длиной 8,8 м в количестве 49 шт. Фундаментальную плиту усилить ж/б армированной плитой усиления толщиной 300 мм. Процесс устройства наклонных буро-инъекционных армированных свай неизбежно связан с демонтажем существующих теплых полов, поэтому перед началом работ по устройству буро-инъекционных армированных свай не обходимо выполнить демонтаж теплого пола и после устройства буро-инъекционных армированных свай и усиливающей фундаментальной плиты, осуществить новое устройство теплого пола. Необходимо организовать сбор поверхностных вод у основания фундаментной плиты вдоль отмостки, путем установки дождеприемных лотков, отвести сточные воды за пределы домовладения.

Стоимость устранения вышеуказанных дефектов составляет ..... руб. ..... коп.

В ответ на обращение ФИО1 первым заместителем главы администрации Адлерского внутригородского района муниципального образования АДРЕС сообщено, что в ходе визуального обследования установлено, что на земельном участке с кадастровым № располагается объект капитального строительства; территория дома по периметру ограждена подпорными стенами; на земельном участке имеется трещина в бетонном основании на придомовой территории; в подпорной стене наблюдается разрыв и трещина (л.д. 110 т. 1).

18.06.2022 г. ФИО1 направила в адрес ФИО2 претензию с требованием произвести возмещение стоимости устранения выявленных недостатков, означенных в заключении НП «Строительно-техническая экспертиза».

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.

В целях проверки доводов сторон, для выяснения вопросов о том, имелись ли у объекта недвижимости недостатки, возникшие по вине продавца, какова причина их возникновения, а также стоимость устранения дефектов, по ходатайству ответчика определением суда от 17.01.2023 г. по делу назначена судебная комплексная строительно-техническая геологическая и геодезическая экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО «Центр судебной экспертизы и правотворчества».

По выводам судебной экспертизы, при проведении работ по возведению плиты основания индивидуального жилого двухэтажного дома и подпорной (несущей) стены по адресу: АДРЕС не были проведены инженерно-геологические изыскания для определения характеристик грунтов оснований, а также для выбора типа фундамента и глубины его заложения, как указано в нормативно-технической литературе, кроме того на рассмотрение экспертам не представлено обоснование типа и принятой конструкции подпорных стен. На момент осмотра здание жилого дома и подпорная стена имеют крен и деформации, при этом установлено, что крен и деформации имеют прогрессирующий характер и требуют срочного принятия контраварийных мер. Описание несоответствий и дефектов приведены в исследовательской части заключения.

На момент осмотра здание жилого дома и подпорная стена имеют крен и деформации, при этом установлено, что крен и деформации имеют прогрессирующий характер и требуют срочного принятия контраварийных мер. Описание несоответствий и дефектов приведено в исследовательской части заключения. При этом можно однозначно утверждать, что выявленные дефекты (крен здания и подпорной стены, разрушения и трещины подпорных стен, а также подтопление фундамента подпорной стены на границе участков с кадастровыми №№ и №) являются следствием неправильного выбора конструктивной схемы здания и подпорных стен, выполненных без проведения подготовительных работ в виде проведения необходимых инженерно-геологических изысканий и дальнейшего проектирования, что является производственным дефектом. Для устранения выявленных дефектов необходимо выполнить следующие виды работ, указанные в таблице № 1 «Ведомость работ». Стоимость устранения недостатков достоверно установить не представляется возможным.

Стоимость работ по подготовке проектной документации, в том числе работ по инженерно-геологическим изысканиям и детального инструментального обследования здания и конструкций подпорных стен составит ..... руб.

В судебном заседании эксперт заключение судебной экспертизы поддержал. Указал, что выявленные дефекты возникли по причине неправильного выбора конструктивной схемы здания и подпорных стен ввиду того, что строительной бригадой при возведении объекта не были учтены особенности грунта в данной местности, однако в прямые обязанности застройщика это при осуществлении строительства не входит. Также указал, что рассчитать стоимость восстановительных работ не представляется возможным в отсутствии проведения необходимых инженерно-геологических изысканий. При этом обратил внимание, что в случае непринятия подготовительных мер здание будет и дальше разрушаться и создаст угрозу жизни и здоровью находящимся в нем лицам.

Суд считает указанное экспертное исследование, допустимым доказательством по делу, поскольку оно в полной мере соответствует требованиям закона. Экспертиза проведена в установленном порядке на основании определения суда, выполнена компетентным лицом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по делу согласно ст. 307 УК РФ. При проведении судебной экспертизы в распоряжение эксперта были предоставлены все имеющиеся в материалах дела документы, которые учитывались экспертом при даче заключения, что следует из текста заключения, выводы эксперта являются ясными и понятными, эксперт обладает квалификацией, необходимой для дачи ответов на поставленные вопросы. Оснований сомневаться в правильности или обоснованности изложенных специалистом выводов суд не усматривает. Доказательств, опровергающих выводы исследования, суду не представлено.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом, объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами (ч. 1 ст. 68 ГПК РФ).

Таким образом, именно на стороне ответчика лежала обязанность в состязательном процессе доказать несостоятельность требований истца.

Суд учитывает, что ФИО2 суду не представлено, а судом не добыто доказательств того, что недостатки проданного недвижимого имущества возникли не по его вине, что имеются основания для освобождения данного ответчика от ответственности.

В данной связи, разрешая настоящий спор при указанных обстоятельствах, суд исходит из того, что при рассмотрении дела достоверно установлено, что выявленные недостатки недвижимого имущества являются производственным дефектом, а равно спорный объект недвижимости не соответствует условиям договора купли-продажи, в том время как принимая работы у подрядной организации, ответчик не мог не знать о наличии выявленных недостатков, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что ФИО1 вправе рассчитывать на соразмерное уменьшение цены договора в размере стоимости устранения недостатков. Более того, какой-либо письменный договор ответчиком с подрядной организацией на возведение спорного домовладения не заключался, обстоятельств полагать, что при осуществлении строительства данной организацией были соблюдены все необходимые нормы и правила, не имеется. В этой связи доводы ответчика о том, что его вина в причинении ущерба истцу, отсутствует несостоятельны.

Поскольку экспертам, проводившим судебную комплексную строительно-техническую геологическую и геодезическую экспертизу, не представилось возможным достоверно установить стоимость устранения недостатков, суд принимает во внимание заключение НП «Строительно-техническая экспертиза», по выводам которого стоимость устранения вышеуказанных дефектов составляет ..... руб. ..... коп.

Оснований для исключения из числа доказательств указанного заключения суд не усматривает.

Учитывая, что истцом в полном объеме оплачена стоимость недвижимого имущества в размере согласно расписке ответчика от 25.06.2021 г. ..... руб., суд полагает возможным взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в счет стоимости устранения недостатков в размере ..... руб. ..... коп.

В порядке, предусмотренном ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дел (ст. 88 ГПК РФ).

В данной связи, судебные расходы истца, которые складываются из расходов по оплате государственной пошлины в размере 60000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены недвижимого имущества, взыскании денежных средств в счет стоимости устранения недостатков, расходов по оплате государственной пошлины, удовлетворить.

Уменьшить покупную цену недвижимого имущества по договору купли-продажи от 15.06.2021 г. на сумму соразмерную стоимости устранения недостатков в размере ..... руб. ..... коп.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в счет стоимости устранения недостатков в размере ..... руб. ..... коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 60000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение составлено 07.09.2023 г.