К делу № 2-2869/2023

УИД 23RS0041-01-2022-005347-30

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 февраля 2023 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Бровцевой И.И.,

при секретаре Безрукавой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город Краснодар к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате и пени, встречному иску ФИО1 к администрации муниципального образования город Краснодар о расторжении договора аренды, обязании возместить убытки,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель директора департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить и вернуть арендодателю спорный земельный участок, взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование заявленных требований указано, что в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 15.09.2015 № 6415 «О предоставлении ФИО2 земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» ей предоставлен в аренду сроком на десять лет земельный участок общей площадью 869 м2, расположенный по <адрес>, с кадастровым номером № для строительства магазина. На основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора от 20.10.2015 новым арендатором по договору является ответчик ФИО1. Согласно п. 1 договора истец обязуется передать ответчику во временное владение и пользование из земель населённых пунктов земельный участок общей площадью 869 м2, расположенный по <адрес> в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара с кадастровым номером № для строительства магазина. Актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной травой. Согласно письмам департамента архитектуры и градостроительства разрешение на строительство объектов капитального строительства ответчику не выдавалось. Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика направлено предписание от 27.05.2021 № 10985.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания. Данное предписание 06.08.2021 ответчиком получено, но действий по устранению нарушений не принято и актом осмотра земельного участка № установлено, что вышеуказанный земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, часть участка густо заросла деревьями. В связи с не устранением в установленный срок нарушений администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от 13.08.2021 № 2031/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Указанное уведомление возвращено в адрес истца в связи с истечением срока хранения, что подтверждается отметкой на почтовом конверте «Почта России». Кроме того, задолженность по арендной плате ответчиком перед муниципальным образованием город Краснодар не погашена и составляет <данные изъяты> Просит суд взыскать с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования город Краснодар задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в размере <данные изъяты> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пеню по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>, расторгнуть договор аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией муниципального образования г. Краснодар и ФИО1, обязать ФИО1 освободить спорный земельный участок и вернуть его арендодателю путем подписания акта приема-передачи.

ФИО1 обратился в суд со встречными исковыми требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 17.09.2015 №, заключенного между администрацией муниципального образования г. Краснодар и ним, обязании администрации муниципального образования город Краснодар возместить убытки в размере внесенной арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, с кадастровым номером № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, освобождении от обязанности по внесению арендной платы, задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с кадастровым номером №, до момента его расторжения и внесения записи в единый государственный реестр недвижимости в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, обязании администрации муниципального образования г. Краснодар предоставить в аренду взамен земельного участка с кадастровым номером № равноценный земельный участок в черте г. Краснодара путем заключения с ФИО1 договора аренды земельного участка в течение 60 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование встречных исковых требований указано, что согласно п.1.3. договора, земельный участок предоставлен для строительства магазина (площадью не более 350 м2). На основании заявления арендатора от ДД.ММ.ГГГГ № департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар выдан градостроительный план № содержащий разночтения в части функционального и градостроительного зонирования, а именно участок находится: в зоне застройки многоквартирными жилыми домами (Ж.2) (Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденные решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 №19 п. 6); в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройкой (генеральный план муниципального образования г. Краснодар, утвержденный решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 2). При таких обстоятельствах, строительство магазина невозможно. Истец в октябре 2021 обратился в департамент архитектуры и градостроительства с вопросом о получении разрешения на строительство на спорном земельном участке. Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар (письмо от 09.11.2021 №29/03-4992) сообщено, что спорный земельный участок в соответствии с правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 №19 п. 6 (в редакции от 22.07.2021) расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования (парки, скверы, бульвары, сады) (Р-1). Вид разрешенного использования земельных участков в этой зоне не предусматривает размещение магазина. Таким образом, в соответствии с письмом от ДД.ММ.ГГГГ № в выдаче разрешения на строительство магазина на данном земельном участке будет отказано. Кроме того, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. Также в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № незаконно находился в пользовании третьих лик, что установлено решением Прикубанского районного суда города Краснодара от 12.12.2018, оставленным без изменения Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18.04.2019. Поскольку в соответствии с гражданским законодательством земельный участок по акту прима-передачи не передан ответчику, то фактически и юридически он стал арендатором земельного участка ДД.ММ.ГГГГ с момента государственной регистрации в ЕГРН права аренды, запись №. Указанные обстоятельства, установленные судом, препятствовали и делали невозможным фактическое освоение Истцом данного земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования, так как его незаконно лишили права аренды на рассматриваемый участок и, таким образом, Истцом обоснованно не вносились платежи по арендной плате за данный земельный участок в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ФИО1 осуществлена арендная плата в общем размере <данные изъяты> до момента выявления обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка согласно его целевому назначению и выявлению оснований для расторжения договора аренды. Следовательно, Истец имеет право требовать от Ответчика возмещения убытков в размере <данные изъяты> арендной платы, внесенной Истцом по договору аренды за земельный участок с кадастровым номером №, и освобождения от обязанности по внесению арендной платы до расторжения договора аренды и внесения записи в единый государственный реестр недвижимости о погашении права аренды на указанный участок. ДД.ММ.ГГГГ правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ № п. 6 (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) земельный участок с кадастровым номером № включен в зону зеленых насаждений общего пользования (парки, скверы, бульвары, сады) (Р-1), вид разрешенного использования которой не предусматривает размещение магазина. В связи с чем у истца имеется право на предъявление администрации муниципального образования г. Краснодар встречных исковых требований произвести замену предоставленного арендатору земельного участка другим аналогичным, равнозначным земельным участком, находящимся в надлежащем состоянии.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) по доверенности ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, против удовлетворения встречных исковых требований возражал.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) по доверенности ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме.

Выслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 15.09.2015 № 6415 «О предоставлении ФИО2 земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» ФИО2 предоставлен в аренду сроком на десять лет земельный участок общей площадью 869 м2, расположенный по <адрес> в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара с кадастровым номером № предназначенного для строительства магазина.

ДД.ММ.ГГГГ заключен основной договор аренды земельного участка №, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №, срок действия до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ новым арендатором по договору стал ФИО1

Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 05.11.2015, запись регистрации №.

В соответствии с п. 1 договора аренды арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 869 м2 с кадастровым номером №.

Согласно п.1.3. договора аренды земельный участок предоставлен для строительства магазина (площадью не более 350 м2).

В соответствии с п.4.1.5. договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

На основании заявления арендатора от ДД.ММ.ГГГГ № департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар выдан градостроительный план № без пятна застройки и без возможности возведения объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №, в связи с разночтениями в части функционального и градостроительного зонирования, а именно участок находится:

- в зоне застройки многоквартирными жилыми домами (Ж.2) (Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденные решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 №19 п. 6).

- в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройкой (генеральный план муниципального образования г. Краснодар, утвержденный решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 2).

Согласно данному градостроительному плану, вышеуказанные зоны предполагают к размещению на их территории магазина, что подтверждается «основными видами разрешенного использования», указанными в пункте 2.1 плана (пункт 27 «объекты розничной торговли»).

Более того, установлено, что переуступка прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды произошла 20.10.2015, что явно свидетельствует о том, что ФИО1 знал об указанных обстоятельствах.

Вместе с тем, выданный градостроительный план № RU 2330№ ФИО1 не обжалован, за внесением изменений он не обращался, также, как и не обращался за выдачей разрешения на строительство.

Следовательно, доводы ФИО1 о том, что строительство магазина на вышеуказанном земельном участке невозможно по состоянию на дату переуступки несостоятелен.

Кроме того, истец по встречному иску ссылается на отказ департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ № в выдаче разрешения на строительство, поскольку на момент обращения ФИО1 указанный земельный участок находится в зоне зеленых насаждений общего пользования (парки, скверы, бульвары, сады) (Р-1), и строительство магазина не предусмотрено.

Вместе с тем, вышеуказанный отказ ФИО1 в установленном законом порядке не обжаловал.

Кроме того, ФИО1 обратился за разрешением уже после получения им досудебной претензии от ДД.ММ.ГГГГ №, на которую в администрацию поступил ответ с разъяснением, что на земельный участок получен градостроительный план с указанием пятна застройки, то есть спустя 6 лет с момента заключения договора о переуступке прав и обязанностей арендатора.

Следовательно требования ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, обязании администрации муниципального образования город Краснодар предоставить в аренду взамен земельного участка с кадастровым номером № равноценный земельный участок в черте города Краснодара путем заключения с ФИО1 договора аренды земельного участка, удовлетворению не подлежат.

В соответствии с подпунктом 4.1.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 2 договора без выставления счетов арендодателем.

В соответствии с пунктами 2.2 и 2.3 договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего договора, в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и муниципального образования город Краснодар, изменением кадастровой стоимости земельного участка, в том числе при изменении площади земельного участка при упорядочении его границ, изменении вида разрешенного использования земельного участка, переводе земельного участка из одной категории в другую, изменении рыночной стоимости земельного участка, пересмотре ставок арендной платы и (или) ставок земельного налога на соответствующий финансовый год, не более одного раза в год.

Изменение арендной платы осуществляется без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор.

Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации для неопределенного круга лиц и является обязательным для арендатора.

Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 15.09.2015 по 15.09.2025) за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора. При этом расчет арендной платы производится по ставкам, действующим в период фактического использования или владения земельным участком.

Пунктом 2.6 договора установлено, что неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

Задолженность по арендной плате ответчиком перед муниципальным образованием город Краснодар не погашена и составляет <данные изъяты>

ФИО1 ссылается на то, что в период с 07.07.2017 по 29.08.2019 земельный участок незаконно находился в пользовании третьих лиц, что установлено решением Прикубанского районного суда города Краснодара от 12.12.2018, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18.04.2019.

При этом, заявляя требования о возмещении убытков, указывает на то, что в период с 19.05.2015 по 31.12.2017 года и с 30.08.2019 года по настоящее время им осуществлена арендная плата в общем размере <данные изъяты>

Таким образом, период незаконного владения и период возмещения убытков в размере внесенной ФИО1 арендной платы не совпадают.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в менышем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Следовательно, внесённая арендная плата за период фактического владения спорным земельным участком, не может квалифицироваться как убытки.

В связи с чем, принимая во внимание также положения п.2.6 договора аренды, основания для обязания администрации муниципального образования город Краснодар возместить ФИО1 убытки в размере внесенной арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в размере <данные изъяты>, освобождении от обязанности по внесению арендной платы, задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, отсутствуют.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В нарушение условий договора, обязанность ответчиком по своевременной уплате арендных платежей в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом не исполнялась.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что спорный земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной травой.

Согласно письмам департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, разрешение на строительство объектов капитального строительства ответчику не выдавалось.

Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено предписание от ДД.ММ.ГГГГ № об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания.

Данное предписание ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получено, но действий по устранению нарушений не принято.

Актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что вышеуказанный земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, часть участка густо заросла деревьями.

В связи с не устранением в установленный срок нарушений администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

Указанное уведомление возвращено в адрес истца в связи с истечением срока хранения, что подтверждается отметкой на почтовом конверте «Почта России».

В соответствии с пунктом 67 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, установленным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, в числе которых ненадлежащее использование земельного участка, а именно: неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

До настоящего момента ответчик никаких мер, направленных на погашение задолженности, подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка не предпринял.

Таким образом, принимая во внимание, что ответчик свои обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № надлежащим образом не исполняет, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о расторжении договора, возврате земельного участка и взыскании арендной платы и пени в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации муниципального образования город Краснодар к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате и пени — удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты>) в пользу администрации муниципального образования город Краснодар задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в размере <данные изъяты> образовавшуюся за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пеню по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>

Расторгнуть договор аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО1.

Обязать ФИО1 <данные изъяты> освободить земельный участок общей площадью 869 м2, расположенный по <адрес> с кадастровым номером № и вернуть земельный участок администрации муниципального образования город Краснодар путем подписания акта приема-передачи.

Настоящее решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости права аренды на земельный участок с кадастровым номером №.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования город Краснодар о расторжении договора аренды, обязании возместить убытки, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца с момента вынесения.

Судья: